从供求关系分析房价高涨的原因及其对策

成都理工大学从供求关系分析房价高涨的原因及其对策从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草 专业班级：财务管理 2003080501 指导教师：杨锦摘要： 房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。关键词：高房价;供给;需求;对策目 录第一章：前言1.1 我国房地产供需问题研究背景1.2 国内外对房地产市场供求问题的研究状况1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果第二章：房市发展回顾第三章：我国房市现状3.1 供需市场现状3.2 房价现状第四章：房市需求现状分析4.1 消费需求不断上涨4.2 投资需求旺盛4.3 城市化进程的影响第五章：房市供给现状分析5.1 不合理的供给结构5.1.1 商品住房结构不合理5.1.2 保障性住房建设不力5.2 土地价格的影响5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨5.2.2 土地有效供给不足第六章：抑制房价的对策分析6.1 引导消费结构的改善6.2 提高住房的有效供给6.3 相关政策和制度的完善结论致谢参考文献第一章 前 言1.1 我国房地产供需问题背景研究随着我国经济体制改革的进一步深化和经济的高速发展，有力地推动了房地产业的飞速发展。房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开转自发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。在这个背景下，房屋的需求越来越大，而供给的发展跟不上需求发展的脚步，加上政治经济等各方面的因素，尽管政府积极调控房价的涨势，但房价依然涨势甚猛，老百姓叫苦连天。1.2 国内外对房地产市场供求问题的研究状况纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还转自存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产市场运行问题时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产市场运行问题的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场运行问题的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。1.3 本文研究思路和研究内容及主要成果研究思路：首先，搜集我国近年来房地产相关资料和数据，对国内房地产市场概状进行纵观，在此基础上，对我国房地产市场从供给和需求方面进行分析，分析供给现状和需求现状对房价高涨走势的影响，并在此分析过程中就二者不合理的现状提出问题，同时尽作者所能提出建议和对策。研究内容：本文主要就我国国内房市中需求过甚，供给不足和供给结构不合理等方面提出问题，并对其影响进行分析，从完善制度、引导合理消费、调整住房结构等方面提出对策，找出解决办法。第二章 房市发展回顾我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起，90 年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从 1992 年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长 20%以上；城镇人均居住面积由 1992 年以前的 8平方米，提高到了现在的 20 平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房屋看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991 年 4 月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现转自出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到 3 万多家，房地产行业从业人员已突破 1000 万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 第三章 我国房市现状3.1 供需市场现状从供求关系来看,目前商品房的增长量不足以满足可以预计的需求量。就全国而言,中国去年增加了 1100 万个家庭,但是去年提供的住房只有 440 万套,只能满足将近一半的需求。而 18 亿亩耕地红线以及土地计划的供给方式,让商品房的供应量远远不能满足现在可以预测到的需求。3.2 房价现状我国房价在 2003 年以前涨幅较低，2004 年开始飞涨，20052008 年的涨幅波动较大，2009 年 15 月出现了负增长，6 月份小幅回升到 0.2%。截止到2009 年 6 月，按照两部委房价涨幅计算的我国房价绝对值分别为 3337 元和3864 元平米，但我国的实际房价绝对值却是大幅上涨的。2009 年 7 月份温州、北京、上海、杭州、深圳等城市的平均房价已高达每平米 17116 元、15052 元、 15404 元、15277 元和 14758 元（蔡经，2009）。11月份，北京市的平均房价增加到 18088 元平米，比 7 月份上涨了 3036 元。由此可见，在我国平均房价涨幅波动的同时，实际房价绝对值是大幅上涨的。第四章 房市需求现状分析4.1 消费需求不断上涨这里的消费需求主要是指住房需求，包括首次购房者的需求。中国人口基数大，人口增长快，这样的庞大人群的需求自然就大;同时，随着我国经济的快速发展，每年的 GDP 都保持在 10%左右，城镇人口的收入水平不断上升，部分群众想要改善住房条件，形成二次自住购房；再加上近几年高校的不断扩展，各类大学基本都落座于一二线城市，而每年几百万的毕业生要在城市就业安置，无形中构成了另一部分人群的购房需求，再加上中国社会结婚要买房的风气构成的新婚房需求群体，由此进入购房置业的高峰期。由于这样的消费需求具有向上的刚性，因此对于房市没法进行长期观望，购房需求的满足需要迫在眉睫，因此只会更加导致房价上涨。而 20 世纪 60 年代“婴儿潮”时期出生的庞大人口群体正介于 40-50 岁之间，他们社会阅历丰富，社会财富又主要集中在他们手中，目前正处于消费旺期，近几年甚至一二十年，强劲的住宅需求可能不会疲软同时，改革开放以来的金融制度改革释放了压抑的需求，银行的房贷从另一方面促使商品房销售市场火爆，给购房者提供了买房的资金。4.2 投资需求旺盛随着我国经济的快速发展，人们的收入水平提高和人们观念的转变，人们倾向于把闲置的钱拿去投资，以钱生钱。民众中的多数投资者都没有经过投资方面的系统学习和训练，再加上国内理财行业处在起步和发展阶段，理财产品的缺陷和理财手段的缺乏，人们认为只有房子是最保险的投资品，这样就出现了大批炒房的炒房者。炒房者炒房又挤占了首次购房者所需的商品房，这样的房价自然就居高不下。在国内资本开展大规模炒房的同时，国际资本特别是国际游资也趁机牵起房地产投机狂潮。尽管国内并没有直接开房外资进入市场的政策，但基于人民币会继续升值的良好预期，越来越多的外资通过合资方式渗透到房地产开发等经营环节，造成房价飙升。4.3 城市化进程的影响城市化进程带来的影响本