2007～2008年度中国房地产市场报告-115页

2007 2008 年度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT 北京 2008.1 完美顾问2007-2008 1目 录 总报告： 3摘要 4 宏观经济和政策环境 5 全国房地产市场分析 11 区域房地产市场分析 23 2008年房地产市场形势预测 35 分报告： 住宅市场分析 41二手房市场分析 61 商业营业用房市场分析 83 办公楼市场分析 99 专栏 1：流动性过剩及其产生原因 7专栏 2：持续加息对房地产市场的影响 36专栏 3：目前我国城镇住宅增量供给共有五个渠道 44专栏 4：商品住宅供给结构逐步调整 49指标解释 113 2007-2008 22007-2008 3总 报 告2007-2008 4摘 要 2008年，我国将施行从紧的货币政策，继续落实已有的房地产调控政策 2007 年，我国宏观经济继续保持较快增长，但通胀压力有所上升。决策部门决定 2008 年施行稳健的财政政策和从紧的货币政策，防止过热和通胀。 2007 年，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系，预计 2008 年将继续落实房地产调控政策。 2007年，全国房地产市场供求两旺，房价涨幅增加 土地开发活动增长有所减缓， 但土地购置面积出现近 5 年来首次大幅增加，同时土地价格也快速上涨，涨幅达到 5 年来新高。 全国房地产市场供求两旺。从供给方面看，商品房增量供给增长继续增加。其中，房地产开发完成投资增幅逐月增加达到三年来新高，商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所增加，以商品住宅新开工面积增加最快。从需求方面看，商品房销售面积同比大幅增加，商品房空置面积呈现负增长，说明房地产市场需求非常旺盛。 房屋销售价格涨幅增加，其中，住宅、办公楼价格涨幅增加较快，部分城市房价涨幅继续增加。 房屋租赁价格涨幅也有所增加。 从 2007 年季度市场形势来看， 1 季度供给增长下降，需求旺盛，房价涨幅基本平稳； 2 季度供求两旺，房价涨幅略有增加； 3 季度供求两旺，房价涨幅继续增加； 4 季度受房贷新政影响，多数城市房价环比涨幅趋缓。 不同区域房地产市场发展略有不同 2007 年，东中西三大地区房地产市场供求增长均有所增加。比较来看，东部地区房地产开发投资比重继续下降； 东部地区和中部地区房地产开发企业购置土地面积大幅增加，完成开发土地面积增幅下降；各地区商品房建设总量和新开工量均有较大幅度增加，但东部地区商品房竣工面积连续两年增幅下降；中西部地区房地产市场需求增长快于东部地区。 2007 年，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求均有所增加。比较来看，珠三角地区房地产投资增长最快、商品房新开工面积增幅最高；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积仍继续 2006 年负增长态势；长三角地区商品房销售面积增加最快。 2006 年东中西三大地区第二居所比例有所提高，其中东部和中部地区第二居所比例提高幅度相对较高，增加的第二居所主要用于出租。东中西三大地区当地居民住房支付能力继续下降， 其中东部地区当地居民住房支付能力相对最低。 2008年的房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化 如果 2008 年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价变化不会出现大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，全年房价涨幅将会下降。 如果 2008 年宏观经济增长出现较大的向下调整， 不排除房价向下波动。 从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势未变。 2007-2008 5宏观经济和政策环境 宏观经济继续保持高增长，通胀压力上升 2007年，我国经济增长由偏快转为过热的风险逐步加大，通胀压力不断上升 本轮经济发展周期始于 2003 年， 2003-2006 年，我国经济连续四年保持两位数的增长，同时 CPI 基本保持在 3%以下，实现了我国宏观经济保持高增长低通胀的良好态势。 2007 年，宏观经济继续保持高增长态势，前 3 季度国内生产总值 166043 亿元，同比增长 11.5%，比上年同期加快 0.7 个百分点。其中， 1 季度增长 11.1%，2 季度增长 11.9%， 3 季度增长 11.5%。 10 月份，多数先行指标增速继续上升，表明未来一个时期投资仍然处于活跃态势，宏观经济存在由偏快转向过热的风险。 2007 年， CPI 从 1 月份的 2.2逐步升至 11 月份的 6.9， CPI 连续四个月超过 6%。 决策层认为，目前中国面临由食品价格推动的结构性通胀和经济增长偏快，未来目标是防止全面通胀和过热的发生。 1998年以来的 GDP指数与 CPI 资料来源：国家统计局； REICO数据库 城乡居民收入大幅度增加 城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。 2007 年前 3 季度，城镇居民人均可支配收入为 10346 元，扣除价格因素，实际增长 13.2%，增幅高于上年同期 3.2 个百分点。农村居民人均现金收入 3321 元，扣除价格因素，实际增长 14.8%，高于上年同期 3.4 个百分点。 截至 9 月末，全国城镇累计新增就业人数 920 万人，已完成全年 900 万人目标。 流动性过剩问题突出 2007 年货币供应保持较快增速。 9 月末，广义货币 (M2)39.3 万亿元，同比增长 18.5%，比上年末加快 1.5 个百分点；狭义货币供应量 (M1)14.3 万亿元，增长22.1%，加快 4.6 个百分点；流通中现金 (M0)29031 亿元，增长 13.0%，加快 0.4个百分点。