2008年庆阳市新区诚鑫国际商住区项目定位提案-89页

庆阳市新区诚鑫国际商住区项目项目定位提案物业类型（开发产品以住宅为主、商业为辅）建立发展商品牌（庆阳新区最高端物业）阳光行对市场和客户的理解对项目的定位对住宅部分定位建议前期沟通：本次解决问题：第一部分：前期市场调查分析庆阳市位于甘肃省东部 ,习称 “陇东 ”. 全市辖七县一区，总面积 2.7万平方公里庆阳市政府所在地西峰区为全市政治，经济，文化中心西峰西去兰州，南下西安，北至庆阳，东抵延安均有干线公路相通 庆阳人口： 06年末常住人口 250.89万人，总人口为260.51万人。其中：城镇人口 51.02万人，农村人口209.49万人。 其中西峰区人口 33万，城市人口 13万。经济利于房地产市场的发展，房地产行业已经进入快速发展阶段p城市位置：地区中心城市，陕，甘，宁三省交汇唯一中心城市，交通环境逐步改善，为保证庆阳经济的高速发展提供了优越的基础条件；p中国农耕文化发源之地，西北黄土地文化精髓所在，全市 2700多个历史文化遗迹，是甘肃省第三大城市，支柱产业是石油产业。p宏观经济：总体较好，保持快速发展的势头，庆阳经济一直处于高速稳定的发展阶段。良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。但城市经济总量小，总的需求量有限。p近几年人均可支配收入稳步增加，每年涨幅在 10%（约），收入增加而产生的大量需求将有待于进一步释放，消费能力得到提高，市场需求得到扩大，住宅价格仍有一定的上升空间。2003年 恒美奥运康城进驻庆阳，房地产开发概念萌生2005年 地产进入城市开发，快速增长阶段2006年 圣鼎国际获得 “ 2006中国十大商业地产名盘 ” 称号2008年 。 。市场成熟速度极快，受众接受能力极高居住地标建筑群不断的出现，居住品味逐步升高。 庆阳商品住宅开发面积房地产项目开发量逐年稳步增加，年入市商品房项目 56 个。庆阳房产价格阶段稳定与快速攀升交替出现。房地产价格走势多层 市场主流产品，不错的利润普通多层：市场主流产品，没有产品特色；小高层 有接受度，潜在供应量大小高层逐渐被接受，未来市场供应将出现较多的小高层产品，市场竞争激烈 ；高层 高档小区的标志；现代化城市形象的塑造初级阶段的房地产市场，高层在相当长时间内都会成为高档物业的代表，目前市场是仅有凯尔国际主打自己高层住宅形象，其定位也是庆阳地区首个高层住宅社区。建筑形式p整体营销模式以传统座销为主，主动行销意识及方式应用较少p营销人员服务意识欠缺，专业化培训不足p营销诉求以项目硬环境及建筑指标为主要诉求点p营销平台目前主要以宣传单页或楼书作为媒介手段。p城市地产广告投放渠道单一，数量不足。房地产营销初期阶段，市场上升空间巨大营销模式分析市场处于初级阶段：无论是小区规划、户型设计、价格体系还是营销手段，都比较初级，没有真正的高档楼盘出现，未来本项目的出现将会刷新多项纪录；整个市场主要以多层建筑为主，小高层逐渐会成为市场主流，而高层建筑刚刚出现在市场上；市场需求特点：主要以庆阳本地希望居住改善和升级换代的消费者占绝大多数 未来竞争激烈：依照目前庆阳城市规划项目所在区位将来会成为城市距离商业中心最近的居住区，因此未来 35 年内周边可能会有大量楼盘涌现，而这些都将直接形成对本项目的竞争。庆阳市房地产市场 总结竞争楼盘数据项目名称 体量及工期价格 (元 / )建筑形式及梯户数户型 销售状况卖点及购买人群付款方式 备注恒美 奥运康城占地 200亩，总建面 28万， 60栋， 2000余户多层 2200小高 2300多层及纯板小高层， 1梯2户、1梯 4户84-137一周前开始认购，尚未开盘，只有两证多为公务员及生意人分期为： 5（首付）： 4（封顶）： 1（交房）；按揭：首付 40%，最长 20年一期为多年前入住，为庆阳市第一个楼盘，昊鑫名苑占地 80亩，总建面14万，其中住宅 8万；多层 270套 08年 12月交房、高层 300多套09年 10月交房多层 2400多层 6栋、1梯 2户；板点结合高层 2栋， 1梯 4户94-170多层 07年 11月开始认购，现已售完，高层预计 08年4月开始认购地段较好，主要购群：周边县城人、公务员分期、按揭：首付 40%、一次性付清6万方集中式商业配套。 圣鼎国际占地 90亩、总建面14万，其中商业 7万、住宅 5万，共 404套公摊20%小高 248012层小高层，纯板式 1梯2户，顶层为复式110-30307年年初开始蓄水， 6月 13日开盘目前剩余 100余套、其中60余套房源未推出，已推房源剩余为两室及复式主卖点为商业街，购群为各县机关单位工作人员及生意人分期为： 5（首付）： 4（180后）：1（交房）；按揭：首付 40%，最长 20年；06年中国十大商业名盘凯尔国际总建面约 3万，19层高层 3栋，共 204套2600起 板点结合1梯 4户128.13137.7140均为三居07年 12月开始认购、截止 08年 3月售出 40余套，预计 3月 15日开盘主卖开发区发展前景，购群：西峰油田职工一次性付款较多户型模型较细致、外立面墙砖、每三层送露台，准备设置样板房庆阳房地产市场自 2003年起步，并快速发展目前住宅产品以多层为主小高层产品自 2006年末进入市场市场产品目前处于满足居住需求阶段小区体量维持在 10万方左右会所配套主要以商业为主，缺乏主题社区内景观单一，小区布局同质化程度较高庆阳房价每年集中上涨 12 次，中间平稳期较长产品主力户型为 120140 