伟业_天津学府新区语态村项目分析报告_77PPT

知本西部 ,走向新建筑 打造学府新区城市人居生活典范打造学府新区城市人居生活典范学府新区学府新区 知本人居知本人居知本西部 ,走向新建筑客户面 营销面市场面 宏观环境 区域环境 产品市场 产品定位大势怎样大势怎样 城市整体发展现状及房地产走势 西青区的城市地位及未来规划市场产品如何市场产品如何 区域样本产品描述 现时市场供应 未来市场市场供应 市场结论建议 营销推广建议 销售培训 合作方式建议营销推广建议营销推广建议 销售目标建议 整体推广主题确立销售被需及管理销售被需及管理 销售督导建议 合作方式建议 目标客群确立 客群心理动机 客户特点描述 客户共性提炼产品建议产品建议 产品规划建议 产品户型建议 产品配套建议客户动态分析客户动态分析 现时客户描述 未来客户描述客户心里描述客户心里描述 需求理论应用 客户特点描述 客户共性提炼思考模型知本西部 ,走向新建筑知识知识 科学本位科学本位 建筑建筑 客观实体客观实体嫁接、转化嫁接、转化知本西部生活新区知本西部生活新区建筑是感性的，似沉思的学者；需要我们去揣测、了解；知本经济时代下的高新建筑将建筑是感性的，似沉思的学者；需要我们去揣测、了解；知本经济时代下的高新建筑将成为新文化积淀的产物。成为新文化积淀的产物。知本西部知本西部 另一个建筑时代的诞生。另一个建筑时代的诞生。知本西部 ,走向新建筑市 场l天津宏观市场分析l西青市场价值分析l片区现状分析产 品 l项目解读l产品规划客 户 l目标客户解读营销策略l销售目标确立l营销推广策略l销售培训及督导知本西部 ,走向新建筑目的，让我们产生寻找的原动力目的，让我们产生寻找的原动力 ;所以所以 ,在发现机会之间在发现机会之间 ,让我们先看看市场让我们先看看市场这个大环境这个大环境 ;WHERE？我们在那？我们在那？知本西部 ,走向新建筑市 场l天津宏观市场分析l西青市场价值分析l片区现状分析1知本西部 ,走向新建筑北方经济中心 被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确城市解读城市职能： 国际现代制造业基地 北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽 北方国际物流和会展中心 以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域性服务中心 以近代史迹为特点的国家历史文化名城 贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力 环渤海经济圈地位显现知本西部 ,走向新建筑按常住人口计算， 06年天津市人均地区生产总值达到5177美元，成为继上海、北京之后第三个人均地区生产总值突破 5000美元的城市。 GDP的稳定增长促进城建步伐加快 宏观经济指标知本西部 ,走向新建筑住宅施工面积 20.6%住宅竣工面积 14.4%各经济指标的稳定增长支撑各项城建稳步落实，同时推动天津住宅建设步入高速发展阶段 城市建设指标知本西部 ,走向新建筑产业发展回归理性后步入盘整期，价格持续攀升。天津地产业经过 03年井喷开发后开始回归，目前呈阶梯性发展格局。目前，天津房地产市场走势良好，处于平稳上升状态。住宅发展状况知本西部 ,走向新建筑06年在市场供应大幅回落的情况下，成交市场喜人，实现价量双升2004-2006年天津市商品住宅供需变化住宅新增供应量 13.1%住宅成交量 4.5%成交均价 20.7%年度成交均价涨幅突破 20供应疲软情况下成交量增幅明显供应量滑坡，土地稀缺愈加凸显供应市场现状知本西部 ,走向新建筑07年天津房地产将持续加大房产建设力度 ,同时价格保持坚挺预计新开工面积达 2100万米 商品住宅均价涨幅将控制在 10左右住宅 1600万平方米 公建 500万平方米 07年，天津市的市场整体供应量将有显著提升， 房地产新开工项目与去年相比增长 10.5% 。 