2006东莞住宅购方市场现状调查分析

2006东莞住宅购方市场东莞住宅购方市场现状调查分析现状调查分析前言前言o 调查时间 :7月 20-8月 25日o 调查方法 :报纸调查 网站 街边问卷o 有效样本 :1833选购区域选购区域结果分析结果分析 :东莞城区购买者以南城和东城区多 ,占 36.99%和29.02%;第三位是莞城区5.95%;有 440份样本在镇区购房占回收总样本的 24%依次排序为 :虎门 常平 厚街 长安 塘厦 大朗 .购房方式购房方式在希望购买住宅方式方面 ,被调查查中有 1632人选择一手房 ;201人选择二手房 .由于实施二手房最新税费改革政策 ,使二手房交易成本方面明显增加 ,从成本的考虑 ,多数消费者认为一手房交易成本方面的优势明显 ,因此倾向于购买一手房的人较多 .付款方式付款方式结果分析结果分析 :被访者中愿意接受按揭贷款比例最高 ,达 66%;其次是公积金 16%;一次性比例 9%,随着银行利息有不确定性提高趋势 ,有能力的购房者愿意选择一次性付款且比例较以往有所提高 ;分期 10%;综上所述大多数人购房资金来源予银行 .按揭年限按揭年限 (百分比百分比 )结果分析结果分析 :在选择按揭年限方面 ,购房者多数选择 10年按揭年限 ,占 22%;其次是 15年占 17%;5年为 15%;20年为 14%;25年为 8%;30年占 9%;其它8%;从选择的按揭年限可以发现 ,5年 10年 15年占有率近六成 .一方面说明东莞市民的还贷能力较好 ;另一方面也表明 ,受调控加息的影响 ,市民在选择还贷年限时明显有所缩短 .购买总价购买总价 (万元万元 )结果分析结果分析 :83%的购房者选择住宅总价在 50万以下 ,其中选择总价在 10至 19万元占 14.1%;总价在 20-29万元占33.2%总价在 30-39万元占 21.1%总价在 40-49万占 14.9%另外还有16.7%消费者选择总价在 50万元以上.50-59万元占 7%,60-79万元占5.3%;80-99万元占 2.8%;100万以上占 1.6%.综上所述 ,求购方主流意见比目前市场房屋主流消费总价要低 ,假高城区房价在4000元平方 ,按 50万元总价计算面积为125平方 ,这意味着未来 125平方以下的住宅有望成为主流产品 .20万 -39万价格最受欢迎 .接受单价 (元 /平方 )结果分析结果分析 :求购方愿意接受的房价价位在 2001-4000元 /平方 ,占总回收样本的60.1%,此意愿价较城区一手房要低 ,与二手房价位相对接近 .另外 ,接受价位在 2000以下为 5.6%;接受价位在 4000至 5000元为 13.4%;接受价为 5000-6000为 6.9%;接受价位在 6000-7000元为 8.9%.与目前市场相比 ,大多数购房者的购买意愿低于目前市场价格 .交楼标准交楼标准结果分析结果分析 :选择毛坯房所占比例最高达六成 ,其次是全装饰房占三成 .对于全装房需求者 ,一部分是购买小户型 ,其中有对于装修成本的考虑 ;对于大户型客户而言,毛坯房比例很高 ,主要是这部分投资者不但有满足个性化的需求 ,而且具备高档装饰的能力 .车位需求车位需求结果分析结果分析 :对于车位的需求 ,无要求者占五成 ,其次是租用者占 36%,其次是意向购买者 ;可以看出 ,有购买意向人并不多 ,他们认为租用车位更加灵活 .如果购房的目的是为了出租,有无车位 ,显得更加不重要 .文教设施要求结果分析结果分析 :对于文教设施提及最高的是小学 ,其次是幼儿园 ,小学和幼儿园配套对大数人来说十分重要 ,子女能够就近入学的条件 ,使其居住感到方便 ,如果是重点学校 ,则该项目所据优势越大 .面积要求结果分析结果分析 :对于面积需求,排在第一位是 70-100平方占 35.4%;其次是100-150平方占27.7%第三位是 50-70而 150以上占有率为二成以上 .最后位是低于30平方米 .