2008年武汉房地产市场分析与展望-40P-2008年

近期武汉住宅市场形势分析房地产政策调控影响 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有2007武汉房地产投资增幅回升 2007武汉房地产投资增幅回升 2001以来房地产投资额变化 37.60% 35.00% 40.00% 450 500 2001以来房地产投资额变化 武汉房地产投资连续5 保持20%以上增幅， 在经历05 06受宏观 27.48% 27.73% 22.87% 25.56% 25.00% 30.00% 300 350 400 在经历05-06受宏观 调控影响增幅下后， 2007投资增幅回升。 13.86% 15.65% 10.00% 15.00% 20.00% 150 200 250 0.00% 5.00% 10.00% 0 50 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 房地产投资总额（亿元） 增幅 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有2007住新开工面积创新纪录 2007住新开工面积创新纪录 32.15% 30.00% 35.00% 1200 00 1400.00 2001以来住新开工面积变化 2007武汉住新开工 面积达到1174万平方 米，为历来最高。 12 55% 16.77% 21.28% 15 00% 20.00% 25.00% 800 00 1000.00 1200.00 米，为历来最高。 1.62% 9.11% 12.55% 5.00% 10.00% 15.00% 400 00 600.00 800.00 -7.60% -10.00% -5.00% 0.00% 0.00 200.00 400.00 10.00% 0.00 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 住新开工面积(万平方米) 增幅 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有2007住竣工面积增幅继续下 2007住竣工面积增幅继续下 20.18% 25.00% 900 1000 2001以来住竣工面积变化 05、06住竣工增幅 下导致市场有效供应 增长跟上需求增长， 16.29% 15 00% 20.00% 600 700 800 增长跟上需求增长， 因此2007武汉住市 场出现供应求的局 9.70% 6.99% 6 81% 10.00% 15.00% 300 400 500 600 面。 4.40% 1.86% 6.81% 5.00% 100 200 300 0.00% 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 住竣工面积(万平方米) 增幅 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有0790平米以下供应面积仅增加5 0790平米以下供应面积仅增加5 2006分面积段供应分布 从 的土地供应情 17% 27% 2006分面积段供应分布 从2007的土地供应情 况来看，90平方米以下 的建筑面积占总可建筑 28% 27% 90 以下 91120 121140 以上 的建筑面积占总可建筑 面积的30%，因此， 2008武汉商品住的 2007分面积段供应分布 28% 28% 140 以上 供应格局会出现大的 转变。 22% 22% 30% 26% 90以下 90-120 120-140 以上 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有 140以上供求格局呈现两端分化 供求格局呈现两端分化 2006-2007各面积段供求比 90平方米以下的供求基 1.37 1.4 1.6 2006 2007各面积段供求比 本平衡，但供应偏少； 140平方米以上的,呈现 0.87 0.98 1.00 1.03 1.06 1.21 1.06 1 1.2 明显的供应求。显示 武汉市改善性住房需求 依然十分旺盛。 0.6 0.8 依然十分旺盛。 0.2 0.4 0 90以下 90-120 120-140 140以上 2006 2007 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有 2006 2007小结（一） 小结（一） 经历2005-2006的宏观调控后，2007武汉市房地 2005 2006 2007 产投资回升的势头明显，预计2008-2009武汉市房地 产投资增幅还将继续上升。 2005-2006的宏观调控导致供应紧缩，在2007需求释放的时 候，供求平衡。而随着武汉经济增长、人口增长、城市发展 ，未来3 5内需求仍将持续稳定释放，武汉房地产市场的有效 ，未来3-5内需求仍将持续稳定释放，武汉房地产市场的有效 供应必须持续地增长才能实现供求平衡，来保障房地产市场 健康发展。 2007土地供应大幅增长将缓解未来两的供应求的矛盾， 可以预见2008武汉市的土地供应仍将持续增长，以期2009- 2010达到供求平衡。此间，武汉房地产新开工面积、竣工面 2010达到供求平衡 此间 武汉房地产新开工面积 竣工面 积亦将随之增长。 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有小结（二） 小结（二） 2007武汉市人均可支配收入增长幅为 从购买来看 07第一 2007武汉市人均可支配收入增长幅为 16.2%，远低于购房支出的增幅。由此可见， 购买足将可能导致阶段性的需求抑制局 从购买来看，07第一 季套均总价为43万/ 套，第四季达到63万/ 购买足将可能导致阶段性的需求抑制局 面出现，房价面临阶段性调整。 