2007年惠州大亚湾商业公寓项目营销策划报告125页-11M

1本报告严格保密大亚湾项目营销策划报告* 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317892本报告严格保密思维导图市场分析 营销执行物业评估定位回顾 物业建议区域发展研究宏观政策分析 规划布局分析商务公寓建议住宅部分定位商业部分定位酒店公寓建议房地产市场分析项目属性概况产品特征分析项目营销策略项目推广策略项目活动策略3本报告严格保密大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势2006年， 大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现 100.2亿元，比上年增长 90.3%， 随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。2002 2006年大亚湾区生产总值（ GDP）区域 生产总值（亿元） 增长幅度 占全市比例大亚湾区 100.2 90.3 10.7惠阳区 90.39 16.2 9.7惠城区 394.03 16.4 42.22006年惠州三区生产总值（ GDP）比较表 2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为 90.3 ，增幅位居全市之首，占全市 GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局信息来源：市统计局 2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值 369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长 15.2%；石化工业 53.42亿元，增长 2.7倍。 中海壳牌石化项目于 3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9： 47.1调整为 45.2：54.8。宏观经济宏观经济 整体整体 GDP 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317894本报告严格保密以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳 第二产业： 实现增加值 72.7亿元，增长 150.1%，其中工业增加值 66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（ GDP）第三产业： 实现增加值 25.1亿元，增长 16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值 1.63亿元、 0.4亿元、 7.58亿元，比 2005年分别增长 20.1%、 25.0%和 9.8%。 四大支柱产业： 2006年 石化、电子、汽车、钢铁 四大支柱产业产值 270.4亿元，增长 319.9%，占全区工业产值比重的 89.7%。其中， 石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长 27.7%；钢铁工业产值 10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值 22.8亿元，增长 17.2%。 高新技术产业： 大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增 1家。高新技术企业产值达 215.7亿元， 10家工业企业产值占全区工业比重 71.5%，提供就业岗位2094人。单 位： 亿 元 2006年 同比增 长 所占比例本区生 产总值 100.2 90.3 第一 产业 2.4 2.8% 2.4%第二 产业 72.7 150.1% 72.6%第三 产业 25.1 16.8% 25.0%招商引资： 2006年共洽谈引进项目 86宗，涉及投资总额 15.2亿美元，其中外资项目 32宗，投资总额 4.76亿美元，其中较大的外资有 中海科技电子项目 、 星华电子项目 等；内资项目 54宗，内资比重不断加大，投资总额 9.57亿美元，各占 62.8和 63，其中较大的内资项目有 比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目 等。目前世界 500强企业 14家。信息来源：市统计局宏观经济 产业布局5本报告严格保密石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增2005 年 7月 21日全球第二大石油和化工仓储公司 欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005 年 7月 27日惠深沿海高速公路控制性工程 牛湖山隧道动工。 2006 年 2月 10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资 42亿美元 。2006 年 6月广东 LNG惠州电厂投产，总投资约 85亿元 人民币。2006 年 7月 1200万吨南海炼油项目投产，基建投资 193亿元 人民币。2007 年 4月 9日深圳比亚迪携巨资 60亿元 人民币投向大亚湾。2007 年 4月 9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额 100亿元 人民币，该项目与大亚湾霞涌紧密相连 大亚湾重大工程经典回放 ：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济 重点项目（ 1） 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317896本报告严格保密中海壳牌南海石化项目： 中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司 ,它是荷兰皇家 /壳牌集团的成员之一 ,占 50%的股份 ;中方投资者为中海石油化工投资有限公司 ,占 50%的股份 ,该公司是中国海洋石油总公司 (持股 90%)与广东广业投资集团有限公司 (持股 10%)的合资企业。