上海绿地房地产企业成本管理问题研究

黑龙江财经学院毕业论文（设计）毕业论文 上海绿地房地产企业题 目 成本管理问题研究指导教师 杨淑媛学生姓名 二 O 一四 年 五 月 十八 日黑龙江财经学院毕业论文（设计）I上海绿地房地产企业成本管理问题研究摘 要在新的经济形势下，面对激烈的市场竞争，房地产企业必须适时调整和完善企业成本管理，才能提高企业的竞争力，赢得发展。然而，房地产企业成本管理中存在的一些比较严重的问题，对于成本管理工作产生了消极的影响，必须有利、合理地解决这些问题，才能获得企业的长远发展。本文通过对房地产企业成本管理体系的研究，以上海绿地集团房地产成本管理为案列，提出并分析了上海绿地集团成本管理中存在的基本问题，进而针对这些问题提出了积极的解决对策。关键词： 上海绿地集团；成本管理；问题；对策黑龙江财经学院毕业论文（设计）IIShanghai Greenland Real Estate Enterprise Cost Management IssuesAbstractIn the new economic situation, in the face of fierce market competition, the real estate companies must adjust and improve enterprise cost management in order to improve the competitiveness of enterprises, win development. However, the real estate enterprise cost management that exist in some of the more serious problems, for cost management has had a negative impact, must be favorable and reasonable solution to these problems in order to obtain long-term development. Based on the real estate enterprise cost management system research to Shanghai Greenland Group management as the case out real estate costs, is proposed and analyzed Shanghai Greenland Group, cost management basic problems that exist, and then to address these issues positivelyKey words: Shanghai greenland group; cost management; issues; countermeasures黑龙江财经学院毕业论文（设计）I目 录摘 要 .IAbstract .II目 录 .I1 绪 论 .11.1 研究的目的和意义 .11.1.1 研究目的 .11.1.2 研究意义 .11.2 研究内容及方法 .11.2.1 研究内容 .11.2.2 研究方法 .12 房地产企业及成本管理相关理论 .22.1 房地产企业的含义与特征 .22.1.1 房地产企业的含义 .22.1.2 房地产企业特征 .22.2 成本管理概念与内容 .22.2.1 成本管理的概念 .22.2.2 成本管理的内容 .22.2.3 房地产行业成本管理的特点 .33 上海绿地集团成本管理存在的问题 .43.1 上海绿地集团简介 .43.2 上海绿地集团成本管理中存在的问题分析 .43.2.1 成本管理观念落后 .43.2.2 缺乏规范的成本管理体系 .43.2.3 施工建设阶段成本管理重视不够 .54 解决上海绿地集团成本管理问题的对策 .74.1 树立正确的成本管理理念 .74.2 建立必要的项目成本管理体系与组织 .74.3 施工建设阶段的成本管理对策 .84.3.1 严控设计变更和工程签证制度 .84.3.2 完善成本管理信息化系统 .8结 论 .10参考文献 .11黑龙江财经学院毕业论文（设计）II致 谢 .12黑龙江财经学院毕业论文（设计）11 绪 论1.1 研究的目的和意义 1.1.1 研究目的在房地产企业在向集团化趋势发展的情况下，原来的成本控制的相关研究成果己经不能够满足现在的市场形势的要求了。在这种背景之下，房地产企业更应该从自身的成本管理特点入手，对自身的成本构成要素进行简要的分析并加以研究，从总部和项目在成本控制的职责方面开始研究，通过对自身的成本控制措施以及控制的重点环节的研究，从而使得成本管理的理念以及方法得以更新，为提高房地产业的成本管理水平进行简单的探索，并提供一定的借鉴。1.1.2 研究意义首先，能够帮助企业提高其成本管理的水平，从而更为合理地控制成本，最终提高房地产企业的市场竞争力。其次，可以让企业更加深入地对项目的开发成本进行了解，并且积累一定数量的准确的成本数据，这样就有利于企业在土地竞拍的时候能够更为准确地把握自身的成本状况。再次，可以加强企业在项目的开发过程中对于成本进行管理的能力，从而进一步优化成本，做到“开源” “节流” ，为项目的开发提供更大的利润空间促进企业的发展。最后，可以让企业及其项目在应对复杂多变的局面时更加游刃有余，从而提高企业的经济效益。1.2 研究内容及方法1.2.1 研究内容第一部分是绪论，主要阐述了文章研究的目的意义，整体分析了具体研究房地产成本管理的的一些情况。第二部分阐述了一些关于房地产的一些理论，介绍了房地产企业的含义以及特征并且简要地介绍了成本管理，包括了概念、内容以及方法，这一部分是全文的基础。第三部分主要阐述的是关于绿地的成本管理存在的问题，首先简要介绍了一下绿地集团，并说明其原本的流程，最后阐述这其中存在的问题。第四部分则主要是针对之前阐述存在的问题，分析出可以解决这些问题的措施，给予房地产企业一定的借鉴以及建议。1.2.2 研究方法本文主要采用文献调研法、综合分析法和案例研究法相结合的方法进行分析研究。