套，增长46.5%；套均首 付（按3成首付计算）由 价格结构分析显示，武汉市改善性需求的消费能 强，因此改善性需求的房价调整幅会大，价格 调整以首次置业产品为主 13万增加到19万；2007 多次加息，也让平均月供 由07第一季的2140元 调整以首次置业产品为主。 由07第一季的2140元 /月上升到第四季的 3370元/月，增长57.5%。 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有武汉2008以来市场运情况 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有07房地产市场开创一番新局面，繁荣过后大部分区域受政策影响进入调整期 区 域 城市 成交（万平方米） 成交价格（元/平方米） 07 12月 08 1月 08 2月 同比去 同期 083 月 0712 月 081 月 082 月 环比前 三月 083月 12月 1月 2月 同期 月 月 月 月 三月 珠 三 角 广州 43 35 23 -53% 25/ -58% 10586 9766 9303 -4.7% 9400/ 1% 深圳 17/ 13642/ 角 深圳 19 21 7 -80% 17/ -43% 15646 14737 14550 -8.4% 13642/ -6.2% 长 三 上海 103 83 31 -54% 92.5/ -38% 11714 11317 11947 24.73% 12715/ 6.4% 角 南京 72.5 48 18 -59% 6587 6217 6028 1.06% 环 京 124 90 39 -42% 82.6/ -25% 13400 12013 13036 -0.06% 13090/ 0.4% 渤 海 天津 80 43 21 -19% 68.3/ 21.3% 7056 7000 7350 9.75% 7640/ 3.9% 阳 90 83 35 36% 3479 3339 3406 -1.22% 中 西 部 武汉 50 56 29 -43% 40/ -62% 5090 4654 4589 -3.70% 5034/ 9.7% 重庆 58 96 46 -15% 62 -30% 4524 5052 4988 20.0% 5029 0.8% 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有 部 30% 0.8% 西安 89 33 23.6 -1.6% 4078 4161 4349 18.16%近期各城市新增（典型）项目表 区域 城市 项目名称 推案时间 供应 销售报价 优惠幅 当月成交 广州 翠城花园 2008-3-1 81832.6 13000 8.30% 35% 近期各城市新增（典型）项目表 珠三角 深圳 禧园 2008-3-8 68790.81 8500-10000 部份特价房， 优惠20% 85% 幸福枫景花园 2008-3-15 32574.79 78000-13000 17% 17% 部份特价房， 铂时代公寓 2008-3-15 13971.48 15000-21000 部份特价房， 优惠20% 11 深业*新岸线 2008-3-16 134993.81 12000-22000 25% 49% 中星海上名邸 2008-3-5 78654 20000-24000 无 约60% 惠明小区商品住 （惠明苑） 2008-3-8 74346 12000-13000 开盘当天95折 3.67% 嘉实上城名都 2008-3-16 68697 6000-7000 无 83.13% 领华庭 2008 3 18 17338 17500 18000 无 30 77% 长三角 上海 领华庭 2008-3-18 17338 17500-18000 无 30.77% 汇贤阁 2008-3-19 60000 14000-17000 无 2.09% 黄浦新苑二期 2008-3-22 33164 28000-32000 无 0.00% 鼎鑫名苑 2008-3-22 160000 11000-13000 无 15.76% 万科色雅筑 2008-3-23 80800 17000-19000 无 55.70% 南京 国浩钟山晶典 2008-3-20 178000 8500 无 0.00% 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有 南京 东渡国际青城 2008-3-22 238400 5700-6300 无 42.50%近期各城市新增（典型）项目表 区域 城市 项目名称 推案时间 供应 销售报价 优惠幅 当月成交 善缘人家四期 2008-3-15 8092 7600 无 6.97% 近期各城市新增（典型）项目表 京 东方郁香 2008-3-15 34489 12500 无 2.60% 大成时代中心 2008-3-8 34004 14000 无 1.92% 鼎城 2008-3-9 11896 15000 无 7.00% 环渤海 天津 伊顿玫瑰 20083月 50000 11000 无 8.00% 阁莱美 2008-3-21 40000 11800 1% 15.50% 远洋新干线住一期 2008-3-22 20000 7800 4% 55.00% 万科域蓝湾 2008-3-22 21400 11500 2% 0.00% 阳 长岛一期 2008-3-5 80套 4130 1% 约56% 沿海国际中心一期1组团 2008-3-23 460多套 5000 2% 约10% 中西部 重庆 保国宾上院 2008-3-29 34438 7500-8000 12% 50% 西安 自由自 2008-3-9 39128.19 3850-4750 无 3.63% 丰国际公寓 2008-3-15 28000 6100-6500 无 0.00% 西安 绿地新魏玛公馆 2008-3-22 218176 5000-5700 无 16.22% 阳光丽城 2008-3-23 120000 3650-4330 无 1.12% 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有武汉土地市场有所温 武汉土地市场有所温 成交宗数：8 成交宗数：8 成交额：10.13亿元 3月12日,081号公告9 宗挂牌地块中,4块以底 价成交 4宗转入现场竞 出让面积：16.7万平方米 可建面积：47.05万平方米 价成交,4宗转入现场竞 价,1宗拍。