成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页-2007年

,中海龙湾半岛C地块发展建议（初稿）,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,目录：,第一部分 C地块基地条件分析 第二部分 区域中小户型物业研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地块定位 第五部分 C地块物业发展建议 第六部分 经济测算,第一部分 C地块基地条件分析,1、C地块区位,东：加气站、公共绿地、幼儿园、小学 西：拆迁安置房 南：丽景华庭 北：A、B地块及清水河,2、C地块控规指标,用地性质：二类居住兼容商业用地 占地面积： 16341.65m2，约24.51亩 容积率： 3.0 绿地率：30% 建筑密度：30% 限高： 53米 最大建筑面积： 49024.95m2 商业最大容量： 14707.49m2,3、项目规划限制指标,现代建筑风格，色调明快。 C地块内商业建筑必须单独占地，严禁按草金路布置，多层建筑需采用坡屋顶。 C地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5%（735m2）的集中绿地，另735m2的集中绿地结合总平方案布置。 公共绿地规划：约3770m2,用于CNG加气站安全范围控制。只能设置通透围墙或绿篱。 C地块需设置公厕一座（每座面积不小于50平米），并对外开放。 物管用房结合总平方案按总建筑面积的3配建。 交通出入口：结合地块周边规划道路开口，主入口宽度不大于7米，次入口宽度不大于4米。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、项目基地条件小结,C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的产品将成为C地块核心竞争力。 临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长约204米。 商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。,第二部分 区域中小户型住宅研究,1、中小户型显性供应项目分布,中小户型的住宅指:户型设计紧凑的70-120平米以下套二和套三户型。 区域内中小户型的住宅包括两大类，一类是中小户型楼盘，另一类是高端楼盘中的中小户型。 样本数量：共11个，中小户型楼盘9个，有中小户型的高端楼盘2个。,（一）中小户型住宅显性供应楼盘分析,2、中小户型显性供应楼盘产品特征,中小地块是中小户型供给的主力，88.9%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个，45-65亩的有4个，90-100亩仅有竹韵天府 整体规模较小，总建筑面积集中在38000-50000m2 总户数主要集中在250户和750户，总户数均值为819户。 容积率的均值为2.66，容积率主要为2.2-2.8，丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供应量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量的28.5%；外双楠板块供应量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分别占总量的21.5%和20.1%。,销售均价为3638.9元/m2，以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2，分别占总量的51%及27.4%。 销售率普遍很高，销售周期较短。除未开盘的4个项目外，销售率均值为87%，销售周期集中在1个月左右，最长为8个月。 户数与车位比为1:0.5-0.7。