上海策源武汉翠微新城提案（最终稿101页）

上海策源武汉翠微新城提案Central Box市场部分市场部内容新政回顾分析 解读新政，后期走势研判竞争市场分析公寓房竞争市场特征分析别墅竞争市场特征分析目标客源分析 经济产业、成交经验、道路辐射、产品2005年度政策回顾分析 3月 17日，取消房贷优惠政策； 5年以上房贷利率提高 4月 30日，国务院七部委联合下发 : 关于稳定房价工作的意见 7月 21日，人民币升值 5月 11日，商品房转让征收营业税 6月 1日，普通住宅标准定义：容积率 1.5（含 1.5）以上， 140平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价的 1.2倍新政解读与理解新政解读与理解政策出台真正目的 稳定房价，而非打压房价 稳定房价，避免房价大起大落； 打击抑制投机炒作行为，确保国民经济和社会稳定发展； 切实保障社会弱势群体的住房问题； 提高开发商开发门槛，加强市场规范管理，促进市场健康良性、持续发展。武汉房地产市场后市研判武汉房地产市场后市研判江城房价仍将稳中有升 武汉房地产市场投资客比例极小，房价基础较实，受政策影响不大； 武汉新推出土地成本决定房价仍将稳步上涨； 武汉房地产整体均价水平仍处较低区位； 武汉新一轮城市建设，经济发展长期看好，房价相应稳中有升。项目简介地址：拦江路与翠微路交汇处 ,地块呈三角型。占地：约 74526m2，建筑面积： 112501m2，容积率： 1.51，物业形态：联排、多层、小高层、高层。项目简介项目简介公寓竞争市场公寓竞争市场 板块分布板块分布汉阳古田新华下路硚口公园常青路武昌南湖大型社区为主3000 3700元 /尾盘销售大型社区为主2600 3600元 /新盘销售单栋小高、高层社区3600 4300元 / 中盘销售中盘销售中大规模社区3200 3600元 / 中盘销售中盘销售中小规模楼盘3200 3900元 / 尾盘销售中小规模楼盘3500 4200元 / 中盘销售大型社区为主3000 3900元 / 中盘销售重点竞争楼盘重点竞争楼盘 南国明珠南国明珠楼盘区位：汉阳新区龙阳大道产品风格：地中海总建面： 70万平方米，五年开发产品：多层、小高层、花园洋房、别墅总户数： 5000户均价： 3200元 /评述：项目位于汉阳墨水湖畔，悠长湖岸线，水景资源丰富地中海风情式建筑， 70万方超大规模体量，产品力较强楼盘区位：汉口古田四路产品风格：港式现代总建面： 27万平方米产品：小高层、高层总户数： 1816户均价： 3600元 /评述：港式现代派建筑在武汉的直观体现，区域范围内首席高档住宅位于解放大道交通便利，小区内部配套齐全，户型设计新颖合理重点竞争楼盘重点竞争楼盘 香港映象香港映象未来重点竞争个案未来重点竞争个案闽东国际 ： 占据钟家村正中心位置，规划为高层建筑、酒店式公寓产品。莲花湖项目 ： 依托莲花湖景观优势，社区规划有住宅和五星级酒店，产品风格为中西结合式，力争打造为汉阳最高档的住宅社区。目标售价在 5500元 / 。港湾花园 ： 15万平方米大型居住，纯板式小高层社区。为大桥局开发。下半年本区域内，预计新增住宅供应量至少在 35万平方米以上公寓竞争市场总结公寓竞争市场总结 竞争区域的转移 由原来汉阳大道沿线转至鹦鹉大道 下半年，汉阳高档盘供应量增大趋势，竞争楼盘品质明显提升，产品竞争力加强。 我们的主力客源层面临被分流的威胁 周边目前在售楼盘主要对本案形成价格竞争优势，未来将推个案对本案主要构成产品和景观优势 市场启示市场启示 继续强化本项目汉阳核心区位优势 现代化建筑风格特色以及市中心稀有的别墅级社区环境将是本项目核心卖点 选择恰当时机入市，抢占市场先机。 拓宽客源层，立足汉阳，辐射江汉和硚口。 