常熟虞山国际花园策划推广建议-75PPTVIP

让它 起来！欲找到迷幻魔方的拼接密码 动市场部分市场部分一、对前期市场的小结 前期的常熟市场报告中，基本上对整体常熟市的房地产形势持谨慎态度。无论是从大的市场环境，还是从本项目在整体市场中的竞争态势来看，我们都没有理由放大本项目的乐观前景 。来来 看看我们节选的市场内容看看我们节选的市场内容1、板块的划分 住宅区延伸板块：黄河路沿线以北，包括项目、明日星城、上海弘耕置业地块、润欣花园、红枫苑、信一广场； 住宅区板块：主要指的是长江路、珠江路沿线楼盘； 新城板块：世贸新城； 城区板块：包括枫林路沿线、海虞路行政中心、传统商业中心区域，代表楼盘有，明日枫林、城市之光、蓝天家园、华府世家等； 招商城板块：招商城区域楼盘，代表楼盘有尚湖中央花园、佳河水岸等； 住宅区延伸板块招商城板块东南板块城区板块新城板块住宅区板块 常熟市楼盘板块划分图常熟市楼盘板块划分图 2、各板块规模（在售） 板块 总规模（万平方米） 剩余可销售面积 2006年预计推案量住宅区延伸板块 135 90 40住宅区板块 19 16 16新城板块 60 58 12城区板块 52 44 21招商城板块 70 60 15东南板块 15 13 7合计 351 281 111无论在总规模、可销售面积、推案量上，住宅区延伸板块的体量是最大的，将是竞争最激烈的区域，其中有三个规模楼盘，明日星城 70万，绿地 55万，润欣花园 40万； 招商城、新城板块体量相当，但目前新城板块就目前而言只有一个楼盘，开发商可以自如的销控； 住宅区板块、东南板块（不考虑经济适用房）目前规模在 20万以下，但是住宅区楼盘数量、体量小，楼盘品质并不高； 招商城、新城板块目前体量在 60-70万之间，招商城板块依托于招商城的消费力，而世茂新城，位于政府规划的新城，前景看好； 城区楼盘品质较高，单体楼盘的体量也不小，代表楼盘如城市之光19万平方米，蓝天家园 16万平方米。 3、各板块环境比较 板块名称 板块成熟度 依托优势 目前不足住宅区延伸板块相对成熟 新兴的居住区域，目前随着大型居住区的建成，各种相关配套也随即完善。交通上存在着较大的便，认可度有待提高住宅区板块 成熟 传统的居住区、各种生活配套完善区域多以老式住宅为主，缺乏有规模，上档次的楼盘新城板块 一般 未来常熟市的新城 前景看好，目前周遍环境、生活配套设施，短期内很难改善城区板块 成熟 传统的核心城区位置，优越感强随着新城的规划，区域优势将会随着时间减退招商城板块 成熟 招商城强大的经济实力支持流动人口较多，居住氛围不够东南板块 极不成熟 临近东南开发区，周遍商品房较少缺乏公共交通和生活配套设施，缺乏人气4、产品比较 板块名称 产品类型 价格段（均价） 户型面积住宅区延伸板块 以多层、小高层为主，有一定的高层住宅3300-3800元 /平方米 户型面积较小住宅区板块 以多层为主 3800元 -4500元 /平方米 面积较大新城板块 高层为主 5000元 /平方米左右 面积较大城区板块 高层、小高层为主 5000-6000元 /平方米 大面积招商城板块 高层、小高层 4000-5000元 /平方米 大面积东南板块 小高层 3700元 /平方米 面积较大5、客源分析 板块名称 客源住宅区延伸板块 城区为主，经济开发区与乡镇客户将近占一半住宅区板块 城区周遍客户新城板块 以城区的个体私营主为主，有行政政府官员、部分乡镇消费者，消费者年龄一般在 40岁以上城区板块 招商城私营企业主、公务员、乡镇做生意招商城板块 以招商城的私营业主为主东南板块 城区周遍客户，东南经济开发区 从上面的分析中可以看出，常熟市房地产市场区隔感是比较强的，本项目所在的区域竞争更为激烈。