济南三十五中项目营销策划报告-138PPT

三十五中项目营销策划报告城建 御景华庭 有些高貴，人爲賦予有些高貴，與生俱來有些價值，因時而異有些價值，與日俱增因稀缺而珍貴，因價值而典藏城建 御景华庭 ，尚品人家濟南首善人文社區典範濟南首善人文社區典範Capital Perfect Life第一章 市场研究 一、宏观市场分析关键词：价格 趋势 2006年房地产行业发展白皮书 预测， 06年上半年全国商品房平均价格年涨幅预计将在 6%左右。 06年房地产市场随着买方市场的最终形成，购房者在一定时期内应该是房地产消费市场的真正主宰者。此外，中央政府对房地产市场的发展态势做何理解也甚为重要。 关键词：调控 06年政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费 -鼓励自住性商品房消费、普通商品房消费。 鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。 关键词：房贷 央行调高房贷利率后，投机炒房或短期投资行为受到有效抑制。 06年外资银行准入制度完全放开，国内商业银行将面临严峻的竞争，金融创新产品将不断涌现，消费者投资渠道逐步拓宽。 关键词：消费心态 消费者比较关注国家针对房地产业出台的一系列宏观调控制度，能正确、理性看待政策出台的目的。 消费者普遍认为 06年国家可能继续对房地产行业进行宏观调控。 约一半的消费者预计 06年房价走势将会是稳中有升。 消费者开始重新审视自己的购房需求、回归理性。 置业需求依然旺盛，会采取更为审慎理性的购房态度。 二、板块市场分析 关键词：开发 06年，济南市商品房施工面积 980万平方米，其中商品住宅施工面积 800万平方米：新开工面积400万平方米，商品房竣工面积 380万平方米，预计实现销售面积 300万平方米。1、地块分析 项目所在区位是主城区的中部，区位功能以居住为主，住宅多为多层住宅楼，建筑陈旧，分布分散。街道较窄，两侧多是几十年生树木，周边多是简易的一层商铺。 项目周边的配套齐全2、商业分析 项目所在路段两侧建筑形态陈旧。沿街商业主要为便利商店、小吃店、茶叶店、电信代理店、五金店、美容店等。业态复杂，且不集中，面积多在 10平方米以内。项目往北 100米即是嘉华购物广场、华联、西市场组成的华联商圈，是西部最重要的商圈。往东到经二纬二是由大观园、人防商城、人民商场组成的大观园商圈。 3、交通分析 项目南距经七路一路之隔，西侧临近纬十二路，北靠近经一路。经六路改造后，往北可直接通往纬六路高架。 周边 102、 73、 76、 19、 41、 104、 k100等十余条公交线路经过。经四路直通泉城路，到城市中心泉城广场车程 20分钟。三、类比项目调研 （略）第二章 目标客户群定位 一、 SWOT分析1、项目优势分析 地理位置认同度高 周边生活环境配套成熟 周边人文氛围浓厚 交通便利 开发商实力雄厚 小区规划比较高档2、项目劣势分析 产品差异性大 解决方法：找到目标客户需求的共性，根据其共性的需求进行营销策划和项目包装。使项目可满足同一思想层面的不同收入类别的客户的要求。 大面积户型所占比例较大 根据对项目面积的分析， 120-140 和复式的大面积户型占 31%。作为项目主力户型之一，总价较高的大面积户型，将导致项目的销售速度放慢。 解决方法：通过大、小户型比例相对合理的阶段性销售带动项目人气，将大户型住宅作为项目的提升版推向市场，降低销售难度。 成本高 价格因素将直接影响购房决策，过高的价格门槛将增加项目的销售难度。 解决方法：通过增加项目的附加值，提高项目的性价比。塔楼设计 在多层住宅占据较大市场比重的情况下，项目以高层为主的住宅设计，需较长时间被市场理解、认识。 解决方法：通过完善配套设施解决客户对高层住宅的顾虑，通过市场引导增强客户对高层住宅的认同度，并逐步形成全高层住宅小区的高档次概念。户型设计无特色 项目户型平面方正，但缺少产品特色。令项目与市场产品趋于相同，削弱了项目的竞争力。 解决方法：通过引入当地知名装修设计公司提供个性化装修设计等提升项目附加值的服务来弥补户型缺乏特色的缺陷。平面绿化景观难以实现 寸土寸金的城市中心，本项目所占地块有限，无法布置绿化景观，影响了本项目的高质素形象。 解决方法：共享城市资源，槐荫广场（现名为博远广场）、嘉华商业街，举步即达，即时拥有。3、项目机会引导 市场消费观念不成熟，有待引导。 先进的营销理念将冲击旧有的消费模式，消费者的观念将有可能被引向有利于项目发展的方向。 市场中营销手法相对落后。 本项目有专业营销策划公司的介入，其专业、先进的营销理念及操作模式将有利于项目获取最大的社会、经济效益。 区域内存在梯级消费的市场空间。 居住于项目周边的居民可通过 “以租养贷 ”的方式购置新房，从而有利于扩大项目的客户层面。 消费心态从众心理较强。 通过先进的营销理念，利用 “从众心理 ”引导消费，有利于项目得到更大层面消费者的认可。 房地产市场稳步发展 产品具有一定的可塑性 市政规划的利好 政府规范土地供应，对项目会有短期的利好4、项目威胁分析 市场的区域观念被逐渐弱化， 将可能减弱项目的区域优势，这就更要求项目提升自身的综合素质，突出项目的核心竞争力。 弱化方法：通过突出项目周边完善的生活配套，良好的人文环境并结