南昌中航国际广场甲级写字楼、四星酒店营销推广策划报告-76PPT

中航国际广场CATIC营销推广案n增加 10.12万 m2，加 03年余量，总面积达 15.21万 m2其中西工新投放 9.6万 m2，占新投放面积的 95.06%n消化 7.94万 m2，消化率比 03年增长 1.6倍，以消化现楼为主n西工平均成交价 2334元 /m2，下跌 6.5%，供大于求形势更突出n专业纯商务写字楼成为新宠04和 05的对话2007年 写字楼骤热年n新投入加 08年未消化的，总投放量预计达 22万 m2以上n市场要求全面升级，地段、配套、管理、服务成为看点n西工供大于求状况仍将存在相当时间n差异化竞争成生存之道2008年 ？写字楼白热年再听听市场的声音写字楼太多了，挑花眼了写字楼太多了，挑花眼了对了，价格怎么样啊？对了，价格怎么样啊？物业管理怎么样？费用贵不贵？物业管理怎么样？费用贵不贵？地头前景好也行啊地头前景也要考虑再送点优惠吧！再送点优惠我才买！买写字楼一定要地段好点的买写字楼一定要地段好点的什么时候能交楼？等交楼？买现楼？空间要好用，办公环境要舒服空间要好用，办公环境要舒服我们怎么办在 20多个写字楼项目包围的情况下，我们要破浪而出，注定不能走寻常路！ 家底盘点产品分析 买家分析 对手分析 营销策略 联合推广 销售手段地段第一印象门户交通，江畔地标，一线江景n 中航国际广场嘈杂现状环境不好，商务气氛不浓n 紧挨周边末拆迁房屋 ,短期环境欠佳但是，这仅是现状和表象现在 ,用一双慧眼 ,发现深藏在不利因素后的有利形势老城区CBD滨江风光带CBD中央商务带本 案第三只眼看地段3带：n 红谷滩 红谷滩 CBD分布带、滨江高尚居住带 产业带n 红谷滩 新城区3轴：n CBD、红谷滩新城区中轴n 红谷滩第一道 丰和大道n 新老城交替第一桥 八一大桥脚睬 2只 船 & 3带 3轴在这个地段，什么样的建筑座落特 点一道亮丽风景，标志性明显。在雄伟的八一大桥西侧，没人这样醒目总平面图总建筑面积 4 42971m2其中 地上建筑面积 38971m2 商场 10771m2办公 28200m2地下建筑面积 4000m2建筑占地面积 3897m2容积率 6.24建筑密度 56.6%绿地率 37%总停车数 87辆规模中等，密度较高车位少不过，三重立体生态绿化，成为不俗的亮点挖掘一下优势好处 1 2 3滨江风情，第一个立体绿化纯写字楼红谷滩新区，老城区两区中央红谷滩门户，滨江级超 5A写字楼也发现一些问题位置外部环境减分主架桥噪音影响大开间分量重配置有些问题放在区域发展大势中去说用现场包装来解决从产品细节（如双层中空玻璃）硬件投入上解决要在买家寻找方面下足工夫产品优化弥补2345项目北侧环境不佳营 销规划改进 1负荷：大开间分量重生态纯办公环境 建筑外观亮点鲜明专业写字楼受宠区域发展大势写字楼需求增长现状不佳位置外部环境差买家消费力写字楼货量巨大产品优化 6 个 1“工程 ”在 6层，划一个商务配套多功能厅，满足打字、复印、票务服务、会议室等必要功能划 1个商务配套区 配套 /服务加分顶楼天台种风情植物、树木，塑造卖点搞 1个空中园林 功能 /形象加分挑高 .米，品质加分效果极大建 个现代大堂 品质 形象加分暖气接入，中空隔音隔热玻璃、高速电梯、单反采光玻璃做 1些人性细节 品质加分将顶层做成 3.米以上，超出富地 3.3米标准层高，和华源 3.4米，成为宣传中的一个卖点。一方面以层高吸引大牌公司进驻，一方面也可以封杀后来者。加 1个层高卖点 品质 /形象加分将广场做精，如旱喷泉等做 些广场景观 品质 形象加分买家 “海洋 ”有多深？产品分析 对手分析 营销策略 联合推广 销售手段买家分析从动机上划分 第 1主力买家：投资型1期楼阶段，主要吸引的是投资型客户以数码大厦为例，可作为参考依据 n该类买家占买家总数 60%以上n消化的房源主要在 130m2以下户型，70m2左右及更小户型销售最旺第 2主力买家：自用型2购买力集中在准现楼、现楼阶段该类占买家总数 20-30%左右n选择户型不限，对大开间消化能力强n整层、半层、多套购买的主力人群非主力买家：自用兼投资型3占买家的 10-20%左右n属于最挑剔的人群主力买家在哪里n 东湖区、西湖区、青山湖区等购买力比较强的的区域投资型买家地理分布n 东湖区为主，主要分布在东湖区及西湖区一带n 红谷滩也会有少部分买家n 其他区域的机会很小自用型买家地理分布主力买家是干什么的n 生意人n 附近的装饰公司、家居行业n 贸易、咨询、 IT、传媒、广告行业的公司或老板n 周围的个体型散客n 外地来洛的大牌实力公司投资型买家行业分布n 行业不限，集中在高收入行业，如生意人、律师、白领等等自用型买家行业分布他们关心的问题地段 /前景品质核心是升值与回报这是在前期决定购买意图的前提价格 /优惠这是促成购买决心的关键因素交楼 /服务其他这是后期决定购买信心的影响因素谁在干扰我们产品分析 营销策略 联合推广 销售手段买家分析 对手分析对手是谁？n写字楼直接竞争n公寓分流客户泛泛来说，红谷滩，老城区的所有写字楼、公寓项目都可能是我们的对手诸多对手中，威胁比较大的，就是 对手黑名单泰耐克国际大厦红谷滩正中央卖地段卖商务氛围7000元 /m2左右（精装修）威胁销售中，抢客进行时A面积偏大，价格高对高端目标客户型直接竞争优势地段、准现楼、品质、知名度对手黑名单皇冠国际大厦八一桥侧江景 /品牌 /新 5A办公概念写字楼： 6000元 /m2左右B威胁已公开，抢投资型客户优势江景、企业品牌、工程进度在写字楼方面与我有时间差对本案中后期竞争更直接对手黑名单联发广场红谷大道中段企业品牌围墙已建蓄水预热D威胁有后发优势对三种目标客户全面抢夺优势地段、发展商实力地块价值因素，其价格可能较高对手黑名单国贸中心中州路、人民西路交汇处卖中心地段第一商圈均价 2400元