融基泺源大街商业项目策划报告-68页

融基 CBD总部总部20070117丽丰置业谨呈：济南融基置业有限公司融基 ： 泺源大街项目策 划 报 告1我们的目标l 有效整合资源，实现项目利润最大化l 有效规避市场风险，实现快速销售l 建立项目和企业的品牌影响力2报告结构商务市场分析项目资源分析商业市场分析策划营销建议物业定位建议3济 南 商 业 市 场 状 况4济南主要商业项目分布图银座商城 八一店大润发 山水店世纪联华英雄山店贵和 购物中心泉城路 商业步行街家乐福人民商场大观园济南华联易初莲花贵和商厦大润发 无影山店大润发大润发中恒商城本案贵和商厦银座购物中心5济南主要商圈分布图英雄山商圈北园路商圈泉城路商圈段店商圈大观园商圈老东门商圈花园路商圈泉城路商圈英雄山商圈大观园商圈段店商圈北园路商圈花园路商圈本案6主要商圈商业供应柱型图1、济南市 主要商业区域 的商业总规模大约为 130.4万平方米 ，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路 的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。2、根据济南市政府批准的 济南市商业网点发展规划 ，未来将会有 10处 2000-5000平方米 中型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。7各类商圈，组建泉城商业新构架 8泉城路商业街代表性项目一览贵和商厦济南百货大楼贵和购物中心新华书店万达购物广场三联商厦苏宁电器彩云商城 银座购物广场：为各类专卖店及中小餐饮9济南大中型超市一览大润发 无影山店大润发历城店大润发历下店大润发山水店沃尔玛易初莲花家乐福贵和（商厦内超市）银座（商厦内超市）银座超市银座超市八一店世纪联华济南华联银座购物广场银座北园路店贵和商厦10济南大中型超市一览1、经粗略统计，济南的大中型超市 总供应量在 20万 左右。 遍布济南各个区域。2、从大中型超市的分布位置上分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市， 这也符合济南市消费者的消费倾向相符 。3、在几个分布比较集中的区域里，要数 英雄山商圈的超市最多 ，包含了银座、贵和、世纪联华、易初莲花、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。4、值得注意的是：济南市大型超市中经营最为成功的 大润发超市位置最为分散 ，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营 奠定的坚实的基础。11济南大中型家居建材市场示意图银座家居商城东亚家具市场富雅家具广场国际贸易中心红星美凯龙东方家园欧亚家具市场12随着红星美凯龙的落成开业，高档家具市场供应有很大幅度增长。同时从整个家具市场的发展趋势分析，未来济南市家具建材市场将逐渐朝着 高档次、高质量、高价格 的方向发展。济南市中低档家居市场大多为 摊位式经营 ，也曾在上世纪九十年代初风光一时，现在虽受到较为严重冲击，但在短时间内，摊位制建材市场将依然存在，支持它们存在的将大都来自 消费能力较低的购买者 。因此，摊位制商家应该看到他们还有一个很大的市场，完全可以 根据消费者的需求迅速做出调整，以适应市场的发展。济南大中型家居建材市场一览13济南大型家电专卖市场一览国美北园店国美槐荫店国美洪楼店国美开元店国美八一店苏宁电器一店苏宁电器二店国美解放桥店三联商厦苏宁八一店三联八一店三联槐荫店14济南大型家电专卖市场一览济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化、现代化程度较高。从区域商业供应状况上分析， 泉城路商圈 作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略， 国美采用遍地开花的方式 ，占据济南东南西北个城区区域中心； 苏宁首先攻占市中心泉城路 ，而本地家电巨头 三联家电则主要依靠强势品牌效应 不急于快速扩张而是 充分占据市中心的有利位置 把持济南家电市场。另外， 国美解放桥店 及 苏宁八一店 将于近期开张，商业规模分别达到了 3000平方米和 8000平方米。15济南各主要商圈租金对比 16报告结构商务市场分析项目资源分析商业市场分析策划营销建议物业定位建议17济 南 写 字 楼 市 场 状 况18自 2003年，济南写字楼市场急剧升温，铺天盖地的写字楼广告让人们开始见识到了一个个全新的名词和概念 “5A 级写字楼 ” 、 “ 甲级写字楼 ” 、 “ 纯写字楼 ” 等等。