易居中国-2008年8月南昌房地产市场报告-80页

南昌市 200易 居1土地8 月明显不 足市场行 情2实质从 7氛围影 响些楼盘 的3各区为 了效的营 销活动也 风对于开 发认购， 全8 年 8 月份房地 产居 视点 流拍频出， 市月 20 日上午 J足 ，地市低 迷情 下为市场 增性降价开始月份的降 价响 ，很多开 发的 降价仍然 无域营销活动 纷了 快速去化 房销 方式来聚 集风 起云涌， 由发 商，住房 消全 民营销等 方产 市场报告 市 场信心严 重DP0808 和 J迷 现象也开 始增 添一丝希 望蔓延，快速 回价 噱头到 8 月发 商选择跟 风无 法达到快 速纷 呈，新的 营房 源，开发 商集 人气，甚 至由 城开掀起 的消 费者和房 地方 式也在游 弋重 不足，保 利DP0809 地 块始 蔓延。保 利望 。但大多 数回 笼资金才 是月 份的实质 性风 ，似乎在 抢速 回笼资金 的营 销模式引 入商 可谓缴尽 脑至 有些楼盘 打“三年无理 由地 产市场它 存弋 于南昌的 房利 夺得湾里 千块 继朝阳洲 地利 地产 8 月 8数 开发商普 遍是 硬道理 性 降价，各 大抢 占那最后 一的 目的。 入 南昌市场脑 汁，既要 以打 出了地产明由 退房计划 ”存 在着多大 的房 地产市场。CHIN千 亩地块， 值地 块后继续 流日以 5.93 亿无意再拿地大 开发商都 在一 碗粥。8 月以 实质性降价星 广告： “ 要” 也引起了 业的 风险，这 些南A REALESTATE 值 得关注 流 拍，开发商亿 元夺得湾 里。 在 寻找回笼资份的降价风来提高成交 率要 买房，找 阿业 界的关注，些 都得谨慎考 虑昌易居房地 产INFORMATION对今明年房 地里 2470 亩地 块金的快门道 ，已铺天盖地 ，率 ，又要以 新阿 祥”，同时 各这种方式是 否虑，严加思 考产 研究所 CIRCLE|1 地 产信心块 ，低迷， 受降价， 但是有新 颖而有各 式抽奖否 可行，考 。内部南昌易 居2 | CHINA居 房地产研究REALESTATE INF所 ORMATION CIR目 录数 字排 行第 一一、二、三、第 二一、二、三、四、五、第 三一、二、三、四、五、六、七、八、第 四一、二、三、第 五一、二、三、第 六一、二、三、四、五、六、七、八、九、CLE 录 字 楼市 .行 榜 .一 章 背景篇 .政策资讯 .市场资讯 .市场概况 .二 章 土地篇 .综述 .土地供应 .土地成交 .土地成交价 格重点地块分 析三 章 住宅篇 .南昌市住宅 市供求关系分 析供应分析 .成交分析 .成交价格分 析结构分析 .项目解析 .新推案楼盘 分四 章 产品篇 .新盘数据分 析新盘速览 .案例分析 .五 章 营销篇 .营销热点 .其他营销方 式8 月份报纸广 告六 章 区域市场 .东湖区 .西湖区 .青云谱区 .湾里区 .经济技术开 发高新技术开 发青山湖区 .红谷滩 .南昌县 .格 .析 .市 场特点分析 .析 .析 .分 析 .析 .式 .告 投放分析 .发 区 .发 区 .南昌市2.2008年8月份房 地.地 产市场报告 . 3 . 4 . 5 . 5 . 8 . 11 . 12 . 12 . 13 . 16 . 17 . 18 . 20 . 20 . 21 . 22 . 23 . 24 . 25 . 28 . 30 . 31 . 31 . 35 . 38 . 42 . 43 . 48 . 49 . 53 . 53 . 56 . 59 . 62 . 65 . 68 . 71 . 74 . 77 南昌市 200数字 楼 土 注：因 统术开发8 年 8 月份房地 产楼 市 地市场 挂牌宗数成交宗数成交金额出让面积每亩单价平均楼面 地溢价率： 0流拍宗数住宅市场 供求比：新增供应 面成交面积成交套数成交均价统 计途径 有区区域。 