盘龙城金银湖沌 口汤逊湖武汉市别墅区域分布武汉市别墅区域分布汉阳汉口武昌汉阳别墅市场汉阳别墅市场 分布状况分布状况汉阳别墅项目主要集中在 沌口经济开发区；区域内 水资源丰富 ，项目大都临湖而建；产品规划以 混合型产品居多，以联体别墅为主，独栋别墅和公寓房为辅楼盘客源主要依托沌口开发区内的 高新企业员工支撑。汉阳主要在售别墅楼盘表汉阳主要在售别墅楼盘表名称 产品类型 联体别墅单价 （元 / ） 总价（万元） 客源金色港湾 独栋、联体、小高层 4300 130 150主要以沌口区内大型高新企业客户为主：神龙、东风、海尔等大型企业，其次为江汉大学教师，汉阳区域的高收入群体人士等东方夏威夷 联体、多层 3600 60 100大洋彼岸 独栋、联体、多层 联： 2800左右独： 4000-5000 58 65千年美丽 独栋、联体、多层 / /东风阳光城二期 联体、多层 未定/城区别墅城区别墅 东湖天下东湖天下总建面： 22万平方米产品：别墅、小高层、高层均价： 7000元 / （公寓）12000元 / （联体别墅）户型面积：公寓 160 600 别墅 350 500 客源特征：大型企业总裁、私营企业主、海外侨胞评述：依托著名国家级风景保护区东湖而建，一线湖景，市中心地段目前武汉地区首席豪宅结论：结论： 武汉市各个板块联体别墅市场区域性较强 目前在售联体别墅项目大多依水而建，主打环境优势 在售联体别墅社区规划以混合型产品居多，建筑风格不纯粹，品质感不高 市中心别墅项目较为稀缺，为本项目后期提供了良好的市场空间。 唯一在售市中心别墅项目项目 东湖天下 虽贵为武汉首席豪宅，但价格 “高处不胜寒 ”，竞争力有限。 城郊联体别墅虽有单价优势，但总价优势不明显 启示：启示：通过竞争市场的分析，得出本项目别墅产品 核心竞争 优势： 本案具备一定的 性价比 优势 高档次市中心 稀有 别墅社区 独特 的现代化建筑风格 楼盘 品牌知名度 产品力价格客层分析客层分析区域内经济产业环境分析本案前期成交客户经验客层分析方法交通通路辐射范围产品附加值影响力 本区域内 大型企事业单位 是本项目良好的客源基础。如大桥局、供电局、自来水公司、银行等福利较好，收入较丰厚稳定的企事业单位。 私营企业主。与本区域仅一桥之隔的 汉正街 ，富贾云集经济产业环境分析经济产业环境分析 从区域上看 ， 主要立足于汉阳本区客为主，约占 65左右，其次为汉口，约占为 18%，武昌和其它区域占比较小比例。 从职业上看 ， 主要以公共事业、制造业、服务业为主，其次私营业主也占了较大比例。 从年龄构成上看 ， 主要集中在 25-35岁中青年为主。 从购房用途上看 ，绝大部分以改善居住需求为主，其次为二次置业者，投资购房比例仅占 5左右。 北块成交客户经验分析北块成交客户经验分析 本项目占据武汉 三镇交通要道交汇中心 位置，故从道路辐射面来看，本项目可同时影响其他两镇相邻区域的客户：交通道路辐射分析交通道路辐射分析江汉一桥晴川桥 汉口江汉区月湖桥 汉口硚口区武昌区长江一桥 汉阳区 得天独厚 的核心区位优势 独特 的现代化建筑风格 复地 知名品牌 影响力，北块项目良好的 市场口碑产品附加值的影响力产品附加值的影响力 公寓房目标客户描述公寓房目标客户描述 从区域上看，立足汉阳，汉口和武昌外区客比例将有所提高。 从职业特征上看，主要以大型国企和事业单位中层以上职员为主，其次为一些私营业主。 从年龄特征上来看，主要集中在 25-35岁中青年为主。 从购房用途上来看，以改善居住需求为主，其次为二次置业者。 城市中产阶层，家境小富一族别墅目标客户描述别墅目标客户描述 立足汉阳本区域大型企事业单位高级管理层 ； 辐射市中心金融服务业、移动通讯业等效益较好的公司高级管理层； 私营企业主（与本项目仅一桥之隔汉正街富商、武汉本土商届成功人士、在外做生意的武汉人）； 新武汉人，在武汉投资、发展、经商的周边地区财富精英人士 ； 武汉在外立业的侨胞 。城市颠峰，事业有成，经济富裕一族企划部分翠