发展格局 大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东 LNG惠州电厂项目： 是广东 LNG总体项目的配套新建项目之一 ,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为 210万千瓦，总投资约为 85亿元人民币。港口物流产业： 作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达 2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。东风本田汽车零部件有限公司： 成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。 1998 年 11 月获得 ISO9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号； 2002 年 11 月获广东省先进技术型企业称号。 中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角宏观经济 重点项目（ 2）人口变化 2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，从业人员 86294人，增长 14.4%，就业大专以上学历人数 12331人，占全区从业人员总数的 14.3%，区内就业中级以上职称人数 4090人，比 2005年增加 985人。区内在岗职工年平均工资为 22553元，增长 4.9%。7本报告严格保密大亚湾区域经济发展迅速，人均 GDP大幅增长，房地产也快速发展城市 /区域惠州市同比增长大 亚 湾区同比增长GDP（亿 元）933.1916.3% 100.2 90.3人均GDP（元）2501914.3 73700 77.5房地产市场启动期 平稳发展期 减缓发展期房地产发展曲线800美元 4000美元 8000美元 人均 GDP快速发展期发展态势： 2006年惠州市人均 GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均 GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。 西蒙 .库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。 目前，就人均 GDP来看，大亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均 GDP发展态势2006年惠州市 GDP相当于 1989年深圳，大亚湾区人均 GDP超过深圳同年数据。宏观经济 与房地产对应关系大亚湾非正常期惠州正常期 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317898本报告严格保密大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于行政商务区（城市功能重点区）大亚湾区 “五区一岸线 ”规划图“五区一岸线 ”规划 “ 五区 ”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区； “一岸线 ”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划： 本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约 22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：力争通过 5 10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。 电子、汽车零部件产业行政、金融、商务和居住石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流宏观经济宏观经济 大亚湾规划大亚湾规划9本报告严格保密本项目位于中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机大亚湾区中心区各片功能规划区域土地面积（平方公里）主要特征 发展方向 可建设性整体 22 惠州城市南部的滨海新区 强北片 8 清华大学编制了概念性规划；无 历史遗留问题 居住、文化娱乐 强中片 7 环境比较差；设施配套不齐全 行政办公、商业服务 强南片 7 环境比较差；烂尾楼林立 星级酒店、旅游休闲度假 弱中心区北片介绍：土地面积： 位于淡澳河以北，总用地面积为 8平方公里，目前建设量较小，规划控制得比较好。功能定位： 是以行政办公、商业服务、文化娱乐、生活居住为主的综合性城市功能区。规划现状： 现已由清华大学城市规划设计研究院编制了北片区核心地段 2.3平方公里的概念性规划，近期将先启动建设北区主干道路、市政广场、虎头山公园。信息来源：大亚湾规划局宏观经济宏观经济 中心区规划中心区规划10本报告严格保密大亚湾区产业与周边城区形成有机互补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具 高新技术、金融、物流、制造工业 东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术 石化产业区和港口物流产业基地 大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。惠阳区宏观经济宏观经济 产业融合产业融合11本报告严格保密未来交通网络提供动力，为吸引外地客增多了筹码公路方面：连接区内外的高等级公路 惠（州）澳（头）疏港大道可与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿海公路即将动工建设，建成后将使大亚湾至深圳特区（关内）的距离缩短至 36公里。 铁路方面 ：京九铁路支线 惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。 空运方面：开发区距深圳宝安国际机场 70公里，距广州国际机场 150公里，距香港赤鱲角国际机场 120公里，均在两小时车程内。2008年 3月，惠州机场将恢复飞行。 