2008年武汉市汉正街商业项目商圈调研及市场定位报告73PPT

2008年 1月 19日 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789缘起：汉正街的历史、现在、未来十里帆樯依市立 万家灯火彻宵明汉正街的由来汉正街，乃古汉口之正街。 16世纪明成化年间汉水改道后，长江汉江交汇处，尤其是沿汉江（又称汉水襄河）一带地域逐渐成为汉口商业的中心地带；清初，汉水沿江码头形成以北岸为主的 “八码头临一带河 ”的态势， “四海九州之物不踵而走，特形异物，来自远方者，旁隘露积 ”；清康熙年间（ 1662-1722）此地因设立汉口巡检司而成为汉口镇的正街，又称 “官街 ”，沿街店铺林立，八方商贾云集，街情民风淳厚。 汉正街市场西段以粮、油、棉、什业居多，东段以药材、参燕、金银、票号、典当为主，中段最为繁荣，密布百货、布匹、山珍、海味、纸张等大小商铺。清同治三年（ 1864年），汉阳郡守钟谦钧等修筑汉口堡，沿堡辟出玉带、居仁、由义、循礼、大智、通济等八座堡门，外有深壕环绕，桥梁相连，既便于布防守卫，又可抵御洪水。清道光 14年修建的保寿石乔现仍存原处，它是石乔口之为 “石乔口 “，而非 “桥口 “的唯一历史见证。历史的见证 -青石板17世纪初，汉正街不过几百米长，商业的复兴与繁荣推动了市场与街道的拓展。其时，汉正街杨家河至五彩巷之间有河街，大通巷以下有后街，升基巷以下有夹街，夹街以下至集家嘴之间又有小夹街。众多小街小巷以汉正街为主脉，纵横连接，组成了新兴的汉口沿河商业区。据清道光年间统计，这片形如卧帚的商业闹市，称之为街的有 32条，巷有 64条。汉水码头水运的繁荣带动了武昌、汉阳港埠随之兴旺，汉正街的商贸市场由码头发展到河街，又由河街发展到正街，推动武汉市场向纵深发展。 乾隆四年（ 1739年），汉正街上自桥口，下至接驾嘴（集家嘴）铺设了条石路面，在汉正街的泉隆巷，至今还保留着青石板路面的古朴风貌。虽然现在路面大多已换成了水泥路和混凝土路面，但这些古风古韵的青石板作为汉正街的历史见证仍深深刻在老武汉人的记忆中。 明末崇祯年间，一批来自河南怀庆府的药农在桥口 “保寿桥 ”附近的一条偏僻小巷居住下来，就地出售中药材。久而久之便形成了 “帮口 ”，人称 “怀帮 ”、即汉口最早的药帮，这条无名小巷也因此得名 “药帮巷 ”。随着汉口市区日渐发展，一条偏僻小巷发展到 “药帮大巷 ”“药帮二巷 ”“药帮三巷 ”。药帮巷由来现在， “药帮大巷 ”已名为 “药帮一巷 ”，也就是在这条巷道里，还仅存着一条汉正街上最早的青石板路，实属珍贵。汉正街历来就是 “导财运货，贸迁有无 ”的水陆商埠，市场上 “万商云集，商品争流 ”，这里不仅是商品的集散地，也是八方商贾贸易、居聚之地，正所谓 “瓦屋竹楼千万户，本乡人少异乡多 ”。它造就了古汉正街兼容我国南北传统建筑和欧洲建筑手法的独特建筑个性。 山陕会馆，又称西关帝庙。其规模在汉口会馆中 “雅冠众构 “，它是商业团体的议事之地，外观为三进三出，西有北方民居风格的四合院，其内部装饰却是南方特色。 古建筑见证繁华旧貌 淮盐巷雕花过街楼是吸取欧洲联排式房屋的典型建筑，它全长 194米，一桥横跨街面，将街两边的楼连接起来，既不阻碍街面人来人往，又方便了商业团体经商议事。