房地产建安企业税收政策解读及纳税评估课件

2018/7/29,1,辽宁中税普华税务师事务所 电子邮箱: 电话24,房地产、建安企业税收政策解读及纳税评估,冯佩玲,2018/7/29,2,房地产、建安企业 涉税事项概述,房地产、建安企业指标 综合分析评估法,营业税和企业所得税收入的变化分析,土地增值税和所得税扣除项目的税务处理,主要内容,辽宁中税普华税务师事务所,2018/7/29,3,第一部分,房地产、建安企业涉税事项概述,2018/7/29,4,我国目前征收的税种,2010年7月13日羊城晚报头版我国税种几多，权威部门不知？无法定税种便无法定税收，如此杂乱不清的税种现状，人们必然要怀疑，在税收过程中会不会出现无法律依据的乱收、错收呢？ 财政部网站上是19个，国家税务总局网站上是20个，其他各网站更是五花八门。2010年7月15日，国家税务总局网站将“税收宣传-中国税收简介”里原来“20个税种”这一说法改为了“19个税种”，并把此前算为一个税种的“城市房地产税” 删去。这样税务总局网站与财政部网站的说法终于不再“打架”。税务总局、财政部终统一说法：我国现有税种19个。,2018/7/29,5,具体税种与征收方式,国家税务总局网站修改后的相关介绍是：“目前，中国共有增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税、固定资产投资方向调节税等19个税种。 其中，16个税种由税务部门负责征收 固定资产投资方向调节税由国务院决定从2000年起暂停征收 关税和船舶吨税由海关部门征收 进口货物的增值税、消费税由海关部门代征,2018/7/29,6,房地产、建安企业涉及的税种,房地产开发企业主要涉及的税费有12种： 1.营业税 2.城建税 3.教育费附加4.土地增值税 5.房产税 6.土地使用税7.印花税 8.企业所得税 9.耕地占用税10.个人所得税 11.契税 12.车船使用税增值税等该行业偶发性税种不作考虑。 建安企业主要涉及的税费有12种：1.营业税 2.城建税 3.教育费附加4.房产税 5.土地使用税 6.印花税 7.企业所得税 8.个人所得税 9.车船使用税,2018/7/29,7,房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种,2018/7/29,8,2018/7/29,9,纳税评估对税收征管的指导意义,为什么开展纳税评估？主动征税与被动征收的差异？,2018/7/29,10,纳税评估是税务机关开展管理的一种形式（或方式），纳税评估作为一个名词，其本意是对纳税人的申报纳税情况做出审核、分析、判断和评价，由此判断纳税人是否依法如实足额纳税，并提请自行改正，是一种行政指导行为。经评估分析出的涉税疑点，其处理形式主要有以下两种：一是就疑点约谈和调查核实（询问与检查权）；二是提请纳税人自我改正。,2018/7/29,11,一、内资房地产企业所得税的演变,（一）19942003年现行税制是1994年建立起来的，市场经济需要适应市场经济的会计语言和税务语言 ，因此产品税改为增值税、营业税、企业所得税；由增减记账法改为借贷记账法。 从94税改到03年，并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。,2018/7/29,12,事实上，房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，只能征收到少量营业税，形成房地产企业“纳税的乐园”等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。思考：我国为什么偏偏在1994年和2008年进行了大规模的税制改革？,2018/7/29,13,（二）20032006年（83号文件实施时期）2003年制订了国税发【2003】83号文件。专门针对房地产企业量身定做了企业所得税政策，自2003年7月1日起开始实施。国税发【2003】83号参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税的征管与稽查。,2018/7/29,14,83号文件洋洋数万言，最有意义的就是对预售收入征税的规定。 思考：该文件的缺陷？ 没有完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段因为没有完工标准的规定，当企业预售收入的利润率远远高于15%时，企业选择预交所得税，即使完工也不进行结转成本，进行所得税汇算补缴税款。,2018/7/29,15,（三）20062007年（31号文件实施时期）2006年3月6日制定了国税发200631号文件，31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。既有预售收入纳税，又有完工标准！(四）2008年至今 2008年新所得税法实施，2006年的31号文截止07年12月31日必然作废。2009年3月6日制定了国税发200931号文，该文从2008年1月1日起开始实施。既有未完工产品收入纳税，又有完工标准，同时又有完工标准适用的成本对象的确定！,2018/7/29,16,（一）1995年8月3日到2001年12月19日国税发1995153号文件首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到8年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。