房地产项目风险识别与应对措施

112房地产项目风险管理的分析房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段。房地产项目具有投资规模大，建设时间长的特点，在项目建设初期，投资商具有不确定性，风险性和机动性；随着项目的进行，投资商对可能发生的结果知道的越多，不确定因素就随之减少，风险因素逐步减少，同时投资商的机动性，可调能力也逐步降低；项目建设完毕时，将面对激烈的市场竞争。工程建设本身是一个系统工程，在这个系统内，有许多相互制约的子系统。系统分析就是要从整体的联系和过程的联系来认识事物，反对孤立地、片面地看待问题。动态研究是强调运用变化的观点来分析风险，房地产项目风险是动态的，它受到许多动态因素的影响和制约，对房地产项目的全过程进行风险分析具有十分重大的意义。121决策阶段房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、投资类型、投资方式的选择以及可行性研究的准确度。1政策风险政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。例如，国家房地产金融政策的调整，各类房地产和消费信贷资金量和利率会发生变化，从而直接影响房地产的供给和需求。2投资时机风险房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。投资商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、人口培养、收水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机，保证开发项目将来有良好的市场需求，避免因投资时机选择不当而带来风险。一般而言，国家和地区的经济发展趋势是影响投资商选择开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，投资商出售楼盘较为顺利，资金回笼快，投资回报率高，此时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气时，失业增加，收下降，房地产市场需求下降，供过于求，导致房地产价格下跌，物2业租售所需时间加长，甚至租售困难，此时推出的房地产将导致投资商的资金占用和投资成本上升，预计的受益便成了实际的亏损。同时，投资商在年内推出开发项目的时机也同投资风险密切相关，如一般住宅最好在年底推出，以适应人们习惯于年终集中消费的特点，大型购物中心则宜在购物旺季到来之前推出等。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度有所差别。例如，工业厂房的时间性就不如购物中心明显，后者的购物活动有比较明显的淡季和旺季之分。另一方面还需注意的是，房地产对经济发展的具有滞后性，市场繁荣时投资的房地产，等于销售时可能碰到市场萧条，给投资商带来巨大的投资风险，这是由房地产投资周期长造成的。因此，投资商在选择投资时机应充分考虑这个滞后性，尽可能在市场启动阶段进行房地产投资。3建设区位风险房地产项目区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如，某地区为高档办公楼、酒店集中的地区。该地区就业人口以中高白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求代表了时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境等，决定了该区位的市场需求和消费特征。投资商对区位的把握必须具有发展的、动态的眼光，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、人口条件、发展趋势及其市场价格水平的可能影响。投资商还应认真分析区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。4投资类型风险不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。