在楼的内部装饰和栏杆、房檐、窗棱各处，又积聚了民族特色的雕花技艺。 古汉正街店铺临街而建，多为假两层楼式，白瓦灰墙，古朴别致。门面有全敞式、半敞式、内敞外窄式，交错穿插，风格各异。夹街背巷的铺面则多用木板木桩架起红漆横梁，梁上雕龙饰凤，极富民族特色。 老字号打造 “金招牌 “ 清道光末年，汉正街涌现出一大批著名的老字号。 “叶开泰 “、 “苏恒泰 “、 “谦祥益 “汪玉霞 “、 “蓝田宝 “都有口皆碑。这些老字号浸润着老汉口百年的历史文化，现在回味起来，仍让人咀嚼到历史文化的余香。 叶开泰药店有 300年历史。据载，其始址为古汉正街鲍家巷口开设的叶开泰药室，后更名为叶开泰药铺。叶开泰以 “修合虽无人见，存心自有天知 “为信条，其药品研制十分精细规范。驴皮阿胶、龟板阿胶取材只选黑驴皮、龟胶板，所有原料都选用最上等的药材。当时有句俗语说：叶开泰 -药（要）面子。相传叶开泰药铺周街曾发大火，唯叶开泰丝毫无损，遂被人们誉为 “神药 “。民间流传这样一句话：叶开泰的药 -吃死人都是好的。建国后，叶开泰药铺改造发展为武汉健民制药厂。 “苏恒泰 “是制伞老店，其创业人苏文受原以修伞为生，后积银 30两，开设了苏恒泰伞店，专制油纸伞。苏恒泰宁可少产，绝不以次充优，因而成为深受人们喜爱的老伞店。其讲求质量、价廉耐用的盛誉至今仍在市场上流传。旧时，在江汉平原一带还流传着这样的风俗：女儿出嫁买红蓝苏恒泰伞各一把，男持红、女持蓝，以喻 “红男绿女，婚姻美满 “之意。 汉正街的商人还都非常重视品牌的保护，不仅选用坚固砖石或上等木材，还在牌号字上贴金堆沙做字，并不惜重金聘请当时名人或书法家题写。民国初年汉正街老大兴酒楼招牌即为夏口知县侯祖畲手题。第二次鸦片战争后，汉口开埠，汉口商业中心向长江沿岸转移，汉正街开始衰落。1911年辛亥革命时，冯国璋火攻汉口，汉正街多数老建筑付之一炬。抗战时期又沦为难民区，被严重损毁。 1949年后汉正街多次改造。 汉正街的衰落 汉正街的复兴1982年，汉正街在全国首开先河允许个体经营，之后迅速成为全国规模最大、交易量也最大的 “天下第一街 ”。1988年初开始的一期改造，实际拆迁 2.74公顷，市场经营面积扩大了 1万多平方米；1991年的二期改造 市场经营面积又增加了 3.5万余平方米；1993年 8月第三期改造启动，面积超过 100万平方米。三期工程 1998年完成，基本奠定了目前汉正街以室内市场为主的经营格局。据武汉市汉正街市场管委会统计：以服装、鞋帽、面料、小商品为主要内容的汉正街，目前日均客流量达 20万人次。以每天经营 10小时计，每眨一下眼，就有 1370元的商品流向全国。汉正街市场平均每天的商品售出额为 4931.5万元，相当武汉市最大最好的百货商场武汉广场 9天的销售量。从经营单一的小百货，发展到服装、副食、家电、鞋类、塑料、文化用品等 10个专业大类 10万多个品种，汉正街的商品不仅辐射河南、河北、山西、陕西、四川等华中、华西 12省市，而且延伸到海外市场，业界权威人士透露，联合国采购信息中心已在汉正街设立了其在中国的第二个采购点。伴随汉正街进入快速发展期， 1982年商品销售额为 1600万元的汉正街，第二年激增至 1.42亿元， 1991年跃升为 8.5亿元。 1999年，汉正街市场销售额突破百亿元， 2004年又改写为 200亿元，年上缴税收超过亿元以上。