山东济南重汽翡翠郡营销推广方案-89PPT

翡翠郡 2006年度营销推广方案 信立怡高房地产顾问机构本方案主要构成我们的核心价值是什么？1我们的目标客户在哪？2我们面临怎样的市场环境？3我们怎么卖？4我们的任务？5第一章 济南房地产市场概况一、 2005年济南房地产市场综述2005年商品房供应减少2005年济南住宅市场新增的楼盘只有 17个，与2004年 31个相比数量大幅下降，总体供应量约为217万平方米。住宅销售先扬后抑，楼市看好初见曙光 2005年初始济南住宅市场价格高速增长 继 5月份 “国八条 ”等一系列政策出台后，购房者对未来不确定的市场持观望态度，销量骤减，市场跌入低谷 从各楼盘消费客群来看，大部分还是自住群体，济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。 下半年市场政策环境逐步稳定，消费者恢复理性购房需求增长 一些新的大盘的亮相令我们看到未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。 价格走势平缓，全年小幅增长 2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小，总体房价一年来增幅不到200元，与年初相比涨幅约为 3.1%。 区域价差明显，北部均价最低 从各个区域的价格走势图上我们可以看出，区域价格水平特征明显，价格走势线位于最上端的是南部楼盘，其次是东部区域，北部区域价格水平始终位于最低端。 非投资购房占绝对主流，济南地产无泡沫 根据调查数据显示，购房目的为自住的比例占 67.35，投资购买的仅占到 9.64，属正常市场行为。购房目的中非投资购房的整体比例占到 90.36，说明目前的市场需求是真实的住房需求，无泡沫现象。二、二、 2006年市场形势年市场形势需求依然强劲，楼市不会平淡 供给放量巨大，品种更加齐全 价格保持稳定，小幅平缓增涨 多点区域开花，竞争将更激烈 2006年地产竞争年各区域大盘风起云涌大批低价位经济适用房开发上市中档与中低价位楼盘成市场供应主流，价格 与产品竞争并重。 面对残酷的市场环境，客户更加多样化的市场选择，这就要求我们采取超乎寻常的营销策划手法，大手笔、大推广、大制作，高度融合发展商、建筑商、代理商、广告、媒体、金融、物业等机构的一切有效资源，为我所用，为销售是从，从而最终实现我们既定的销售目标。提 醒第二章 任务和目标我们的任务 销售额约 8亿元， 2006年 12月 31日前实现合同额 6亿元 1以 8月 5日开盘计，平均每月实现销售额 1.6亿以上 2若以均价 4100元计，平均每月实现销售面积 39000平方米 3若以平均 120平方米 /套计，平均每月需销售 325套住宅 45 完成 10000平方米商业部分的销售 我们的目标1 创造济南房地产界销售奇迹 2 翡翠郡成为 2006年轰动济南地产界的标竿名盘 3 把重汽地产塑造成济南地产界品牌开发企业 第三章 项目 SWOT分析项目概况 翡翠郡项目紧邻济南长途汽车站 小区总建设用地 313417.04万平方米，容积率 1.67，是一个包括大型超市、社区休闲商业街及配套公建、 TOWNHOUSE、叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等总建筑面积 68万平方米的大型住宅社区，户型从二室二厅到六室二厅，可满足不同家庭的需求。 项目拥有包括幼儿园、小学、中学面积 16000余平米的翡翠学校一所。 即将建设的城市快速公交 “BRT”从社区门前经过，使社区成为中国第一个城市 “BRT物业 ”。 社区内保留几百棵直径超过 30CM的原生树木，绿色鲜氧天天享有。原生社区BRT物业 名校教育 都市大盘 专利产品 STRENGTH（优势）品牌优势 SWOT分析环境落后 区位偏见 WEAKNESS（劣势） 治安状况差 SWOT分析SWOT分析旧城改造 道路改造提升区域价值 北部唯一超级大盘 OPORTUNITY（机会）旧城改造中，济南市共 49个片区、 375万平方米，作为北部核心区的天桥区就占了35 40。