(1)文献调研法。本文通过广泛查阅资料和收集相关的信息,对房地产成本管理理论有了更为深刻的认识,在此基础上搭建起成本管理理论的框架,从而为本文的研究,提黑龙江财经学院毕业论文（设计）2供必要的依据和指导。本文在整个写作过程中都使用了文献调研法，特别是在第二章理论阐述部分。（2）综合分析法。通过对上海绿地集团房地产成本管理各阶段的综合分析,并侧重于对它们之间的相互作用的分析和运用,为成本管理提供了新的思路。在本文的第三章问题研究、第四章解决问题对策的写作过程中都运用了综合分析法。黑龙江财经学院毕业论文（设计）32 房地产企业及成本管理相关理论2.1 房地产企业的含义与特征2.1.1 房地产企业的含义所谓房地产企业，是指从事房地产的开发、经营、管理以及服务活动的企业，它同样是以营利为目的，是一个进行自主经营并且进行独立核算的经济组织 1。房地产则是指土地、建筑物以及固着在土地或者是建筑物上不可分离的那部分以及其附带相关的各种权益 2。2.1.2 房地产企业特征因为受到了房地产企业自身的进行经营的产品以及服务的特殊性影响，房地产企业有着以下的特征：(1)经营对象的不可移动性，房地产企业的经营对象都是不动产，不像一般资产具有流动性，主要经营的对象就是本地市场。(2)经营活动的资金和人才的密集型，房地产是资金密集型的企业，需要大量的资金运筹，另外房地产行业对于专业人才的需求量十分大。(3)业务形态的服务性，房地产企业主要的业务活动就是提供服务，房地产的经营活动主要的部分都是和服务哟组合十分密切的关系。(4)经营活动过程的行业限制性，主要表现在市场规模大，对企业的发展有很大的影响作用。竞争范围主要位于本地，竞争者的数量很大，对资金的需求量大再加上进入行业的障碍很大，转移成本很高，风险较大，所以行业限制较为严重 6。2.2 成本管理概念与内容2.2.1 成本管理的概念成本管理是指：企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称 7。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能 8。2.2.2 成本管理的内容(1)成本预测，指根据企业成本统计的历史资料，和市场调查预测，研究企业外部环境和内部影响因素的变化，对成本变化的影响作用关系，运用专门的方法，科学地估算一定时间内的成本目标、成本水平，以及成本变化的趋势。(2)成本决策，按照既定的总目标，在充分收集成本信息的基础上，运用科学的决策理论和方法，从多种可行方案中选定一个最佳方案的过程。(3)成本计划，在成本预测和成本决策的基础上，根据计划期的生产任务和利润目标，通过“由下而上”和“由上而下”的两条路线，在充分发挥和调动全体员工积极性的基础上，汇总编制而成的、具有可操作性的成本控制计划体系 9。黑龙江财经学院毕业论文（设计）4(4)成本核算，通过对成本的确认、计量、记录、分配、计算等一系列活动，确定成本控制效果。其目的是为成本管理的各个环节，提供准确的信息。(5)成本分析，运用成本核算所提供的信息，通过同行比较和关联分析，包括对成本指标和目标成本的实际完成情况、成本计划和成本责任的落实情况，上年的实际成本、责任成本，国内外同类产品成本的平均水平、最好水平，进行比较，分析确定导致成本目标、计划执行差距的原因，以及可挖潜的空间 10。2.2.3 房地产行业成本管理的特点房地产开发项目的成本管理有其自身显著的特点,也正是这些特点的存在 ,形成了其成本管理的难点。(1)成本组成较为复杂。所示包括了土地获得带来的土地成本 ,如土地出让金、动迁及安置费等;前期费用,包括规划、勘察设计,报建报批 ,七通一平,工程保险等; 政府规费,包括基础设施配套、证照办埕、白奴防治等:建安工程费 ;后期的水、电、暖以及雨污配套设施费等。尚有开发期间费用、销售费用等。而且上述各种费用由于性质的不同,涉及到的专业领域不同,给房地产幵发项目的成本管理带来了较大的难度。(2)不同项目之间的差异性较大。不同的房地产项目由于在地域、品质、产品定位以及产品功能、用途,项目规模等方面的差异,使得每个项目都有各自的特征。不同项目之间的成本不具有可比性,用于指导新开发项目的成本估算与预测的作用较弱。调整的幅度, 则完全取决于决策层的经验积累以及喜好,出现偏差的可能性较大,这为成本决策的准确度带来很大隐患。(3)房地产项目的建设周期较长,成本管理风险较大。按照房地产项目开发的规律，一般都有较长的开发周期,少则一两年,多的则超过五六年。在这种较大的时跨度内,不可避免地会遇到诸如市场、政策等变化的风险。这种因为开发周期较长带来的成本管理风险是房地产开发项目成本管理的又一显著特点 11。黑龙江财经学院毕业论文（设计）53 上海绿地集团成本管理存在的问题3.1 上海绿地集团简介上海绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于 1992 年 7 月 18 日。创立 20 年来，绿地集团始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在 2011 中国企业 500 强中位列第 87 位，在以房地产为主业的企业集团中排名第 1 位，在上海市属企业集团中排名第 3 位。上海绿地集团具有很强的社会责任感，发展不忘回报社会，出资 2 亿元设立上海规模最大的企业专项慈善基金，无偿投资 4 亿多元在上海建成了一批城市标志性公共绿地，出资 2 亿元支持上海世博会举办。成立 20 年来，在慈善、公益、拥军、世博等方面累计赞助、捐赠达 9 亿元。绿地集团先后获得了全国五一劳动奖状、全国文明单位、中华慈善奖等荣誉称号。 “绿地”商标被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标” 。3.2 上海绿地集团成本管理中存在的问题分析根据上述上海绿地集团项目成本管理现状的描述,不难发现,整个成本管理存在的问题较为严重,主要表现在:3.2.1 成本管理观念落后成本管理观念落后，不仅是绿地集团存在的问题，也是我国企业普遍存在成本管理观念落后的现象，在成本管理的范围、目的及手段等方面的认识存在偏差。将成本管理的范围局限