汉正街的尴尬经过了上世纪 80年代的高速发展和 90年代中前期的极度辉煌后，随着浙江义乌小商品市场、柯桥轻纺市场等异军突起，汉正街开始走下坡路。汉正街市场规模扩大了 6倍，税收增速却从 31%降到了 10.2%，交易额从全国十大小商品批发市场的前三位降到了第七位。近两年，汉正街个体经营户数量每年以 10%左右的速度递减。汉正街第一代 103名小老板中，目前只留下不到 10个。 “天下第一街 ”的美称曾被 “水货第一街 ”的恶名所取代。大多数武汉人已经不去汉正街了，甚至有武汉人说已经 10年没去过了。当初打年货必到汉正街的习惯也慢慢地被到大商场、大超市购物所取代了。 现在的 汉正街 ，辐射范围已经从 500多个县减少到 100多个县，年销售额仅有 200多亿元，不到义乌小商品市场的一半。 年，还沉浸在 “ 天下第一 ” 梦中的武汉人被突然惊醒。这个由中国市场学会调查后作出的排名是，汉正街的综合排名位居全国小商品市场的第位。在武汉，汉正街的商品以便宜著称。在这里甚至可以元买条牛仔裤；元买一件 “ 羊毛绒大衣 ” ；磁带价是元盒；台灯元两个。有人反思汉正街的发展状况时，总结说，近年里，汉正街没有出一个大企业家，没有产生一个名牌产品，没有造就一家大企业。汉正街规划规划范围根据武汉市城市总体规划要求 , 汉正街的规划主要分为旧城风貌区和核心保护区。 汉正街旧城风貌区汉正街旧城风貌区的保护项目的范围为：北抵长堤街，南至汉江，西起硚口路，东至规划的友谊路延长线的区域，面积为 1.37平方公里。据介绍，该范围内保存较好的遗迹有大泉隆巷民居，淮盐巷及淮盐局、盐淮公所，药帮巷的青石板路，新安书院，红十字会等。 核心保护区核心保护区的范围为：东起天成里，西至九如巷，南临大夹街，北抵长堤街，占地约 100亩。该区域尚未开发，历史遗迹较集中。规划在次范围维修及重建汉正街著名的历史建筑物。规划还明确旧城风貌区为主要反映城市形态上的历史演变和城市传统风貌的区域，该规划明确为四片区域。包括汉口汉正街传统商贸风貌区。 汉正街 “二次创业 ”2003年 8月，沉寂许久的 汉正街 ，吹响了 “二次创业 ”的号角。汉正街 市场管委会主任靳远涛表示， 汉正街 原址将变成 “核 ”，成为集购物、会展、商务、旅游、文化休闲为一体的商贸旅游区， “两头 ”(产业基地和物流园区 )则剥离在外。随后，地产项目风起云涌。 汉正街 上的传统势力江浙资本，再次主导了这出 “地产大戏 ”。2006年起，投资 16亿元的 汉正街 第一大道、投资超过 10亿元的春江电力商城、 汉正街 品牌服饰批发广场相继开业， 汉正街 会展中心、 汉正街 明清商业文化街等 15个重点功能区建设项目也已经提上日程。按照 汉正街 市场管委会的规划， 汉正街 的小商品将逐渐 “登堂入室 ”，告别街边小店。商贸旅游是 汉正街 打出的另一张牌。根据规划，在 汉正街 老街长堤街、大夹街、九如巷、天成里之间，将修建一条明清风格的 “汉正街 明清商业文化风貌区 ”，重建 300多年前的历史古庙关帝庙、药王庙，恢复 “谦祥益 ”、 “叶开泰 ”、 “汪玉霞 ”等百年老字号。蜗居于 汉正街 内的工厂和手工作坊，也逐渐向远城区和外地转移。 汉正街 的工厂，纷纷移师 武汉 郊区的蔡甸、东西湖区，甚至汉川市。