其中，1:0.5-0.6的占总量的31.4%，1:0.61-0.7的占总量的38.1%，1:0.49占总量的30.5%. 档次普遍为中档，区域内没有高端纯中小户型楼盘，从市场供给来看，高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。 产品基本没有创新，但性价比高，有着相对较低的单价和总价。 主要客户群体构成为：第一类：收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人，家庭结构为1-2 人，以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。第二类：有稳定收入的老年人。,3、中小户型显性供应楼盘营销特征,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、高端中小户型显性供应分析结论,普遍位于高端楼盘内，分布零散，没有集中布置，区域内目前没有高端纯中小户型项目，高端纯中小户型发展思路是本案较大的机会。 可以享受高端楼盘整体品质、景观及配套。 普遍位于项目的转角处、临街面及景观较差等具有相对缺隙的位置。 单价相对偏高，但很好的控制了总价。 供给较少，销售速度很快，高端中小户型消费需求相对旺盛。成都花园望郡10余套90平米左右套二户型于开盘当天售完。优品道40余套90平米左右套二和113平米套三户型销售状况良好。,5、中小户型显性供应楼盘分析结论,区域中小户型主要位于中小地块及高端社区内。 中小地块内的中小户型普遍档次较低，基本无产品创新，较低的单价和总价是其核心竞争力。 高端的中小户型主要位于高端楼盘内，存在分布零散、位置相对缺隙（如临街、转角、景观差等）、价格偏高、供给较少等现状。 从区域供给现状，可以看出高端纯中小户型项目为市场空白点，是C地块较好的机会，可以解决现有的中小户型项目分布零散，位置较差，供给少等缺隙。 C地块属于大项目的启动区，既可以享受高端住区的所有优势，还能规避目前高端中小户型的缺隙，高端中小户型是C地块较好的发展机会。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,（二）区域潜在中小户型的物业研究,1、中小户型潜在供应项目分布,2、优品道一期B区,总占地面积：26亩 总建筑面积：28000m2 总户数：260-270户 车位数：100个 开盘时间：今年7月 定位：高端中小户型社区 户型配比：套二80-100m2占30%，套三101-140m2占70%,从开发时间来看，优品道B区基本与本项目不存在竞争冲突 二期可能会出现少量经济型户型与本项目产生强势竞争,望郡分三区开发，A区为银行及其它用地共9亩，目前开发的B区为27亩的高端住区，C区为74亩的高端住区。 从B区的上市状况，望郡C区的开发时间有可能会与本案的C地块开发时间重叠 结合现有B区中小户型的旺销状况，其C区可能会出现一定的中小户型，其开发时间可能会与C地块重叠。,3、成都花园望郡C区,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、滕王阁鹭岛国际社区,鹭岛国际社区的占地为422亩，项目总体定位为大型原生态、高绿化率都市豪宅。 产品类型以多层和小高层为主。 该项目的产品类型较多，占地面积较大，其开发时间与本项目重叠 由于该项目的体量较大，可能会有部分中小户型的住宅会对C地块形成竞争。 单位成本上本案不占优势，但滕王阁的实力、知名度、美誉度均不及中海。,5、中、低端中小户型潜在项目,源自区域中小型地块竞争，会被其切割中低端市场。区域内潜在中小型地块很多，从现有供应市场调查来看，中小户型属于中小地块内的主力户型，潜在的中小型地块将切割中小户型的中低端市场。 此类项目占地面积较小，品质低于本案，开发商知名度、美誉度较本案差。 区域内中小型地块大多拿地较早，而本案的土地成本较高，如果同时面市很可能会对本项目形成低价冲击。,6、“同价多室”的潜在竞争,C地块总价范围内与其它中低端项目总价重叠的潜在竞争。 