而进入 2004年后，济南市写字楼市场开始进入降温阶段，小户型楼盘开始唱主角，推出的楼盘也大都是小楼盘，建筑面积一般在 34 万平米， 2004年可以说是小户型畅销的年份。自 2005年开始，写字楼市场进入快速发展时间，国家对住宅市场的调控使一部分开发商转向投资商业地产项目，纵观济南市写字楼市场我们主要从以下几个方面考虑作为参考标准：地理位置和交通条件、价格（租价和售价）、出售率和出租率、配套、物业管理、入住企业。 济南写字楼市场整体状况分析19泺源大街片区泺源大街片区的纯写字楼建筑面积 65万平米，商住两用为 10.65万平米。此区域为济南的 CBD和核心商业区，这里富有便利的交通条件，多条公交线路环绕，拥有众多的地下停车场和地上停车位，周边的商务配套、商业配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城广场最大的休闲娱乐空间，泉城路最豪华的步行街，银座最大的地下超市，索菲特最豪华的酒店。这里的资源得天独厚，是其他任何一个地方都无法比拟的。 济南写字楼市场区域细分20山大路板块山大路片区的纯写字楼的建筑面积为 31.14万平米，商住两用的建筑面积为 64.56万平米。山大路科技街则是济南市的 CID区域，这里的科技氛围非常的浓厚，科技信息时刻传递着来自不同城市地区的发展动向，这里是众多的 IT企业、信息咨询公司的发展平台，像银座数码大厦以其高贵的品质和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智能化的配套提供了硬件支持。济南写字楼市场区域细分21东外环片区东外环片区的纯写字楼的总建筑面积为 12.4万平米，商住楼的总建筑面积 22万平米。东外环片区是东部新城与老城区的结合部，依托于二环东路便捷的交通，及济南城市发展东移之势，是新近崛起的较为集中的办公区域，区域内办公物业多为 2000年左右新兴物业，租金低廉，商住楼宇占主导地位，但区域内商务配套尚需完善。济南写字楼市场区域细分22高新区片区高新区片区全部为中低档纯写字楼，总建筑面积为 58.2万平米。高新区位于首批国家级高新区济南市开发区内，随着东部新城河东部产业带的确立，高新区的写字楼市场逐渐升温，其周边配套虽不是很成熟很完善，但以周边的自然环境、畅通的道路还有高新区的优惠政策吸引了很多的发展中的中小研发企业，高新区作为企业的孵化基地，显现出了其优越性和发展前景。片区内入驻以科技研发为主，各类生活及商务配套严重缺乏，有待完善。商务氛围缺乏。济南写字楼市场区域细分23其他片区其他片区的纯写字楼项目的总建筑面积为 19.72万平米，住楼项目的总建筑面积为 26.32万平米。其它区域包括了北部、西部、和南部的广大区域。其中北部和西部由于发展较慢，整体经济水平很低，城市的整体规划很落后，像最基本的道路系统很不完善，周围的商务配套、商业配套、生活配套更是很欠缺，远远满足不了基本的办公需求。而对于自然环境优美的南部来说，是一个非常适宜人居住自然氧吧，所以这里更多的是高档住宅，形成居住区。 济南写字楼市场区域细分24项 目名称 项 目位置 建筑面 积 （万平米） 楼体 类 型 租金（元 /平米 /天） 硬件配套 内部配套 车 位数量 入住企 业 行 业金 龙 大厦 泺 园大街229号 12 主楼 31层 ，东 西楼 23层 3.84 LG电 梯 15部、中央空 调 、商 务 会所 餐 馆 、 银 行、 娱乐 400个 银 行、保 险 、手机、装 饰中信广 场 泺 源大街150号 2 12层 3.53.8 中央空 调 、 6部奥迪斯 电 梯职 工餐 厅 、 银 行、洗衣房、美容院、邮 局地下 150个，地上 90多个银 行、 电 气、装 饰、保 监 会、通 讯 、科技、保 险中 银 大厦 泺 源大街22号 4 35层 44.5 水、 电 、中央空 调、 5部 电 梯 银 行、会 议 室 100个左右 证 券、房地 产 、机械、医 疗设备 等银 座索菲特 泺 源大街67号 1 56层 （ 1020层 ） 3.54.5 中央空 调 、 3部富士达 电 梯餐 厅 、酒楼会、会议 室、健身房、咖啡 厅地下 450个 通 讯 、 电脑 、装 饰、手机、房地 产 等玉泉森信大酒店泺 源大街68号 1.5 18层 4中央空 调 、 3部富士电 梯健身房、会 议 室、酒店、洗熨地上、地下电 子、机械、医 疗、 IT等胜 利大厦 广 场 北 侧 2.3 10层 4.5 中央空 调 、 3部 电 梯 会 议 室、餐 厅 地下 银 行、 报纸 、 电 信山 东邮 政大厦泉城广 场北 侧 3.8 12层 4.54.84部三菱 电 梯、 卫 星天 线会 议 室、大堂、多功能 