选样不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。对于居住项目应考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入：对于办公楼项目应考虑的主要因素包括：与另外的商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、可进入性；对于商业用户项目应考虑的主要因素包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析、辐射区域和影响范围、可进入性或交通通达程度；对于工业项目须考虑的因素，包括当地提供的主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便，以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；技术人才和劳动力供给的可能性；水、电等资源供给的充足程度；控制环境污染的政策等。5投资方式风险目前，我国房地产投资方式主要有独立开发和联合开发两种。独立开发是指由一个投资商独立承担房地产开发费用及投资风险，同时独自享有利润的企业行3为。它具有利益独享、权力集中和管理方便等优点；缺点主要是资金投入量大、风险独担。联合开发是指投资双方或多方在互惠互利的原则下，共同出资或一方出资、一片出土地的方式合作开发房地产，利益共享、风险分担的企业行为。其优点是降低了一方单独投资额，分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。投资商在选择房地产投资方式时应慎重考虑开发投资项目特点、市场环境、公司实力、筹资成本等问题。避免因选择投资方式不当而导致白白损失一部分利益或独自承担较大风险，给企业带来不必要的损失。一般，对于中小型、风险清楚且不大的房地产开发项目。投资商应优先考虑采用独立开发的方式，开发中的资金短缺问题可采用财务杠杆原理通过融资方式解决，而对于大型、风险识别困难较大的房地产开发项目则可考虑采用联合开发方式，通过利益分享把风险转移出去一部分，从而达到双赢的局面。在联合开发中投资商还应重点注意解决出资、利益分享和损失分担比例、分工合作和管理问题，共同营造一个良好的开发内部环境，确保项目的顺利进行和成功。对于共同出资问题，投资商应控制合作方的出资比例不超过50；以保证开发项目的控制权；而对一方出资、一方出土地的合作方式，应合理测算土地的作价并折算成投资额。风险分担比例按实际出资比例承担风险损失，由一方出土地时应把土地作价并折算成投资额计算。6可行性研究的风险项目的可行性研究是投资商在作了充分的市场分析后，对开发项目技术、经济方案的可行性所进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，主要内容包括：项目背景和概况，环境条件和需求预测，方案的比选，开竣工日期和进度安排，投资成本费用估算，投资和筹资计划，收益估算，财务报表，财务计划、敏感性分析和风险分析，国民经济评价和结论。可行性研究需要完备的市场信息。这要求投资商投入较多的人力和物力，同时受房地产市场信息不完备、市场预测模型的选取不当等因素影响，市场分析结果可能不尽准确，这就为可行性研究带来了风险，并最终给投资商投资决策带来风险。目前，对投资商来说可行性研究方法本身已经非常成熟，只是可行性研究所需的相关变量采集的可靠性、准确性，以及相关预测模型选择对可行性研究结果影响很大。因此，应特别注意所需数据采集的科学性，强调其采集层面、范围、数量、代表性和准确性等；在选择有关预测模型时，应强调与实际数据的拟合程度i122前期阶段经过投资决策阶段，其工作重点是：建设项目的立项审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；委托规划、建筑设计报审通过；确定工程量清单及投资概预算；办理规划和施工许可证；落实施工现场的“三通一平“及相关建设条件；安排短期、中期和长期信贷，即筹资；采用合适的招标、发包方式及合同形式，选择承包商并签订工程承包合同；办理有关工程保险事宜。