产 市场报告 ：10 ：2 ：59852 万 （净） ：186.：24 万元/ 亩地 价：351 元：2 1：0.52 面 积：22.2 6：11.66 万 平：1199 套 ：4818 元/ 有 限，故本 报66 万平方 米亩 元 /平方米 万平方米平 方米 平方米 报 告所有 数米 （2530.00 6数 据不包括CHINA REALEST亩） 新建县， 安南ATE INFORMATI安 义县，进 贤昌易居房地 产ON CIRCLE|3 贤 县，英 雄产 研究所 雄 经济技南昌易 居4 | CHINA排行 榜 200 200 200恒茂湖 滨保利国 际紫金城 恒茂国 际蓝天碧 水青山湖 香皇冠国 际高能金 域第一街 区水榭花 都居 房地产研究REALESTATE INF榜 8年8月份 南项目名称 朗贤外滩铭 座新里梵顿公 馆世纪中央城 洪城比华利 联泰香域尚 城万达华府 博泰魏玛峰 尚红谷经典 大地龙泉 湾绿湖豪城 8年8月份 南项目名称 朗贤外滩铭 座洪城比华 利世纪中央 城万达华府 新里梵顿公 馆大地龙泉 湾联泰香域尚 城紫金城 红谷经典 博泰魏玛峰 尚8年8月份 南项目名称 滨 际 高尔夫 际 都会 水 购物广场 香 寓 际 域 名都 区 都 所 ORMATION CIR南 昌市商品 住座 馆 城 尚 湾 南 昌市商品 住座 利 城 馆 湾 城 尚 南 昌市商品 住成CLE 住 宅 成交面 积成交面积( )19805.146939.16 6573.62 6201.72 5984.92 5487.88 5313.32 4994.04 4993.54 2980.95 住 宅 成交金 额成交面积( 19805.146201.726573.625487.886939.164993.545984.922776.764994.045313.32住 宅 成交均 价成 交面积()861.81 500 2776.76 712 182.39 738.42 292.45 1396.17 361.12 1322 积 排行榜 成交套 数18962 91 53 45 48 67 98 44 28 额 排行榜 ) 成交套 数189539148624445189867价 排行榜 成交套数3 5 18 4 4 14 2 26 7 9 数 成交金 额92073528143230701630875526359530409919141719532267032133218数 成交金 额920733087530703040928143267032635924432195321914成交金 额91772495932443258866140885597221983104352536589405南昌市2额 (元) 成 交02 21 32 11 03 89 13 190 05 66 额 (元) 成502 511 1632 989 221 205 503 235 190 1713 额 (元) 成78 64 235 10 76 83 06 419 21 98 2008年8月份房 地交 均价(元/ )4649 4056 4670 4978 4404 5541 3603 3911 5348 4469 成 交均价(元/ 4649 4978 4670 5541 4056 5348 4404 8799 3911 3603 成 交均价(元/ 12649 9919 8799 8263 7725 7580 7517 7474 7024 6762 地 产市场报告 ) ) 南昌市 200第一 章一、 政 在 十国务院 委报 告消费价 格价格仍 居抑制物 价与 此真解决 的民生改 善 财 政用，分 账 办金的收 支独立的 会理的其 他的零星 收土 地进行前 期国 土土地宏 观8 年 8 月份房地 产章 背景 篇政 策资 讯发改委： 下十 一届全国 人委 托，报告 了告 指出，当 前格 上涨 7.7 居 高位， 国内价 上涨的任 务此 同时，在 收的 问题。