而无影山板块作为天桥区的中心无疑是天桥区旧城改造的重中之重。纬六路的通车将带动整个北部特别是无影山地区的发展，济泺路的成功改造，北园路的改造，工商河的改造，城市 BRT的建设将极大带动区域价值提升。目前济南大盘主要集中南部、西部与东部，而北部（经十路以北地区）还没有超过 50万平米的大盘，因此作为北部唯一的超级大盘，竞争优势明显。THREAT（威胁）领秀城名士豪庭伟东新都阳光 100大盘增多中央花园 多个百万与近百万平米辐射全市的大盘，加上区域内户型合适总价偏低的楼盘，均不同程度的分流本案客户，给项目带来威胁。SWOT分析项目核心价值点锤炼 价值一名校教育 价值二专利产品价值三BRT物业 价值四原生社区社区与名校嫁接，开辟了济南教育地产时代，大大提高了项目的物业价值。A、专利物业类型 B 、专利户型设计 C、出自国际设计大师 澳大利亚柏涛之手A、中国第一个BRT物业 B、尽享 “中华第一站 ”的出行便利 C、小清河、西工商河改造A、原生地貌 B、几百棵原生树木 C、保留其标志性的建筑轨迹包括水塔、碉堡、厂房、铁轨等D、建立重汽工业馆价值五都市大盘 周边购物、餐饮、休闲娱乐、医疗、金融、交通、一应俱全，项目自身拥有大型超市、 BLOCK商业街、休 闲会所第三章 项目目标客户分析一期目标客户分析 拆迁户1区域企事业单位、机关、学校、医院等的管理层、技术层人员 23个体私营业主 4社会富民阶层 5首次置业的 婚房 购买 者1、拆迁户 客户特征： 北园大街、大明湖片区、无影山片区由于城市改造，将会有大量拆迁住户需要购房；项目周边区域集中了大量的 70年代初和 80年代初建造的老式住宅，房间布局欠合理，功能不完善，该部分住户人口达数万人之多。多年的工作积累，他们也有一定的积蓄，改善目前的居住条件及置业换房也是他们的不二选择。置业需求： 该部分客户对新居住物业的需求为：在市区内，临近原居住或工作的区域，交通便利，生活配套完善，面积在 80-130平方米的两房或三房住宅，首期支付能力在 1015 万元之间，总房款为 30-50万元之间；我司认为，该部分客户比例占一期客户总量的 20%左右。2、天桥区企事业单位、机关、学校医院等的管理层、技术层人员 客户特征： 这部分客户收入稳定，生活舒适，经济条件相对较为宽裕，他们购房主要是为了改善生活环境，提高生活品质。有的也不妨用于投资物业保值增值。置业需求： 该部分客户对新居住物业的需求为：对原生活区域怀有依恋情节，新社区环境优越，能与个人身份匹配，他们购房面积在 120-160平方米的三房或四房户型，首期支付能力在 2030 万元之间，总房款为 50 80万元之间；我司认为，该部分客户比例占一期客户总量的 30%左右。3、首次置业的婚房购买者 客户特征： 他们一般从事金融、法律、 IT、建筑、设计、咨询、美术等新兴行业。他们追求潮流，热衷时尚，具有文化内涵。他们有很高的收入，年龄主要集中在 25岁至 35岁之间，拥有属于自己的结婚用房，以体现他们的个人价值。置业需求： 该部分客户对新居住物业的需求为：二房或三房住宅，首期支付能力在 15万元以上，承受总房款为 50万元左右；重视居住舒适性和品质，希望有专业、规范的物业管理服务。我们认为，该部分客户比例占总量的15%左右。4、个体私营业主 客户特征： 泺口服装批发市场、金牛建材批发市场、北园大街建材批发市场、西市场等周边的个体私营企业主。他们置业讲究便利的交通，生活配套的完善，要求孩子就学与托管的方便。他们经济条件宽裕，购房有提升居住品质与物业投资的双重意图。置业需求： 该部分客户对新居住物业的需求为：三房或以上户型，首期支付能力在 20万元以上，总房款为 40万元以上；重视居住的安全舒适性和品质，要求有专业、规范的物业管理服务。我们认为，该部分客户比例占总量的 25%左右。5、社会富民阶层 客户特征： 该部分客户属事业成功人士，位居金字塔的尖端。财富多少对于他们来说只是一个数字符号而已，购房完全是为了追求豪华的