在市场供应持续发力的情况下，价格指标仍将持续攀升。未来市场发展知本西部 ,走向新建筑蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城。海、大港、京津新城和团泊新城。天津城市总体规划中明确了天津由天津城市总体规划中明确了天津由 中心城区中心城区 和和 滨海新区滨海新区 核心区主副中心、核心区主副中心、 新城中心镇新城中心镇和和 一般建制镇一般建制镇 组成的四级城镇体系。组成的四级城镇体系。11座新城是天津座新城是天津 “ 一轴两带三区一轴两带三区 ” 市域空间布局及市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。 处于第三级的处于第三级的 11个新城分别为：个新城分别为：城建总体规划知本西部 ,走向新建筑中心城区 环城区域商务商贸 核心区 大型 配套居住 区滨海新区工业物流 核心区未来天津楼市外扩步伐加快，未来天津楼市外扩步伐加快，使得中等收入客群置业向城使得中等收入客群置业向城市边缘发散，也体现中坚购市边缘发散，也体现中坚购买力正逐步向环城区域导入。买力正逐步向环城区域导入。政策引导城市建设向环城区域发散，构筑新城市格局：城市发展格局知本西部 ,走向新建筑未来两年天津楼市外扩步伐加快，特别未来两年天津楼市外扩步伐加快，特别东移西扩东移西扩 的战略布局使未来城市人居导的战略布局使未来城市人居导向性更加鲜明。向性更加鲜明。而就目前天津市环城区域现状而言以而就目前天津市环城区域现状而言以 西西南部为先发开发区域南部为先发开发区域 。市中心轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感 新家园计划使城市点面发展逐步铺开环城区域建设是环城区域建设是多维市镇模式的第一步！多维市镇模式的第一步！城建发展趋势知本西部 ,走向新建筑天津房地产市场高速发展，城市版图向外扩张，向东、西、南发展高端产品回归市中心，中档安居型产品向外发散；市中心高层为主流，市郊小高层为主流西部、南部片区成为房地产投资热点西青区已经成为城市发展的热点地区普通改善型项目单价保持稳定，中心区域公寓单价继续上升，边缘组团价格持续上升产品趋势价格趋势重点区域发展现状宏观市场量化总结知本西部 ,走向新建筑市 场l天津宏观市场分析l西青市场价值分析l片区现状分析1知本西部 ,走向新建筑西青西青市内市内六区六区环绕南开、河西环绕南开、河西两大市内高端区两大市内高端区西青区位于天津市区西南部，总面积西青区位于天津市区西南部，总面积570平方公里，辖七镇两街，常住人平方公里，辖七镇两街，常住人口口 45万。万。 区域自身加快商贸布局和业态调区域自身加快商贸布局和业态调整，当前已成为天津市城市化进整，当前已成为天津市城市化进程步伐最快的环城城区。程步伐最快的环城城区。天津城区东移西扩天津城区东移西扩重要战略布点重要战略布点西青区域概况知本西部 ,走向新建筑市场成交量显著上升，表明随着区域建设的初具模型，市场认可度显著提高，而区域价格也直线上升。金厦水语花城、新都庄园、假日风景等大批大盘的同时上市使西青区 05年供应 量大幅攀高。同时，多个别墅项目也纷纷入市，拉升区域价值。随着南开及河西区的大力开发逐步向外泛化，使得 04年后的西青区正式进入大力开发阶段。多年打造使西青区成为基础优势最强，也是成长力最显著的环城区，随着规划落实的逐步到位，西青区区域建设将持续提速。西青区住宅发展状况知本西部 ,走向新建筑大学城坂块中北镇坂块后梅江坂块区政府坂块新市镇坂块西青区被划分为西青区被划分为 七镇两街，七镇两街，而随着区域的逐渐升温住宅板块逐渐裂变而随着区域的逐渐升温住宅板块逐渐裂变为为 五大居住组团五大居住组团 ， 各组团板块特色鲜明。各组团板块特色鲜明。 中北镇和后梅江板块是区域最早形成的居住板块， 也是带动整个西青区高速开发的大型组团。 而杨柳青政府、大学城和新市镇区域也坐享两大成熟板块带来开发热潮，成为日后建设的新热点。