报 告善 和社会和 谐财政部： 土政 部8月28账 核算。 办 法办 法指出，支 情况和土 地会 计主体进 行他 财产，实 行收 入，不在 规地 储备资金 是期 开发等所 使土 资源部副 部观 调控。 产 市场报告 篇 讯 下 半年要继 续人 民代表大 会了 今年以来 国前 ，国内经 济 ，其中 7 月 份土地、 劳动 力务 十分艰巨。收 入分配、 医告 提出，下 半谐 。 土 地储备资 金日公布的法 将于 20土地储备 资地 储备项目 的行 确认、计 量行 分账核算。规 范范围内。是 指土地储 备使 用的资金。部 长贠小苏 曾续 做好房地 产会 常务委员 会国 民经济和 社济 运行中的 一份 上涨 6.3 力 等要素价 格医 疗卫生、 居半 年要继续 做金 应专款专 用土地储备资 金09年1月1资 金的会计 核的 成本信息，量 和披露， 土土地储备 机备 机构按照 国曾 表示，土 地产 市场调控 会 第四次会 议社 会发展计划一 些矛盾比 较 。下一步 推格 的上升都 将居 民住房、 安做 好房地产 市用 实行分账 核金 会计核算 办日施行。 核 算应当以 实对土地储 备土 地储备资 金机 构在持有 储国 家有关规 定地 储备机构 的CHINA REALEST议 上，国家发执行情况。突出，物价 上推 动价格上 涨将 增加企业 的安 全生产等领市 场调控， 促核 算 办 法（试行 ）实 际发生的业备 项目进行 成金 应当独立于储 备土地期间定 征收、收购的 定位不能以南ATE INFORMATI展和改革委上 涨压力较 大涨 的因素仍 然的 成本， 加上域也存在一 些促 进房地产业 稳） 明确，土务为依据， 如成 本核算。土 地土地储备机临时利用土 地、优先购买盈利为目的昌易居房地 产ON CIRCLE|5 员会副主任 朱大 。前 7 个 月然 较多。国际 初初级产品需 求些 需要高度 重稳定健康发 展地储备资金 应如 实反映土 地地 储备资金 应构的固有财 产地 取得的应 上、收回土地 以，要积极服 务产 研究所 朱 之鑫受月 ，居民初 级产品求 较旺，重 视和认展 ，促进应 专款专地 储备资应 当作为产 及其管上 缴国库以 及对其务 于政府南昌易 居6 | CHINA 我 国部有关 负据 介镇化仍 将建设部 村农村非 农和城乡 建室从 20 0 央 行 通交土地 出得发放 贷银行来 看占比居 首承受多 大目格房地 产董藩并 不贷款， 将以完成 开居 房地产研究REALESTATE INF建设部定 方国 的城镇化 水负 责人表示，介 绍，2007 年将 保持年均 0村 镇建设司 负农 建设用地 中建 设部在三 定4 年批准设 立央行银监 会行 和银监会 公通 知要求，出 让价款的 贷贷 款；对购 买看 ，多数银 行首 位。据悉，大 的风险。 前房地产开产 信贷管理，不 赞成通过 紧将 影响房屋 将开 发项目。 所 ORMATION CIR方 案：部分 农水 平已达 44 .我国将把 农年 底，我国 城.8-1 个百 分负 责人李兵 弟中 ，一些废 弃定 方案中， 将立 起，此次 改会 下文:金融 机公 布金融 促严格商业 性贷 款。此外，买 农村集体 土行 对房地产 业目前上海 北发商面临资 本市场部分 人紧 缩开发商 信将 来的供应，CLE 农 村废弃地 将9%，随着 城农 村一些废 弃城 镇人口 5. 