建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险4和合同风险。1置地风险我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，其中土地使用权出让、转让方式又包括协议、招标和拍卖三种方式，另外对已有土地还可通过补地价方式改变土地的用途。(1)置地方式风险置地方式风险是指投资商选择通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在的风险。行政划拨是指县级以上人民政府依法批准，在投资商缴纳补偿、安置等费用后将该土地交其使用，或将土地使用权无偿划拨给投资商使用。该种方式对投资商来说具有相对无风险的特点，但其在土地使用上必将附带有众多限制，制约了投资商进行开发的自由度，目前在房地产投资中已不多见。协议出让方式指政府作为土地所有者与选定的投资商磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权。这种方式投资商容易控制风险，风险相对较小，但其使用范围受限制，一般仅适用于公共福利性住宅开发，开发投资利润小。招标出让和公开拍卖是当前较为常用的主要方式，投资商通过投标或竞拍获得土地使用权，这样投资商为获取土地可能报价高出标底许多的中标风险。这就增加获取土地的费用，最终导致开发成本增加，为保证开发项目赢利而只得抬高物业租售价格，导致物业可能租售不出去，或保持原价而降低利润，无论怎样都会蒙受损失。另一方面，投资商也可能因为出价低而失去中标机会，导致错过投资机会，同时也面临着在投标准各阶段所付出的时间和金钱损失。因此，在投标和竞拍前，投资商应充分掌握地块的自然属性、环境、规划要求，详细测算建筑成本，分析市场并制定相应的投标和竞拍策略，控制底价，防范风险。土地使用权转让，是指投资商在土地二级市场与转让方之间的土地交易行为。采用这种方式时，投资商还应特别注意充分掌握转让方转让土地的性质，如是行政划拨或协议出让的土地时，应在对方补地价后或是从地价款中扣减补地价款，避免不必要的开发成本损失。(2)置地时机风险置地时机风险，是指投资商确定购买土地使用权时机不当所带来的风险。投资商应在完成项目可行性研究后，并尽可能就规划设计方案与政府市有关部门沟通，同时落实建设资金及各项建设条件，再行购买土地使用权，这样可避免因建设资金、规划要求、建设条件、市场情况等变化而带来的风险，如建设资金落实有问题，工程不能按时开工，而导致土地闲置，购地资金沉淀并产生利息损失。但在激烈的市场竞争条件下，投资商为抓住有利时机，往往很难做到在所有影响因素彻底弄清以后，再购买土地。而且购买时间的耽搁可能导致投资商要承担土地价格上涨的风险，另外，还有可能被竞争对手抢先买走土地，导致投资机会损失。对此，投资商可以通过预付一定数额定金给土地转让方的方5式，在确保以一定的价格购得土地的前提下，尽可能推迟购买土地的时间，同时积极防范置地时机风险。(3)宗地状况风险宗地状况风险主要来自土地的自然属性、使用要求及规划条件，包括：位置、形状、面积、地形、地质、现状、土地用途和规划条件等。一般来说，宗地面积适宜、形状规则的土地便于项目开发。而过大或过小、形状不规则的土地都不利于土地利用；地形平坦的土地，有利于节约土方工程费用；地质条件好的土地，其承载力较高。有利于节约基础工程费用。同一土地可以有不同的用途，置地时应充分掌握土地的可能用途，通常工业用地、住宅用地和商服用地的价格呈递增规律；避免购置用途不当的土地，导致计划开发的项目不能正常进行或为改变土地用途而补地价，增加投资成本并可能带来工程延期等系列风险。规划条件是指政府有关部门对该地块利用的规定，主要是规划建设用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比等。如果，投资商先获得一块土地，然后向有关部门提交规划设计方案，以求批准，这样他就承担使用性质不获批准的风险。若要继续开发，只有修改规划设计方案以符合要求，或者是放弃这项地产的开发，这都会给投资带来损失。土地现状是指该地块是生地还是熟地，熟地不须拆迁安置、补偿，但其地价相应较高；而对生地，投资商则面临着拆迁安置、补偿风险等。