与其他城 市相比差强人意。 楼面地价：2153元/平方米 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有同地段土地价格表现正常 同地段土地价格表现正常 地块 总价 楼板价 竞得者 成交时间 下调幅 4.88亿元 6879元/平米 武汉地 20078月 义和巷 11.21% 1.765亿元 6108元/平米 武汉银泰 20083月 马场 1.907亿元 5287元/平米 武汉万科 20079月 8.45% 0.501亿元 4840元/平米 刘桂华 20083月 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有07 12月以来市场处于持续低谷期 07 12月以来市场处于持续低谷期 1-3月，市场供需双方 均进入浓厚的观望期， 成交量比去年同期下降 5824 5835 5791 5817 6000 120 07 年1 月08 年3月市场量价走势 成交面积 成交价格 成交量比去年同期下降 50.1%。 成交价 格则比 去年同期上涨超过30%， 4801 5000 5065 5326 5523 5824 5835 5791 5641 5817 5000 5500 6000 80 100 120 1季度持续高位盘整。 4427 4430 4227 4334 4665 4000 4500 5000 40 60 80 73 30 68 74 73 99 103 105 108 91 85 53 42 13 30 3000 3500 0 20 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有环线价差日趋成型 环线价差日趋成型 10000 07 年1 月08 年3月分环线价格走势 内环 一二环 二三环 三环外 整体来看,三环外成交 价格走势相对平稳,一 二环间价格从12月开始 7000 8000 9000 10000 二环间价格从12月开始 回落，各环线之间出现 明显的分级价差，市场 3000 4000 5000 6000 在分化中走向成熟。 0 1000 2000 3000 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有内环价出现分离 内环价出现分离 9440 10000 20 内环线量价走势 成交面积 成交均价 08年以来，内环线成交 量锐减，价格站上9000 元/ 平方米 但成交量 8053 8280 8479 7620 9440 9153 8000 9000 10000 14 16 18 20 x 10000 元/ 平方米， 但成交量 稀少，市场放量出现延 迟。 5411 5855 5744 5916 6140 6460 6638 7134 7116 6000 7000 6 8 10 12 4000 5000 0 2 4 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有一二环成为价格调整主要区域 一二环成为价格调整主要区域 7620 8000 35 一二环量价走势 成交面积 成交均价 一二环在07年11月出现 分水岭，高成交量支撑 下的价格连续飞涨终 6439 6930 7620 7009 6752 6908 7048 7000 7500 8000 25 30 35 x 10000 下的价格连续飞涨终 止，成交量价均出现回 落。 5096 4973 5486 5471 5652 5933 5500 6000 6500 15 20 4836 4629 4973 4000 4500 5000 0 5 10 4000 0 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有一季二三环价格相对平稳 一季二三环价格相对平稳 5795 5798 6000 35 二三环量价走势 成交面积 成交均价 二三环价格在07年10月 出现质变，随后，量价 均保持相对平稳 并代 4709 5316 5520 5595 595 5606 5000 5500 6000 25 30 35 x 10000 均保持相对平稳 ，并代 表着市场平均价格水 平，也将是08年供求放 3709 3613 3708 3873 3990 4162 4351 4478 4709 4000 4500 10 15 20 量的区域。 3613 3000 3500 0 5 10 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有三环外价格优势开始显现 三环外价格优势开始显现 4802 4802 4888 5000 35 三环外量价走势 成交面积 成交均价 三环外市场价格上涨相 对温和，受首次置业者 需求推动 成交量有放 4288 4075 4288 4174 4393 4588 4802 4802 4200 4400 4600 4800 5000 25 30 35 x 10000 需求推动，成交量有放 大趋势。 3669 3780 3746 3603 3934 3764 4075 3400 3600 3800 4000 4200 10 15 20 3000 3200 3400 0 5 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有江汉区少项目动价格飞涨 江汉区少项目动价格飞涨 江汉区在金色家园与天 瑞国际稳定成交带动 下 价格出现飞涨 10000 9 江汉区量价走势 成交面积 成交均价 下, 价格出现飞涨。 