朝青项目报告1

朝青项目报告汇报框架汇报框架第一部分第一部分 核心定位结论核心定位结论第二部分第二部分 项目分析项目分析第三部分第三部分 综合分析综合分析第四部分第四部分 专题研究专题研究第五部分第五部分 定位结论定位结论第六部分第六部分 经济测算经济测算第七部分第七部分 概念设计概念设计第一部分第一部分 核心定位结论核心定位结论我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼我司建议本项目地块适宜作住宅产权写字楼和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定和酒店式服务公寓两种物业类型，具体的定位有两种：位有两种：住宅产权写字楼住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼酒店式服务公寓住宅产权写字楼住宅产权写字楼酒店式服务公寓开发相对稳妥，操作难度相对小，市场空白点要求性价比高，利润空间有限，预售性较差高标准客房，酒店式服务，统一管理，利润较大引入酒店管理公司，经营风险第二部分第二部分 项目分析项目分析n 项目特性n 用地分析n 规划条件分析n 开发商分析n 成本分析n 市场分析项目概况项目概况本项目位于东三环外团结湖公园北侧，农业部东侧东临朝阳高尔夫俱乐部，西临农业部，北临农业部宿舍楼，南临农展馆南路 本项目占地面积 1.07公顷，总建筑面积约 7.05万平方米 北侧小盘，规模小 可支持 “新、奇、怪 ”的产品位于 “高档 ”区域 项目成本较高，档次较高交通方便 支持商务功能紧邻城市主干道 形象价值高，有一定噪音影响有一定景观优势（高尔夫球场） 支持打景观概念的产品，户型上能做出相应的亮点周边建筑物遮挡 北侧、西侧均有建筑物遮挡，对形象有负面影响项目特性项目特性n 区域成熟n 涉外性强n 景观较好n 特点 “模糊 ”区位分析用地分析用地分析n 东三环、东四环n 农展馆南路、朝阳北路n 地铁 10号线n 多条公交站线n 长虹桥堵车问题较严重农展馆南路朝阳北路朝外大街朝阳路东二环 东 三环 东 四环用地分析用地分析交通分析n 农展馆南路由西向东需调头n 长虹桥堵车问题较严重n 地块东侧规划路修通到北侧n 北侧小区的入口问题用地分析用地分析交通分析n A区 景观好，相对安静n B区 开放性强，形象价值高，有噪音影响，适宜偏商物业n C区 私密性差，北侧、西侧形象差， C区不适宜摆放建筑，而适于作内部园林用地分析用地分析地块分析n 位于几大商圈间，区域特征相对 “模糊 ”n 交通方便，邻城市主干道，形象价值好n 私密性差，有噪音影响n 东侧有较好的景观条件n 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差n 地块较方正用地分析小结用地分析小结n 规划建设用地面积： 10716平方米n 代征道路： 2800平方米n 总建筑面积： 70459平方米（地上 51572平方米）n 建筑限高： 60米n 容积率： 4.81（容积率变化对利润敏感）规划条件分析规划条件分析规划条件分析规划条件分析根据日照分析，项目可以统一作成 61米按首层 4.5米，标准层 3米计算，可以做到19层。n 多种物业可能性的考虑n 利润 /快速回收资金n 以销售为主n 品牌开发商分析开发商分析n 土地开发费用和基础设施配套费用按地上建筑面积分摊为 4790元 /平方米n 加上前期费用、建安费用、以及其他相关费用，地上建筑面积的单方造价在 10000元 /平方米左右成本分析成本分析中高档次的产品n 居住类物业n 大户型 一般户型 小户型n 偏商类物业n 写字楼 商住公寓 酒店 服务式公寓 商业市场分析市场分析 朝阳公园朝阳公园 朝外工体朝外工体 CBD 三元桥三元桥宏观市场分析区域市场分析细分市场分析n 2004年上半年，加强宏观调控已取得明显成效n 预计下半年主要经济指标将继续平稳回落，下半年经济增长业将呈现回落态势 政策变化多，对房地产市场会产生一定的影响 房地产价格继续上涨宏观市场分析宏观市场分析全国宏观市场分析北京房地产总体市场n 纯居住为主n 主打景观概念n 容积率较高n 单价高n 户型面积相对偏大n 精装修n 有一定的投资客户n 有一定的外籍客户区域市场分析区域市场分析朝阳公园区域n 综合项目多n 居住物业类型多样n 均价较高n 户型多样n 大户型公寓市场表现较差n 投资客户比例较大n 外籍客户比例较大区域市场分析区域市场分析朝外工体区域区域市场分析区域市场分析CBD商圈n 综合性项目较多n 纯居住概念n 商住公寓n 档次高n 投资高档纯居住公寓的客户占一定比例n 精装修区域市场分析区域市场分析三元桥区域n 商住为主n 均价在 10000元 / 左右n 精装修n 高容积率n 外立面仿写字楼n 涉外性强n 投资客户比例较大n 朝阳公园西侧、北侧n 东四环以东地区n 棕榈泉国际公寓以南n 呼家楼区域市场分析区域市场分析潜在土地供应n 南湖公寓n 九号国际公寓n 鸿翔花园n 美国公寓n 白家庄项目n 湖南卫视n 万通朝外 项 目n 首创呼家楼n 富力青印厂潜在项目 万通朝外项目（在谈） 日坛北侧，写字楼约 4万平米，住宅约 5万平米。另有综合体（ SOHO、 写字楼、底商）约 15万平方米居住类竞争：公寓未确定：酒店公寓或商住办公类竞争：商住及写字楼南湖公寓 规模约 5万平方米，大户型项目，均价预计 14000元 /平方米。白家庄项目 规模约 11万平方米，均价预计在 12000-13000元 /平方米之间，富力青印厂项目 位于东三环里的白家庄，占地 4公顷， 12万平米的写字楼和 6万平米公寓首 创 呼家楼 总规 模 约 130万平方米（未定），目前确定的是20万平方米写字楼和 10万平方米的公寓（含商务 公寓），其中商 务 公寓 预计 均价在 13000-14000元 /平方米之 间 。 ，区域市场分析区域市场分析规划潜在项目n 集中在三环沿线及三环内n 项 目周 边 的潜在 项 目数量 较 多，涵盖了从公寓、 办 公、商 业 到公建的各种物 业 n 总规模上百万，一方面加剧竞争，另一方面也促进了区域的成熟细分市场分析细分市场分析 居住类物业大户型 一般户型小户型 偏商物业写字楼商住酒店服务式公寓商业n 总供应量约 160万平方米n 产品档次高，高单价、高总价n 户型舒适，精装修n 朝阳公园、 CBD的表现比较好，n 工体、朝外商圈的表现相对较差n 客户为自用和投资相结合，外籍客户占一定比例细分市场分析细