海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络形成引发产业格局延伸交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸 ，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。宏观经济宏观经济 城际交通城际交通12本报告严格保密大亚湾规划 参考图片大亚湾规划鸟瞰图大亚湾用地规划图大亚湾规划夜景图大亚湾小桂湾效果图13本报告严格保密大亚湾宏观经济 与规划 小结1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3、大亚湾区人均 GDP大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5、本项目位于大亚湾中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机！14本报告严格保密2007年 1-4月中央重大政策一览表类 型 文件 政策内容 政策目的 对 本 项 目影响金融 上调人民币存款准备金中国人民银行决定从 2007年 1月 15日、 2月 25日、 4月 16日起，分别三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，人民币存款准备金率升至 10.5。 紧缩贷款，以巩固调控成效 央行再次加息 央行 3月 18日起，个人公积金五年期以上的贷款利率从 4.59%调整为 4.77%，人民币存贷基准利率将分别上调 0.27%。 国家针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施 税收 起征土地增值税 从 2月 1日起正式向房地产开发企业征收 30 60不等的土地增值税。建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括 20%加计扣除部分） 20%的，免征土地增值税。调节房地产开发企业土地增值收益和利润 （ 1）城镇土地使用税暂行条例出台2007年 1月 1日起开始执行的城镇土地使用税提高 2倍的政策同样适用于外商投资企业和外国企业。提高城镇土地使用税，加大外商在内地投资限制力度 房产 温家宝 2007年政府工作报告1、发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式2、发展面向广大群众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度3、正确运用政府调控和市场机制两个手段，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控4、整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管保持固定资产投资适度增长，优化商品房供应结构，增加普通商品住宅，加强房价监管力度 廉租房制在年底前建立建设部要求尚未建立廉租住房制度的市、县，要在 2007年年底前建立。尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在今年一季度予以明确。增加廉租住房供应，解决人民生活居住问题 物权法 物权法明确规定： “ 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 ”明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权 土地 温家宝 2007年政府工作报告1、认真执行土地利用总体规划和年度计划2、完善和严格执行节约集约用地标准，提高土地利用效率和集约化程度3、控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准4、落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理5、严格土地管理责任制，落实土地督察制度加强土地监 管力度，提高土地利用效率，通过用地税费政策调控土地出让收支管理 （ 2）土地审批下放省级政府 报国务院批准的城市建设用地，从 2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报。加大地方政府对土地的监管力度 运用遥感技术开展第七次土地执法检查国土资源部将应用遥感技术开展第七次土地执法检查，检查北京等 90个城市的新增建设用地变化情况。这次检查的范围是卫星遥感监测图片（简称卫片）反映的 2005年10月至 2006年 10月 90个城市新增建设用地变化情况。加大土地监察力度，控制和规范城市新增建设用地情况 （ 1） 2007年国家开始起征土地增值费，目前大亚湾管委会已开始土地整治土地工作，倘若开始实质整治，必将影响到本项目。 （ 2） 温家宝在 2007年政府工作报告上提出加强土地监管力度等相关政策，其作用必将影响地方土地市场。宏观政策宏观政策15本报告严格保密后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响2007年，将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中， 房地产政策 ： 2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场 以国六条为基础， “ 90 70” 住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实，普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。 土地政策： 地方土地资源紧缺， 2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国六条的 “ 严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积 ” 框架下进行，土地政策 （ 土地增值税 ） 和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。 