乡约田园养老基地可行性研究报告.doc

目 录第一章 项目概况 .4一、 项目背景 .4（一）政策背景 .4（二）社会背景 .4二、 项目简介 .5（一）项目名称 .5（二）建设单位 .5（三）拟建地址 .5（四）建设内容 .5（五）投资估算 .5三、 项目可行性与必要性 .5（一）符合市场状况需求 .6（二）符合经济发展需求 .6（三）符合社会发展需求 .6（四）顺应国情发展的必然趋势 .6四、编制依据 .7（一）原则 .7（二）编制依据 .8第二章 项目建设单位介绍 .9一、项目建设单位介绍 .9二、企业经营理念 .9第三章 市场分析 .10一、政策环境分析 .10（一）国家对养老问题的相关政策分析 .10（二）绵阳市社会养老服务体系建设规划 .16二、 经济环境分析 .22（一）全国经济环境分析 .22（二）绵阳市经济环境分析 .23三、我国养老现状分析 .24（一）我国人口老龄化现状 .24（二）我国老年人养老现状 .24（三）我国养老院的发展现状 .26四、目标市场分析 .28五、市场分析小结 .28第四章 项目建设规划 .30一、项目选址环境 .30（一）大环境绵阳市 .30（二）小环境涪城区杨家镇 .31二、项目建设方案 .34（一）建设目标 .34（二）建设内容 .35第五章 人力资源管理 .39一、组织构架 .39二、部门职能 .40三、工作制度与人员编制 .40第六章 项目实施计划 .43一、项目实施计划 .44（一）品牌推广 .44（二）安全措施 .44二、 项目实施期限 .47第七章 建设投资估算 .48一、投资估算范围和依据 .48二、投资估算说明 .48三、资金筹措 .49第八章 项目财务评价 .49一、项目效益评价 .49（一）社会效益评价 .49（二）经济效益评价 .50二、综合评价 .51第 1 章 项目概况 1、项目背景（一）政策背景2013 年 8 月 28 日，国务院总理李克强日前主持召开国务院常务会议，研究部署促进健康服务业发展。会议指出，随着生活水平提高，广大群众对健康服务的需求持续增长，要加快发展健康养老服务。我国已进入人口老龄化快速发展阶段，着力推动养老服务业发展不仅是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，也将成为扩大内需、增加就业、推动经济转型升级的重要支点。中共中央十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干问题的决定中提出“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业” 。为了到 2020 年全面建成以居家为基础、社会为依托，机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。2013 年 8 月 16 日，国务院常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。根据国务院常务会议精神，国务院印发了关于加快发展养老服务的若干意见（国发【2013】35 号） 。（二）社会背景我国自 2000 年已进入老龄化社会，以 65 岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从 2002 年的 7.3%上涨至 2012 年的 9.4%。2012 年我国 65 岁以上的老年人口已达到 1.27 亿人，且每年仍以 800 万人的速度增加。有关专家预计，到 2050 年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。从总体上看，我国养老服务业还处于发展初期。养老服务和产品供给不足的问题十分突出。目前，老年人需求迫切的生活照料、长期护理、精神慰藉、文化娱乐等服务领域发展都比较缓慢。养老服务业涵盖老年人衣食住行、生活照料、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域，具有涉及面广、产业链长和发展潜力巨大等突出特点，但其主要领域前期投入较多、专业人才需求大、回报周期较长，加之现阶段老年人实际消费支付能力有限，使得民间资本参与意愿不高，养老服务市场发展缓慢，迫切需要加以积极引导和扶持，社会发展的必要趋势。2、 项目简介（一）项目名称第 5 季幸福城绵阳乡约田园养老基地（新建）（二）建设单位四川第五季幸福城养老产业投资集团公司（筹）绵阳市乡户农业开发有限公司批准单位：四川省民政厅 、绵阳市民政局 （三）拟建地址四川省绵阳市涪城区杨家镇王家桥村 1 队、2 队、3 队（四）建设内容1. 中华孝文化广场；2. 养老住所建设，床位 2000 张；3. 康复食疗养生设施建设（包括康复医院） ；4. 健身文化活动场所建设；5. 生活保障设施建设；6. 配套工程设施及设备采购等。（五）投资估算3 亿人民币建设期限： 两年，自 2015 年 1 月至 2017 年 1 月3、 项目可行性与必要性（一）符合市场状况需求目该项是积极应对人口老龄化的需要，我国是世界上唯一一个老年人口超过 1 亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。截止 2012 年底我国 60 周岁以上老年人口已达1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，2025 年将突破 3 亿。随着人口老龄化程度的不断加深，养老服务需求不断增加，解决好老有所养日益紧迫地摆在了各级党委和政府的面前。 （二）符合经济发展需求是推进经济发展的需要，养老服务业涉及长期照料、医疗康复、居家支持、精神慰藉乃至饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融地产等方方面面，蕴含着巨大的老年消费市场。发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，亦是当前扩内需、增就业的巨大潜力所在。（三）符合社会发展需求是解决当前养老服务业突出矛盾和问题的需要，近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。