6973 7009 6636 6562 7977 8907 8000 9000 10000 6 7 8 9 x 10000 5101 4887 4708 4953 5149 4889 5244 5395 6050 6636 6562 5000 6000 7000 2 3 4 5 3000 4000 0 1 2 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有江岸区价格基本维持平稳 江岸区价格基本维持平稳 2008年片区 成交集 中在 二七片周边,依靠美联 公园前 航天双城以及 7057 7500 25 江岸区量价走势 成交面积 成交均价 公园前 、航天双城以及 东立国际维持着片区热 度。 5740 6371 7057 6542 6505 6539 6684 6000 6500 7000 7500 15 20 25 x 10000 4584 4296 4199 4496 5112 4977 4697 5085 4000 4500 5000 5500 10 15 3000 3500 4000 0 5 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有东西湖区价回升较快 东西湖区价回升较快 东西湖区一季度成交量 非常集中，07年热销楼 盘万科西半岛及沿海赛 4794 5000 20 东西湖区量价走势 成交面积 成交均价 盘万科西半岛及沿海赛 洛城依然受到追捧。 4023 4214 4794 4337 4500 4616 4200 4400 4600 4800 5000 12 14 16 18 20 x 10000 3593 3591 3639 3612 3956 3751 3741 3717 3970 4023 3400 3600 3800 4000 4200 4 6 8 10 12 3000 3200 3400 0 2 4 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有洪山区成交价格回到去9月水平 洪山区成交价格回到去9月水平 洪山区成交集中在南湖 片区，金地格林小城、 南湖景苑 学俯林居等 6704 7000 12 洪山区量价走势 成交面积 成交均价 南湖景苑、学俯林居等 项目销售情况理想，部 分项目推出较大幅度的 5099 5238 5976 6285 6370 6704 6406 6432 6240 6274 5500 6000 6500 7000 8 10 12 x 10000 优惠活动。 4404 4542 4337 5099 4792 4847 4000 4500 5000 5500 4 6 3000 3500 4000 0 2 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有东湖开发区受调控影响相对较小 东湖开发区受调控影响相对较小 7000 16 东湖开发区量价走势 成交面积 成交均价 东湖开发区由于产业特 殊，吸纳能力强，客户 群相对分散 受到调控 5386 5544 5346 5804 5649 5723 6373 6220 6231 6000 6500 7000 12 14 16 x 10000 群相对分散，受到调控 影响相对较小，价格稳 定在6000元 /平 方米以 4076 4302 4639 5386 5346 4500 5000 5500 6 8 10 上，并最有可能在沿海 产业链导入的刺激下率 3782 3760 3937 4076 3000 3500 4000 0 2 4 先复苏，但未来可见供 应量较大。 3000 0 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有标杆楼盘供应断档，价格应声而 标杆楼盘供应断档，价格应声而 由于锦绣长江供应出现 断档，12月以来片区成 交出现连续下降 但个 6699 7000 10 汉阳区量价走势 成交面积 成交均价 交出现连续下降 ，但个 案价格没有明显变动。 5873 5566 5275 5748 6219 6593 6699 6090 6184 5944 5560 6000 6500 7000 7 8 9 10 x 10000 4986 5098 4296 4974 5275 4500 5000 5500 3 4 5 6 3000 3500 4000 0 1 2 3 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有经济开发区价格走稳 经济开发区价格走稳 经济开发区供应量稀 少，成交价格成功站上 5000 区域客户群与青 6000 7 武汉经济开发区量价走势 成交面积 成交均价 5000 ，区域客户群与青 山类似，相对单一，价 格维持平稳。 3980 4200 5009 4938 5481 5173 5142 5215 4500 5000 5500 6000 4 5 6 7 x 10000 3201 3159 3192 3222 3226 3359 3629 3980 3000 3500 4000 2 3 4 2000 2500 0 1 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有刚性需求支撑淡季市场 刚性需求支撑淡季市场 1季度分房型成交套数比例 2007年分房型成交套数比例 2房及90平方米以下产 品成为淡季市场主力。 首次置业需求值得严重 1 房 10% 4 房 5% 其他 11% 1 房 11% 2 房 4 房 8% 其他 6% 首次置业需求值得严重 关注。 