2008年招商地产-深圳房地产楼市分析报告50页

对深圳楼市的解读和房价走势的分析严 世 平 2007.11 n 了解过去，洞察未来，是为了把握现在n 人们往往依据眼前确定性的因素按惯性思维推测未来，这种思维的局限性导致了我们大多数人投资决策的失败n 掌握楼市运行的基本规律，看清决定未来价格的供需基本面的变动趋势，才能不被眼前的迷雾所遮蔽，方能思人所不能思，行人所不能行20年来深圳楼市供求关系的变化价格机制决定的深圳房价和成交量的变动轨迹ABCDA：抑制需求 -增加供给B：扩大需求 -增加供给C：扩大需求 -减少供给D：抑制需求 -减少供给2008年深圳楼市调控趋势Q1 Q3Q2 Q4 Q5Q6Q7P16000P6-15000P59000P7-20000价格销量S0D0 D2 D3 D4SSSS3 S4S2D5 D6D7P8 近期深圳楼市价格将出现结构性分化从供需角度来看，关内住宅因为受供给的刚性约束，即使打压需求，价格也没有走低的可能；而豪宅因为供需失衡度更高，价格只能步步上扬。关外住宅则会因阶段性的供应过量，局部地域会出现价格下跌现象。需求变化随城市经济发展，消费者收入水平逐步提高，需求曲线步步右移，且需求的价格弹性逐步变大供给变化房地产市场发育之初，土地供应十分充裕，随需求的增加，表现出无限量供给的特征；但到后期，由于城市空间的刚性约束，楼市供给逐年减少，且供给弹性也越来越小深圳楼市的结构分化 关内关外市场分化豪宅普宅市场分化市场阶段2004年前2005年后土地供应 住房需求 市场结构S1S2D1D2买方市场关内卖方市场关外买方市场S2S1：追求短期政绩，土地粗放经营，协议转让为主，地价低廉D1：市场处于起步阶段，居民收入水平低，自主购买力弱，投资理财观念淡薄P1：楼市起步的很长时间内，供应大于需求，买方市场，竞争定价，价格低且增长缓慢；居住资源价值未被充分反映，不同档次物业价差未被拉开S2：有限的城市土地开发殆尽，新城建设滞缓，可供开发土地少，公开交易，地价日高D2：随经济发展，中高收入阶层收入水平大幅提高，房产投资效应导致居民投资理财观念浓厚P2：从供求平衡快速过渡到严重供不应求，卖方市场，按消费者支付能力定价，有了真正的市场细分，不同物业对应不同客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值日益显现，成交量得到控制，楼市始终在高价位上运行关内普通住宅与豪宅的分化中国特色的房价攀升之路买方市场 卖方市场逆转普通住宅豪宅 土地财政城市建设滞后政绩考核人民币升值人口城市化强劲经济增长社会阶层分化在卖方市场条件下豪宅价位由豪宅客群的支付能力决定豪宅价格变动幅度取决其收入变动幅度其投资属性高于居住属性楼盘价差由社区品质与资源禀赋差异引起，产品决定价格楼盘价格不再由产品 (社区品质与资源禀赋 )决定，客群身份决定其价格在卖方市场条件下普宅价位由普宅客群的支付能力决定普宅价格变动幅度取决其收入变动幅度其投资属性远低于居住属性07年第二季为临时数字独立屋 以山顶及南区洋房成交个案计算分层豪宅以 20个豪宅屋苑成交个案计算中小型住宅以 50个大型屋苑成交个案计算資料來 源：美联物业资料研究部香港不同档次住宅的价格分化豪宅与普宅的价差一直维持在 2.12.6倍之间，它实际上反映的是两个阶层的收入差异。从这个意义上讲，由于深圳的贫富差异大于香港，因此深圳豪宅与普宅的价差有可能比这个差异还大 . . .当前深圳楼市的市场细分及合理价位水准高收入阶层中高收入阶层中等收入阶层中低收入阶层低收入阶层豪宅物业关内优质大社区关内普通住区廉住房廉租房住宅总量的 %，单价 35万，总价 6001000万主流户型 120150平米，单价 2万左右，总价 250300万主流户型 100平米左右，单价 1.5万左右，总价 150万左右关外普通住区 主流户型 100平米左右，单价 1万以内，总价 100万以下政府保障性住房万万元万万元豪宅客群购买能力指标 群体 1 群体 2 群体 3年龄分布 35-55岁为主 30-45岁为主 30-40岁为主子女数量 通常有 2个以上 独生子女 独生子女家庭类型 多子同乐或三代同堂 三口之家 三口之家或父母同住家庭生命周期 满员期或减员期 生育期或满员期 生育期或初婚期职务状况 私营老板、 CEO 董事、总经理、政府官员 专业技术师、中高层管理者年收入水平 100万以上 50万以上 30万以上总价承受力 1000万以上 500万以上 -拥有车辆 2辆以上中高档车 1辆中高档车或配备公车 1辆中档车诚意度判定得分 80-100分之间 60-100分之间 60-79分之间命名 财富之家 城市隐贵 社会精英城市 市区面 积（平方公里）GDP（ 06年， 亿 元）总 人口（万）豪宅客 