其中，2自 7 月份起，已连续 5 个月在 18以上的高位运行，1同时与2一起保持增长。 1051061071081091101111121998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062007年1-3月1-6月1-9月9899100101102103104105GDP(左轴）CPI（右轴）2007-2008 62007 年货币信贷增速仍然较快。 9 月末，金融机构各项贷款余额比年初增加33602 亿元，同比多增 6422 亿元，超过 2006 年全年新增贷款总额 0.18 万亿元；各项存款余额比年初增加 47488 亿元，同比多增 5893 亿元。前三季度，货币净投放 1958 亿元，同比多投放 302 亿元。 抑制流动性成为 2007 年宏观调控政策的重要内容 2007 年两会期间，流动性问题被写入总理政府工作报告，要求综合运用多种货币政策工具，合理调控货币信贷总量，有效缓解银行资金流动性过剩问题。2007 年金融信贷政策不断收紧，主要手段为提高存款准备金率、加息、发行定向票据等。 2007年内央行共上调10次存款准备金率、加息6次 2007 年 4 月份开始，央行加大了调控力度，当月上调了两次存款准备金率。2007 年分别在 1 月、 2 月、 4 月、 5 月、 7 月、 9 月、 10 月、 11 月、 12 月， 10 次上调存款准备金率，上调幅度达 5.5，使得存款准备金率达到了 14.5的历史最高点，共锁定银行体系资金约 2 万亿元。这在央行收缩流动性的历史上是极为罕见的。 此外，央行年内 6 次加息，存款利率累积上调 1.62 个百分点，贷款利率累积上调 1.35 个百分点。连续 6 次上调金融机构存贷款利率，缩小了中长期存贷款的利差，对于抑制商业银行的贷款冲动，紧缩流动性起到了一定的效果。 8 月 15 日，储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的 20%下调至5%。 2007 年央行 10 次上调存款准备金率 次数 公布时间 调整前 调整后 幅度 10 2007 年 12 月 25 日 13.50% 14.50% 1% 9 2007 年 11 月 26 日 13% 13.50% 0.50% 8 2007 年 10 月 13 日 12.50% 13% 0.50% 7 2007 年 9 月 6 日 12% 12.50% 0.50% 6 2007 年 7 月 30 日 11.50% 12% 0.50% 5 2007 年 5 月 18 日 11% 11.50% 0.50% 4 2007 年 4 月 29 日 10.50% 11% 0.50% 3 2007 年 4 月 5 日 10% 10.50% 0.50% 2 2007 年 2 月 16 日 9.50% 10% 0.50% 1 2007 年 1 月 5 日 9% 9.50% 0.50% 2007-2008 72007 年央行 6 次加息 6 2007 年 12 月 21 日 一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点， 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点；活期存款利率降低 0.09 个百分点；五年期以上贷款和公积金贷款利率不变 5 2007 年 9 月 15 日 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27 个百分点 4 2007 年 8 月 21 日 一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点 3 2007 年 7 月 20 日 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27 个百分点 2 2007 年 5 月 19 日 一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点 1 2007 年 3 月 18 日 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27% 2007年，巨量央票和特别国债获得发行，缓解人民银行对冲压力 截至 12 月 12 日，央行 2007 年内共发行央票 3.9341 万亿元，其中， 6 次发行过千亿元定向央票，累积回笼资金约 8000 亿元。扣除央行所作的回购交易，2003-2007 年，发行央行票据净对冲流动性约 4 万亿元。 另外，全国人大常委会 6 月 29 日决定批准发行 15500 亿元特别国债购买外汇，批准 2007 年末国债余额限额调整为 53365.53 亿元。特别国债的陆续发行，有利于抑制货币流动性，缓解人民银行对冲压力。 专栏 1：流动性过剩及产生原因 流动性过剩是指货币供给量增长过快。2007 年 9 月底我国广义货币 M 2的余额为 39.3 万亿元，同比增长 18.5%，超过了央行 16%的目标值；金融机构的存款余额为 40 万亿元人民币，贷款余额为 27 万亿元人民币，两者相差 13 万亿元人民币。这些数据表明，目前在中国的宏观经济和金融体系中，均存在一定程度的流动性过剩。流动性过剩可以导致资产价格的持续上涨和通货膨胀，对宏观经济的稳定增长产生不利影响。 流动性过剩产生的直接原因是我国国际收支失衡、顺差过大。截止 2007 年 11 月底，我国外贸顺差达到 2381 亿美元。此外，在全球流动性过剩的大背景下，为了获取人民币预期升值的收益，大量海外投机资本通过各种途径进入我国。在国内现有汇率制度下，为了维持汇率的基本稳定，央行不断买入美元卖出人民币，向经济体中注入大量的基础货币。截至到 2007 年 9 月底，我国外汇储备已达到 1.43 万亿美元，比 2006 年底增长了 50%。尽管央行通过提高法定存款准备金率、发行央行票据和定向票据、利用特别国债等手段进行对冲，但货币增长速度依然很快。 流动性过剩产生的根本原因在于我国经济外部失衡不断加剧。 