长三角房地产市场比较分析结果

1长三角房地产市场比较分析摘要：长三角地区经济发达，有专家指出， 长三角有望继巴黎、 伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后，成为“第六个国际级都市圈”。而作为经济发展的支柱产业，房地产业 必将为长三角的经济发展提供不竭的动力。作为长三角地区的代表城市，上海，浙江，江苏的房地产的发展显得更为重要。关键字：长三角 房地产比较 上海 浙江 苏州1.引言长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。长三角地区是中国经济的重心。该地区人口密集，经济发达，自古以来就是中国富庶之地。自上世纪90年代上海浦东、苏州工业园开发以来，近十余年来该地区经济飞速发展，从2001年起，该地区在吸收外资总量、对外贸易额、经济总量等方面均居全国首位。2007年，长三角GDP 占全国GDP 比重接近22%， GDP总和超接近8000亿美元。于此同时，长三角房地产开发投资也一直在高位运行，根据近几年的数据显示，长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势，到2011年更是超过7500亿元，达到了7662亿，累计增加了近160%，年均增长率达到了22.7%，可以预见，未来长三角城市的房地产仍然具有很大的发展潜力。本文以上海、浙江、江苏为例，对长三角房地产市场进行比较分析。2.上海、浙江、江苏房地产市场规模分析长三角地区是中国经济发展速度最快，经济总量规模最大的区域。长三角房地产市场规模庞大。长三角地区投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，由此可见，长三角区域的房地产业发展对当地2经济发展的巨大推动作用。同时，长三角房地产发展对与长三角区域经济增长有重要的作用，长三角地区房地产投资额对GDP的贡献度达到 2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献度的1.5%的两倍。2.1上海的房地产投资作为长三角城市带的中心城市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地，购房需求不容小觑。 财富500强企业已有300多家进入上海，100余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。2.1.1 上海房地产投资额与增速上海房地产开发呈现出稳步增长的发展态势。2005年，上海房地产开发投资额为1246.86亿元，到2009年投资额已近2000亿元。除了2010年外，上海房地产开发投资额年均增速均在单位数运行，到2010年房地产开发投资额比上面增长了35.3% ，增幅比上年剧增28.2%。2011房地产开发投资增速明显放缓，不上年增长9.6% ，增幅比上年回落了25.7%。房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的平均比重在30%的高位运行。如下图：图 2.1 20052011 年上海市房地产开发投资额（亿元）与环比增速从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。2011年上海市国有房地产投资313亿元，同比下降0.6%；非国有房地产企业投资1858亿元，增长11.5%。在非国有房地产企业中，股份制企业投资913亿元，增长41%。2.1.2 上海各类型物业新开工面积占比320052011年上海各类型新开工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业新开工面积占比分别为82.8%、7.6%、9.7%。住宅的平均新开工面积占比较施工面积占比高4.6%，而写字楼、商业平均新开工面积占比较施工面积占比分别低2.2% 、2.3%。历年来，住宅、商业平均新开工面积占比走势稳定，写字楼新开工面积占比变化幅度较大，其高位占比11.4%与地位占比4.2%相差7.2%。如下图所示：图 2.2 20052011 年上海各类型物业新开工面积占比2.2 江苏房地产投资2011年江苏省的房地产开发投资延续了上一年的快速增长势头，共投资5552.69亿元，同比增长29.2%。其中，商品住宅开发投资4085.85亿元，同比增长29.4%，占房地产开发投资的比重达73.58%，比全国比重高1.81个百分点。如下表：表 2.1 江苏省 2011 年房地产开发投资项目 数量（亿元） 同比增长 比重总投资 5552.69 29.2% 100%商品住宅投资 4085.85 29.4% 73.58%2011年，江苏省房屋新开工面积为14721.11万平方米，同比增长7.1%，与24010相比增速回落42个百分点，降幅非常明显。2.3浙江省房地产投资2011 年浙江省房地产市场受宏观调控政策的影响较大。11年，浙江省完成房地产投资额 4494.3 亿元，同比增加 48.5%，增幅也有所回落。其中，住宅投资为 2959.0 亿元，同比增长 43.8%。再从房屋施工面积和新开工面积这两个指标看，2011年，浙江省也有大幅度增长。其中浙江省住宅新开工面积 6674.5万平方米，同比增长30.3%，办公楼新开工面积 593.6 万平方米，同比增长 24.8%。表 2.2 浙江省 2011 年房地产投资项目 数量（亿元） 同比增长房地产投资额 4494.3 48.5%住宅投资 2959.0 43.8%3、上海、浙江、苏州房地产价格分析长三角地区具有典型的“ 投资需求旺盛 +开发商高杠杆” 的特征。3.1浙江房地产价格分析3.1.1浙江省房地产市场发展的总体情况改革开放以来，浙江省经济持续快速发展，增长速度是全国最快的省份之一。19982003年，全省生产总值年均增长11，2003年达到9200亿元，比上年增长14。与此同时，房地产市场也进入快速发展阶段，房地产业增加值从1998年的8723亿元上升到2003年的2505亿元，年均增加146， 占GDP比重从172上升到272。1998-2003年，浙江省全社会固定资产投资累计达17，368亿元，年均增长155，同期房地产投资达3092亿元，占全社会固定资产投资的比重为178，年均增长达276。2004以来，浙江省房地产市场继续保持快速的发展态势，一季度完成房地产开发投资223亿元，同比增长47，投资绝对额和增长幅度分别列全国第3位和第11位。旺盛的有效需求是推动房地产市场快速发展最根本的动力。