户群体数量估 计北京 735 7720.3 1700上海 610 10297 1800深圳 327 5684 1400 42万 （按 总 人口的 3%）香港 220 14969 694 20万 （按 总 人口的 3%）豪宅客户的群体数量在深圳这样的人口基数和经过 20多年的快速发展，财富迅速累积的豪宅客群的总量应该超过香港上层占阶层总比重约 11.8%项 目名称 开 盘 日期 整体均价 总 套数 剩余套数中信 红树 湾 4期 10月 19日 4.0万 /m2 300 276红树 西岸 7月 15日 4.5万 /m2 185 74御景 东 方 2期 4月 28日 4.5万 /m2 46 18纯 水岸 4期 4月 8日 4.5万 /m2 180 97兰 溪谷 2期北区 7月 27日 3.8万 /m2 261 146合 计 972 611四大豪宅区一手存量 611+500=1111套（其中 500套是三大发展商保留的 2008年推售量，包括兰二南区、红树西岸 1栋 610单元、以及中信红树湾剩余 2栋）对民生问题看楼市的调控指向从民生问题看政府对三个市场的态度和政策豪宅土地增值税放开价格，通过高额土地增值税获取保障性住房建设所需资金普通商品住宅70/90政策政府调控的重点，在土地受限的情况下，通过对需求的抑制，确保房价涨幅在城市中高收入阶层可承受范围之内廉租房和廉住房政府保障性住房政策筹措资金和土地，逐步建立并扩大面向中低收入家庭的住房保障体系楼市风险之所在n 宏观经济衰退n 地区产业衰退n 楼市泡沫泛起流动性低利率n 局部供应过量现阶段的房产投资建议n 客观而论，深圳豪宅的资源条件不如香港，但其稀缺性更甚于香港n 与香港相比，深圳的市场经济起步晚，但其经济发展速度和人口规模导致的豪宅客户群体总量应超过香港，且这些客群的平均财富与香港比不会低过多少n 因此，从价格的形成机制豪宅供给和客群基础来看，深圳豪宅价格应是逐步向香港看齐（香港豪宅目前均价水平元 ）。再从政府调控角度看，对此类住宅采取的是放开价格多收税的政策，因此豪宅的价格在政策面上可以说是不言顶的。n 楼市价格是随着城市经济发展走的，深圳不可能出现香港那样因特殊因素导致的经济衰退，在中国经济处于长期看好，而深圳与国内其他城市相比又长期保持着较大竞争优势的条件下，深圳豪宅价格是不可能下跌的，它只能在人们的不可思议之中一步步向上攀越与香港相比，深圳豪宅的价格趋势如何？n 从普通置业群体的收入水平看，深圳只有香港的 1/3n 香港普通住宅的楼价虽然达到 33000元 /M2 ，但由于户型小，其总价区间仍集中在 200300万之间n 目前，深圳关内中档社区内需求最大的 120150 的户型，二手成交的集中区也在 200300万之间n 因此，从深圳普通置业群体的收入水平和户型需求来看，在总价逼近香港而收入只有香港同类客群 1/3的水平下，关内普通住宅平均 20000元 /M2的价格已基本止顶，再加之政府对此类住宅的价格采取的是打压政策，近期再难有上升空间，但由于关内土地极度稀却，相比于在关内工作的庞大的白领数量，下迭的空间也极为有限n 对已近婚龄的深圳白领而言，在双方父母的支援下，关外 10000元 /M2以下的楼盘和关内 90M2以下的户型将是其置业的首选。经过近年上半年的一轮猛涨，不排除关外局部区域近期楼市有价格回落的可能。与香港相比，深圳普通住宅的价格趋势如何？n 目前困局的成因及成效：政府房地产业税收超额提前完成，银行房贷任务也是提前超额完成，因此，在各自利益不受影响的前提下，深圳积极响应国家号召，调控房价。应该说，政策对打击短期炒楼投机行为和抑制房价疯涨产生了很好的效果，对楼市长远健康发展十分有利。n 对政府而言，政策高悬比政策落地对楼市调控更为有效。政策高悬再加之舆论渲染，导致客户不敢轻易入市，越不入市就越是造成楼市冷清的既成事实，久之，在政府舆论和市场事实的双重教育之下，客户就更加剧了楼市下跌的预期；政策落地则犹如股市利空出尽，市场会在对政策的快速消化过程中逐步走向正轨。n 因此在深圳目前个税高悬的态势下，市场表现出交易极其清淡的一面。但是在有坚实的市场基础之下，无论是普通住宅还是豪宅，深圳房价又都表现出极其坚挺的一面。n 高悬的个税政策是深圳市政府目前调控楼市的杀手锏。其实，个税方案及实施细则在 8月份就早已制定完毕并上报市政府，但政府就是不颁布实施，从中可见政府调控之手法也日渐老到。按已制定的个税方案，业主需交纳的个人所得税不会超过营业税，可以想见，一旦颁布，因其都在客户预期和可承受的范围，反倒可促使交易快速转暖。二手楼交易一旦转暖，豪宅市场就会快速启动。n 在新的年度政府和银行都要抓收益的情况下，政府个税 “引而不发 ”之策略不会坚持多久。其颁布之时，就是楼市回归正常轨道之日。