外部失衡是我国近年来宏观经济的主要特征和问题，其根源是鼓励出口的对外贸易政策，尤其是人民币汇率缺乏足够的弹性，汇率政策的调整跟不上实际要求；另外，由于政府对要素配置与定价的管制，要素价格被扭曲，降低了整个经济的生产成本，使得我国的产品具有较强的竞争力。 因此，汇率制度以及资源要素价格的市场化改革成为我国改善经济结构失衡的重中之重。只有当汇率达到均衡水平，要素价格调整到位，国际收支失衡才能得以改善，从而有利于改变我国流动性过剩的局面。 2007-2008 8房地产调控政策重点是改善住宅供应结构、调控需求 2007年初政府工作报告自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模” 3月 5日，温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨， 保持合理的价格水平。 四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管， 依法惩治房地产开发、 交易、 中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。 在这份报告中， 可以看到自 2003年来政府首次将 “控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，为 2007年房地产调控政策指明了方向。 在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应 3月，温家宝在政府工作报告中指出，一定要守住全国耕地不少于 18亿亩这条红线，坚决实行最严格的土地管理制度。 2007年，国土部门对土地出让转让、闲置土地查处、建设用地审批管理等方面均制定了相应的政策规定。 1 月，中国城市建设用地审批方式做出重大调整：由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从 2007 年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。 2007年初，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。其中， 1月 1日起，城镇土地使用税平均提高 2倍，新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高 1倍； 2月 1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由“预征制”转为“清算制” 。 9 月 5 日，国土资源部颁布实际耕地与新增建设用地面积确定办法 （国土资发 2007 207 号） ，进一步加强了土地调控的力度。 9 月 21 日，国土资源部第 3 次部务会议审议通过 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 （国土资源部部令第 39 号） ，该规定于 2007 年 11 月 1 日起施行。其目的旨在规范国有建设用地使用权的出让行为， 优化土地资源配置， 建立公开、公平、公正的土地使用制度。 12月 4日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布土地储备管理办法 ，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力” 。 12月 13日，国家有关部门发布新规，今后将严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、 农民住宅或 “小产权房 ”， 单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。 2007 年，政府一方面严格土地管理，另一方面则努力保证居住用地的供给。年内房地产企业购置土地面积在持续两年负增长后出现大幅度增加， 11 月国土2007-2008 9资源部对明年城市建设用地审批适度核减了工业用地，重点保证了居住用地。在居住用地中，又重点保证了经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地，该类用地不低于居住用地的 70%。对廉租住房建设用地实行行政划拨，并要在土地供应计划中予以优先安排。 决策层高度重视住房保障体系的建设 2007 年 8 月 7 日，国务院印发实施关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 2007 24 号） ， 8 月 24 日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实若干意见进行部署。国务院 24 号文的主要内容为： （一）进一步建立健全城市廉租住房制度。逐步扩大廉租住房制度的保障范围；合理确定廉租住房保障对象和保障标准；健全廉租住房保障方式；多渠道增加廉租住房房源；确保廉租住房保障资金来源。 （二）改进和规范经济适用住房制度。规范经济适用住房供应对象；合理确定经济适用住房标准，建筑面积控制在 60平方米左右； 严格经济适用住房上市交易管理； 加强单位集资合作建房管理。（三）逐步改善其他住房困难群体的居住条件。加快集中成片棚户区的改造；积极推进旧住宅区综合整治；多渠道改善农民工居住条件。 （四）完善配套政策和工作机制。落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地；确保住房质量和使用功能；健全工作机制；落实工作责任；加强监督检查；继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。 11月，建设部等七部委联合发布经济适用住房管理办法和廉租住房保障办法 ，住房保障体系初步建立。 央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长 2007 年 9 月 27 日