金融政策： 预计 2007年房地产调控将在现有的框架下持续，除加强已有政策的执行力度外，增加保障性住房建设，加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是 2007年金融政策调控的几大热点。 物权法 ： 2007年物权法条文进一步清晰和明确，有效保护权利人的物权。 人民币升值 ： 2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大，房地产价格持续上扬，人民币升值的预期正在走强，吸引大量国际游资涌入中国。本项目住宅和公寓，受此政策影响较大，户型设计 90平方米以下须达70%以上。2007年政府整治土地市场决心不减，本项目土地受政策影响较大。若本项目通过贷款进行建设，则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。置业者购买信心增强。宏观经济宏观经济 政策影响政策影响本项目对外资将更有吸引力。虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。16本报告严格保密大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视大亚湾区土地政策：l 根据大亚湾管委会惠湾 20075号文件显示： 2007年 2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积 36.54平方公里，其中西区上杨 4.92平方公里，霞涌大岭 1.81平方公里，响水河南部 3.87平方公里， 中心北区 10.65平方公里，占全区整治土地的 29.1 ，中心南区 15.29平方米。l本项目位于大亚湾中心北区土地整治范围内。l大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （ 2006.8.31）一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管理四、调整建设用地有关税费政策五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度六、禁止擅自将农用地转为建设用地七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违法违规行为。本项目宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 1）17本报告严格保密大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地根据惠州市国土局资料显示， 2007年大亚湾区招商引资推介会招商项目用地合计 37宗，土地面积为 691.3万平方米，建筑面积 1382.6万平方米，容积率多为 08 2.0，其中多为石化工业用地，居住用地仅三宗， 土地编号为 8、 9、 10号，土地面积约 164.7万平方米，建筑面积 329.3平方米，地块之大不容忽视。 且于 2007年 1月 29日已集中挂牌成交。n区土地供应特征：土地性质： 石化工业土地占主体，居住用地面积约占 23.8；居住用地： 居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。出让时间： 三宗居住用地于 2007年1月 29日集中挂牌成交。竞争形势： 三宗居住用地将与本项目形成竞争。宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 2）18本报告严格保密大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号土地性质 土地面积 建筑面积 容积率 土地现状 出让时间1 石化工业用地 123289 246578 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让2 石化工业用地 101797 203594 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让3 石化工业用地 48198 96396 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让4 石化工业用地 140000 280000 0.8 2.0 已完成征地补偿 2006年 10月 14日已出让5 石化工业用地 96595 193190 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让6 石化工业用地 115442 230884 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让7 石化工业用地 179837 359674 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让8 居住用地 80089 160178 2 已完成征地补偿 2007年 1月 29日已挂牌成交9 居住用地 903860 1807720 2 已完成征地补偿 2007年 1月 29日已挂牌成交10 居住用地 662874 1325748 2 部分征地补偿未完成 2007年 1月 29日已挂牌成交11 港口用地 154517 309034 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让12 港口用地 1256699 2513398 0.8 2.0 已完成征地补偿 计划 2008年 3月前出让13 石化仓储用地 113000 226000 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让14 港口用地 96425 192850 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让15 港口用地 570000 1140000 0.8 2.0 已完成征地补偿 计划 2008年 3月前出让16 工业用地 100000 200000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让17 工业用地 50000 