湖南怀化房地产市场研究报告-56页

1湖南怀化项目市场 研究 2007年年 8月月2怀化地产市场研究怀化地产市场研究篇怀化城市研究篇3怀化城市研究篇怀化人口变化趋势怀化概况、功能定位及地位怀化经济发展4怀化 -火车拖来的城市怀化功能定位及地位怀化自古就有 “ 黔滇门户 ” 、 “ 全楚咽喉 ” 之称，发挥着 “ 承东启西、南引北联 ” 的重要作用。怀化火车编组站具有 7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客 342万人次，货物 52万吨 。优越的区位，便捷的交通，使得怀化成为内陆地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。怀化概况、功能定位及地位5怀化自然地理概况怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之一。全市现有国家级文物保护单位 3个，省级文物保护单位 15处，省级风景名胜区 5个，省级森林公园 3个，省级自然保护区 1个。 怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率 65.3%，活立木蓄积量 5510万立方米，居湖南省第一 黔中郡遗址 凤凰山风景区 芷江抗日战争受降地 怀化概况、功能定位及地位6怀化市政交通状况分析怀化市目前没有高速公路 ,市区主要靠迎丰路及人民路两条主要干线连接。在未来的湖南省高速公路网 “ 三纵六横的建设规划中 ,将开通 怀化至娄底 全长 251公里的高速公路，同时邵阳至怀化、怀化至新晃 、吉首至怀化作为各大高速公路的支段也将陆续开通，将怀化与上海、杭州、昆明、包头等各大城市连接起来。怀化概况、功能定位及地位7怀化行政区规划分析 怀化概况、功能定位及地位鹤城区怀化市共划分有十四个县级行政区：鹤城区，洪江区，中方县，芷江县，新晃县，麻阳县，安江县，黔城区，辰溪县，会同县，靖县，通道县，溆浦且，沅陵县。鹤城区目前即为怀化市市区怀化市区8怀化经济发展指标分析 怀化概况、功能定位及地位近几年怀化经济发展速度迅猛 ,GDP年增速达到 11.6%,投资环境也随之得到很大改善 ,固定资产投资和房地产投资额年增速达到 35%、 28%9怀化经济概况 怀化经济发展怀化产业开发具备一定基础，支柱产业逐步壮大。 2005年，怀化市国内生产总值 296.4亿元，一、二、三产业比重为 23.3： 31.2：45.5。初步形成了医药、林产、化工、食品加工、电力及电化学等支柱工业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产业迅速发展。 近三年怀化市产业总值对比表单位：亿元年度第一产业 增长 % 第二产业 增长 % 第三产业 增长 %2004 63.8 4.5 76.3 15.4 119.4 11.12005 70.2 5.5 91.2 17.0 133.8 11.32006 75.1 5.5 109.1 14.8 149.8 12.610怀化支柱产业发展 怀化经济发展表 6 单位就业人员行业分布从怀化产业的从业人员比重来看 ,制造业、教育业、建筑业和公共管理所占比重较大其余支柱产业还有采矿业、电力及能源供应业、交通运输业、批发零售业、社会福利及保障等。11怀化未来产业发展 怀化经济发展在 怀化市 2006年国民经济和社会发展计划执行情况及 2007年计划草案的报告 中对未来 怀化市产业发展的规划 明确提出： 突出新型工业化，推动产业集群发展。其中重点强调，加强工业园区的建设，促进现代商贸物流业及金融业、旅游业的发展；规划中的西南商贸物流中心 通道原生态侗文化12怀化地产市场研究篇市场机会与风险研究房产相关政策城市规划怀化市区房地产研究13怀化市区人口概况及特点怀化中心城市目前有人口约 40万人，预计 2020年，中心城人口将达到60万人，平均每年人口增长幅度约 4%。从新增人口来源看，怀化所辖周边郊县以及农村人口是其新增人口的主要组成部分。2006年，怀化城镇居民人均可支配收入为 8442元，增长 9.8%。随着人均收入的增长，对住房的需求层次不断提升。据当地调查数字显示，全市城镇有 60的居民对现有的住房不够满意，有 30以上的居民有换购住房的愿望。14怀化市区人口未来发展走向未来几年将是怀化城区人口数量不断增大的几年，预计年均人口增加数量将在 1.6万人左右， 未来五年内新增人口将在 8万人以上。随着人口的不断增加，人口对住房的需求也将不断增大，按照人均住房面积 20平方米计算， 新增人口需求住房面积建筑面积将在 160万平方米以上。15金融政策国有土地使用权转让交易：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计 5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的 30一 60或 1 对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额 1核定征收 )，个人所得税按应纳税所得额的 20或 1 (对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额 1核定征收 )。商品房购买交易 (一手房交易 )：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计 5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的 30 -60或 l(对不能提供完整有效计税依据，按交易金额 l核定征收 )。怀化市房地产税收一体化地税涉税事项对个人购买自用普通住宅执行减免征收契税的优惠政策，即执行 2%的税率。 普通住宅标准。