本案的土地成本较高，高端是本案必然的发展方向，区域内潜在的中低端项目在成本上具有较大的优势。 中、低端项目的套三、套四的总价可能会与C地块的套二、套三重叠，会形成“同价多室”的潜在竞争。,高端潜在竞争项目主要为滕王阁鹭岛国际社区、优品道、成都花园望郡。 中小地块的同类型产品的低价竞争。 C地块总价范围内与中低端项目重叠，必然会对本案形成“同价多室”的选择性竞争。 C地块的产品必须做到特色、差异化和创新，特色的产品将成为平衡高成本与市场杠杆，并以差异化的产品避开潜在的竞争。,7、小结,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,8、研究结论,成都中小户型大多属于规避型物业，用于解决楼盘的相对缺隙。 本案中小户型的定位将被区域内中小楼盘分割低端客户，并且中端楼盘的舒适性物业因总价和本案相当，产生替代作用。 区域内高档楼盘中的中小户型与本案直接竞争。 若本案C地块纳入整个社区概念中的一部分，销售速率和价值将提升。 区域内中小户型产品创新和品质不足，改变这一现状能够取得竞争优势 成都类似个案显示：花园等室外空间、板式宽景、一梯两户、楼盘品质是纯中小户型物业畅销的重要因素。 本案纯中小户型的定位面临的客户是：有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户，年龄主要在25-35岁，职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。,第三部分 典型案例研究,1、项目简介,基本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户,产品创新 9-50m2私家院落（入户花园） 每四层一个8.4米空中四合院 中空镀膜玻璃,（一）曼哈顿自然派,2、项目特点,特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、较高地价、高容积率等局限。 产品创新同比区域其他项目溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50平米的空中花园、每四层一个8米空中四合院，围合院落形成了穿透建筑体；双面采光通风的设计实现室内全阳光和户户“穿堂风”。 户型面积区间跨度过大，变相地阻碍销售进度。户型从47-200平米以上，由于不同的面积带来不同的目标客户群，单体建筑体无法满足各种阶层的客户群的居住心理需求。 产品缺隙：2梯15户通廊式布局。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,3、户型及客户特征,户型配比及畅销户型畅销/滞销户型：57一室一厅销售最快，其次为47一居室，第三是80-100 套二户型，150m2以上户型滞销。 主流客户群体特征30-45岁之间的客户为主，自用型的客户约占2/3，投资性客户约占1/3；职业：以企事业单位职工、外企白领、生意人等为主。,（二）锦都壹期,总占地面积：100亩 总建筑面积：30万 容积率：3.5 绿化率：30 层数：3幢24层 公摊：20-25 均价：4200元/ 总户数：一期600多户 梯户数：3梯8户 产品特点：每户花园露台、每二层空中庭院、川西民居风格高层,1、项目简介,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,特色鲜明楼盘，通过传统文化与现代时尚的良好嫁接实现了差异化的定位，其核心竞争力为城市中心区位及与宽窄巷子传统文化的嫁接。 中小户型的住宅为启动区：锦都属于复合型项目，有写字楼、住宅、商业院街，启动区的产品为中小户型的住区，以快打快销产品实现资金快速流转，并迅速占领市场，树立项目整体形象。 通过写字楼、商业的规划来抑制较高的地价。 建筑立面创新：将宽窄巷子传统文化与现代建筑的良好融汇，成为区域地标建筑。 住区户型创新：每户花园露台，每二层空中庭院，双面采光及穿堂风通透设计。 户型面积区间跨度较大，户型面积为50-139m2。 