9分 点的增长 速弟 表示，目 前弃 或使用率 不将 村镇建设 办改 名并不存 在机 构不得放 贷促 进节约集 约性 房地产信 贷通知要 求土 地上建设 住业 的贷款余 额北 京的部分 银本 市场、金 融人 士认为政 府信 贷以保证 银会对经济 造将 转化为城 镇城 市的逐步 扩弃 用地转化为4 亿人，城 镇速 度。城镇 化前 ，我国在坚 守不 高的土地，办 公室改名 为在 “升格” 的贷 给开发商 买约 用地通知 ，贷 管理，金 融求 ，对利用 农住 房的城镇 居额 环比均实现银 行已经开 始融 体系双重 融府 是保护银 行银 行资产质 量造 成不良影 响镇 用地 扩 张，城镇 建城镇用地的 范镇 化水平达 到化 建设用地 将守 18 亿亩 耕转化为城市为 村镇建设司的 问题。 买 地 要求各金 融融 机构禁止向农 村集体土 地居 民，不得 发较快增长， 兴始 做压力测 试融 资渠道不 畅行 ，牺牲房 地量 。“已经 把响 。”他建 议南昌市2建 设用地的面范 畴。 到 44.9%， 预将 越来越紧张耕 地红线不 变建设用地。 此，李兵弟解 释融 机构严禁 放房地产开发地 开发商业 性发 放住房贷款兴 业银行以试 ，考量在房 价畅 的困难局 面地 产。北师大把 地卖给开发议 对已拿到地2008年8月份房 地积越来越有 限预 计未来 15 年。对此，住 房变 的前提下， 要此外，对于 此释 说，村镇 建放 贷给开发 商企业发放专性 房地产的开 发。从目前公 布14.29%的房 地价下跌环境 下面 ，对于此次 监房地产研究 中商了，却不 给的企业适当 给地 产市场报告 限 。建设年 内，城房 和城乡要 逐步将此 前住房建 设办公商 买地。 门用于缴发 商，不布 中报的地 产贷款下 银行能监 管层严中 心主任给 开发商给 予支持南昌市 200 国 务要(2006会 议是实行 最人民的 长指导方 针发展的 保新 修出发， 提亿亩和 1地。严 格农用地 综部结构 调控制。 三态环境 整用现状 和省级行 政标责任 制推进土 地会 议要严格 依必须及 时管制制 度8 年 8 月份房地 产国务院常 务务 院总理温 家2020 年) 议 指出， 土地最 严格土地 管长 远利益， 必针 ，统筹土 地保 障能力。 修 订的纲 要提 出了坚守 1 88.05 亿亩。格 控制非农 建综 合利用效 益调 整，加强 农三 是协调土 地整 治，因地 制和 潜力，加 强政 辖区土地 利制 ， 强化土地地 利用规划 立议 强调，各 地依 据土地利 用时 调整和修 改度 。地方政 府产 市场报告 务 会议通过 全家 宝13日主 持 。 利用总体规 划管 理制度的 一必 须坚持节 约地 利用与经 济要 围绕全 面亿亩耕地 红围绕规划 目建 设占用耕 地益 。二是节 约农 村宅基地 管地 利用和生 态制 宜改善土 地强 各类主体 功利 用的调控。利用总体规 划立 法，从严 制地 区要根据 纲用 总体规划， 从改 ，核减用 地府 主要负责 人全 国土地利 用持 召开国务 院划 是落实土 地一 项基本手 段约 资源和保 护济 社会协调 发面 建设小康 社红 线的目标，目 标， 纲要地 ，严格落 实约 集约利用 建管 理，提高 基态 建设。加 强地 生态环境。功 能区域的 土五是完善 规划 的整体控 制制 定用地标 准纲 要确定 的从 严审查各 类地 规模，调 整人 对本行政 区用 总体规划 纲院 常务会议，地 宏观调控 和段 。科学制 定护 环境的基 本发 展，不断 提社 会的总体 目到 2010 年 和明确了土 地实 补充耕地 的建 设用地。 严基 础设施用 地强 天然林、 天四是统筹 区土 地利用调 控规 划实施保 障制 作用， 健 全准 和供地政策的 主要目标 和类 规划用地 规整 用地布局；区 域内土地利CHINA REALEST纲 要 审议并原 则和 土地用途 管定 并严格实 施本 国策，坚 持提 高土地资 源标，从保 障和 2020 年， 全地 利用的主 要的 法定义务，严 格控制新增地 效率，重点天 然草场等 基区 域土地利用控 ，实行差别障 措施。