西青区住宅发展状况知本西部 ,走向新建筑新都荘园天房美域社会山大地 12城八栋适家玛歌庄园唐郡梅江康城莱茵小镇假日风景水语花城华亭国际景福花园小镇西西里欢乐嘉庭本案片区版块 代表项目中北镇 大地 12城、假日风景水语花城、八栋适家区政府 莱茵小镇、唐郡新市镇 社会山 大学城新都荘园、景福花园天房美域、小镇西西里育水佳苑、欢乐嘉庭后梅江 玛歌庄园、洛卡小镇亲亲家园、梅江康城亲亲家园洛卡小镇西青区代表项目知本西部 ,走向新建筑板块区域 主力产品 板块体量(万平米 ) 项目存量 (万平米 ) 产品均价 (元 /平米 ) 中北镇坂块 多层 小高层 花园洋房 别墅 164.08 114.3 5000区政府坂块 多层洋房 别墅 57 47 多层产品 :4500 别墅产品 :14500新市镇坂块 别墅 7 7 大学城坂块 多层 小高层 花园洋房 210 130 4500后梅江坂块 多层 小高层 花园洋房 别墅 45.78 6.4 多层产品 :5200 别墅产品 :11200 区域内各板块均有存量 ,中北镇板块及大学城板块存量较多且已达到 240万 平米 ,可见 ,两大板块内部未来竞争激烈； 产品量化分析 :各板块基本存在一定程度的 “ 同质性 ” ,主要以 多层洋房 高层 小高层 等宜居产品为主。 价格量化分析 :项目单价基本上在 4500-5000元 /平米 之间 ,区域内价格拉升空间较大 ,别墅产品价格拉升突破 11000元 /平米。西青区域各板块描摹知本西部 ,走向新建筑富力中北项目方正投资在大寺镇张道口村项目领世小镇津西青牛（挂） 2006-038津西青汪（挂） 2006-0787980津西青卫（挂） 2006-059津西青姚（挂） 2006-037西青（挂） 2006-002 西青（挂） 2006-003津西青卫（挂） 2006-059津西青海（挂） 2006-046号从土地一级市场成交情况来看：从土地一级市场成交情况来看：区域成交地块主要集中在中部及东南部，说明靠近环线的区域将呈 持续开发 阶段；07年土地成交集中在西青区的北部且主要以商业用地 (公建 )为主，说明区域内相对成熟居住板块下， 商业及公建 将在未来阶段市场内上市放量。区域潜在市场供应量化分析知本西部 ,走向新建筑地 块 土地面积 （） 宗地四至 容积率 用的性质 建筑面积（ ） 成交时间 使用权人津西青海（挂） 2006-046号 101729 西至海泰创新六路、北至内环路 1.2 居住 122074.22006-9-28 天津华鼎置业有限公司 津西青海（挂） 2006-077号 275644.2西青区海泰内环二路 2.0 居住、商业金融 551288.42006-12-18 天津海泰控股集团有限公司 津西青海（挂） 2006-078 192076西青区海泰内环二路 2.3 居住、文化娱乐、商业金融441774.82006-12-19天津海泰控股集团有限公司 津西青海（挂） 2006-079 209545.3西青区海泰内环二路 2.7 居住、商业金融 565772.312006-12-20 天津海泰控股集团有限公司 津西青牛（挂） 2006-038 107436.6西青区南河镇牛坨子村 1.3 居住 139667.58 2006-8-30天津益博置业发展集团有限公司 津西青汪（挂） 2006-036 101354.7西青区中北镇汪庄村 2.5 居住 253386.752006-8-30 天津富力城房地产开发有限公司 津西青卫（挂） 2006-059 23242.6 西青区卫津南路 0.7 居住 16269.82 2006-11-29天津市房地产发展（集团）股份有限公司 津西青姚（挂） 2006-037 34947.3西青区南河镇姚村 1.3 居住 45431.49 2006-8-30天津市大洲投资有限公司 津西青张（挂） 2006-035 62737.6西青区大寺镇张道口村 1.6 居住 100380.16 2006-8-30天津方正投资发展有限公司 西青（挂）2006-002 4461.82西青区杨柳青镇（ C地块） 4.5 商业、写字楼 20078.19 2007-1-17 天津华融达投资有限 责任公司 西青（挂）2006-003 4593.75西青区杨柳青镇（ E地块） 5.0 商业（写字楼） 22968.75 2007-1-17 天津华融达投资有限 责任公司 2006年成交地块年成交地块2007年成交地块年成交地块知本西部 ,走向新建筑随着西、南两大组团的持续大力开发，也带动周边区域大热。