选房考虑因素选房考虑因素结果分析结果分析 :在购房时 ,购买者第一考虑的因素价格为28.2%;位置为 22.6%;升值潜力为 21.3%;把价格 位置 周边环境 和升值潜力因素放在第一位考虑投资总合占 72.1%所明多数购房者属于理性投资 .配套服务设施配套服务设施结果分析结果分析 :购房者在选择周边环境时 ,提及率最高的是超市 ,25.4%的被访者认为超市必不可少 ;其次是银行基本超市等同重要 ,接下来是餐饮店占 20.8%;医院 11.3%市场14.2%;其它 5.1%;被访者观点基本相同 :一个良好的生活环境离不开超市、银行、餐饮、和医院等服务设施。选居小区规模选居小区规模结果分析结果分析 ：对于喜欢小区的规模， 31%的人认为越大越好，热列在第一位；其次是3万至 5万平方，占到 27%； 5万至 10万平方米占到 24%位于第三； 1万至 3万平方米占 11%，排在第四位； 1万平方米以下占 7%，最低。有专家论证，小区面积并非越大越好，过大，对物业管理要求的难度倍增，如果管理不善，服务水平将随之降底。本次发现东莞 投资者存在着这样的误区。户型选择户型选择结果分析：结果分析： 选择 3房一厅或二厅比例最高达 51.7%;其次 2房一厅或二厅占 31.1%;排在第三位的是一室一厅占 8.4%第四位是 4房一厅或二厅占6.1%;第五位是小型公寓占2.7%.东莞市场基本数据东莞市场基本数据结果分析结果分析 :从去年全年来看 ,东莞房地产处在稳定发展阶段 .据相关数据显示,2005年东莞楼市施工面积达 1124万平方 ,销售商品房面积达 208.65万平方米 ,销售总额达 595294.1万元 ,全年均价达到 4100元平方 ,较前年上涨17.1%,是自 02年以来涨幅最大一年 .进入 2006年 ,为抑制房价不断涨 ,国家不论是在信货、土地、，还是在税收方面，都加大了政策的调控力度，尤其是国六条细则的全面出台，更进一步彰显了国家鼓励居民自住性需求消费的决心。上半年住宅销售套数 :8275套 ,商品房空置下降 6.72%东莞市场分析市场表明 ,国家的调控政策在地方上产生了一定的效应 .从成交均价上来看 ,据国家统计局数据显示 8月份全国 70个大中城市房屋销售价格同经上涨 5.5%;涨幅比上月低个百分点 .而在东莞 ,八月份住宅均价为 2947.55元每平方 ,较七月成交均价 3481元每平方下滑约 15%.尽管七月比六月住宅均价上升 204元 ,升幅6.22%,但对比 6月份 ,7月份东莞的商品房市场出现了成交面积与成交金额双下跌的局面 .七月成交面积为 20.51万平方比六月 26.36万平方下降了 22.19%,但比去年七月份额 12.21万平方米有大幅上涨 .东莞七八月呈现的市场现状 ,并非来自单方面的原因 ,业内人士分析 ,除了调控政策因素外 ,它还与上半年东莞房地产大环境息息相关 .据了解 ,上半年东莞 土地总供应量为 1202136.26平方米 ,同比下降近 55.38%,商品房批准预售量 217.39万平方米 ,同比去年略有下降 .06年上半商住用地各镇区成交情况结果分析结果分析 :从成交区域分布来看 ,东莞土地成交区域集中在樟木头 南城 塘厦 大朗 石龙 凤岗 大岭山 东坑等镇区 ,其中樟木头 南城为商住宅用地成交热点区域 ,成交面积比重分别占总成交量的 38%和 21%2006年上半年与 2005年上半年土地各具体交易方式情况06年与 05年上半年土地各具体交易方式情况结果分析：结果分析： 楼市走势直接决定于供求，从供应的角度看，东莞 06年上半年土地供应量急剧下降，今年上半年土地供应量为 1202136.26平方与去年同期 2694121.31平方相比 ,土地供应总量同比下降 55.38%;且上半年成交量为 866285.59平方 ,与去年同期2228348.31相比成交量下降61.12%;从土地具体供应方式来看拍卖和成交量和供应量分别下降46.95%和 8.65%;06年上半年与 05年上半年各类土地成交金额总比较成交金额比较结果分析结果分析 :从成交金额来看上半年成交总额为 10.49亿元 ,相对于同期 28.91亿元减少了 64.39%.