解决好当前养老服务领域的突出矛盾和问题，进一步加快发展养老服务业已成为全社会的共同呼声。中国在刚刚进入经济腾飞的起步期，就迎来了“老龄社会”的排战，如何积极应对人口老龄化的问题。从 2010 年起，按照中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年计划的建议中， “优先发展社会养老服务”的工作部署。中共中央十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干问题的决定中提出“积极应对人口老龄化，加快建立养老服务体系和发展老年服务产业” 。为解决发展中国家人口老龄化最严重的国家的问题找到的有效办法和政策，对发展老年服务产业给予很高支持和优惠政策，是难得的机遇和发展状况。（四）顺应国情发展的必然趋势1.由于中国经济的发展和人民生活水平的提高，政府退休人员待遇的提高和全民纳入基本保障范围，人民不再满足过去养老的衣食住行，他们对健康养生、机构养老，娱乐文化、旅游化养老等有了新的需求和兴趣。但是目前我们的养老产品（包括养老公寓、家政服务、文化产品、老人日常用品、保健食品、养生床位等）仅达到 10%。老年群体更加关注自身健康疗养。需要市场能提高专业化服务，需要人宜居气候下生活，需要能买到质量可靠证明的用品等。这种需求增加就有市场发展的空间。2. 我国目前养老机构现状，已不能满足养老事业的需要，过去养老机构基本是国有、政府大包大揽，并且管理运行效率低，条件差， 極持改革，目前养老机构全国有四万多家，公办养老机构约占总数的 75%，其它只占总数的 25%.意见中明确的目标是“全国社会养老床位达到每千位老人 3540 张” ，目前看，要达到这个目标尚需 35 年努力，缺口就是市场发展的空间。3.老年消费人群观念已发生着变化。城市老年群体已经有一定的消费能力，有关数据表明，有 42.8%人拥有存款，再加上退休金，再就业收入等，数目可观，有一定比例的高、中等收入的老年群体，对高档健康养生的需求增加，部分老年人的消费观念开始更新，过去式“要积累轻消费，重子女轻自己” ，现在由被动走向主动，且在市场上相学活跃，产品多元化，分层消费潜力较大，老人群体开始关注自身健康，健康养老市场潜力更大。4.根据国家权威部门公布的我国 60 岁以上的老年人 2012 年已达到 1.94 亿，2013 年底已超过 2 亿，2020 将突破 2.43 亿，2025 年将突破 3 亿，随着人口老龄化程度的不断增加的速度，养老服务需求不断增加，据业内人士分析， “目前我国养老市场需求己超过万亿元，目前产品不足 1000 亿元，未来发展空间巨大” 。5.本项目建设宗旨“以孝为先，为老人服务，为政府分忧，替儿女敬孝” 。项目设计包含和体现了“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐”内容，经市场调查发现，目前养老机构中还没有如此完善，亲情人性化的，贴心周到的规模化养生机构，在成都较好的养老机构已是“一床难求” ，排队已到 50 年以后才能入住，老人 60 以上入住养老机构，不是等着死，他们还想学点知识，力所能及的为社会做点工作，锻炼身体，健康养生，有个好的生活质量，不给孩子们添麻烦，让其为国家多做贡献。子女们把父母，爷爷奶奶送到养老机构来“上大学” ，来疗养，也觉得是和敬孝的方式，也觉得有面子。因此，该项目市场不成问题，就是考虑项目的延伸产业链和集群经营才能有大的效益。6.社会效益分析，该项目可带动项目在带动就业，每百人按 30 人计算，可新增就业人数3000 人，可使 5000 个家庭破解最难的问题，使他们的子女安心工作，万人规模的养老机构还可推动相关服务行业，种植业，养殖业等，在繁荣养老业市场发挥其龙头作用。四、编制依据（一）原则1. 政府主导、社会投资。社会民间（包括境外）投资，公益方向，按市场机制运作，创新运营机制，充分发挥社会力量在养老事业中的作用。2. 集约发展，产业联盟。充分利用政策优势，地缘优势，以项目带产业链，以经济效益促社会效益。3. 科学定位，综合发展。满足不同类型老人需要，传承孝道文化，传播健康知识，提高生活质量。4. 文化传承，经济适用。项目编制既要注意适用，又要注意建筑文化的传承。（二）编制依据1. 法律法规： 中华人民共和国老年人权益保障法 中华人民共和国食品安全法 中华人民共和国旅游法2 政策文件： 中共中央关于全面深化改革若干问题的决定 中国老龄事业发展“十一五”规划纲要 中国老龄事业发展“十二五”规划纲要 国务院办公厅颁发关于加快发展养老服务业的意见 （国发【2006】170 号）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 （国发【2013】35 号） 国务院过于促进健康服务业发展的若干意见 （【2013】10 月 14 日） 关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 （民发【2005】170 号） 国务院过于促进健康服务业发展的若干意见 （【2013】10 月 14 日） 关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 （民发【2005】170 号） 住宅设计规范 （GB500962011） 城市道路和建筑物无障碍设计规范 （JGJ502001） 法规文件无障碍环境建设条例国务院颁发于 8 月 1 日施行 建筑设计防火规范GB50016第 2 章 项目建设单位介绍 一、项目建设单位介绍目前乡约农场有机葡萄生态园是一家观光农业基地，位于涪城区杨家镇，占地面积 1500亩。这里空气清新，环境优雅、交通便利、目前已经逐步建设成中小学自然教育和乡土教育最适合的户外教学场所。是以种植有机葡萄和草莓为主，可休闲采摘的多种农产品生产基地。自酿的有机葡萄酒不含任何添加剂，环保无污染。味道自然醇美，给你味觉上最美好的享受。即将建成的异国情调的法式小镇错落有致，优美的园林景观与周边葡萄园、草莓园、教堂、花田、绿野、河湖交错，空气洁净，令人心旷神怡，清晨及雨后云雾缭绕，低徊徜徉，宛如人间仙境、世外桃源。农耕文化园创意新颖、富有有知识性，趣味性和参与性，是科普教育的新景点。园内拱桥、流水、小岛、栈道、绿湖、青石路面蜿蜒曲