2 房 41% 3 房 33% 2 房 30% 3 房 45% 140180 180 以上 4% 1季度分面积成交套数比例 180 以上 4% 2007年分面积成交套数比例 90 以下 120140 16% 140 180 8% 4% 90 以下 26% 140180 13% 4% 42% 90120 30% 16% 90120 29% 120140 28% 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有3房受调整影响最大 3房受调整影响最大 14000 各房型成交套数走势 1 房 2 房 3 房 4 房 调控后，3房成交下降 最大，1房受到的影响 最小 10000 12000 14000 最小。 6000 8000 2000 4000 0 07 年1 季度 07 年2 季度 07 年3 季度 07 年4 季度 08 年1 季度 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有1房价格最为坚挺 1房价格最为坚挺 7000 各房型成交价格走势 1 房 2 房 3 房 4 房 在市场淡季，1房的价 格重新成为标杆，市场 复苏后 舒适型四房有 6000 6500 7000 复苏后 ，舒适型四房有 望引领价格上涨。 4500 5000 5500 3000 3500 4000 3000 07 年1 季度 07 年2 季度 07 年3 季度 07 年4 季度 08 年1 季度 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有1季商品住销售排 1季商品住销售排 成交套数 成交面积 成交金额 成交均价 保利 华都 374 33662 20696 48 6148 保利华都 374 33662 20696 . 48 6148 美联公园前 342 28515 14631.96 5131 万科魅力之城 311 28188 15215.32 5398 万科西半岛 248 22738 10758.66 4732 新长江 香榭琴台 246 20082 12312 55 6131 新长江 香榭琴台 246 20082 12312 . 55 6131 泰然南湖玫瑰湾 244 32663 20408.69 6248 金地格林小城 204 22239 14110.89 6345 东立国际 195 13905 9286.41 6679 学府林居 160 14803 9075.16 6130 百步亭花园百步雅庭 137 12456 6790.87 5452 万科朗苑 132 11733 9480.9 8081 成交套数 成交面积 成交金额 成交均价 晋合世家 8 1257 1808.53 14387 晋合世家 武汉新世界中心 4 495 650.31 13146 金都汉宫 7 1225 1412.78 11537 保利十二橡树庄园 33 10065 11333.51 11260 奥山星座 29 1516 1702.76 11231 万科金色家园 71 6942 7794.99 11228 水岸星城三期 12 1937 2081.17 10742 武汉时代广场 41 5335 5697.37 10680 东湖天下 21 4544 4764.63 10486 天瑞国际酒店公寓 1 1 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有 天瑞国际酒店公寓 89 4582 4695.0 1 1 0247市场调整期会有多久？ 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有中国房地产发展周期理论 调整期 新一轮复苏 期 阶 段 中国房地产发展周期理论 复苏 期 发展期 调整期 3 上一轮调整期 2 时间 城市房地产发展周期 1 跨度趋长性；我国房地产周期的频率, 自80 年代以来大约都是5 年发展,2 年低落, 约7 到8 年为一个周期, 而随着国民经济逐步发展、市场及行业的 逐步成熟和健全 这个周期有延长的态势。 逐步成熟和健全, 这个周期有延长的态势。 波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展 机制的不 断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有中国房地产发展周期理论 中国房地产发展周期理论各城市所处周 期 发展阶段 周期 城市 复苏期 第三轮 上海 复苏期 第二轮 天津等城市 第 三 深度调整期 广州、深圳等城市 调整期 三 轮 轻度调整期 北京等城市 第二轮 武汉、重庆、成都、南京、杭州 等城市 第一轮 东部沿海三四线城市 第一轮 东部沿海三四线城市 发展期 第二轮 沈阳、西安等二线城市 第一轮 中西部大部分二线城市，长三角及珠三角的 四线城市 三四线城市 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有参考：上海市场在2005的调整期 参考：上海市场在2005的调整期 我们认为，从城市房地产 迷局 困局 变局 发展周期来看，武汉房地 产市场目前处于第二轮发 展周期向第三轮高速发展 -20.33% 30.44% 高速期的过渡阶段，这与 2004-2005上海房地产 市场的发展周期类似。 2005，上海房地产市场 受宏观调控影响，经历 迷局、困局与变局，其中 困局阶段成交持续萎 缩，价格持续下跌，历时 约6个月时间。之后价 齐升，进入2006的高速 发展期。 易居（中国）武汉事业部 决策咨询 | 营销代理 | 房屋经纪 2008 版权所有参考：上海2005调整期个案表现 参考：上海2005调整期个案表现 市中心/豪社区 中环线附近/中档社区 外环线外/普通公寓 静安枫景 日期 销售套数销售面积销售均价 200511月 31 3643 22362 200510月 32 4229 22006 大华愉景华庭 日期 销售套数销售面积销售均价 200511月 27 2906 8773 200510月 49 4483 8862 三盛颐景园 日期 销售套数销售面积销售均价 200511月 20 2416 5222 200510月 19 2167 5367 200510月 32 4229 22006 20059月 24