因此，投资商在购买土地时应充分掌握拟购土地的自然属性、使用要求及规划条件，以防范宗地状况风险。2融资风险建设项目开发具有资金量大、资金运作时间长的特点。因此，开发所需巨额资金的筹集和融通是投资商最为关心的问题。项目融资风险，是指投资商在利用各种方式融资时，由于融资条件考虑欠妥，或因有关因素发生变动而使其盈利遭受损失的可能性。融资方式合理，可以降低融资风险，减少融资成本；融资方式不当，轻者造成融资成本大幅度上升、开发项目中断，难以为继，重者导致开发项目失败，企业向临破产的危险。(1)银行信贷融资风险银行信贷融资风险，是指投资商利用银行信贷方式筹集资金时由于利率、汇率以及相关筹资条件发生变化而使开发项目盈利遭受损失的具有了可能性。目前与建设项目投资有关的银行信贷种类有开发企业流动资金贷款、开发项目贷款，房地产抵押贷款、短期透支贷款及存款抵押贷款等。利率风险，是指由于金融市场上利率发生波动而使投资商在筹措资金时可能蒙受的损失。具体表现在投资商在不恰当的时间或用不恰当的方式筹集了资金，从而付出了更多的利息，导致损失。银行信贷利率受国家政治、经济形势和有关金融政策变动的影响较大，投资商只能通过采取一定的方法来预测利率的变化趋势。合理选择浮动利率贷款和固定利率贷款来防范利率风险。此外，对于不同项目贷款种类和金融机构，贷款利率不同，投资商应根据自身的实际情况，合理选择贷款种类和金融机构来防范利率风险。汇率风险，是指由于汇率波动导致投资商以外币计量6的银行贷款的价值发生增长的可能性，具体表现在投资商还贷时外币升值，投资商需付出更多的本国货币以购买同等数额的该种外币偿还。由于世界上多数国家实行浮动汇率制，以及国际政治、经济环境的复杂性和多变性。汇率本身具有不稳定性。投资商只能通过预测利率的变化趋势，合理选择浮动汇率贷款和固定汇率贷款，在汇率处于下降趋势或汇率变动无常时，力争浮动汇率并同时保留调整为固定汇率的机会、以防止汇率再次上升的可能；在汇率处于上升趋势时，选择固定汇率，以防范汇率风险。财务风险，是指与投资商的资本结构有关的风险，即投资商资金总额中自有资金与负债比例不当时对企业产生的支付风险、风险的大小取决于投资商的负债总额，投资商的自有资金通常数量有限。常用于支付地价款和前期开办费用，而其他资金大多来源于银行贷款。一般来说，只要开发项目的投资利润率大于银行贷款利率，那么贷款比例越大，财务杠杆利益越大，但财务风险也就越大，投资商还贷时存在较大的支付风险。因此，投资商在筹集资金时，应在财务杠杆利益和财务风险之间做出权衡，根据投资商自身情况，科学地安排企业自有资金与银行贷款的比例、制定还款计划和应急措施、适当控制资产负债率和适当增大流动比率来防范财务风险。(2)预售融资风险房屋预售，即出售“楼花“。是房地产投资中融资的重要方法之一，是指房地产投资项目开发建设到一定阶段，投资商即向社会公开预售房屋，收取预售房款。预售融资风险主要是在出售“楼花”后，投资商有可能面临建材价格上涨、其他建设成本增加以及市场环境变化等情况而导致的房地产价格上涨，而此时由于预售房地产价格己经确定且享受一定折扣，而使投资商蒙受因丧失房地产价格上涨而带来的增值收益的损失。对于此类风险，投资商可通过预测房地产价格走势，合理确定房地产预售价格、控制开发成本等方法来防范。(3)债券融资风险债券融资风险，是指投资商利用发行债券方式筹集资金时，由于债券利率、发行时机和发行条件等因素考虑欠佳而使投资商蒙受损失的可能性。债券筹资期限较长，在债券到期支付本金前，企业每年仅需付出固定利率的股息，因而债券筹资因其资金来源稳定，使用期限长、方便、支出固定，企业控制权不变、债券利息计入成本和可少缴纳所得税而成为投资商一条筹资的有效途径。债券利率是相对固定的，且高于银行贷款利率，如果利率定得太高，就会大大增加投资商的筹资成本：如果定得过低，则会影响债券的出售，不能实现筹资目标。债券的发行时机也是一个敏感的问题，如果恰逢社会经济不景气则会对债券的销售带来困难，难以完成筹资目标。而且如果债券发行后，银行存贷款利率下调，投资商还存在可能降低筹资成本的机会损失。另外，债券的发行额和期限投资商都要认真考虑，发行额大、期限长都会不利于债券的销售，造成筹资风险，而且债券发行手续复杂，须经国家银行批准，投资商存在不被批准的风险，造成相关时间和金钱的损失。