浙江省住房有5效需求旺盛主要是经济发展和城市化的推动。2003年，浙江省人均生产总值19，730元(折合2384美元)，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达13，180元和5431元。从国际上的普遍规律看，浙江省目前的经济发展水平，是居民对住房消费较为旺盛的时期，目前住房消费正处于生存需求与改善需求并举，简单居住向适用居住、舒适居住转变的阶段。据浙江省房地产业协会和浙江大学2003年下半年的一项调查，有389的城镇居民对现有住房不满意，有447的居民打算重新换购住房。同时，1998年以来，浙江省的城市化进程明显加快，加上旧城改造步伐的加快，进一步促进了有效需求的提高。3.1.2 浙江房地产价格走势原因人均收入的增加导致对房产需求的增加，先从GDP来看，城镇人均居住面积和人均实环收入来看.1994年，浙江省GDP为879.99 亿元，19921995年我省经济年平均增长速度高达19.4%，伴随着高速增长又出现了比较严重的通货膨胀，面对再次过热的经济，1994年中央又加强了宏观调控，经过3年的努力，1996年我经济相对较好地实现了“软着陆” ，经济增速回落到 12.7%。但在1997年下半年出现亚洲金融危机后，我省经济增长也面临严峻的挑战，随着1998年国家采取积极稳健的财政货币政策，我省经济实现稳定增长，并从2000年开始，经济出现稳步回升。因此，自1996年以来我省经济增长率波动趋于收敛，且稳定性增强。19962003年我省GDP年均增长11.5%，波幅仅为4.4个百分点。今年我省经济虽然在固定资产投资等领域有些过热，并受到电力、土地、能源、原材料等因素制约，但随着中央宏观调控措施的进一步加强和改善以及我省市场经济的日益完善，我省经济将不会出现大的波动，并仍将保持健康较快的增长速度。63.2上海房地产价格分析3.2.1上海在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995 年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是 1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是 0.99:1。19961998 年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。19992000 年，商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积。2001 年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积。见图 1-1、1-2、表 1-1。78从这几年房地产供需关系来看，19951997 年，商品房供应差距（比值）在不断扩大，1998 年以后，差距逐渐缩小，但是供应绝对量仍远大于需求。2001 年开始，商品住宅供需差距明显缩小。房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动。19962000 年，社会大众直觉感到商品房价格在下跌。而自 2001 年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势。平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动。根据上海市 1995 年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表 2-3、图 2-3。93.2.2 上海房地产走势由于近两年多来，上海商品期房（主要是住宅）的供需（预售）关系关系发生了很大的变化，部分地区（如徐汇、静安、长宁、黄浦等区）已出现供不应求的局面，房价迅速上涨。上海老市区和闵行、宝山、浦东共 12 个区，2002年 9 月比 1999 年 12 月平均住宅预售价格指数上涨 22.18%。其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨 20%以上。从不同地区来看，2002 年二季度和 2000 年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨 25.82%，其中中心城区上涨 27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨 35.48%，外环线外地区住宅平均上涨 12.05%。从各种不同类型的住宅来看，2002 年 2 季度和 2000 年 1 季度相比，别墅和高层住宅涨幅最高，分别上涨 36.42%和 28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为21.93%和 17.64%。预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，主要是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高，除了环境、建筑质量、房型及部分已开始带有装修外，地段和楼型也有很大的关系。2002 年 2 季度和 2000 年 1 季度相10比，中心城区占当季预售房面积的比例提高了 5 个多百分点；小高层、高层、别墅共提高了 20 个百分点，多层下降了 8 个百分点3.2.3 上海房地产新政策一是合理引导住房需求，严格执行住房限购政策。暂定在本市已有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房） 。对在本市已拥有 2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。二是严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点。对个人将购买不足 5 年的住房转手交易的，要全额征收营业税。要严格按照沪府发201034号文规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。要严格执行个人转让房地产所得税征收政策。要建立健全市与区县房产税试点工作机制，加强政策宣传和征收管理。三是进一步强化差别化住房信贷政策。对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.