上海香梅花园四期市场研究策略汇报

香梅花园 4期市场研究策略汇报上海华燕置业策划有限公司 谨呈二零零五年九月 宏观市场面提示； 破译重点竞争个案； 本案 3期成交状况回顾； 本案 4期产品比较评估； 本案竞争策略性建议。市场研究纲要1.宏观市场面提示总量分析一：全市商品房价格价格受政策影响下降较为明显， 7、 8两月价格回升完全是在绝大部分 楼盘 “ 捂盘 ” 背景下 个别 楼盘上市冲高所致，改变不了近期楼市价格下滑的客观现实！总量分析二：全市成交量（套）6-8月成交量虽具有逐步放大的 “ 假象 ” ，但成交量依然不到去年同期一半，市场回暖依然 “ 任重道远 ”！ 真相：七个楼盘占据了四分之一的 “交易版图 ”8月商品房交易量 116万，住宅交易量 86.25万，扣除动迁房，实为 62.82万，前七名楼盘总交易量为 14.7753万 ，约占 25%。排名 楼盘 成交量 区域 环间1 环球翡翠湾花园 38649 浦东 中外环2 张江汤臣豪园 34813 浦东 内中环3 达安 春之声花园 19045 普陀 内中环4 九歌上郡 17775 闵行 中外环5 静安四季苑 16801 静安 内环内6 东方城市公寓 10446 浦东 内环内7 宝山六村 10224 宝山 外环外8 古北玛瑙园 9820 长宁 内中环9 江南星城 7831 闵行 中外环10 梧桐城绑 7678 宝山 中外环总量特征提示性结论1.区域，甚至全市的住宅交易量，已经受到个盘的销售业绩影响！2.在部分区域，个盘销量甚至成了区域销量的代名词！内环内住宅平均单套面积相似，单价跳水明显结构分析一：内环内均套面积与总价内中环均套单价剧烈下滑，震荡整理结构分析二：内中环均套面积与总价西部板块的降价趋势达安、雅筑等从 12000左右到8300左右各种促销手法从 5000-6000到大江苑 4200到 10首付万里松江导出碧林湾从 9000-10000到 7500左右七宝奥林匹克花园10000左右英伦风尚号称5000开盘九亭宏观价格走势案例浦东板块的典型案例板 块 楼 盘 5月 9月 优 惠 8月 业绩高 桥 幸福小 镇 带电 梯 8600 无 电 梯 7100 1500 40东 方城市 华 庭 730 96折 8金 杨 证 大家园 11000 7500 2600 47云山星座苑 15500 11000 4000 5源深 东 方城市公寓 9418 98折 77名 门 河 滨 花园 装修 15500 毛坯 12000 3500 9世 纪 公园 仁恒河 滨 城 18500 16000 2500 31北蔡 锦绣华 城 14000-16000 多 层 9200 56海上国 际 花园 12000 10000 2000 11东 城 上海 绿 城 15000-18000 三期 12500 4锦绣满 堂 14300 11000 3300 3上南三林 环 球翡翠湾 7900 286张 江 张 江 汤 臣豪园 8000 职 工 97 337犹抱琵琶半遮面的杨浦板块板 块 楼 盘 预计 实际黄 兴 珠江香樟园 11800 8500海尚家园 12000 11000靖宇家园 10000 9300新江湾城 上海梦想 11000 9600内 环 华 升新苑 17000 15000五角 场 怡福苑 12000 10500地方政策：上海市场目前的走势基本吻合了中央调控 “ 稳定房价 ” 的要求，在此背景下 近期上海出台的提高公积金贷款额度、放宽公房贷款等政策完全是局部托市微调 ，预计下一阶段地方政策面出台严厉措施的可能性几乎为零。中央政策：中央七部委对下一步是否出台其它宏观调控措施尚未达成一致意见，因此短期内也不会联合出台限制措施。但值得关注的是， 最近新华社的一篇评论文章表明宏观调控政策近期放松的可能性也很小。评估结论：从 政策面来说，更为严厉或更为缓和的中央政策都不太可能出现；而上海的地方 “ 托市 ” 政策也非常有限，加之 2个 “ 1000万 ” 的加速入市，客观上存在一定的利空因素。政策评估市场背景：全市住宅局部成交量在大幅价格调整的个案上有明显回升，价格是撬动市场最敏感的杠杆。但就成交量来说，全市总量回暖有限，而且受到 “ 配套商品房 ” 托市影响很大！十月市场预估：其一：降价将由点到面，个案的行动会带来板块的联动；其二：市场交易量会有所反弹，但与 “ 高性价比 ” 息息相关； 2个 “ 1000万 ” 加速入市可能会进一步加强市场跌价的想象空间；其三：年底以前的市场，量价都将在爬行态势中寻找新的平衡，但一旦降价的示范效应疲软，供求黏着将成为常态市场评估2.破译重点竞争个案总 建筑面积： 150， 000m2 建筑设计：美国 ARQ建筑设计事务所房型面积： 2房： 82.43-143.65m2 3房： 137.54-175.18m2容积率： 2 绿化率： 53%交屋时间： 2006/6物业管理费 :3元 /平方米 /月 2.1陆家嘴中央公寓2期等后续规划调整较期等后续规划调整较大大 不再拟建住宅不再拟建住宅 已经失去规模效应已经失去规模效应 .外部景观资源禀赋评估世纪公园世纪公园 正东面正东面张家浜景观河道张家浜景观河道 上海科技馆上海科技馆 正北面正北面中央公寓香梅 花园从 科技广场看中央公寓 张家浜景观河道 世纪公园整体成交发展轨迹销售成交态势发展良好，成交价格一路走高！幢号 12号 11号开始成交日 2004-11-14 2004-11-24最近成交日 2005-04-02 2004-12-10总成交面（ M2）12900 12500总成交套数（套）97 106成交均价（元 /M2）10700 11404市场销售动态跟踪评估1. 12-11号 27-29/25-26单元 (第 1、 2批 )成交回顾靠近花木路 ,受香梅花园高层建筑日照采光的限制 ,价格比较低。开始成交日 2004-12-02最近成交日 2005-02-28总成交面积（ M2）7200总成交套数（套）58成交均价（元 /M2）12300（整幢均价）2. 