房地产开发项目风险识别与防范研究VIP

分类号： U D C：D10621-412-(2013)-0密 级：公 开 编 号：2010212058成 都 信 息 工 程 学 院学 位 论 文房地产开发项目风险识别与防范论文作者姓名：申请学位专业：申请学位类别：指 导 教 师 姓 名 （职 称 ）：论文提交日期：房地产开发项目风险识别与防范研究摘 要如今，房地产业已经成为我国市场经济重要的组成部分。作为一种高附加值的综合性产业，房地产业对经济的发展具有高度的敏感性，同时它又是一种高风险、高收益的产业，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产开发的成败起着决定性的作用。因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策前期科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势做出分析和判断，为风险应对决策和管理奠定基础。只有对风险做出科学预测,预先采取有效的措施，才能做到有的放矢，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。 本文从开发商的角度出发，在对风险分析过程进行分析研究的基础上，探讨了房地产开发项目风险管理的有关问题；文章对房地产开发各阶段的风险进行风险识别、风险评估、风险应对的研究。结合房地产项目特点，列举风险识别的方法，比较了风险评估方法的优劣，描述了房地产项目的风险应对措施。 最后在项目案例分析中，结合项目的具体情况，对项目的风险进行定量定性的风险识别、风险评估，有针对性地提出风险应对措施和项目建议。关键词：房地产项目；风险概念；风险识别 ；风险防范Real estate development project risk identification and preventionAbstractNowadays, the real estate industry has become an important part of the market economy in our country. As a kind of high value-added comprehensive industry, the real estate industry is highly sensitive to the development of economy, at the same time it is also a kind of high risk, high income industry, has many uncertainty, these uncertainties plays a decisive role in the success or failure of the real estate development. So to avoid the risk of real estate development, you need at the early stage of the investment decision scientifically and maximize the risk analysis and forecasting, in the future the possibility of risk status, influencing factors and trends make analysis and judgment, and lay the foundation for risk decision and management. Only to make a scientific prediction, risk in advance to take effective measures, to achieve the target, will risk control to a minimum, improving economic efficiency of development. This article from the perspective of developers, in the process of risk analysis on the basis of the analysis and research, discusses the issues related to risk management of real estate development project; The article on the risk of real estate development in different stages of the risk identification, risk assessment, risk coping research. Combining with the characteristics of real estate projects and lists of risk identification method, comparison of advantages and disadvantages for the methods of risk assessment, describe the risk of real estate projects. Finally in the project case analysis, combined with