投资商运用发行债券方式筹集资金时应合理确定债券利率，尽可能降低筹资成本，同时结合自身信用、知名度、负债比例以及7债券种类合理确定发行额、发行价和期限，选择社会经济形势良好时机作为发行时间，确保发行顺利，完成融资目标。(4)股票融资风险股票融资风险，是指投资商通过发行股票融资过程中，由于发行数量不当，发行价格不合理，发行时机欠佳等造成投资商发行股票困难、筹资成本过高而给投资商带来损失的可能性。发行股票，投资商没有偿还本金的义务，当公司经营不佳或开发项目暂无收益导致现金短缺时，投资商可以决定不分红派息，这使企业获得了使用方便、来源稳定可靠的永久资金，并在资金困难时不必增加负担，对企业经营、财务运转是非常有利的。相反，银行贷款和债券不论企业是否盈利或是否短缺现金，到期均要支付利息或本金，如果企业没有现金，则需举借新债偿付，存在支付风险。但是，股票的出售，会使企业控制权发生相应的转移，给企业经营管理带来风险；股东以股息或分红利方式参与公司利润分配，而优先股的股息和普通股的红利比债券利息和存款利息都高，并且在税后利润中支付，这意味着投资商多支付了筹资成本。而且，股票的发行和上市手续复杂，影响因素多，也给企业经营带来了一些不确定性因素的困扰。3勘察、设计风险建筑工程勘察、设计是查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务书及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果。从很多相关研究中可以看出，勘察、设计阶段对工程项目成本的影响程度达75，而由于设计方面的原因引起的质量事故占40。因此，勘察、设计对工程进度、成本和质量有重大影响，勘察、设计工作质量不高必然会导致工期延长、成本上升和质量下降，使投资商的投资蒙受巨大损失。(1)勘察风险勘察风险，是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致对建设用地的工程地质、水文地质状况等分析错误，进而直接影响对地基上的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误，如实际承载力高而勘察结果较低，导致基础设计浪费或建筑高度受限，投资商成本增加和收益下降；相反，则会导致基础需要加固，成本上升，严重的甚至使建筑物倒塌，使投资商的信誉和投资蒙受巨大损失。对于此类风险的防范，投资商应通过招投标择优选择勘察设计单位，严格审查勘察设计单位的资质等级和业绩，加强勘察设计监理来防范。(2)设计风险设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计度不能满足工程要求。如建筑设计中平面布局、户型的不合理性，引起房地产建成后8不能得到消费者认同和满意，房地产租售不出去，房地产积压，导致投资商发生财务危机，期望的收益变成实际的损失。对于此类风险，投资商应通过招投标择优选择设计单位，严格审查设计单位的资质等级和业绩，通过详细的市场研究后再提出设计要求，避免频繁的设计变更，加强设计监理和设计审查，进行图纸会审等来防范。4工程招标风险工程招标与发包是指投资商通过招标文件将委托的工程内容和要求通知承包商，由他们提出工程施工组织设计及报价，通过评审择优选择可靠、技术能力强、管理水平高、报价合理、工期短的施工企业，并以合同形式委托其进行工程施工。工程招标主要有：公开招标是指投资商或其委托招标单位通过报刊、互联网等大众传媒在一定范围公开发布招标公告，凡符合规定相应条件且愿意参加的承包商均可参加投标。这样，投资商可以在较大范围内，从众多的投标者选择信誉良好、报价合理、工期短的承包企业，有助于承包企业开展竞争、改善经营管理、提高工程质量和降低工程造价，但公开招标资格预审及评标工作量较大，费用支出多，耗费时间长，且对中标者可能不了解而增加今后协调难和承包商违约风险。邀请招标是指投资商根据项目自身要求和所了解的承包企业情况，向预选的5-,7家具有相应资格、信誉良好的承包企业发出邀请，要求他们参加建设项目的投标竞争，从而有效地减少招标工作量、节省费用开支和缩短招标时间以及降低承包商违约风险，但其也限制了竞争范围，使投资商失去了获得更低报价，技术、管理上更具竞争力的承包商的机会。