严 格全 保护耕地 和。 和 任务，组 织规 模和标准，加强规划实用总体规划 和南ATE INFORMATI则 通 过 全国管 制、 规划城施 土地利用总持 保护耕地和 节源 对经济社会 全障 粮食安全、全 国耕地保 有要 任务：一是加强基本农建设用地规 模加强对城乡基 础性生态用 地。根据各地化的区域土 地格 执行保护耕 地和 节约集约用织 修编好各级凡不符合土施动态监管和 年度计划 执昌易居房地 产ON CIRCLE|7 土地利用总 体乡建设的重 要体规划，关 系节 约集约用 地全 面、协调 、经济安全和 社有 量分别保 持保护和合理 利田保护和建 设模 ，引导城 镇建设用地扩 展地 保护，强 化区土地资源 条地 利用政策 ，地 和节约集 约地的市场调 节土地利用总 体地利用总体 规，切实落实 土执 行情况负 总产 研究所 体 规划纲要 依据，系 国家和地 的根本、 可持续社 会稳定持 在 18.18利 用农用设 ，提高镇 用地内展 边界的化 土地生条 件、利， 强化对约 用地目节 机制。体 规划。规 划的，土 地用途总 责。 南昌易 居8 | CHINA二、 市 南 昌南 昌将为全 市总用地 面建设 42412 个。该 工平方米，平均户 型至 87.7 2地率为 3 南 昌在 全地方财 政比上年 同1亿元， 比完成年 度106.9%。在 财亿元， 增上年同 期居 房地产研究REALESTATE INF场资讯 昌 市3亿元 兴昌 市将兴建 一市 2175 户困 难面 积为 12.2 4栋多层住宅 楼工 程总建筑 面车库面积 9 3型 面积 72.4 4平方米占 72.0%。 昌 财政总收 入全 省经济平 稳政 收入完成 2同 期增收 18. 7月，南昌比 上年同期 增度 预算的 60.财 政支出方 面增 长 38.9%，期 增长 36.0 %所 ORMATION CIR兴 建城东经 适一 批经济适 用难 家庭解决 住公顷，总 户楼 外，还将 建面 积为18989 932.5 平方 米平方米， 其.49%。经 济入 完成 128. 7稳 较快发展 的91.7 亿元，7 亿元。 财政总收入 完增 长 27.8%。2%，超预算面 ，17 月，其中市本级 完。基金预算CLE 适 房小区 用 房，工程 概住 房问题。 该户 数为 2175 户建 设9栋11.9平方米， 其米 。 该工程按 照其 中 47.3 至 7济 适用房小区亿元 的 带动下， 1同比增长 2 8完 成 128.7 亿地方财政一进度 1.9 个 百我市地方 财完 成19.8 亿支出完成 4 6概 算为 29139 .该 工程在昌 东户 ，其中多 层层单元式 高其 中住宅建 筑照 我市经济 适5.0 平方米总平面布局 合 7月， 全省 财.1%。其中，亿 元，比上 年般预算收入 完百 分点。基 金财 政一般预 算亿 元，比上 年.5 亿元， 比0 万元，其东 大道与天 香层 住宅 1597高 层住宅和 1筑 面积为15 7适 用房有关 规占 61.7%，7 5合 理、用地 紧财 政总收入 完南昌前 7 个年 同期增收 1完 成 57.8 亿金 预算收入 完算 支出完成 6年 同期增长 4 5比 上年同期 增南昌市2中建安工程 费香 路交叉口西户，高层住 宅栋 2 层高的555.6平方 米规 定， 进行住至 76.7 平 方紧 凑，小区 建完 成491.3亿 元个 月财政总收8.7 亿元， 其亿 元，比上 年完 成 41.0 亿1.9 亿元， 比.5%；县区 级增 长 184.3%。2008年8月份房 地费 为 16905.南角规划地 块宅 578 户。 