享受减半征收契税优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0以上，单套建筑面积不足 144平方米际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下。三是对不具备以上三个条件的非普通住宅，从今年 7月 1日起，在办理房地产产权登记时，按我省适用税率 4%全额缴纳契税。关于加强对个人购买自用普通住宅契税征收管理的通知 16外来投资优惠政策凡投资数额较大，并对我市经济建设和公益事业作出重大贡献的外来投资者，可授予 “荣誉市民 ” 称号，特邀出席我市的重大庆典和重要会议。市政府发给 “一牌一证一卡 ”。 “一牌 ”即外来投资企业合法权益保护牌； “一证 ”即外来投资 者证； “一卡 ”即外来投资企业缴费登记卡。对外来投资者实行优待：实行 “一个窗口办事 ”制度；实行 “一个口子收费 ”制度 ；实行执法检查报批制度 ；实行问题限时办结制度 优化外来投资服务环境，简化办事程序，提高办事效率：凡在我市举办的外来投资企业，可以依法通过出让、转让、租赁等方式取得土地使用权。对出让取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、继承或作为合作合资经营的折股投资。土地使用的最高年限为：居住用地 70年，工业、农业综合开发、教育、科技、文化、卫生、体育等用地 50年，商业、旅游、娱乐用地 40年，综合或其他用地为50年。外来投资项目用地：17怀化城市规划概述 城市规划从整体规划来看，整个城市处于 “东文西商 ”的格局。从目前情况看，规划相对城市发展局部滞后现象依然存在，表现为：、规划的控制作用还不突出。、违背规划的现象时有发生。、体制问题导致一些规划失控。18怀化十一五城市规划根据十一五规划，怀化今年月将出台新一轮规划调整：发展方向：重点对城市发展方向、路网布局、用地性质进行局部调整，发展思路：按照 “一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山 ”的城市发展思路，以建设 “中国大西南交通枢纽 ”、 “区域性商贸物流中心 ”作为怀化未来城市的基本座标，建立适应怀化城市发展需要的布局框架。同时，根据怀化发展实际，统筹考虑鹤中洪芷城镇群发展，按怀化城市100万人口、 100平方公里建设用地的规模，编制好城市发展战略规划。规划目标：通过规划调控和引导城市建设与发展，逐步将怀化建设成为宜居的山水生态城市和五省 (市、区 )周边区域性中心城市。 城市规划19阶段划分 时间 阶段名称 阶段特征第一阶段 04以前 商品房萌芽阶段 1、出现了商品房 ,几乎全部为简单多层产品；2、少数富裕的本地人以及企事业单位职工成为第一批购房者 .3、价格变化缓慢。第二阶段 04-06年 商品房起步发展阶段1、产品类型逐渐多样化 ,小高层 ,高层 ,花园洋房产品相继出现；2、产品质量及小区规划有明显提高 ,电梯房概念深入人心；3、购房者类型增多 ,外地买房人开始出现。4、价格上涨速度加快。第三阶段 07年 -今 商品房快速发展阶段1、产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据一定地位，别墅小区出现，市内几个住宅区域逐渐形成2、市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配套功能愈加完善。3、外地购房者数量增多，投资型客户开始出现，买方市场初步形成。4、价格上涨速度继续加快，达到了历史高峰期。怀化商品房发展阶段划分怀化房地产市场概述 怀化市区房地产研究20怀化当前房地产特点概述目前价格较低，但增幅较大产品已有明确分类，但产品质量、营销推广还处于较低的水平上市场需求以自住为主，未形成完善的市场循环体制单个供应项目体量较小，但项目数量较多房地产市场发展初期，但呈快速增长趋势怀化市区房地产研究21分布特点怀化房地产市场发展特征河西区域市中心区域湖天区区域怀北区域城东区域怀化房地产项目主要分布在河西、市中心、湖天开发区、怀北、城东 5个区域本项目怀化市区房地产研究22u 河西区域：雍景豪庭、滨江花园、紫园、湘渝世家u 市中心区域：天龙御园、盛世家园、银湾小区、鲁班雅苑、琼天广场、顺天国际、教师新苑u 怀北区域：新源里菁菁园、幸福家园、龙泉雅苑u 湖天开发区区域：华夏湖天、湖天一色、绿海明珠、u 城东区域：金溪房都、顺意家园怀化市区房地产研究23产品特点多层小区n 外立面均为涂料，档次较低n 大部分为简约型建筑，无明确的建筑风格。n 基本为 5-6层板楼，无电梯。n 主力户型为 140-160平方米之间的三居 、四居n 基本无园林规划，普通绿化覆盖，部分小区设立儿童休闲区n 部分小区设有底商等生活必需配套，大部分小区依赖周边公共配套小高层、高层小区n 外立面大多为涂料，但色彩搭配较好，部分项目开始应用墙砖。n 大部分为现代简约型建筑，已有一些清晰的建筑风格n 基本为 22-38层塔楼，有电梯。n 主力户型为 140-180平方米之间的三居、四居n 部分小区有相对完整的园林规划，会所等 .新开发的小区基本都设有成熟的规划及配套设施怀化市区房地产研究24供应特征怀化市区房地产研究近几年怀化市平均每年的房屋施工面积在 250万平方米以上， 07年上半年施工量较少25销售现状目前在售大部分楼盘均已接近尾盘，市场存量不多。怀化市区房地产研究26价格特点多层价格增长相对缓慢，但 06年以后增幅加快高层价格持续快速增长势头怀化市区房地产研究27客群特点 政府公务员军队国企事业单位职工周边住户私营企业主周边省市、县城企业主本地高收入人群特点：用于自住多为二次置业四居 160平方米左右特点：用于自住一次置业三居 140平方米左右怀化客户多层项目客户高层、小高层项目客户怀化市区房地产研究28个案分析天龙御园位置：南临花溪路，北临太平溪，东靠锦溪路，西接香洲绿化广场。