估价和开发管理习题册

1第一章 房地产投资与投资风险一、单项选择题1按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ） 。A、相互影响性 B、适应性 C、不一致性 D、保值性与增值性2一般来说，标准方差越小，投资风险（ ） 。A、越小 B、越大 C、越难控制 D、越难估算3某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为 12%，当前整个市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ） 。A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.044某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大的成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ） 。A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性5不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ） 。A、下降 B、上升 C、不变 D、不能确定6下列风险中，属于个别风险的是（ ） 。A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、比较风险7仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ） 。A、更长的经济寿命 B、更显著的各异性C、更强的适应性 D、更专业的物业管理8下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ） 。A、比较风险 B、通货膨胀风险 C、时间风险 D、资本价值风险9某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17 %，国债收益率为 3.5%，房地产投资市场的风险相关系数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（ ） 。A、3.5% B、5.17% C、7.75% D、8.59%10国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以（ ）为基础。2A、收益 B、交易 C、资产 D、企业11我国固定资产投资的统计分类，将固定资产投资分为（ ） 。A、基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资、农村个人固定资产投资B、国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济C、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资D、建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资12以下不属于投资特性的有（ ） 。A、时间性 B、收益性 C、风险性 D、公共性13投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ ） 。A、财富最大化 B、保值增值 C、降低投资组合的总体风险D、降低通货膨胀的影响14要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的（ ）A、适应性 B、相互影响性 C、位置固定性 D、各异性15 （ ）是将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A、房地产直接投资 B、房地产间接投资C、房地产混合投资 D、房地产有效投资16房地产开发投资通常属于（ ） ，它形成了房地产市场的增量供给。A、长期投资 B、短期投资 C、中期投资 D、中长期投资17以下投资类型，不属于间接投资的是（ ） 。A、房地产抵押支持证券 B、购买房地产企业股票C、购买房地产投资信托公司股份 D、合伙开发房地产项目18如果整个投资市场的平均收益率为 20%，国家债券的收益率为 10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为（ ） 。A、8% B、4% C、14% D、12%319中国房地产市场的发展急需扩展房地产（ ）渠道，以摆脱过分依赖商业贷款的局面。A、间接融资 B、直接融资 C、基金融资 D、债券融资二、多项选择题1下列投资形式中属于房地产间接投资的有（ ） 。A、房地产开发投资 B、购买房地产开发企业的债券C、房地产置业投资 D、购买住房抵押支持证券E、购买房地产投资信托基金2按照用途的不同，物业可以分为（ ） 。A、居住物业 B、商业物业 C、工业物业 D、出租物业 E、土地3下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ） 。A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命B、自然寿命一般要比经济寿命长C、如 果 房 地 产 维 护 状 况 良 好 ， 可 以 令 投 资 者 从 一 宗 置 业 投 资 中 获 取 几 个 经 济 寿 命D、房地产的经济寿命与使用性质无关E、房 地 产 的 经 济 寿 命 是 指 在 正 常 市 场 和 运 营 状 态 下 ， 房 地 产 收 入 大 于 零 的 持 续 时 间4在有关国际投资协定中，投资的定义通常以（ ）为基础。A、成本中 B、收益 C、交易 D、资产 E、企业5以下关于投资特性的说法正确的有（ ） 。A、投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动B、投 资 是 一 个 行 为 过 程 ， 这 个 过 程 越 长 ， 未 来 报 酬 的 获 得 越 不 稳 定 ， 风 险 就 越 大C、投资现在投入的价值是不确定的，而未来可能获得的收益是确定的D、投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标E、投资的报酬可以是各种形式的收入，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值，还可以是各种财富的保值或权利的获得6下列投资项目属于特殊物业的有（ ） 。A、高尔夫球场 B、别墅 C、飞机场 D、高速公路 E、超市7房地产开发投资应包括（ ） 。A、商品房的建设投资 B、土地开发投资 C、商品房的买卖投资4D、取得土地的投资 E、房地产置业投资8房地产间接投资包括（ ） 。A、开发投资 B、置业投资 C、购买房地产企业债券D、投资房地产信托基金 E、购买房地产抵押支持证券9以下属于工业物业类型的有（ ） 。A、仓储用房 B、汽车加油站 C、研究与发展用房D、车站码头 E、高新技术产业用房10按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司公为（ ）几种形式。A、权益型 B、抵押型 C、负债型D、资产型 E、混合型三、判断题1通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （ ）2机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）3不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。 （ ）4从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （ ）5购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）6在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。 （ ）7简单地说，投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。 （ ）8按固定资产的使用构成，投资可以分为建筑安装工程、设备和工器具购买和其他费用的投资。 （ 5）9投资仅仅指金融资产及经济概念上的“资本” ，不包括具有创造生产能力的其他类型的有形资产和无形资产。 （ ）10投资的报酬可以是各种形式的收入，如利润、利息、股息，可以是价格变动的 资 本 利 得 ， 也 可 以 是 本 金 的 增 值 ， 但 不 可 以 是 各 种 财 富 的 保 值 或 权 利 的 获 得 。（ ）11投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越稳定，风险也就越小。 （ ）12房地产的经济寿命与其使用性质没有关系。 （ ）13房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。 （ ）6第二章 房地产市场及其运行规律一、单项选择题1在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ） 。A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师2产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ） 。A土地稀缺 B城市化进程快 C投机需求膨胀 D过度开发3下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性4某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万平方米，2002 年未完工转入 2003年继续施工的房屋建筑面积为 30 万平方米，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万平方米，那么，该市房屋的平均建设周期为（ ） 。A0.5 年 B1.5 年 C2 年 D3 年5房地产是一种特殊的商品， （ ）是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。A专业性 B各异性 C不可移动性 D适应性6以下不属于房地产市场专业顾问的有（ ） 。A建筑师 B精算师 C工程师 D律师7表明房地产受地区性需求的依赖性程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的（ ） 。A位置固定性 B相互影响性 C各异性 D差异性8某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从（ ）角度对房地产市场进行的细分。A房地产用途 B目标市场 C房地产交易 D增量性质9新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（ ） 。A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场10以下关于房地产市场指标的叙述，错误的是（ ） 。A在中国，空置量是指报告期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类7型分别统计B中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准） ，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和C平均建设周期指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度D可供租售量指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数11根据（ ）不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式 B房地产交易顺序 C购买房地产目的 D房地产类型12在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ） 。A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场 D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场13通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成（ ） 。A配置存量房地产资源和利益 B显示房地产市场需求变化C指导供给以适应需求的变化 D指导政府制定科学的土地供给计划14以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是（ ）A房地产价格 B房地产市场预期C金融相关因素 D相关商品价格15以下关于房地产市场特性的描述，错误的是（ ） 。A房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B由 于 房 地 产 市 场 上 的 商 品 本 身 不 能 移 动 ， 交 易 是 房 地 产 产 权 的 流 转 及 其 再 界 定C由于人口的不断增长和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D由 于 房 地 产 相 关 法 律 法 规 较 健 全 ， 房 地 产 交 易 费 用 ， 相 对 来 说 ， 还 是 比 较 低的816 （ ）制度导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A土地出让制度 B土地转让制度C房地产登记制度 D土地储备制度17以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（ ） 。A非理性预期 B价格机制 C容积率控制 D生产的时间落差18以下不属于现代房地产周期研究结论的是（ ） 。A经济扩张与创造就业不再是线性关系B经济复苏不会立即导致新建筑的产生C房地产市场呈现自我修正的周期性D就业机会增加与空间需求不再同比增长19自然周期的第一个阶段始于市场周期的（ ） 。A供求转折点 B峰值点 C谷底 D供求平衡点20房地产泡沫形成的促成因素是（ ） 。A土地的有限性 B土地的稀缺性C投机需求膨胀 D金融机构支持二、多项选择题1房地产市场结构包括（ ） 。A总量结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E资金结构2从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ） 。A第一阶段 B第二阶段初期 C第三阶段初期D第三阶段 E第四阶段3以下属于房地产市场运行的社会环境的有（ ） 。A基础设施状况 B人口数量和结构C居民思想观念 D宏观金融政策 E新产品开发能力4以下关于房地产市场的说法正确的有（ ） 。A由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其9分解为若干子市场B从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场C根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来，得到更细的子市场D市场所包括的地域范围越广，其研究的浓度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小E新建商品房租售市场是房地产三级市场5以下属于房地产市场需求指标的有（ ） 。