平方米三房两房小户型及复式产品市场接受度较低产品状况总结满足三代之家居住，且在快速发展的房地产市场客群分析客源购买力分析年收入 月收入月还款（月收入 40%， 20年）总价承受力 首付（ 4成） 客源置业次数9600 800 320 109714 43886 一次置业14400 1200 480 164571 65829 一次置业19200 1600 640 219429 87771 一次置业为主21600 1800 720 246857 98743 一次置业为主，二次置 业为辅25200 2100 840 288000 115200 一 次置业为主， 二 次置业为辅30000 2500 1000 342857 137143 二次置业为主，一次置 业为辅42000 3500 1400 480000 192000 多次置业 目标客群核心目标客群市级政府部门中高层区县政府部门中高层重点目标客群农产品外贸企业中高层石油伴生行业高端人群私营小贸易主随机目标客群国有或集体企业中层其他客群客群圈定购房特征：购房理性，比较看重实惠，性价比要求最高；硬件上， 看重房型设计的合理性，有属于自己的天地，城市购房目的在于将家庭搬迁至城区内，对于物业及周边配套设施看中度较高。软件上， 看中社区服务及社区生活配套心理上， 由于深处商界，极度关注自身的价值的体现。主要居住区域：庆阳周边区县，当地农产品资源丰富业主特征：30-40岁，私营业主、专业人士三代同堂非常普遍，且多有兄弟姐妹典型特征：企业发展步入正轨，处于自我意识最为强大的阶段。客群扫描第二部分：项目属性阐述我们拥有什么？关键词：三线城市组团新城区中心组团规划完善标的性建筑本项目有 5大强力支撑点刷新庆阳高档物业标准庆阳新区最高端物业13万建面的城市综合体集商业、住宅、酒店、写字楼于一体城市核心区位价值，打造庆阳新区城市印象新城区中心组团核心区位（唯一性）世纪大道上的标志物（发展商）、阳光行联手开创庆阳市场本项目承载意义：（ 发展商）拓展庆阳 市场的基石和标志规划要点：规划总面积： 36001.80平方米总建筑面积： 120503.55平方米开发强度：容积率 3.33建筑密度： 34.69 %绿化率： 30%思考： 项目的想象空间？Consider地段竞争客户价格地段的想象空间目前整体市场状况：不成熟的新区市场市场反映： 三线城市新区 发展时间漫长 客户市场相对封闭 市场信息不对称 营销手法滞后地段的想象空间大趋势：未来庆阳房地产发展的主流方向庆阳新区 规划确立了将庆阳新区 建设为 新的城市中心的 城市目标， 和老的市中心一样 这个区域将成为 未来庆阳 的 商住 中心。 以庆阳新区为中心， 30公里为半径的范围内，将形成一个经常性商圈，覆盖范围达到整个庆阳地区，服务人口达 260万人。庆阳新区规划图地段俯视本项目地处城市发展的中心节点，成为新兴城市枢纽，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目宽阔的发展空间。政府机关公务员传统产业私营企业主都市白领一族庆阳地区商务人士典型人群： 区域界定：本项目 庆阳地区本项目 庆阳地区本项目 庆阳地区本项目 庆阳地区客户的想象空间庆阳地区公务员及商务人士群体是目前庆阳中高端物业的主流客户销售情况：圣鼎国际 07年年初开始蓄水， 6月 13日开盘目前剩余 100余套、其中 60余套房源未推出，已推房源剩余为两室及复式。昊鑫名苑 07年 11月多层开始认购，现已售完，高层预计 08年 4月开始认购。客户情况：客户以 各县机关单位工作人员及生意人为主，多 为二次置业，经济能力强， 一次性付款比例占 30 。客户喜好：注重项目 区位 及周边 配套 ；圈子 效应明显；对套型面积 120 140 接受度最高。竞争的想象空间市场热点集中在庆阳老城区预计 08年 ,仅老城区推出住宅单位一万余个 ,市场供应放量 ,供应产品重叠严重 .项 目名称 体量及工期 价格 (元 / ) 户 型 销 售状况恒美 奥运康城 占地 200亩 ， 总 建面 28万， 60栋 ， 2000余 户 多 层 2200小高 2300 84-137 一周前开始 认购 ，尚未开 盘 ，只有两证昊鑫名苑占地 80亩 ， 总 建面 14万，其中住宅 8万；多 层 270套 08年 12月交房、高 层 300多套09年 10月交房多 层 2400 94-170 多 层 07年 11月开始 认购 ， 现 已售完，高 层预计 08年 4月开始 认购圣鼎国 际占地 90亩 、 总 建面 14万，其中商 业 7万、住宅 5万，共 404套公 摊 20%小高 2480 110-30307年年初开始蓄水， 6月 13日开 盘 目前剩余 100余套、其中 60余套房源未推出，已推房源剩余 为 两室及复式凯 尔 国 际 总 建面 约 3万， 19层 高 层 3栋，共 204套 2600起 128.13137.7140均 为 三居 07年 12月开始 认购 、截止 08年 3月售出40余套， 预计 3月 15日开 盘本项目1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 月2008年 2007年08年庆阳项目密集推出，本项目将面临着与老城区的竞争，市场竞争异常激烈恒美 奥运康城 （ 28万）昊鑫名苑 (14万） 圣鼎国际 （ 5万）凯尔国际 （ 3万）其他（未知）价格的想象空间目前的价格：庆阳老城区 新城区庆阳地区部分在售项目价格简析项 目名称 价格 (元