沈阳市724建三地块整合营销推广方案-90PPT

724建三地块整合营销推广方案沈阳精诚置业顾问有限公司2007年 10月 8日我们是q 一个学习型的专业房地产整合营销公司q 结合 724地区特色的经济市场，做最有销售力的传播推广q精诚置业希望与中地海外并肩完美实现 724建三项目推广销售q实现销售利润的最大化减少资金的时间成本前期市场定位密码解析营销推广策略SP活动终端包装及媒介策略项目命名、 SLOGAN及创意表现目 录第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第五部分第五部分第四部分第四部分第六部分第六部分第一部分 前期市场定位市场定位A2经济 因素市 场 定位A1政治因素政策稳定延续A3社会因素 A4企 业 自身政局稳定法律法规的完善总体经济发展水平市场需求动态市场竞争动态公共设施的完善教育水平企业资源企业技术企业成本管理市场需求量对住房的需求现有竞争情况潜在竞争情况生活水平724地区综合概况 地理位置 ：大东区二环以外 三环以内，行车至二环 15分钟行车至市政府 35分钟 沈阳老工业基地之一 ，受市场冲击较少。 思想相对保守与落后，对区域依赖性强，当地人习惯于安步旧班的生活方式 ,生活习惯传统、保守 .生活配套设施较齐全 . 24个社区、 10所学校、 3所 医院、以东基为核 心的配套企业 10个，公益娱乐设施 10处，一条商业街，两个大型生活市场。 经济发展水平： 经济发展水平不高。收入两级分化明显，东基买断职工约 3500人，月收入 400元；在职职工月收入 1000元左右，技术类职工 2000元左右。 区域人口 ： 7万人左右， 5.7万为本地人口，主要是东基在职、离退职职工及家属。家庭结构，以三口之家为主。 居住情况： 居住条件一般。多为 2000年前建筑，形态为多层与平房，人均占有面积低于沈阳市平均水平；宽松住宅户型少，如 100平米以上住宅仅 100套左右 住宅价格 ：是沈阳中低价房集中区域。均价在 3000元 /平下。二手房最高售价 2500元左右 /平米（包含简单装修），民生家园 现价在 2550-2860元 /平米之间 其他： 对小区物业概念弱；采暖费自 05年起由个人承担724地区综合概况 区域印象城市聚集程度低，典型的城乡结合部 ;区域独立性强； 交通与市中心的互动交通比较方便 配套区域生活配套齐全 ,但相对低级 ;区域养生意识强，重视体育配套的投入 消费特征缺乏超前消费意识对区域的依赖性消费比较理性、经济性 住宅发展基于多年住宅供给不足，市场存在一定空间，大面积潜在地块的威胁，造成潜在竞争压力。724地区特点沈阳经济发展房地产市场分析政策变化小结宏观背景分析00-07年沈阳市 GDP增长趋势重工业的改造，世博会的启动，森林城市的入围等等，使沈城经济在 05 年上半年的国民生产总值超过了 04年的总和，增长速度位于全省第一。宏观背景分析 沈阳经济发展宏观背景分析 沈阳经济发展2000年至 2005年上半年，我市城市居民人均可支配收入分别为 5850元、6386元、 7050元、 7961元、 8924元和 4850元。分别比上年（ 2005年上半年除外）增长 9.1%、 9.2%、 10.4%、 12.9%和 12.1%。收入增长逐渐加速，呈现良好的增长势头。 沈阳居民恩格尔系数情况按联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数 40-50%为小康， 30-40%为富 裕，低于 30%为最富裕。由此得出：沈阳居民的生活水平已达到富裕阶段。宏观背景分析 沈阳经济发展2000年 -2005年上半年建筑面积、销售面积情况从表上看， 04年的竣工面积、销售面积增长额远低于施工面积，这说明商品房市场虽前景比较可观，但竞争将会更加激烈。宏观背景分析 沈阳房地产市场宏观背景分析 沈阳房地产市场2004年沈阳居民购房需求与供给出现矛盾商品房套面 积（平方米）居民需求比例（ %）供 给 比例（ %）供求差距（以求 为基数）60以下 14.7 0.7 -14.060100 43.2 8.1 -35.1101120 21.1 24.9 +3.8121150 12.5 31.3 +18.6150以上 8.5 35.0 26.5宏观背景分析 沈阳房地产市场销售价格指数 2000年至 2002年上涨幅度并不大，从 2003年开始房屋销售价格指数开始大幅度上涨，到 2004年，房屋销售价格指数涨幅为15.9%，其中商品房住宅价格指数涨幅为 6.0%；二手房住宅价格指数涨幅达到了 28.5%。 