工业、商业、商住总额同比下降 8128.% 64.54% 63.78%;从土地成交均价来看 06年土地均价 1210.56元平方工业为 401.19元平方 ;商业为 1042.32元平方 ;商住用地成交均价为 1342.47元平方 ;整体来看国家对房产的调控址接导致今年上半年东莞土地总供应量大幅减少 .批准预售量比较批准预售量比较万平方米结果分析结果分析 :从以上东莞批准预售量的控制中可以看出 ,随着国家进一步加大房产的调控力度 ,东莞市政府也在不断加强房地产市场的宏观调控 ,提高商品房的预售门槛 ,严格控制商品房市场尤其是商业用房市场的产品供应 .商品房空置面积比较情况结果分析结果分析 :由图我们可以看出 ,国家一系列政策的出台及土地供应量的大幅度减少 ,空置量上较 05年有所下降 .户型结构比例户型结构比例结果分析结果分析 :06年上半年成交户型面积 80-120平方比例最多达 3176套 ,占有率 38.38%但相对同年52.11%有所下降 ;120-160平方户型成交比例增大,成交套数不胜数 2090套 ,占 26.26%,相对同年16.01%,增加了 9.42%;从成交户型来看三房成交比例是多为 4502套 ,占54.4%,但相对于去年同期 59.65%下降了 4个百分点 ;两房户型略有增大 ,成交大数量 1632套占比例27.82%相对去年同期 22.72%,增加了 5.1%;四房和四房以上略微增大 ,成交套数 1632套占 19.72%,相对于去年同期 17.62%,增加了 2.18%.总体来说 ,上半年成交户型没有较大变化 ,这主要是因为市场产品供给结构没太大变化 .06年成交 8275套分类购房者户籍比例购房者户籍比例结果分析 :06年上半年置业者籍贯来看 ,本省籍客户仍然占消费主力 ,占总成交套数 39.36%;但相对于去年同期 45.72%,下降了 5.36%;而外省籍客户购买力已明显加强 ,外省籍客户购买量占有 37.89%,相对同年 30.71%增加了 7.18%;境外购买者仍然是东莞房地产市场不可忽视的一股力量 ,境内外外籍客户购占22.76%东莞八月楼盘已售信息东莞八月楼盘已售信息排行 项 目名称 总 套数 已售套数 本月 销 售套数 已 销 楼 盘 均价1 万科运河 东 1号 A号楼 214 139 129 51912 万科城市高 尔 夫花园盛桃 轩 1号 413 219 94 52643 尚 书 苑尚德府 97 51 51 61794 万科运河 东 1号 B号楼 190 45 45 47025 尚 书 苑尚 乐 府 61 39 39 63306 尚 书 苑尚礼府 73 32 32 6259东莞八月各区成交均价东莞八月各区成交均价 -分析分析目前在东莞房产管理局登记的总数为 13个，已经销售的面积为 1088平米，可销售面积为 2569平米，从当前数据显示东城区销售均价最高，八月东莞新房成交量以尚书苑最高；万科集团在东莞上半年新推盘较多，因而其售楼成交量所占市场总成交量的份额也最大。 结果分析结果分析 :06年城区及镇区土地供应比据东莞市土地交易中心数据显示， 06年上半年东莞市公开出让、转让、拍卖的各种经营性用地 56宗，共计出让土地 150.5万；实际成交土地 54宗，共计 141.3万，成交金额 17.8亿元。平均土地的成交均价 1260.61元 / 。其中商住用地、纯住宅用地和综合用地分别为 29幅、 3宗和 1宗，成交面积为 114.19万，占总成交面积的81%.在成交的 54宗土地中，以拍卖方式进行交易的土地 2宗，以挂牌出让方式进行交易的土地 12宗，以挂牌交易方式进行转让的土地 42宗。城区用地（南城、莞城、松山湖）共 12宗，出让面积 44.8万。占总出让面积的 32% ：镇区用地 42宗，占出让面积的 68%结果分析结果分析 :05年土地成交面积 2423亩 成交价 34亿多元 从东莞国土部门获悉， 2005年，全市共举行