定位准确，销售周期仅3个月，特色楼盘中小户型接受度高。,2、项目特点,3、项目户型及目标客户特征,户型配比及畅销户型从销售速率来看，套二、套三户型最快。 主流客户群体特征套一户型主要是年轻人和中老年客户，居住性购买占70套二及以上主要是居住性购买，二次置业者较多，客户主要对位置有偏好,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,（三）康郡小高层壹期,基本数据 占地面积：150亩 总户数：1160套，小高层512套 总建筑面积：21万 公摊：13以下 绿化率：30 销售均价：3400/ 容积率：2.06 梯户数：1梯2户,康郡小高层电梯呈独特U型布局 一梯两户板式设计，最大限度的通风和采光，形成独立的景观院落，每个组团既形成了开放式园林，又具有较强的私密性，兼顾了对河景资源的最大共享。 纯板、宽景是主要卖点。,1、项目简介,2、项目特点,产品形态多元化的组合，有联排别墅、叠拼别墅及小高层电梯公寓。 纯板、宽景、一梯两户、公摊低是康郡小高层最大的卖点。 小高层采用U型布局，结合布局形成了独立的景观院落，每个组团既形成了开放式园林，又具有较强的私密性，兼顾了对河景资源的最大共享。 小高层属遮挡型物业，主要用于遮挡成仁路，为别墅提供良好的住区环境。 100m2以下的户型全部位于相对缺隙位置，既紧临成仁路又在建筑的转角处，全部为东西朝向，景观也较差。 相对高价特征：100m2以下的户型价格比其他户型贵100-200元/m2。 销售周期短：100m2以下的户型（除了94m2缺隙户型外）在前170号便全部售完。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,3、户型特征及目标客户群,畅销户型：该楼盘120 以下户型在开盘当天完成销售。但900个排号客户中300余客户选择100 以下经济型户型，从销售速率上看，100 以下的经济型户型销售速度最快，其中又以93 的小套三尤为突出。 主流客户群体特征由于楼盘的高性价比和品质特征，吸引了大量外企、合资企业白领及工薪阶层，所以从职业上看，覆盖面广，经济型户型的购买者多为25-30岁年轻人。,户型配比及畅销户型,（四）典型案例分析的启示,特色产品及差异化定位可以突破地块规模较小的瓶颈。 产品创新溢价率较高，特色差异化的产品将成为平衡本案较高地价的杠杆。 产品创新：宽景、纯板、一梯两户、每户花园露台/空中院落、双面通风采光、跃层、空中四合院（公共共享空间）、建筑立面等。 户型面积区间相对较长，主力户型在50-130m2。 特色楼盘的中小户型销售周期较短，普遍在3个月左右。 150m2以上户型为滞销户型，C地块应不作考虑。 相对高价特征，同比大户型价格偏高。 高端特色楼盘的主流客户群特征：有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户，年龄主要在25-35岁，职业主要为外企/合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。,第四部分 C地块项目定位,（一）C地块总体定位,1、定位思路,3、C地块总体发展原则,是整个项目的展示区 是整个项目的体验区 是整个项目的配套区 是整个项目实现成功的启动区,4、C地块的发展思路,200亩大社区进行整体推广，C地块是200亩大社区的启动区。 差异化的中小户型的定位，并以特色产品的创新来拉动需求市场，平衡较高地价。 抓住市场细分的空白，降低市场风险，缩短销售周期，促进项目良性运转。 形象公建化，中海品牌优势。,5、C地块定位依据,城西 四大板块黄金交界处 约200亩 小学、幼儿园 创新产品 形象公建化 项目形象高档 项目成本中高档 中海地产,项目所在区位地块条件项目开发目标客户关注因素 发展商实力,贵气 高档 大气 配套全 差异化、特色 地标、新型 高档 中小户型，紧凑 实力、品牌,分析因素,本项目条件,衍生联想涵义,6、C地块项目定位,高档的、特色地标型的新型城市公寓,（二）C地块住宅定位,1、价格定位,盈亏平衡点销售价格=盈亏平衡销售收入/可供销售建筑面积=4485元/平方米 盈亏平衡点销售收入=开发总成本/（1-销售费率-单位营业税金及附加率）=23196万元 即该项目的平均销售价格能达4485元/平方米，销售收入达到23196万元，C地块即可达到盈亏平衡，项目就不会亏损。