A空置率 B城市家庭可支配收入C国内生产总值 D销售量 E平均建设周期6以下关于房地产供给的描述，正确的有（ ） 。A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性B由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产具有较高的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛C由于房地产建设周期较短，因此房地产供给具有及时性D由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性E建设新的房地产项目可能会引起房地产市场供给的变化7以下情况能引起房地产市场需求增加的是（ ） 。A未来预期收益的增加 B收入水平的提高C边际税率的降低 D土地供给的减少E消费品味变化8以下关于房地产市场特点的说法正确的是（ ） 。A由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性B房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多C由 于 人 口 的 不 断 增 长 和 经 济 社 会 的 不 断 发 展 ， 房 地 产 价 格 总 体 呈 向 上 波 动 的 趋10势D由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛E房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性9房地产投资收益包含（ ） 。A等效租金 B转售收益 C转售增值收益 D有效租金 E效益租金10以下属于自然周期第一阶段特点的有（ ）A净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底B供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平C由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直到达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平D如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运费用的水平E这时供给保持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现11有关房地产空间市场和资产市场的描述正确的有（ ） 。A空间市场的供求关系决定了房地产租金水平B房地产租金水平决定了房地产的收益率C空间市场的需求又是由资产市场决定的D房地产资产市场中的需求影响房地产资产的收益率E房地产资产的收益率影响资产市场的需求12传统的房地产周期理论主要包括（ ）A在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡会持续一定的时期B房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也有较大的区别C在房地产每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再扩张的过程11D房地产市场处于平衡状态下，投入资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力E房地产市场的供需永远是平衡的13过度开发的诱因有（ ） 。A土地的有限性和稀缺性 B开发商对市场预测的偏差C开发商之间的博弈和非理性行为 D开发资金的易得性E投机需求膨胀三、判断题1房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）2一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。 （ ）3房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。 （ ）4当房地产市场处于均衡状态时，房地产价格等于重置成本，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。 （ ）5中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 （ ）6中国目前空置是指报告期末竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用周转房等不可销售或出租的房屋面积。 （ ）7房地产市场的不完全性，使之不可能像像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。 （ 12）8房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于自然周期的变化。 （ ）9房地产自然周期自然形成，资本流动对其影响较小。 （ ）10房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。 （ ）13第三章 房地产开发程序一、单项选择题1横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制2a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c. 选址规划意见通知书和 d.建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ） 。Aabcd Babdb Ccadb Dcbad3根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（ ） 。A成本加成定价法 B目标定价法 C撇脂定价法 D认知价值定价法4当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ ） 。A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D渗透定价法5开发商在申请领取施工许可证时，若建设 L 期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ） 。A20% B30% C40% D50%6由城市规划管理部门核发的（ ） ，主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证7房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ） 。A成本导向定价法 B购买者导向定价法C竞争导向定价法 D市场导向定价法8投资决策分析主要包括（ ）工作。A市场分析 B项目的财务评价 C投资机会选择D市场分析和项目的财务评价9下列选项中， （ ）不属于前期工作主要包括的内容。A分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小B与城市规划管理部门协调，获得规划部门的许可C选用工作人员，确保建设过程中能顺利完成任务，无额外损失14D对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算分析10在开发方案具体实施以前，还必须制定项目开发过程的监控策略，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。