邀请招标在开发中应用普遍，投资商可通过严格审查承包商的资质、施工业绩来防范风险。5合同风险建筑安装工程承包合同风险有两类：第一类是由于合同条款不完整，叙述不严密，有漏洞，或部分条款违法，存有“陷阱“，在执行中可能给投资商造成损失，即合同不完善风险。其防范可通过补充完善合同，提高合同管理人员素质，而将风险转移给承包商或消除掉；第二类是由于合同条款规定而引起的风险，即纯合同风险。建筑安装合同按计价方式的不同可分为三大类别，即总价合同、单价合同和成本加酬金合同，各自有着不同的风险特性：(1)总价合同风险总价合同是以施工图纸和工程说明书为依据，确定分项工程的工程量和单价，然后双方按照商定的总价格签订承发包合同。总价合同由于工程量已事先经过计算，而只需计算在实际施工中工程量的变更即可，合同易于管理但由于前提是必须明确分部分项工程内容及各项技术经济指标，项目划分和计算分部分项工程量将会占用很长时间，从而延长设计周期、拖长招标的准备时间。总价合同又分为不可调值总价合同和可调值总价合同。不可调值总价合同是以图纸及有关规定、规范为基础，投资商与承包商双方协商一个固定总价，一笔包死；在合同执行过程中，承发包双方均不能因为工程量、设备、材料价格、工资等变动和地质条件变化、恶劣气候等理由，提出对合同总价变化的要求；除非设9计、设施和工程范围有变更，才能随之相应调整。采用这种合同方式，投资商可以把工程实施过程中实物工程量，工程量单价、地质条件、气候、通货膨胀和其他一切客观因素造成亏损的风险转移给承包商，但同时存在承包商加大不可预见费，用来消除，上述不确定因素给其带来的风险，致使合同报价较高，不利于降低工程造价，而且投资商也丧失了客观因素向有利于投资商方向变化而引起的成本降低机会。此种合同形式适用于工期较短、工程项目内容和技术经济指标规定明确、设计图纸完整齐全、分部分项工程划分清晰、工程量计量准确的房地产开发项目。可调值总价合同是以图纸及有关规定、规范为基础，在合同执行过程中，由于通货膨胀原因而导致的工料成本增加，在合同总价不变的基础上，通过相应增加一些必要的调价条款予以调整。调价条款大致有两种形式：一是投资商对合同签字日与实际施工安装时的材料、设备、人工等成本的差异全部予以补偿；二是规定材料、设备和人工等成本增加超过某一限度(如5)时，投资商才给予补偿，即小额风险由承包商承担，大额风险由双方分担或完全由投资商承担。采用这种合同方式，投资商可以对工程实施过程中出现的风险进行分散，相对不可调值总价合同而言，投资商承担了建设期间的通货膨胀风险，而把其他风险分散给承包商承担，因而可有效地降低承包商的报价，但如果通货膨胀导致工料价格上涨过大，将会大大提高工程造价。此种合同形式适用于工期超过一年、工程项目内容和技术经济指标规定明确、设计图纸完整齐全、分部分项工程划分清晰，工程量计量准确的房地产开发项目。(2)单价合同风险在施工图纸不完整或工程项目内容、技术经济指标一时不能明确、具体时就需要开工，即不能比较准确地计算工程量，又要避免凭运气而使投资商与承包商任何一方承担过大的风险时，采用固定单价合同比较合适。在实际工作中，单价合同有两种形式：估量工程量单价合同是投资商委托设计单位或专业估算师提出总工程量概算表，列出分部分项工程量，然后承包商在此基础上填报单价，最后按照实际完成工程量计算总价。采用这种合同方式时要求实际完成工程量与原估算工程量不能有实质性的变更，工程量是统一计算出来的，投资商只要审核单价是否合理即可，承担的风险相应较小，但如遇工程量大幅度增加，可能影响工程成本，使投资商蒙受损失，因为承包商单价的确定是建立在估算工程量的基础上，工程量越大，相应单价越低。为防范此种合同风险，投资商可规定工程量极限变动幅度，定为10比较合理：工程量变幅超过极限幅度时，允许适当调整单价，同时定期核实承包商完成的实际工程量。此种合同形式适用于工程性质比较清楚，但任务及其要求不能完全确定的情况。纯单价合同是投资商仅开列有关分部分项工程范围、名称和计量单位，不对工程量作任何规定，由承包商逐项填报单价，经双方磋商后签订单价合同，工程竣工后