,（1）C地块盈亏平衡点测算结论,（2）竞争项目比较,（3）价格建议,价格盈亏点：4485元/平方米比准价格：4602元/平方米C地块住宅价格建议为4600元/平方米，是通过努力可以在市场上实现的价格。项目如追求更高的价格，则需着重突出产品特色，以此来提高项目品质，争取更高价格,2、目标客户群定位,研究方法：区域中小户型项目及曼哈顿自然派、锦都、康郡等成都典型中小户型项目的销售部经理及置业顾问深访， 第一类：25-30岁年轻人，多以外企、合资企业、企事业单位的职工为主，家庭人口数为1-2人。 第二类：30-35岁的中薪阶层，以一次置业及二次置业为主，家庭人口数为2-3人，以自住为主。 第三类：收入稳定的老年人，用于改善居住环境，二次或多次置业： 第四类：投资者，年龄30-40岁，看重区域投资价值及升值潜力，对开发商品牌有着较高认知度。,（1）定性研究（深访）,（2）定量研究,说明：由于目标客户群调研工作正在进行，此部分仅对已调查的65个样本进行数据分析，后期有局部调整的可能。目前居住区域主要为城西和城南 目前工作区域主要为城南、城西和市中心 学历主要为本科、高中/中专/技校、大专 消费者年龄集中在25-35岁 行业主要为个体零售/批发、制造业、IT业、金融/保险/证券、饮食服务、政府公务员 职位主要为中层管理人员、普通职员及自营/个体工商人员,（3）目标客户群定量研究,家庭同住人口为2-4人。 家庭结构以夫妻二人与子女同住、与父母同住、夫妻二人同住为主。 婚姻状况主要为未婚、已婚有6岁以下小孩及已婚无小孩，幼儿园的教育配套是C地块目标客户群最为关注的。 约72.3%的个人月收入在5500元以下。 约81.5%的家庭年收入在10-12万元,（4）家庭最低年收入,C地块目标客户群的家庭最低年收入在5-8万元以上。,（5）目标客户群定位,3、户型配比,（1）同类项目供给及销售情况,（2）成都典型案例供给及销售状况,套二户型销售状况最好，第二为套三的户型，第三为套四或套一的户型。 区域中小户型楼盘的户型配比中，套二套数较多为1522套，套三的套数为1078套，套二的户型略多于套三。 从供应及销售情况来看，套二是中小户型的主流市场，配置比例应相对较多，其次为套三的户型。 康郡最畅销的93m2三室二厅单卫供不应求的现状，可以看出91-95m2的小套三C地块也应适当考虑。,（3）区域及典型案例的户型供应及销售现状小结,（4）消费者需求结构,（5）C地块户型配比建议,（三）C地块商业定位,1、商业发展思路,本项目未来入住人口约9000人，按照社区梯级标准，已经属于“小区”标准（小区用地一般为16-30公顷，人口为700010000人）。小区人口已经达到一定的密度，需单独配备一定的商业场所来实现社区配套。 本项目所在的龙腾路目前社区商业档次较低，不能满足本项目的商业配套需求，而外双楠片区与本项目则有一定距离，不符合社区配套的就近原则，因此本社区需要自建商业。 从整个项目的住宅品质和商业条件两方面来考虑，本项目中的C地块无疑承担着最主要的社区商业配套功能。 地块上的加气站是本项目的一大劣势，而C地块的商业建筑通过精心规划可遮掩加气站，弱化住宅临靠加气站的劣势,（1）商业发展必要性,（2）周边商业租售分析,龙腾路平均租金约为40元/月/。同时，丽景华庭一期的商铺空置率较高。 区域商铺一层平均售价为11000元/，按15年回收期反推租金为60元/ 。 可看出目前区域商铺的租金与售价相比，还存在较大落差，区域商业发展还不成熟，商铺的租售和经营压力都比较大。,（3）周边商业供需分析,目前区域商业供应体量约为20万方（主要集中在光华片区和龙腾路附近），未来一年还将供应约10万方商业，大量商业用房在短时间内集中增加，大大超过区域人口的增长速度，目前阶段形成了商业用房面积严重供大于求的状况，这也决定了本区域内商业物业的销售周期很长，销售进度缓慢的局面。 