这里要做的主要工作包括（ ） 。确保过硬质量的资源来源和工作人员；确定有关现场办公会、项目协调会的会议计划；编制项目开发进度表，预估现金流；对所有工程图纸是否准备就绪进行检查，如不完备，需要在议定的时间内完成；预测建设经营阶段的利润及施工人员的工资发放A B. C. D. 11当完成市场分件和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是（ ） 。A确定建设施工的各种图纸准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作C获取土地使用权 D明确各工作人员及施工阶段应发的工资12以下不属于经营性用地的有（ ） 。A工商业用地 B旅游用地 C娱乐用地 D商品住宅用地13以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是（ ） 。A城市基础设施 B经济适用住房 C商品住宅 D社区小学14经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（ ）方式供地。A协议出让 B招拍兼出让 C行政划拨 D行政划拨兼协议出让15下列有关土地使用权的相关方面理解不正确的一项是（ ） 。A土 地 使 用 权 出 让 金 是 指 土 地 使 用 权 受 让 人 为 获 得 土 地 使 用 权 而 支 付 给 政 府 的金 额B毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费C熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费及土地管理费D土 地 使 用 费 是 指 土 地 使 用 者 因 使 用 国 有 土 地 而 需 按 规 定 每 年 支 付 给 政 府 的 费用16旧城区往往地处城市中心，历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中15有一定影响，特别是那些（ ） 。A代表城市文化，发展历史的史迹 B树立城市标志，自己形象的地方C具有民族传统色彩的地方 D代表城市名人名事历史的地方17土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响，土地一级开发的模式不包括（ ） 。A以政府为主的模式 B以民间为主，政府辅助支持的模式C土地一级开发的操作程序 D以民间为主的模式18对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（ ） 。A买方代理 B卖方代理 C联合代理 D双重代理19按（ ）的不同，可将物业划分为自用型物业和出租型物业。A所有权性质 B存在形式 C占有形式 D使用性质20损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入，使用损益平衡图进行定价的定价法是（ ） 。A成本加成定价法 B目标定价法 C价值定价法 D挑战定价法二、多项选择题1依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ） 。A联合代理 B买方代理 C独家代理 D卖方代理 E双重代理2房地产投资决策分析的主要工作包括（ ） 。A投资机会寻找 B市场分析 C投资机会筛选 D财务评价 E规划设计3下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ） 。A认知价值定价法 B价值定价法 C领导定价法D挑战定价法 E随行就市定价法4制定租售方案的工作内容主要包括（ ） 。A租售选择 B宣传手段选择 C租售进度安排D广告设计及安排 E租售价格确定5房地产开发前期的规划管理包括（ ） 。16A开发项目的选址定点审批 B规划设计条件审批C规划设计方案审批 D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书6房地产市场分析主要分析市场的（ ） 。A供求状况 B竞争环境 C目标市场 D可支付的价格水平 E. 收入费用7商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地取得，可以采用的方式有（ ） 。A划拨 B协议 C招标 D拍卖 E. 挂牌8一般情况下，土地使用权出让方式包括（ ） 。A招标 B挂牌 C拍卖 D协议 E划拨9房地产开发前期的规划管理体现在（ ） 。A开发项目的选址审批 B核发建设工程施工许可证 C规划方案及初步设计审批 D核发建设用地规划许可证 E投资决策10质量控制包括（ ）质量控制。A投资决断 B决策阶段 C设计阶段D施工阶段 E检验阶段11在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是（ ） 。A随行就市定价法 B认知价值定价法 C领导定价法D挑战定价法 E目标定价法12以下适宜公开招标的工程项目有（ ） 。A建设周期长的工程项目 B技术复杂的工程项目C工程性质特殊的工程项目 D专业要求强的工程项目E工期紧迫的工程项目13规划设计条件附图包括的内容有（ ） 。A建筑密度 B地块区位和现状 C道路红线坐标D建筑高度 E容积率三、判断题171进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。 （ ）2由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。 （ ）3投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。 （ ）4当通过投资决策研究确定具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及施工建设的安全性与工作人员工资发放。 （ ）5将开发的熟地以成本价（含管理费用）交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。这属于以民间为主，政府辅助支持的土地开发一级模式。 （ ）6采用邀请招标可以节省招标费用，提高招标工作效率，在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。 （ ）7工程项目的规模较大，建设周期长，技术复杂的房地产开发项目建设，应采用邀请招标。 （ ）8公开招标的费用要低于邀请招标的费用。 （ ）9 建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。 （ ）10所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的，直接影响工程开发成本的因素。 （ 18）11看物业代理公司以往的业绩，主要看其共代理了多少个房地产项目或成交额有多少。 （ ）12价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。 （ ）13目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。 （ ）14宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 （ ）15价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。 （ ）16开发项目竣工验收由承包商组织进行。 （ ）17与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键路线。 （ ）19第四章 房地产市场调查与分析一、单项选择题1对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ） 。A潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B潜在市场 有效市场 服务市场合格的有效市场C潜在市场 有效市场 合格的有效市场服务市场D潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场2下列行业中， （ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业 B僵滞行业 C分块行业 D专业化行业3假设某城市房地产市场价格下降 1000 元/m 2，购房者增加多少的调查项目属于（ ）A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D专题调查4在房地产市场调查的过程中， （ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A座谈 B问卷 C观察 D实验5市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的（ ） 。A市场需求敏感性 B市场消费敏感性 C市场营销敏感性 D市场扩展敏感性6某城市上期房屋预测销售面积 234580m2，实际销售 246578m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为（ ）m 2。A2068098 B239739 C240579 D2414197在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（ ） 。A选择专业化 B单一市场集中化 C市场专业化D产品专业化8进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是（ ） 。A同质偏好 B分散偏好 C集群偏好 D集中偏好209 （ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化10企业制定市场营销组合策略的基础是（ ） 。A市场细分 B市场定位 C产品定位 D市场营销目标11在复杂购买行为中，购买者的决策过程由（ ）阶段构成。A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为二、多项选择题1随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是（ ） 。A消费者愿意支付较高的价格 B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主 D商品住宅多为毫宅E以投资性购买为主2按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ） 。A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场D集群偏好市场 E弥隙市场3影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ） 。A自成特征，如山地和河流等 B细分市场C人口密度的大小 D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域4以下属于时间序列分析法的有（ ） 。A简单平均法 B指数平滑法 C相关分析法D专家意见法 E销售人员意见法5以下关于市场细分的说法中，正确的有（ ） 。A买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位21置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据B对卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的C定制营销是市场细分的极限D弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顾客群体E可以按购买者收入水平进行市场细分6现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，即（ ） 。A广告促销 B营业推广 C细分市场 D选择目标市场 E产品定位7细分市场评价主要涉及（ ）等问题。A产品属性、品牌信念 B细分市场的细分依据C细分市场结构的吸引力 D企业产品对市场的对应性E企业的目标和资源8消费者评价行为一般涉及（ ）等问题。A产品属性、品牌信念 B效用函数、属性权重C内部刺激 D外部刺激 E评价模型9定义市场区域工作主要包括（ ） 。A描绘市场区域的发展前景 B描绘市场区域C在相应地图上描绘区域的物业类型 D在相应地图上标出市场区域的边界 E解释确定市场区域边界的依据三、判断题1房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是只需要收集成本很高的二手资料。 （ ）2由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。 （ ）3市场规模就是特定商品购买者数量。 （ ）224在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品的潜在兴趣的人数。（ ）5可扩展市场总规模受行业市场营销费用水平影响较小。 （ ）6在广阔市场中，企业要识别自己能够有效服务的最具吸引力的细分市场，而不是到处参与竞争。 （ ）7由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。 （ ）8在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品” 。 （ ）9对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 （ ）10构成竞争关系的要件是企业存在着相同或相近的利润目标。 （ ）11针对寻求多样化的行为，市场营销者可以用价格优惠、电视广告等方式鼓励消费者试用、购买和续购产品。 （ ）12房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对种、有较高性能价格比的房地产产品。 （ ）13对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。 （ ）14由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹23性。 （ ）15从满足人类入住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。 （ ）24第五章 现金流量与资金时间价值一、单项选择题1当计息周期短于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是（ ） 。A名义利率大于实际利率 B实际利率大于名义利率C名义利率等于实际利率 D实际利率小于名义利率2如某笔贷款的月利率为 1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ ） 。A12% B12.55% C12.68% D13.55%3某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅，单价为 5000 元/m 2,首付款为房价的 30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7%，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.454某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6%，按月等额还款。