the actual conditions of a project, quantitatively and qualitatively the risk of the project risk identification, risk assessment, risk response and project proposals are put forward. Key words: real estate projects; Risk concept; Risk identification; Risk prevention 目 录论文总页数：16 页引言 .11 房地产开发项目风险概念探析 .111 风险 .112 房地产开发项目风险 .213 房地产开发项目风险特征 .22 房地产开发项目风险识别 .221 概述 .222 项目风险识别特点 .323 项目风险识别原则 .324 项目风险识别的内容 .425 项目风险识别方法 .426 项目风险识别的目的 .63 房地产开发项目风险防范 .831 项目风险防范概述 .832 制定风险防范的原则 .833 制定风险防范计划应该考虑的因素 .934 项目风险回避1035 项目风险转移 .1036 项目风险减轻 .1137 项目风险自留 .114 北京华远房地产风险防范案例分析 .1241 企业基本情况介绍 .1242 项目风险 .1343 风险防范的具体措施 .135 总结 .1351 主要成果 .1352 研究走向 .14致 谢 .14声明.14主要参考文献： .16第 1 页 共 16 页引言研究现状：至 2007 年以来，在紧缩政策调控下，国内的房市泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然还是较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。目前，国内房地产商也面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来 23 年我国房地产开发投资的增速将略有减缓。市场供求不平衡矛盾将继续存在，房地产价格也将保持上升趋势。研究方法：房地产开发经营具有投资规模大、建设周期长、影响因素多等特征，是一项具有高风险、高收益的经济活动，不仅能够为房地产开发企业带来丰厚的收益，也可能使房地产开发企业因遭受风险而带来巨大的损失。因此，房地产企业只有采取切实有效的风险防范措施，提高抵御项目风险的能力，才能在变化万千、竞争激烈的市场中抓住机遇并降低不确定性因素对企业造成的损失，从而增强企业的竞争力。本文以房地产开发项目主要环节的风险识别和风险防范为研究切入点，系统地介绍了风险管理的只是理论框架，着重阐述了各个环节的主要内容。研究意义：项目开发成功与否受到诸多因素影响，而风险总是贯穿整个项目实施过程。确定有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，所以，正确地进行对风险的识别及评估，并采取可行的风险防范，是保证房地产开发项目顺利进行的重要保障。1 房地产开发项目风险概念探析11 风险 企业在实现其目标的经营活动中，会遇到各种不确定事件，这些事件发生的概率及其影响程度是无法事先预知的，这些事件将对经营产生影响，从而影响企业目标实现的程度。这种在一定环境下和一定限期内客观存在的、影响企业目标实现的各种不确定性事件就是风险。12 房地产开发项目风险第 2 页 共 16 页由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特点，使得房地产开发面临众多的风险。一般情况，风险对未来决策及客观条件下的不确定性而导致后果与预定目标之间发生的多重负偏离的综合。13 房地产开发项目风险特征131 客观性 房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移，管理者可以运用科学的方法来研究风险存在和发生的条件，并采取一系列措施降低风险发生的频率，但是不能完全消除风险。132 不确定性 通过风险的分析和评价，可以知道某种风险因素发生的概率，但是无法预知风险什么时候发生，其中难以预知的特性就造成了房地产项目风险的不确定性。133 潜在性和可测性 房地产开发项目风险具有随机性并且不是呈现在表面的东西，但它是附着某些确定时间上表现出来的，人们可以通过以往发生事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其造成的损失程度做出判断。134 损益双重性 风险往往也意味着相对的收益，如果能正确认识并充分利用风险，就有可能增加收益，所以要积极面对风险，将风险当作经营机会。项目风险管理内容：项目风险管理风险分析风险识别风险估计风险评价风险处置风险决策风险防范风险监控下面将重点讲述风险分析中的风险识别与风险处置中的风险防范。第 3 页 共 16 页2 房地产开发项目风险识别21 概述项目风险识别是指项目鞥单单位在收集资料和调查研究的基础上，运用各类方法对尚未发生的潜在风险和客观存在的各种风险进行系统分析归类和全面识别。项目风险识别不是一次能够完成的，它应该在整个运作过程中有计划地进行。22 项目风险识别特点221 广泛性广泛性可以分为两类，参与人员的广泛性与知识领域的广泛性。项目经理、项目团队、项目及风险管理的专家、项目的最终客户等是参与风险识别的关键人员。由于项目性质的不同，项目风险识别也将涉及财务、管理、技术等多个知识领域，同时，项目风险信息分析技术和风险识别方法同样涉及到不同的知识领域。