万科城市花园（大一期）物业管理服务方案

武汉市万科物业管理有限公司目 录社区项目概况03顾客群特点及需求分析08物业管理服务模式09服务模式实现计划及要求10社区服务人员配置方案15物业管理费测算18一、 社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积 393480(原方案数据)，其中居住产品372610以 46 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套 21000，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000）和会所（5000）各一处，18 班制学校，9 班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。1. 周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的) 滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心 5 公里、华中科技大学 4 公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路) 分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有 200 的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2. 项目主要经济指标（设计部提供）A基本情况：物业名称 万科城市花园社区 物业类型 商住小区 行政区域 江夏区规划总用地面积 ha 42.0318含待征道路 ha 6.2118居住区用地面积 ha 35.82总建筑面积 m 2 393480住宅建筑面积 m 2 372610公建建筑面积 m 2 21000半地下车库及人防 m 2 26700 未计入总建筑面积和容积率总户数 户 3026总人口 人 10591户均建筑面积 m 2 123含待征道路容积率 0.94不含待征道路容积率 1.1建筑密度 25.08%停车位 1537 个 900 个地面停车位 840 个半地下架空停车位 697 个停车位户数 50.8%30住宅建筑面积毛密度 万 m2/ha 1.04住宅建筑面积净密度 万 m2/ha 1.68人口毛密度 人/ha 296人口净密度 人/ha 479绿地率（与占地面积的比率） 36%小区道路面积 15.8水体面积 2小广场数量 4 5 个B户型指标：注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700户型指标 数值规划总用地面积(ha) 42.0318居住区总用地面积(ha) 36.66计容积率总建筑面积(m 2) 393480容积率 0.94覆盖率（与占地面积比率） 21%总户数（户） 3026总人数（人） 10591户均面积(m 2) 123建筑面积总面积(m 2) 372610独立别墅（m 2） 0 0 0联排别墅（m 2） 32 户 250 m2/户 8000 2.2%情景花园（m2） 992 户 145 m2/户 143840 39%多层住宅（m 2） 1980 户 110m2/户 217800 58%住宅其中小高层住宅（m 2）初步预计400 户左右 22 户135m2/户 2970 0.8%总面积(m 2) 210001 商业服务（m 2） 8000100002 会所 50003 管理（m 2） 500（最少 800）4 小学（1 所 18 班制） 360040005 幼儿园（1 所 9 班制） 2500建筑面积公共服务6 其 他 1000C配套指标：(一)生活给水:1给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按 0.40MPa。市政保证水压 0.15Mpa。2给水系统：一层七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。采用变频供水。3给水量：类 别用水定额L人 d每日用水时间 h变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量 m3/h住宅 250 24 2.5 10591 2643 276小学 50 10 2.5 444 36 9幼儿园 50 10 2.5 819 18 4.5商业服务 50 10 2.5 1350 67 17绿化及其它用水 按总用水量的 10计 277 31总计 3042 3364由自城市自来水管网接入给水的管径为 DN300350（Q400 立方米时）一根，或DN250（Q200 立方米时）两根。（二）消防给水:1室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h） ，15L/s，每次火灾室外用水量为 108 立方米。2室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h） ，20Ls(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室内用水量为 252 立方米。3室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72 立方米）供给。（三）生活排水:1小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。2生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。最高日生活排水量为：Qd=2765 立方米。最大时生活排水量为：Qh=305 立方米。3化粪池选用：无动力排放式化粪池(1)住宅楼：选用 13#(100 立方米)化粪池 14 座。(2)商业服务：选用 7（20 立方米）化粪池 1 座。(3)小学：选用 4（9 立方米）化粪池 1 座。(4)幼儿园：选用 3（6 立方米）化粪池 1 座。(四)、雨水1小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885(1+1.58Lg)/(t+6.37)0.604（L/S,公顷） 。按重现期 P1 计，径流系数为 0.6。t=t1+mt2=10+2t23主雨水管管径（末端）为 D1200.i0.003。D电气规划指标：(一)、供电普通住宅用电负荷按每户 4KVA 估算，联体别墅用电负荷按每户 8KVA 估算，独立别墅用电负荷按每户 15KVA 估算，公建用电负荷按每平方米 100VA 估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备用电，一期（大一期）用电量约 1.3 万 KVA。由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座 35/10KV 的变电站，其中一期(大一期)用电量约 1.3 万 KVA，需设置 2 个 10KV 开闭所。为了保证供电可靠，采用两路 10KV 高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV 开闭所电源皆从变电站采用 10KV 电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由 10KV 开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉 ，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置 21 个户外箱式变。(二)通信及智能化住宅每户按语音通信 2 门市话、数据通信一个点 210M 的容量进行规划；每户考虑23 个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。小区内主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所内。 ，每 500 户设置一个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置 6 个。光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护。光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、有线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。(三) 室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用 1 米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用 12 孔 D90 的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。二、 顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征： 年龄方面，客户以 31-40 岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25-30 岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有 1/3 来自江浙。 兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点： 中青年人； 受过高等教育； 身处在受人羡慕的行业中； 有较高的收入； 得到较高的社会肯定评价； 追求生活品质。三、物业管理服务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free” 的物业管理模式。（一） “free 的”服务模式定位与释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的， “free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观， “free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。 “free”模式主要由三大元素构成： 开放的1、 自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；2、 物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24 小时控制中心值班机制；3、 组团外施行“无人化管理” ，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。4、 社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和