在本项目周边区域的小范围内，主要住区是杜甫花园和花间集。花间集是未来供应项目，在临龙腾路一侧安排有商业物业，本项目商业对花间集的幅射力度也由此减弱。杜甫花园由于销售率较低，入住人口极少，对本项目的商业体量几乎不能产生影响。 总体来说，地块区域内的商业供应量较大，需求相对有限。因此C地块商业应以满足社区居民居住作为主要目标,（4）商家深访观点,A、对区域和本项目商业的看法 本项目周边区域还十分不成熟，商业氛围淡薄。外双楠片区表面繁荣，实际入住率不高，商业盈利能力较差。 品牌商家会尽量选择成熟区域，对潜力区域持观望态度。 总体而言，商家对进驻本项目的兴趣不大。 但同时，商家都认为C地块适合经营餐饮娱乐业态和社区生活配套商业。 地块上的加气站同样对商家也有心理上的危险影响。 B、深访结论 定向型的休闲餐饮业态认为本区域商业氛围还不成熟，商业经营压力较大，不愿入驻本项目，即使入驻也等到四五年后区域成熟度较高时。 根据开发周期，C地块的商业应顺应基本需求，为入住人口提供配套，从而满足本项目住宅的居住舒适的要求，更好地提升住宅品质。,（5）C地块商业发展方向,C地块商业以满足整个项目生活配套需要为发展目标，适量吸引少量高端外部人群消费,2、C地块商业体量定位,由于商业不考虑向外幅射，商业体量则完全建立在来自小区本身的商业需求上。 最近国家出台了按照中国国情设置的商业网点科学标准，在部分省市刚开始试行，标准如下：,（1）社区商业配置标准,（2）C地块商业体量定位,根据小区梯级的商业配比原则，商业建筑单位基准为450570/千人，本项目未来入住约9000人，因此社区商业的总体量应为40505130 由于本区域临商业业态丰富的外双楠片区，并且区域内现在和未来商业供应量都十分大，商业物业销售有较大压力，因此建议本项目社区商业体量取最小值，即本项目社区商业体量为4050 同时，项目D地块因用地性质原因，必须发展大体量商业（约9000平米），未来会消化一部分社区业主消费力。同时沿河商业也会消化部分高档消费。 因此C地块的商业体量应根据规划实现条件，控制在10001500平米，以满足社区基本生活需要为主，以支撑A、B、C地块的销售，解决先期入住业主的生活需要。 C地块是整个项目的启动区、展示区、体验区，因此C地块商业应体现建筑的标志性，其楼层为主体两层、局部三层，局部三层不作为主要面积考虑。,3、C地块商业业态定位,本项目根据商家深访结果和区域商业条件，商业业态应主要考虑为本项目社区居民生活进行商业配套。主要有以下业态：美容美发SPA店、音像租售店、水果糕点店、报刊文具店、早点小吃部、茶楼、休闲保健浴足、维修店、药店等 由于C地块的住宅定位特色城市公寓，相应的商业建筑也要具备与住宅相协调的档次和商业特色。因此本项目的社区商业应是与会所相结合的、档次偏高的具有一定特色的社区商业。 因此 C地块的商业业态主要是以会所型休闲商业为主力店的高档社区商业。,4、C地块商业价格定位,本区域商铺一层平均售价为11000元/ 。但从这些商铺的租金（平均480元/平米）来看，不能支撑这一价格，反映该价格虚高特征 本项目的住宅部分是区域内的高端产品，与之配套的适量商铺服务于这些高端客户，也同样应在区域内具有较高端的价格，应高于区域均价，但从租金所反应出的商铺基准价格来看，龙腾路是周边区域中商业成熟度最低的，本项目临龙腾路一层价格因此不能超过区域均价太多，建议C地块临龙腾路商业一层价格为12000元/。不临龙腾路的商铺其商业价值明显低于临龙腾路的商铺，由于不临龙腾路的商铺占了整体的大部分，因此商铺总体均价应修正为10000元/。,一层：10000元/ 二层：5500元/ 总均价：7750元/,楼层价格差异的说明： (根据成都市2001年至2004年商铺楼层价格统计）成都市的二层商铺的价格一般是一层商铺50-60%价格。,以上价格判断是C地块开发时的商业销售价格，随着B、A地块的开发，社区入住人口增加，项目商业的价格会逐渐提高。