100000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让18 工业用地 112036 224072 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让19 工业用地 52459 104918 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让20 工业用地 40070 80140 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 3）19本报告严格保密大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号 土地性质 土地面积 建筑面积 容积率 土地现状 出让时间21 工业用地 50000 100000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让22 工业用地 15000 30000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让23 工业用地 186280 372560 1.0 2.0 部分征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让24 工业用地 125262 250524 1.0 2.0 部分征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让25 工业用地 85527 171054 1.0 2.0 部分征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让26 工业用地 67800 135600 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 5月 30日已出让27 工业用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 11月 23日已出让28 工业用地 53125 106250 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 11月 23日已出让29 工业用地 50000 100000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 29日已出让30 工业用地 31000 62000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 14日已出让31 工业用地 25870 51740 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 29日已出让32 工业用地 28250 56500 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 14日已出让33 工业用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 10月 27日已出让34 工业用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 10月 8日已出让35 工业用地 99750 199500 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 7月 28日已出让36 工业用地 96775 193550 1.0 2.0 已完成征地补偿 计划 2008年 3月前出让37 工业用地 941058 1882116 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 29日已出让合计 6912884 13825768 2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二）宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 4）20本报告严格保密国家政策 小结1、 2007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（ 36平方公里），项目入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。3、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大量的高端需求。4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。5、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前大好形势之下尽早入市，抢占先机。21本报告严格保密大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确峰景湾新天名城SOHO世纪中天彩虹城富康国际在售楼盘拟售楼盘海韵 国际菩提园 1期菩提园 2期熊猫国际 2期熊猫国际 1期三组团康汇花园地块 8号君豪国际公寓 1期君豪国际公寓 2期地块 9号地块 10号南山国际已售楼盘 惠阳区房地产市场房地产市场 大亚湾战国图大亚湾战国图坪山坪山葵涌葵涌万科 17英里金众项目珠江东岸 听涛雅苑22本报告严格保密广场明珠惠景豪苑半岛一号 1期锦绣豪苑 2期华星 金碧雅苑 1期隆基天地广场东方新城 1期本因坊 宝家园都市广场润鑫花园丽江花园尚城世家 1期壹品上城 2期信和苑 2期华茂 倾城名钻 长鸿花园 1期河滨世纪华城华宇 开城公寓中豪华厦中豪国际峰景左岸城市丽景在售拟售锦上花华星 金碧雅苑 2期天安淡水项目惠阳区快速成长，集约发展已售锦绣豪苑 3期海岸物业项目SOHO世纪富康国际中天彩虹城惠阳 CBD秋长镇 惠阳商业中心区房地产市场房地产市场 惠阳战国图惠阳战国图世贸广场23本报告严格保密所属片区 楼盘名称 户型及比例 主力户型大亚湾区 熊猫国际一期三组团 2房： 8391 平方米占 21% 3房： 126 128 平方米占 43%4房： 147-153 平方米占 36%3房： 