如果该家庭于第 6 年初一次提前偿还贷款本金 5 万元，则从第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.385某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为 20 年，年利率为 6%，以每月 2500 元等额还款。该家庭于第 9 年初一次性偿还本金 10 万元，余额在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清，则最后 5 年内的月等额还款额为（ ）元。A3019.53 B2983.84 C1524.15 D1587.656已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为（ ） 。A12.55% B12.68% C14.75% D15.01%7某购房者向银行申请了以等比速增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为（ ） 。A2223.4 元 B2281.9 元 C2728.8 元 D2741.9 元8 （ ）是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。25A利率 B本利和 C利息 D本金9投资者所要求的最低利率是（ ） 。A基础利率 B存款利率 C贷款利率 D同业拆借利率10年利率是 10%，存款额为 1000 元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为（ ）元。A200 B1200 C1210 D21011已知某笔贷款的年利率为 6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（ ）%。A0.5 B6 C6.16 D6.1912某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元。A378.49 B678.22 C779.14 D804.7313现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的实际经济价值等于（ ）元。A605 B600 C 650 D55014某公司每月末存款 10000 元，年利率 12%，每季度计息一次，计息期内仍按月复利计算。5 年末的本利和为（ ）元。A163053 B814077 C816690 D69555015当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应为（ ） 。A大于名义利率 B小于名义利率 C等于名义利率D等于周期利率16、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额约为（ ）元。A、1655.33 B、1719.43 C、1743.69 D、2149.2917、某家庭欲通过储蓄存款购买一套 8 万元的住房，银行存款利率为 12%，问五年中每年年末至少要存款（ ）元。A、12592.78 B、22192.78 C、12903.23 D、1600018、某家庭欲购买一套面积为 120m2 的经济适用住宅，单价为 500 元/ m2，首付款26为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 5%和 6%，期限均为 20 年，公积金最高贷款限额为 20 万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是（ ）元。A、1469 B、1320 C、1856 D、278919、如果现金流入或流出不发生在计息周期的期初和期末，而是发生在计息周期的期间，则在现金流量图中的处理方法为（ ） 。A、统一看成在计息周期期初发生 B、统一看成在计息周期期末发生C、统一看成在计息周期期中发生 D、将其代数和看成是在计息周期期末发生20、某职工 6 年前贷款 10 万元购置商品住宅，商定贷款在 15 年内分 30 次等额偿还，贷款率为 12%，按半年计息，偿还 12 次后出现经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（ ）元。A、7264.891 B、12414.37 C、78661.36 D、52668.86二、多项选择题1现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ） 。A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点2从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）A资金的供求关系 B投资利润率 C通货膨胀率D风险因素 E利率3以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是（ ）A以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期B在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的C相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量D如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息27周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生E横轴上的时点“1”表示第 1 个计息周期的期初4以下有关我国金融机构关于利息计算的说法正确的是（ ）A国库券的利息按复利计息 B个人储蓄存款的利息按单利计息 C住房抵押贷款按复利计息 D房地产开发贷款按复利计息E住房抵押贷款和个人储蓄存款一样，都是按单利计息5就名义利率和实际利率的关系问题，下列说法中正确的有（ ）A从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B当每年的计息周期数等于 1 时，名义利率与实际利率相等C在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D当每年的计息周期数大于 1 时，实际利率大于名义利率E名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值三、判断题1资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ）2房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 （ ）3如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。 （ ）4现金流出和现金流入之差称为现金流量。 （ ）5在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。 （ ）6等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1。 （ ）287资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。 （ ）8不同时点的现金流量，无法直接比较。 （ ）9年利率 6%，每季度计息一次，则月实际利率为 0.5%。 （ ）10某项目第一年初投资 500 万元