诚然，我们在差异化的市场中找到了一条新路子，并且沿袭这条路子设计创造了常熟独一无二的产品 从理论上讲，我们可能在今后的推广和销售中占有不少的优势。但是，这种变化的市场从一开始就决定了我们产品所针对的目标群和所采用的推广方式不能 “照走阳关道 ” ， “ 保险的大路货色 ” 未必能够一帆风顺走下去， “ 择优深化 ” 乃至 “ 发挥极至 ” 也许能够见奇效。 二，延伸的目标消费群定位 在该项目之前的市场调查中，我们根据市场确定了产品的方向；而在产品确认后，我公司又根据目前的市场变化，作了产品接受度的调研，从受众的心理、生活习惯、接收价位、房型等多方面进行反验证，为今后的推广和销售提供了很多参照 v常熟市中等收入阶层，却追求更趣味更丰富的生活层次。v生活思想相对活跃，与外界接触较多，容易接收新事物。v常熟市已经有了较强的认同和归属感。 个性特征个性特征v能够承受 35万 50万的总价v交通相对比较方便v在可承受力范围内非常注重情趣的生活方式 理性需求理性需求v注重客厅的空间层次感， “ 阔气 ” 显现主人的气质 v期望社区内人群的生活模式和价值观与自己相近或一致v居住认同于虞山远近相宜的地理位置 感性需求感性需求产品部分产品部分一、产品猜想 产品对空间层次的阐释应该在随后的推广中得到丰富的体现，灵动的空间如何塑造品质生活？ “ 国际 ” 的概念强势渗透在产品的细节锻造上。一丝不苟的细节磨砺和近乎苛刻的评判标准让 “ 国际 ” 如何 “ 熠熠生辉 ” ？ 产品所散发的生活方式，必须通过受众自己的 “ 切身体验 ” 得到验证。开发商在本项目的前前后后工作中呕心沥血，最终的使用受益者是客户。如何让他们感知，莫过于 “ 重走长征路 ” 。 二、产品市场定位 独一无二，它有着多层次的涵义：常熟第一个控制面积又演绎空间的楼盘；常熟第一个空中别墅社区；常熟第一个厅高 4.2米的户型；常熟第一个底层挑空社区 未必 “ 后无来者 ” ，绝对 “ 史无前例 ” 如果能够颠覆常数人固有的生活空间模式，无疑是对生活方式的一种尝试，当创意几乎被用滥的时候，我们体现确实生活价值的认同，我们给了这种全新生活阐释和演绎的空间，不是创意是什么？ 推广推广 部分部分一、产品形象定位 当本案以常熟 “ 独一无二 ” 的形象出现时，我们必须赋予一种与本案气质相符的精神特质，它也是我们所倡导的生活方式的集中体现。极富创意的空间变幻和近乎苛刻的细节追求锻造了一种生活层次和品味的提升 空间无限可能 梦想无限精彩 常熟创意生活第一居 一）形象定位阐述 二）案名及释义 空间 层次 立体 灵动三）核心推广语 更感性的中文广告语 看哪！空间活了 四） LOGO及其 VI应用系统 二、市场竞争策略 前期的市场报告和产品对比分析，基本上确立了本案在常熟的竞争地位 大众化正面介入毫无优势 特殊化剑走偏锋前途未卜 正面介入 优势？楼 盘 名称 诉 求 卖 点 受众印象明日星城 万平米造街造镇，万平米生态绿地 大社区，配套跟得上常熟老街 有一种生活感 动 自己 城市里的 边缘 生活， 层 次低尚湖中央花园 依山傍水，五位中央 小 资 情 调 ，高 层 住宅的 尝试 者信一广 场 精装修小 户 型公寓 打开了装修房用 户 的需求缺口蓝 天家园 市中心 /城上城 /生活上上选名不副 实 ，形象 错 位的楼盘城市之光