120128 平方米4房： 147157 平方米菩提园一期 3房： 153 平方米占 17% 4房： 204 298 平方米占 83%峰景湾2房： 71-79平方米占 23% 3房： 87-93平方米占 46%4房： 117-118平方米占 31%海岸国际公寓 1房： 44 52 平方米占 70% 2房： 97平方米占 10%3房： 118 121 平方米占 20%康汇花园 3房： 128 136平方米占 69% 4房： 157平方米占 23%复式： 230 239 平方米占 8%君豪国际公寓一期 单房： 28 34 平方米占 38% 1房： 36-50 平方米占 31%2房： 61 71 平方米占 31%惠阳区 华星金碧雅苑一期 3房： 131-133平方米 占 20% 4房： 143-151平方米 占 70%5房： 155平方米占 10%2房： 7090 平方米3房： 120130 平方米壹品上城 1房： 40-50平方米占 60% 2房： 50-60平方米占 40%中雄广场明珠 1房： 30-62.37平方米占 20% 2房： 70-84.47平方米 占 35%3房： 114.35-141.02平方米占 45%都市广场 1房： 38.9-51.6平方米占 80% 2房： 71.99-76.12平方米 占 20%半岛一号一期洋房 2房： 80-91平方米占 50% 3房： 120-130平方米占 33%4房： 140-150平方米 占 12%隆基天地广场 1房： 43 50平方米占 20% 2房： 70 90平方米占 25%3房： 124 160平方米占 55%丽江花园 2房： 90.43平方米占 20% 3房： 100-130平方米占 70%4房： 200-210平方米占 10%大亚湾区在售楼盘主要以 3房和 4房为主，面积大于惠阳区l户型构成对比：大亚湾区与惠阳区在售住宅主力户型差异大。大亚湾区在售楼盘主要以 3房和 4房为主， 3房面积为 120128 平方米，占32%，四房面积为 147157 平方米，占 29%；而惠阳区主要以 2房和 3房为主， 2房面积为7090 平方米，占 27%， 3房面积为 120130 平方米，占 32%。房地产市场房地产市场 大亚湾户型构成大亚湾户型构成24本报告严格保密所属片区楼盘名称 户型创新 卖点 与本项目拟 合度大亚湾区熊猫国际一期三组团客厅、餐厅独立布局，增加空间层次感和私密性，超大景观阳台形象、园林、居住环境 菩提园一期 宽敞进道、宽大客厅、三阳台布局 园林、景观 峰景湾 无创新 价格 海岸国际公寓 超宽面观景大幅玻璃 价格 康汇花园 无创新 地段 君豪国际公寓一期 结构简约，紧凑实用，投资型户型 户型 惠阳区华星金碧雅苑一期 超大入户花园和景观阳台 园林 壹品上城 无创新 地段 中雄广场明珠 超大阳台，入户花园 地段、景观 都市广场 投资型户型 地段 半岛一号一期 特设玄关，客、餐厅全明设计，所有 房间观景窗设计 形象、园林、户 型、居住环境 隆基天地广场 投资型户型，分布合理 地段 丽江花园 主卧南向 270度落地凸窗，精品入户花园，超宽阳台 品牌开发商、地 段、景观 假定本项目拟合条件：地段、形象、户型大亚湾户型亮点频现，个别堪比深圳，初始卖点为主（价格）l户型创新对比：大亚湾和惠阳片区在售楼盘大部分户型各有千秋，个别楼盘户型设计新颖，例如：熊猫国际一期三组团 客厅、餐厅独立布局，增加空间层次和隐私，客厅和卧室共享超大阳台，并注重南北通透等。l卖点对比：大亚湾区主要以初始为主要卖点，如价格和地段，而形象、居住环境、物业管理等方面较少。房地产市场房地产市场 大亚湾户型特点大亚湾户型特点25本报告严格保密熊猫国际一期三组团 户型展示：引导韩式居住潮流，动静区分离超大景观阳台独立客厅户型方正，南北通透客厅餐厅独立布局超大厨房空间三室两厅 建筑面积：约 126.37128.83 平方米两室两厅 建筑面积：约 91.63平方米前后分设观景及生活阳台客厅、餐厅分离布局，功能分区科学整体户型方正实用，通透更敞亮尺度讲究的凸窗，充分照顾采光及观景房地产市场房地产市场 重点项目案例重点项目案例26本报告严格保密君豪国际公寓一期 户型展示： 公寓楼客厅和卧室共享大阳台一房一厅： 3650 平方米 两房一厅： 6171 平方米户型创新分析：客厅和卧室共享超大阳台，并注重南北通透户型时尚简约，舒适怡人设计紧凑实用，功能分区清晰、合理房地产市场房地产市场 重点项目案例重点项目案例27本报告严格保密所属片区 楼盘名称 均价（ 元 / 平方米 ） 加权均价（ 元 / 平方米 ）大亚湾 熊猫国际一期三组团 4200 2845菩提园一期 3400峰景湾 3200海岸国际公寓 2450康汇花园 3000君豪国际公寓一期 3000（含 350装修）惠阳 都市广场 3700（含 400装修） 3465中雄广场明珠 3600锦绣豪苑二期 2100半岛一号一期 一期最后一批单位价格未定本因坊 宝家园 3200丽江花园 3700尚城世家一期 二期均价未定隆基天地广场 3800（含 480装修）润鑫花园 2780华星金碧雅苑一期 2800东方新城一期 3400信和苑 2期 2300壹品上城 4500惠景豪苑 2380大亚湾区在售楼盘价格低于惠阳区，但品质大盘价格高达 4200元 /平方米l价格对比：大亚湾在售楼盘加权均价为 2784元 /平方米，低于惠阳区 620元 /平方米，其中熊猫国际一期三组团由于成功异地营销策略和高端形象，销售价格最高，达 4200元/平方米，因此拉升了片区销售价格。注：加权均价已扣除装修标准房地产市场房地产市场 大亚湾价格现状大亚湾价格现状28本报告严格保密所属片区 楼盘名称 小区配套 市政配套大亚湾 熊猫国际一期三组团银行、游泳池、网球场、会所、餐厅、幼儿园、超市大亚湾中心幼儿园 、大亚湾管委会、地税局菩提园一期 游泳池、娱乐区、会所、网球场 西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、 响水河超市、上杨度假村 峰景湾 篮球场、商业群楼 西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、 响水河超市、上杨度假村海岸国际公寓 酒吧、餐厅三星购物广场 、大亚湾人民医院、大亚湾邮局、大亚湾中心幼儿园、大亚湾管委会、地税局康汇花园 中心花园、会所、幼儿园 红树林公园、体育中心、市政广场、大亚 湾管委会、地税局君豪国际公寓一期 商业街