厅 地下 122个 电 信、保 险 等贵 和商 务 中心 泉城路 0.714层 （ 8-14） 中央空 调 、 2部广州日立 电 梯 地上 70个左右齐鲁 国 际 大厦泉城路180号 7 10层 1.71.9中央空 调 、 6部奥迪斯 电 梯 商 务 中心 地下 200个证 券、机械、保 险、装 饰永安大厦 泉城路366号 5 22层 3部三菱 电 梯、 约 克中央空 调 、双路供电 系 统VIP会所 设 施 地下 120个 饮 料、广告中房大厦 人民路 对面 5 36层 电 梯、中央空 调 电 器、 监 理等济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域25项 目名称 项 目位置 建筑面 积 （万平米） 楼体 类 型 租金（元 /平米 /天） 硬件配套 内部配套 车 位数量 入住企 业 行 业华鲁 大厦 榜 栅 街 1号 1.1 6层 3 日本大金中央空 调、 2部三菱 电 梯 职 工餐 厅 、 华鲁 酒店 30多个 航空等中豪大酒店 解放路165号 0.5 22层 3.4 四星 级 酒店，配套齐 全 酒店、客房 地上 150个 东 方大厦 经 七路223号 0.5 29层 4中央空 调 、 2部奥迪斯 电 梯健身房，咖啡 厅 、服装店地上 50个、地下 150个房 产 大厦 经 七路 88号 3.2 27层 中央空 调 、 电 梯 大 厅 地下 150个 汇 宝大酒店 经 五 纬 二路 28号 2.7 28层 3.5 中央空 调 、 5部三菱电 梯 茶社、餐 厅 、桑拿 地下 150个 媒体、 设备 、事 业单 位良友富林大酒店 泺 源大街 0.528层 （ 19-22出租） 3中央空 调 、 3部奥迪斯 电 梯会 议 中心、多功能厅 、桑拿、健身房、歌舞 厅空 调 、 电 梯山 东 新 闻 大厦 泺 源大街 0.5 30层 5.5中央空 调 、 4部三菱电 梯酒店、客房、会 议室 地上 日 报华 能大厦 泉城路 0.65 29层 3.8 中央空 调 、 3部三菱电 梯（ 1部 观 光） 四星 级 酒店 标 准 地下 50个 电脑 、 电 器等润华 世 纪 大酒店大 纬 二路路口 2.5 23层 32部三菱 电 梯、中央空 调餐 厅 、健身房 、咖啡 厅 地上 通信、 银 行 办 公银 河大厦纬 二路 经七路交叉路口8 41层 ， 1栋 3.8 特灵中央空 调 、 7部三菱 电 梯 餐 厅 、健身房、茶 社地上 50、个地下 200个国 贸 等普利海辰大厦 文化西路 13号 3 11层 中央空 调 ， 4部富士电 梯 健身房、咖啡 厅 咖啡、医 药 、 银 行等济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域26圣凯 摩登城开发商：山东圣凯置业位置：泺源大街 中银大厦对面总建筑面积： 51070平方米内铺（ -1F 2F）： 10000 30000元 /平米 沿街独立门头： 38000 44000元 /平米写字楼（ 3F 6F）： 84009100 元 /平米写字楼主力户型： 147平米商铺面积： 4 7000平米（整层） 得房率： 52%业态分布：-1F：美食广场、运动休闲，包括各地特色美食、 ITAT国际会员、休闲服饰、儿童服饰、鞋类、玩具、亲子乐园、儿童书吧、居家饰品、鲜花礼品、运动器械1F：精品潮流馆、名媛风尚馆，包括化妆品、珠宝、皮鞋、皮具、女士精品、职业女装、精品眼睛、文具精品、保健品、皮鞋美容、数码冲印、商务中心2F：淑女天香馆、温情内衣馆，包括女性品牌服装、青春少女装、淑女装、时尚饰品、内衣、睡衣、居家服装、女子沙龙、休闲咖啡座、时尚摄影坊、干洗店、时尚家纺地下停车场： 9000平米开盘时间： 2006年 7月 29日开盘周边公共设施：临泺源大街，银座商城、家乐福、历下大润发、贵和银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等济南典型商务 /商业项目分析27银座晶都国际 开发商：山东银座地产有限公司地址：顺河街杆石桥北占地： 3万平米 总建： 15万平米主力户型：高级公寓 90-180平米，小户型 5080 平米，写字楼 80-1000平米均价：小户型均价 6700元 /平米；高级公寓均价 6500元 /平米；写字楼 6800元 /平米 配套： 2部电梯； 中央空调：美国约克商务配套：商务中心、餐饮、商务中心等装修标准：精装修交房时间： 08年 5与 1日济南典型商务 /商业项目分析28永安大厦 开发商：山东永安房地产开发有限公司地址：泉城路 268号总建（写字楼）： 8-17层写字间， 2万平米 1