222 信息依赖性收集项目信息是项目风险识别的基础工作之一，再识别不确定因素及其对项目产生的影响。信息的全面性、及时性、准确性和动态性决定了项目风险识别工作的质量，进而影响识别结果的可靠性和精确性，因此项目风险识别具有信息依赖性。23 项目风险识别原则风险识别在整个风险管理过程中都占有重要位置，只有正确认识风险，才能正确分析风险，进而才能合理应对和控制风险带来的影响。但项目风险大多数情况下是潜在的，随着项目生命期的发展，新风险可能随时出现。因此，在项目风险识别过程中，最重要的就是风险因素不能被遗漏，特别是对项目整体目标有重大影响的因素。为了更好地进行风险识别，风险识别过程中应遵循如下的主要原则。231 多种识别方法的选择与综合运用大多数项目可能同时遇到各种不同性质的风险，因此采用单一的识别方法是不可取的，必须综合运用多种方法，取长补短，多方面识别项目的风险。对于特定活动或者事件，需要根据实际情况采用有效的识别方法。232 谨慎排除可能的风险第 4 页 共 16 页不要轻易否定或排除某些风险，要通过认真的分析进行确认或排除。必要时，可进行实验论证，对于不能排除但又不能肯定予以确认的风险按确认考虑。233 全员参与原则由于风险识别的广泛性，要求项目的风险管理人员应尽量向与项目有关的人员广泛征求意见并进行归纳整理，以求对项目风险的全面了解。234 动态识别原则风险识别的全生命周期性表明随着项目生命期的发展，项目不同阶段会有不同的风险。为了识别随时可能出现的新风险，必须预先制定一个连续的风险识别计划，满足风险动态识别的需要。235 经济原则经济原则是指依据项目风险影响的大小来确定投入风险识别的资源和精力。对项目整体目标有重大影响的风险，需要花较大的精力、用多种方法进行识别，以期最大程度地掌握风险情况；但对于影响项目整体目标较小的风险因素，则没有必要花费大量时间和精力进行识别。如果风险识别的费用超过风险带来的损失就丧失了风险管理的意义。236 资料积累原则资料的不断积累是开展风险管理的重要基础，风险识别过程中产生的记录是主要的也是重要的风险资料之一，对于今后的风险管理以及类似项目的风险识别可以提供巨大帮助。风险识别工作开展前应准备好将要用到的记录表格，当风险识别工作完成后，将所获取的相关资料整理保存。24 项目风险识别的内容 项目风险管理中的首要工作就是项目风险识别，它的主要工作内容包括如下几个方面。241 识别并确定项目有哪些潜在的风险这是项目风险识别的第一项工作目标，因为只有识别和确定项目可能会遇到哪些风险，才能够进一步分析这些风险的性质和后果。所以在项目风险识别中首先要全面分析项目发展变化的可能性，进而识别出项目的各种风险并汇总成项目风险清单(项目风险注册表)。242 识别引起项目风险的主要影响因素这是项目风险识别的第二项工作目标，因为只有识别出各项目风险的主要影响因素，才能把握项目风险的发展变化规律，才有可能对项目风险进行应对和控制。所以在项目风险识别中要全面分析项目风险的主要影响因素及其对项目风险的影响方式、影响方向、影响力度等。第 5 页 共 16 页243 识别项目风险可能引起的后果这是项目风险识别的第三项工作目标，因为只有识别出项目风险可能带来的后果及其严重程度，才能够全面地认识项目风险。项目风险识别的根本目的是找到项目风险以及消减项目风险不利后果的方法，所以识别项目风险可能引起的后果是项目风险识别的主要内容。25 项目风险识别方法 从理论上讲，任何有助于风险信息发现的方法都可以作为风险识别的工具，风险识别有很多种工具和方法，其中最常用的有以下几种：251 系统分解法通过系统分解的原理将一个复杂的项目分解成一系列简单和容易认识的子系统，从而识别项目各子系统和整个项目中的各种风险的方法。例如，在投资建造一个纺织厂项目时，人们可先根据项目本身的特性，将项目科分解成 6 大类，市场风险、投资风险、经营风险、技术风险、资源及材料供应风险和环境污染风险。再对这些子系统风险作第二步分解，如投资风险进一步分解成能力风险、财务风险、利率风险、市场风险、变现风险和事件风险，从而全面识别这一纺织厂项目的各种风险。252 故障树分析法（FTA 法）故障树是一种呈特殊倒立状的逻辑性因果关系图，事件符号、逻辑门符号和转移符号可以描述系统中各种事件间的因果关系。逻辑门的输出事件是输出事件的原因，逻辑门的输出事件是输入事件的结果。故障树分析法是一种从系统到部件，再到零件的分析方式。人们用逻辑符号可以绘制出一个逐渐展开成树形状的分支图，借以分析故障事件发生的概率。同时也可以用来分析零件、部件或子系统故障对整个系统故障的影响。故障树分析方法可分为定性分析和定量分析，定性分析是找出导致顶事件发生的所有可能的故障模式，求出故障的所有最小割集（MCS） ；定量分析主要有以下两方面：一是由输入系统单元的失效概率求出系统的失效概率，二是求出各单元的结构重要度、概率重要度和关键重要度，最后可根据关键重要度的大小排序出最佳故障诊断和修理顺序，同时也可作为首先改善相对不大可靠的单元的数据。253 筛选监测诊断技术筛选是指将各种风险因素进行分类，确定哪些风险因素会明显地引起损失，哪些因素需要进一步地研究，哪些因素由于不重要应该排除出去。监测是指对筛选出来的结果进行观测、记录和分析，掌握这些结果的活动范围和变动趋势。诊断是指根据检测的结果进行分析、评价和判断，对风险进行识别。第 6 页 共 16 页254 幕景分析法幕景分析法是一种能识别关键因素及其影响的方法。一个暮景就是一项事业或组织未来某种状态的描述，可以再计算机上计算和显示，亦可以用图表曲线等简述。它研究当某种因素变化时，整体情况怎样？有什么危险发生？幕景分析的结果大致分为两类：一是对未来某种状态