绵阳某地块前期初步调研及分析2008年

绵阳地块前期初步调研及分析2008年年 3月月 宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析宏观环境研究 城市概况绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都 98公里。幅员面积 20249平方公里。总人口 529万。辖两区六县一市。目前市区面积 55平方公里，城市人口 66万。宏观环境研究 总体规划根据 绵阳科技城发展纲要 规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积 80平方公里，人均居住面积达到 20平方米以上。2010年前 GDP总量达到 800亿元，第三产业占的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。宏观环境研究 经济发展1 经济增长情况全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现 GDP673.5亿元，增长 14.3%，增速高于全省平均水平 0.1个百分点，比上年提高 0.4个百分点， 0200400600800GDP 355.7 415.1 482.5 560.8 673.52003 2004 2005 2006 2007宏观环境研究 经济发展2 人口增长绵阳市区户籍人口 2007年达到 66万人，流动人口 10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。020406080市区人口（万人）53.99 56.27 60 62 662003 2004 2005 2006 2007宏观环境研究 经济发展3 固定资产投资2007年全市共完成固定资产投资 235.2亿元，增长 29.7%。投资运行的主要特点：一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资 8.2亿元，增长 57.9%，第二产业完成投资 96.7亿元，增长 49.5%，第三产业完成投资 130.3亿元，增长 16.9%。固定资产投资（亿元）0200400固定资产投资 103.4 124.2 150.3 181.4 235.22003 2004 2005 2006 2007宏观环境研究 经济发展3 人均可支配收入及支出城镇居民人均可支配收入达到 10473元，增长 15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长 11.8%，个体私营主经营性收入增长 46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长 12.9%。 城镇人均可支配收入及支出0 5000 10000 1500020032004200520062007支出 5570 6047 6422 6909 7804收入 7179 7708 8201 9054 104732003 2004 2005 2006 2007 宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析房地产市场概况1 绵阳市商品房板块高新区板块涪城板块南湖板块高水板块游仙板块科创院板块房地产市场概况绵阳市商品房板块简述涪城板块 :是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在 3800-4500元 /游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。 住宅售价大多在 2500-3900元 /高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。 住宅均价大多在 3500-4200元 /南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖， 售价 2750-4000元 / ，均价 3200元 / 。科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但去年该处园艺山区域地块推出量很大，特别是 2007年底，华润于拍得 430余亩，另有 450亩 被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，此板块存量土地已达 2000亩以上。 住宅售价大多在 3800-4800元 /高新区板块：绵阳市新政府所在区域，物业以多层和小高层为主。整体去年土地放量也比较大的一个区域。 住宅售价大多在 3000元 / 左右房地产市场概况2 2005-2007年房地产基础数据 分析：由于 2006年上市面积 125万平米比 2005年下降 -6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大， 2006年年底房价飞速增涨，2007年上半年上市面积仅 57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在 10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致 2007年房价上涨的因素之一。 年份 2005 2006 2007上市 销 售面 积 （万平米） 133 125 146幅度 9% -6.40% 14.40%套数 7270套 10155套 14363套1331251461101151201251301351401451502005 2006 20073 近三年物业形态基础数据房地产市场概况时间 2005 2006 2007 增幅多 层 1800 2300 3300 45%电 梯公寓 2400 3300 3600 33%别 墅 3100 3600 4300 28%商 业 6500 5500 5600 -16%分析： 20052007 年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为 45%和 33%，住宅平均涨幅为 35%。多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源， 2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。商业： 2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大， 2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致 2007年商业销售价格出现下滑。多层 电梯公寓 别墅 商业2000/m22500/m23000/m23500/m24000/m24500/m25000/m25500/m26000/m26500/m218002300330024003000360031003600460065005500 56002005年 2006年 20074 2006、 2007商品房供需比房地产市场概况时间 新增供应量 实际供应面积 销售面积 完成百分比2006 125万平米 125万平米 189万平米 150%2007 146万平米 90万平米 70.7万平米 78%分析： 2006年上市面积 125万平米实际完成 189万平米销售量，达 150%， 2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅 90万平米，今年已经完成 70.7万平米，达78%，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。