小幼儿园，以 及米 ， 公建面 积宅及公共建 筑方 米占 29.9建 筑密度 26 .元 ， 同比增 长入完成 128.其 中县区级 完年 同期增收 9元，比上年比 上年同期 增级 完成 42.1 亿地 产市场报告 1 万元，块 内兴建，小 区内除及 停车位积 23011.8筑 设计，9%，86.638%，绿长 25.4%，7亿元，完 成74.0.6 亿元，同 期增长增 支 17.3亿 元，比南昌市 200 南 昌为 进管理界 限据 了个省份 已建设， 我村农民 “利于人 口同 时动力向 工保障农 民机制。 此工为主 向 我 市为 贯根据方 案家庭实 物生活、 就根 据公开收 购源。收 购区、红 谷米，房 屋8 年 8 月份房地 产昌 探索建立 城进 一步深化 我限 ，探索建 立了 解，现行 户已 经取消了 农我 市将进一 步“ 农转非” 的口 有序流动 的时 ，健全就 业工 业园区转 移民 工合法权 利此 外，我市 还向 城乡居民、市 收购 3 万 平贯 彻落实国 务案 ，市政府 计物 配租，以 切就 业和子女 上据 南昌市廉购 、公开评 审购 房源范围 包谷 滩新区和 其屋 的产权明 晰产 市场报告 城 乡统一户籍我 市经济体 制立 城乡统一 户户 籍管理制 度农 业户口和 非步 弱化农业 与的 试点工作。的 城乡统一 流业 困难群众 政移 就业，实 现利 的长效机 制还 将进一步 完由单一支 柱平 米住房用于务 院有关文 件计 划从经适 房切 实解决孤 寡上 学。 租住房收购 方审 、公开监 督包 括：东湖 区其 他城郊地 区晰 、成套、 光制 制 改革，我 市户 籍管理制 度度 是在上世 纪非 农业户口 的与 非农业户 口由市公安 局流 动的户籍 管政 府托底机 制现 “两个合 同制 。加强公 共完 善社会保 障柱 向多层次 体实物配租 件 精神， 大力 推房 、普通商 品寡 老人和重 残方 案 ， 我市 成督 ”的原则，区 、西湖区、区 的商品住房光 线及通风 条市 日前下发 有度 。 纪 50 年代建 立的 划分，统 称口 管理的界 限局 牵头探索 建管 理制度。 制 ，完善面 向同 、三项管 理共 就业服务 体障 体系。加 快体 系转移，健推 进民生工 程品 房、二手房残 特困家庭 等成 立了廉租 住从廉租住房青云谱区、经济适用 住条 件较好，原CHINA REALEST有 关文件，提立 起来的， 而称 为居民户口限 。继续开展建 立以合法固向 所有困难群理 、四个对 接体 系建设，加快 实现社会 保全社会保障 体程 ， 我市出台市场收购 3等 低收入家 庭住 房收购工 作专项资金中 安青山湖区、住 房剩余房 源则上不收购 顶南ATE INFORMATI出我市要弱 化而 目前，河 北。为推进城对被征地农定住所或稳众的就业援 助接 机制”的全 面快建立财政 投保 障由城镇为体 系。 了 南昌市 廉万平方米小庭 住房问题， 方作 领导小组，安 排资金收 购经济技术开源 和二手房。顶 楼的房屋 。昌易居房地 产ON CIRCLE|9 化 农业与非 农北 、辽宁、 山乡一体化劳 动民“农转非 ”定职业为准 入助 制度；加 快面覆盖，并 逐投 入的公共 就主向城乡统 筹廉 租住房收 购户型住房， 用方便住房困 难将秉着“公 开购 3 万平方 米发区、高新 技面积不超 过。 产 研究所 农 业户口山 东等 12动 力市场” ，城中入 条件，快 农村劳逐 步形成就 业服务筹 、由职购 方案 。用 于廉租难 家庭的开 发布、米 左右房技 术开发过 60 平方南昌易 居10 | CHINA 我 省从 今3500 公 里南昌至 周10 余近 年专用线 1为全省 经构 建未 来到2015 年并构建 “城市运 行要城市 114 个据1165.2 亿易居视从 8策、金 融