10号 23-24单元 (第 3批 )成交回顾靠近花木路、锦绣路交叉口 ,部分受香梅花园高层建筑日照采光的影响 ,但部分具有世纪公园景观，价格开始走高，景观房市场最高价格达到 15260、 16997元 /M2的高位。开始成交日 2005-01-17最近成交日 2005-08-03总成交面（ M2）12600总成交套数（套）96成交均价（元 /M2）13800（整幢均价）3. 7号 15-17单元 (第 4批 )成交回顾位于小区内部，靠近组团绿化 ,受外界干扰较少，整幢均价接近 14000。总 套数 172 总面积 27300 逾 30日未交易登记11当前可售套数88 当前可售总面积14000已 预定套数 0已售 房屋套数85 累计合同均价16920累计住宅合同均价16920累计撤消次数4727.33%累计合同撤消均价18502累计住宅合同撤销均价18502登记套数66 累计均价16833累计住宅均价16833开始成交日 :2005.6.17-最近成交日 :2005.8.294. 8、 9号 18-22单元 (第 5批 )成交跟踪基本为公园景观房，处于观景最佳位置，价格达到历史最高点， 6-8月分别成交 49、 23、 13套。具有景观支撑的市场销售价格在 17000元 /M2以上 ,部分超级无敌公园景观房更是达到 18016-18756的最高水平。不具有景观资源支撑的市场销售价格在 15000-17000元 /M2。第 5批05.6.16-至今13300/8516833第 4批05.1.17-05.8.312600/9613800第 1批04.11.13-05.4.212900/9710700第 2批04.11.24-04.12.1012500/10611404第 3批04.12.2-05.2.287200/5812300分批分幢推盘策略总结 1：分批分幢推盘策略总结 2：第 1批 第 2批 第 3批 第 4批 第 5批04年年底市场快速反弹并出现非理想膨胀阶段 宏观调控前 4批价格的提升除借力市场大势之外，更重要的是分批楼幢位置的逐级提升所造成；第 5批价格在逆市背景下实现快速大幅度提升完全在于双向公园景观的强力支撑，产品独特性、唯一性、差异性无比显著！201： 153.13 202： 154.34301： 153.42 302： 153.92401： 153.13 402： 154.24501： 153.42 502： 153.92601： 154.32 602： 163.03701： 154.61 702： 161.61801： 153.13 802： 154.34901： 153.42 902： 152.921001： 153.13 1002： 154.341101： 153.42 1102： 152.921201： 153.13 1202： 154.341301： 153.42 1302： 152.921401： 153.13 1402： 154.341501： 153.42 1502： 152.921601： 153.13 1602： 154.341701： 153.42 1702： 152.9218单元 ：关于 18-22单元推盘策略明细：总套数 :32已成交套数 :13预定套数 :2可售套数 :17可售参考价：15550总套数 :32已成交套数 :13预定套数 :2可售套数 :17可售参考价：15550201： 145.05 202： 153.73301： 144.03 302： 154.02401： 145.05 402： 153.73501： 144.03 502： 154.02601： 145.05 602： 153.73701： 144.03 702： 154.02801： 145.05 802： 153.73901： 152.13 902： 154.021001： 153.16 1002： 153.731101： 152.13 1102： 154.021201： 153.16 1202： 153.731301： 150.72 1302： 154.021401： 150.72 1402： 153.731501： 150.72 1502： 154.021601： 145.05 1602： 153.731701： 144.03 1702： 154.0219单元 ：20单元：101121.47 102 121.38201 125.92 202 128.22301 125.92 302 153.24401 128.76 402 150.06501125.92 502 153.24601128.76 602 156.11701125.92 702 159.3801128.76 802 156.11901125.92 902 159.31001128.76 1002151.981101125.92 1102 153.241201130.22 1202158.751301127.38 1302158.751401130.22 1402 160.671501127.38 1502158.751601128.76 1602 155.171701125.92 1702150.061801128.76 1802153.24总套数 :36已成交套数 :18预定套数 :1可售套数 :17可售参考价：16800已成交套数和预定套数基本为景观房 .21单元：101 145.22 102 140.12201 147.93 202 140.12301 169.79 302 163.44401 175.18 402 169.03501 172.46 502 166.31601 172.37 602 169.03701 172.37 702 166.31801 172.37 802 169.03901 172.37