2005年上半年房屋销售价格指数涨幅达到了 8.5%，其中商品房住宅价格指数涨幅为 6.8%；二手房住宅价格指数涨幅为12.0%。截止 2005年上半年房产新政对沈阳房产价格影响不大。 国家的宏观调空政策主要体现在 金融 政策、 土地 政策、必要的 行政 政策 “ 新国八条 ” 、 “ 121号文件 ” 、 七部委 关于做好稳定住房价格工作的意见 沈阳 9条 “ 房产新政 ” 回顾 2003-2005年的政策导向，这些政策主要针对 “促进房地产市场健康发展，使居者有其房 ”两方面发生作用。 从沈阳房地产发展情况来看 ,但在一定程度上也限制了投机行为，对市场总体发展影响不大 .宏观背景分析 政策变化宏观经济为房地产市场的发展提供了原动力，沈城强势的宏观经济使地产前景看好，但竞争加剧，供求矛盾严重。宏观背景分析 小结市场供应、需求分析市场供应分析市场供应分析市场空间市场供应分析724地区住宅建筑历史现有供应潜在竞争小结时间 37日 伪 房 50-60年 80-90年 90-02年 05年面 积 区间27-50M2 30-50M2 30-70M2 40-126M2 47-138M2主力面积30M2 35M2 45M2 64M2 70-90M2建筑形态平房、 2层 3、 4多 层 多 层 多 层 7层 多 层价格 分房 分房 分房 总 价 2-7万 /套 2300-2880元 /M2开 发 商 东 基 集 团 恒达 房 产供 应 分析每 户 占有面 积 平均 为 45平米左右，存在 70-120平米的供 应 缺口市场供应分析 724 地区住宅建筑历史724地区楼 盘 724地区周 边 楼 盘项 目名称 民生家园 文官新楼 富城 时 代 筑景 东 方 圣淘沙园项 目位置 大 东 区明 桥 望花北街 虎石台 镇 北大 营 西路 望花街 39号 占 地面 积 2万 M2 1.6万 M2 7.55万 M2 近 5万 M2 5.88万 M2建筑面 积 4万 M2 2.4万 M2 一期 14万 M2 7.6万 M2 10万 M2现 价格区 间2550-2880元 / M21630-1900元/ M21330-1620元 / M22680-2780元/ M22680-3150元 / M2面 积 区 间 47-138 M2 54-130 M2 41-110 M2 56-127 M2 80-154 M2交通 三 线 单线 七 线 八 线周 边 配套 齐 全 一般 一般 齐 全 齐 全销 售情况 80%左右 70左右 85% 75%左右 80%市场供应分析 现有供应 724区域的待开发地块 (已挂牌 )乐群路北地块（占地 2.68万平米）生产路 49号 (1.72万平米 )生产路 11号 (4.1万平米 )正新路 9号 (3.5万平米 )生产路南地块 (10万平米 ) 城市边缘地块：以沈阳市规划未来十大居住区十大地块为主 ,边缘小地块随处可见市场供应分析 潜在竞争 现存住宅 :地区人均面积相对过低 ,居住水平急需改善 . 周边项目特点产品： 规模一般园区细节处理不够户型结构一般户型配比欠合理性价格： 入市价与现行价波动很大价格与交通便捷性有直接的关系 销售 : 销售周期较长，热销接下便是相对滞销销售模式传统，较低级 潜在竞争激烈。市场供应分析 小结全市中低价楼 盘 基本状况及市 场 特点项 目位置分布在二 环 和三 环 之 间 项 目交通 一般占地面积- 户 型面 积 30-140平米均价 情况 2000-3000元 /平米 销 售情况 差异性大市 场动态供 应 量大， 竞 争激烈产 品同 质 化 严 重，部分出 现 前期定位的 错 位。销 售情况：前期 产 品定位、客 户 群定位准确的 项 目 销 售情况很好，但 这样 的 项 目很少。大多 项 目销售情况一般。市场供应分析 小结调查区域： 724地区调查行业：东基、医院、学校、市场、商业街、社区、街道办、派出所、拆迁户、公寓、周边项目现场购房者 问卷数量： 300份 、 36个因素 市场需求分析 -市场调查受 访者 文化程度受访者中以 大学文化居多，说明整个受访人群无论是收入还是消费品味都具