供应量 销售量 供应量 实际供应量 销售量2006年 2007年40万 80万 120万 160万 200万 14670.790125189房地产市场概况5 2007全年住宅价格走势（均价）分析：由于市场投放量较小， 2007年全年价格涨幅较大。 10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到 4000元 /平米以上），把整个楼市均价推上3600元 /平米新高。 11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强， 12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。1月 2月 3月 8月 9月 10月 11月 12月7月6月5月4月3000/元平米3100/元平米3200/元平米3300/元平米3400/元平米3500/元平米3600/元平米57.51万平方米 88.94万平米上市销售面积房地产市场概况6 2007年绵阳房地产市场总结绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积 46.6万平米，占市场份额 72%。全年商品住宅涨幅较大，达 35%，多层 3300元上涨 45%；电梯公寓 3600元 /平米上涨 33%；别墅 4300元 /平米上涨 28%。市场供应量为主导， 2007年绵阳开工面积 230万平米，批准预售面积 146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约 90万平米，交易面积 70.7万平米，完成销售量 78%。约有 60万平米的房源加入 2008年的竞争。2007年绵阳土地拍卖均价突破 96.2万 /亩，比 2005年 27.3万 /亩上涨 252%，土地成本增加、建安成本增加 30%，直接增加销售价格。2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但 2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。房地产市场概况 -需求特征对面积的需求需求基本呈正态分布，以 100-120平方米为中心向两边扩展。 80-100平米 20%， 100-120平米 40%， 120-140平米 20%， 140-160平米 15%， 170-200平米 5%。7房地产市场概况 -需求特征对面积的需求三室两厅双卫是的首选，占 38%,两室两厅单卫， 9%；三室一厅单卫， 16%；三室一厅双卫 11%，四室两厅双卫 ,10%。 8排序 购 房者 认为 的高品 质 住宅 标 准 比例 排序 购 房者 认为 的高品 质 住宅 标 准 比例1 楼 盘规 模 40.9% 14 不 临 主干道 3.7%2 临 江 32.7% 15 有入 户 花园 3.1%3 建筑 质 量 25.8% 16 有停 车库 或 车 位 3.1%4 光 线 好、通 风 13.8% 17 有 电 子 门 、 红 外 线监 控 2.5%5 交通方便 12.6% 18 有 观 景阳台 2.5%6 体育 设 施、 娱乐设 施、儿童 乐 园 场所 11.3% 19 离市区近，治安好 2.5%7 户 型合理、新 颖 、 现 代 10.7% 20 房屋 结 构布局合理 1.9%8 物管服 务 10.7% 21 维 修服 务 1.9%9 购 物方便、生活配套 齐 全 8.8% 22 楼 间 距大 1.9%10 内 环 境有景 观 ， 绿 化面 积 大 6.9% 23 有名校 资 源 1.9%11 外 环 境清静、空气好 4.4% 24 小区内有会所 1.9%12 开 发 商品牌 4.4% 25 有房 产证 等合法手 续 0.6%13 外立面 4.4% 26 周 边 居住人群 0.6%对高品质楼盘的认同因素9房地产市场概况 -需求特征 宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析宗地情况 A 地块位置及周边楼盘布鲁斯国际城占地 322亩总建面： 54.3万 容积率： 2.53多层 22栋，高层 39栋 一期多层均价3200元 /凯丽滨江占地 43亩建面 5.1万容积率： 1.78多层，小高层。一期开盘半年，销售 55%，目前房源均价 2900元/ ，江景一线3200元 / A地块华润地块占地 438亩125.8万 /亩总建面约 86万 容积率 2.95多层，高层物业田森奥林春天占地 300亩总建面约 30万 07年底开工，预期售价 4000元 /容积率 1.5花园洋房，小高层新兴房产地块占地 450亩总建面约 90万 容积率 3多层，小高层，高层物业宗地情况 A 地块现状A地块位于高新区安昌江滨河北路中段，东西约 700米，南北约 280米，面积约 300亩。宗地平坦方正，利于建筑布局。地块南邻安昌河，东西面为现状建筑，北边临宝成铁路，有少量拆迁。A地块 SWOT 分析优势 劣势机会 威胁占地 300亩，有规模优势；地块方正平坦， 有利于建筑、景观布局； 临江面较宽，环境较好，有利于江景房打造，也为多样化开发创造了条件 ；处于高新区新政府板块，道路交通较为便利； 项目基本无拆迁，开发进度较快；紧邻宝成铁路，噪音污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度大；虽属于高新区，但处于结合部，配套不够完善；周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。地处安昌江回湾处，存在江景商业带的打造机会；整个绵阳市要在 2010年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较大；绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大；临近的科创园板块大量存量土地的开发。 宏观环境研究房地产市场概况4A地块竞争情况及分析初步价格定位未来趋势预测及风险提示B地块竞争情况及分析长虹世纪城占地 200亩总建面： 50万 容积率： 3.9一期为 22层电梯公寓，均价 3900元 /富临原乡占地 102亩建面 23万容积率： 3.3815层为主，少量 18层。目前接受咨询， 9月发售，预期均价 3200元 /B地块花园星河湾占地 262亩总建面约 29万 容积率： 1.68目前 4期多层为主，售价 3600元/小岛花园城总占地 2026亩总建面： 74.3万 三期容积率： 1.7目前均价 4000元 /12层为主， 5栋 19层宗地情况 B 地块位置及周边竞争长虹国际城占地 300亩总建面： 85万 容积率： 4.25高层住宅、五星级酒店、写字楼、沿街商业、集中商业 目前正在设计报建阶段宗地情况 B 地块现状B地块位于游仙区绵山路电视塔旁，东、北两面临街，约 164亩。宗地较方正，有一定缓坡，内有厂房和 2栋办公楼需要拆迁。B地块 SWOT 分析优势 劣势机会 威胁占地 164亩，地块有一定规模优势，在周边目前属于最大的一块待开发土地；地块内有一定缓坡区域 ，有利于小区内景观组团的打造；生活配套较完善，生活氛围较浓厚；紧邻电视塔，辐射污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度较大，对高知人群尤甚；周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造；项目所在为山腰，地质以土壤层为主，建筑成本会比其他项目高；有一定拆迁，时间滞后带来额外成本支出。临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈；整个绵阳市要在 2010年打造百万人口城市，对人员入