同时，政府规随着西、南两大组团的持续大力开发，也带动周边区域大热。同时，政府规划的大学城、新市镇板块正成为连接西青区一体化发展的中心结点。划的大学城、新市镇板块正成为连接西青区一体化发展的中心结点。西部西部南部南部中部中部 西青区在依托梅江、奥体高端板块西青区在依托梅江、奥体高端板块的发散建设逐步形成了南部中高端的发散建设逐步形成了南部中高端板块；板块； 以中北镇为核心的西部新城以中北镇为核心的西部新城也逐步彰显规模；也逐步彰显规模；西青区未来发展趋势知本西部 ,走向新建筑市 场l天津宏观市场分析l西青市场价值分析l片区现状分析1知本西部 ,走向新建筑本案本案小镇西西里小镇西西里欢乐嘉庭欢乐嘉庭 新都庄园新都庄园亲亲家园亲亲家园心之筑心之筑 天房美域天房美域景福花园景福花园俊城浅水湾俊城浅水湾荷兰墅荷兰墅阳光阳光 100 将对以上项目从将对以上项目从 体量、产品、价格、成交和客群体量、产品、价格、成交和客群 几个维度来几个维度来进行分析。进行分析。就本案位置，划订周边几个样本项目进行相对详细的分析 :知本西部 ,走向新建筑项目名称 销售状态 占地面积（万） 总建面积（万） 容积率 开盘时间 开售面积 （万） 未供给量（万） 入住时间心之筑 在售 4.75 7.1 1.49 2006-10-1 4.9 2.2 2008年 5月天房美域 在售 30 46 1.5 2007-4-13 5.5 40.5 2007年 7月欢乐嘉庭 在售 A区 9.6 9.2 0.96 2007.3月底 9.2 6.5 2008年 10月景福花园 在售三期 20 20 1 2006.12.23 14 6 2007年 12月育水嘉苑 在售 30 39 1.3 2006.7 2007年 10月小镇西西里 在售 27.48 34.9 1.27 2006-11-30 7.8 27 2007年 10月金厦新都庄园 在售三期 55 40 0.72 2006-11-5 26.8 13.2 2008年 5月亲亲家园 在售 6.8 6.3 1.07 2006-7-21 6 0 2007年 11月阳光 100（精装） 在售 44 75 1.8 2003-6-15 65.7 9.5 2008年俊城浅水湾 在售 17.6 22.88 1.3 2005-12别墅 :2007-4-28 22.88 0 2008年年底体量量化分析 : 环线内及靠近南开项目已基本进入其开发后期且余量较少 ,(如阳光 100)而大学城板块周边项目有待继续开发 ,项目有一定的存量 . 周边项目目前整体上市量约为 163万平米 ,未上市量亦达到了 104万 平米区域项目量化指标分析知本西部 ,走向新建筑项目 物业类型 主力户型心之筑 洋房 二室 96-98平米天房美域 高层 小高层 两室 111-120平米三室 :134-138平米欢乐嘉庭 多层 小高 二室 90平米三室 117平米景福花园 多层 二室 :85平米育水嘉苑 多层 洋房 一室 :60平米 两室 :100平米左右小镇西西里 花园洋房 二室 :90-105平米金厦新都庄园 高层 别墅小高层 洋房 一居 :60-70平米 二室 :90-110平米亲亲家园 洋房 二室 :84-95平米阳光 100 高层 小高层 三室： 110-130（当前）俊城浅水湾 别墅 洋房高层 小高层 三室： 130 （当前）别墅： 240-260产品类型相对丰富，容积率较低，多为打造舒适的居住环境