汉正街 所在的硚口区区长胡勤华表示： “我们规划将产业基地和物流园区剥离在外，把现有市场建成商贸旅游区，让 汉正街 发展彻底摆脱束缚。 ”汉正街 市场管委会的规划在 汉正街 论坛上，郎咸平给 汉正街 泼了盆冷水。 “ 汉正街 提出做大做强，但在竞争中并未占据优势。 ”对于工厂外移，一些商户心中也是意见颇多。 汉正街 工厂大量迁入的汉川市，虽与 武汉 距离仅为几十公里，但 “ 路上要经过两个收费站 ” 。汉正街 最早的 103名个体户之一的杨占芬，被称为 “ 玩具大王 ” 。她给记者算了一笔账：如果有一家 服装 加工企业，工厂在汉川，市场在 汉正街 ，买辆车也得 15万，每年养车的费用，就得 4万元。雇一个司机，每年最少需要两万元。“ 20多万元的费用， 汉正街 上的大多数商户是承受不起的。 ”而市区内的工业园，虽然租金只有 5元每平方米，但 “ 年纳税 50万元以上 ”的准入门槛，对于 汉正街 的商户来说，显然过高。而之前大张旗鼓的地产手笔，在商户看来，至少目前还远算不上成功。 目前， 汉正街 70%为中低端产品，主要面向农村市场。有商户向记者表示，原来的老客户，看到装修气派的新店， “以为价格会很贵，不敢进门 ”。 路径争论相反，传统的 服装 市场大夹街等，依然生意火爆。困境之下， 汉正街 如何突围？著名经济学家钟朋荣认为，孤立地进行建设，注定是要失败的。相比于 汉正街 ，义乌的成功，不是 “房子建得有多高 ”，而是有一个 “开明的政府 ”和一批 “能干的商人 ”。这一点得到了郎咸平的认同， “政府不要做成大商贩，而是提供一个公共服务平台。 ”目前，义乌小商品城、柯桥轻纺城均已经上市。钟朋荣呼吁，尽快推动 汉正街 上市，并筹集资金，组建 汉正街 产业投资基金。记者了解，成立于 1998年的 武汉 汉正街 市场股份有限公司，其上市之路仍处于起步阶段。江汉路商圈地图万达广场江汉路商圈、汉正街商圈汉正街商圈地图汉正街商圈江汉路商圈简介2004.12.18 大洋百货（江汉路店）2004.9 万达广场2002.7.18 民众乐园从歆生路到步行街，江汉路走过了近百年的繁华。 2000年 2月底步行街的开街，更是使老街焕发出新的活力 ,和武广商圈、中南路商圈相比，江汉路商圈的商户分布密度更高，商业竞争更为激烈，由于百年历史的沉淀，江汉路成为购物和旅游的最佳结合地，有着其他商圈无与伦比的优势。此时的步行街更是汇聚了众多大型百货类购物商场（佳丽广场、王府井）。万达广场在2004年进筑江汉路商圈，占地面积约 4万平方米，总建筑面积约 14万平方米，引入沃尔玛、万达国际影城、大洋百货等主力店。现期更有民众乐园作为时尚购物广场的进入，有力的增加了江汉路的商业气息。汉正街商圈简介汉正街作为华中地区小商品的聚集地，至今已有 500的历史，是汉口历史上最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地。长江最大的支流汉水，发源于陕西省，由此注入长江，在很早以前，陕西省的商人就乘船顺流而下，将货物贩运于汉正街中转。汉正街最初是由货物集散批发而发展起来的。汉口之名可以说是因陕西商贩而得名，即汉水入长江口。而汉口的繁盛，与汉正街分不开。 汉正街区域图万达广场 开业日 2004.4.19电话： 82810828