,（四）CNG加气站研究对购房者影响,气站事故有四大类型，一是燃烧；二是爆炸或泄漏；三是燃烧后爆炸；四是爆炸后燃烧 就全世界来说，加气站70的历史仅发生过一例事故。就我国来说，加气站50年来从未发生事故，总体来说CNG加气站的安全性很高 就成都加气站来说，由于设备较新，管理技术已经成熟，未来出现事故的可能性几乎没有,1、加气站实际安全性评估,加气站对购房有一定的影响，24.6%的被访者表示坚决不购买；49%的被访者表示无所谓只要其他方面可以；26%的被访者表示不一定但价格应该便宜，其中50%的被访者要求便宜400-500元/m2。,2、加气站对消费者购买决策的影响,4、加气站被隔离后对购买决策的影响,隔离加气站后，对购房的影响相对较小，仅有12.3%的被访者表示绝对不购买。,虽然事实上加气站较为安全，但消费者心理影响仍然较大 因为临近加气站，约1/4的被访者会坚决不购买本项目住宅 在仍考虑购买的人群中，也认为项目价格应该下降，认为降幅平均为500元/平米左右 因此，C地块在物业发展上必须牺牲部分物业来遮挡加气站，以保证更多物业少受加气站影响,5、加气站需通过规划设计来进行规避,第五部分 C地块物业发展建议,商业建筑应紧邻加气站，将其阻隔在项目地块之外 商业建筑临草金路位置应有所集中，或通过构筑物形成标志 住宅与草金路之间应形成集中景观区，与商业建筑相呼应 入口街区应通过情境营造，形成高尚、舒适、惬意、生态的意向 住宅建筑应特色鲜明，从龙腾路的视线应错落有致,一、定位下的要求及规划实现,1、C地块是整个项目的展示区,实现措施：,市政道路作为整个项目的车流通道 C地块营造整个项目的人流通道，实现大交通的人车分流 通过街区营造、景观设计来形成A、B地块业主归家的良好体验 尽量通过建筑与植被设计，将加气站阻隔在归家者视线之外 商业建筑的良好设计，以及商业业态的优化安排,2、C地块是整个项目的体验区,实现措施：,C地块的商业体量应该足以满足先期入住业主的基本生活需要 C地块的商业应该容易经营，以保证这些体量商业能够运转 C地块的商业应有足够的档次，以保证业主地位的彰显,3、C地块是整个项目的配套区,实现措施：,规避拆迁安置房、加气站的负面影响 建筑户型相对偏小 尝试对河景、花间集景观、杜甫花园景观的有效利用 建筑具有鲜明特色，与周边产品有效区隔,4、C地块是整个项目的成功启动区,实现措施：,5、加气站的规避,应结合总体规划对其进行规避及遮挡，弱化加气站的可视度及消费者的心理障碍。 采用特殊树种吸收有害尾气及介质。可以采用泡桐树、香樟树、甲竹桃等树种来吸收硫化氢、一氧化碳、二氧化硫等有害尾气及介质，排除空气污染。 绿化层次处理：地块公共绿地的绿化应主要以高大成树为主，形成森林隔离带，减小加气站可视度及消除心理障碍。 销售说辞正面引导。 高科技手段处理：采用高科技防火防爆围墙处理，专家认为此项技术成本太高，而要专门进行核算，以考虑其经济可行性。但变相采用钢筋混凝土的围墙处理相对较为经济。,二、在以上条件下C地块的规划思路,集中景观,住宅区,商业区,街 区,独栋住宅,商业形象区,1、各模块安排示意,2、 各 模 块 体 量 关 系 示 意 -1,2、各模块体量关系示意-2,3、从龙腾路看C地块的体量关系示意,4、按以上规划所能实现的开发强度,1、景观安排示意,住宅建筑摆放尽量利用西北、东北方向，以充分利用清水河、花间集、杜甫花园的景观资源 住宅建筑摆放尽量不朝向正西、正东方向，以规避拆迁安置房、加气站等 景观与商业共筑特色街区，形成人流主线，构成项目体验区,三、建筑与景观安排,2、建筑高度安排,因地块建筑限高53米，住宅区宜安排17层电梯住宅。根据摆放实施测试，住宅全部安排在示意区域内可以实现满容积率 商业因完全遮挡加气站的需要，宜安排在3层，局部可考虑四层或构筑物，以形成标志性效果 临近停车场地块，可视规划需要，安排一栋小高层单体住宅，独立管理，以减轻集中住宅区的规划压力,3、住宅建筑安排,可考虑一梯多户，但应尽量避免内廊式平面安排 尽量保证住宅的南北朝向 局部镂空，在避免板式建筑的呆板 考虑绿色