（二）2001年12月20日到2007年末国税发2001142号文件142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。,二、外资房地产企业所得税,2018/7/29,17,除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。目前，新所得税法下差异均已消除。国税发（1999）242文件向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，10%范围内允许扣除。 国税发【2009】31号国税函（2005）970号：将开发产品转为固定资产无需视同销售。 国税函【2008】828号2008年以前外资企业鲜明的特点是按照项目征税！,2018/7/29,18,外资房地产开发企业预售房地产并取得预收款收入按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额，属预征范畴。外资所得税：按照项目核算，打破了企业所得税按照年度核算的惯例。 内资房地产预售房地产取得预售收入按照预计计税毛利率计算预计毛利额，计入当年应纳税所得额中，是实际征收，而非预征。内资所得税无多退少补的情况。强调了按年度核算。,2018/7/29,19,三、现行房地产所得税政策,（一）国税函【2008】299号文件（季度预缴） （二）国税函【2008】635号文件（季度预缴） （三）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）(四）国税函【2010】148号文件（明确申报表填报）,国税发200931号,国税发200631号国税发2001142号,2018/7/29,20,月（季）度预缴申报,会 计 的 利 润 总 额,收入,成本,费用,一,一,=,亏损,免 税 收 入,不征税 收入,一,一,一,预 计 利 润 额,十,预缴 所得 税的 应纳 税所 得额,=,上述过程同样适用于企业所得税的汇算清缴,2018/7/29,21,四、土地增值税的演变过程经历了五个阶段,（一）1994年2003年，在1993年12月份颁布了国务院令1993第138号中华人民共和国土地增值税暂行条例 ，从1994年1月1日起开始执行。但自1993年税制改革推出后，由于房地产经济一度不景气，一直没有正式征收。（二）2003年2006年3月2日，从2003年起，国家逐步对房地产行业进行税收调控，国内各个地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预（销）售商品户收入1%3%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。,2018/7/29,22,（三）2006年3月2日2007年2月1日，2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了财税【2006】21号文，关于土地增值税若干问题的通知中第一条规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。第三条规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。,财税【2006】21号,2018/7/29,23,国税发2006187号,（四）2007年2月1日2009年6月1日2006年12月28日，国税发2006187号，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知明确了土地增值税清算的时间和空间“底线”，一方面使税务机关在征收这一税种时更有操作性，另一方面，也规范了房地产企业的纳税义务，有利于公平房地产企业税负。国家对房地产调控再出重拳，土地增值税清算条件发生了本质的变化。,2018/7/29,24,国税发【2009】91号,以往土地增值税清算一般以开发项目公司注销税务登记为清算点。换句话说，只要开发公司不注销，公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。而目前，只要单个开发项目符合清算条件，就必须清算土地增值税。 (五）2009年6月1日2009年5月，国家税务总局下发了国税发【2009】91号文土地增值税清算管理规程此规程自2009年6月1日开始施行。2010-05-19 国家税务总局下发了国税函2010220号关于土地增值税清算有关问题的通知,2018/7/29,25,五、汇算和清算的本质差异,所得税是按企业的综合收益按月或按季度预缴，人为划分为会计分期，按年度进行汇算清缴的； 土地增值税是按开发的项目进行项目清算的，清算后的开发项目如果有销售收入时，只能按销售的面积结转销售成本，从而计算还应缴纳的土地增值税。 汇算和清算的本质差异就在于是企业汇算，土地项目清算。,2018/7/29,26,六、土地增值税项目管理的程序,土地增值税项目管理的程序主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。,2018/7/29,27,七、所得税的完工条件和土增税清算条件,企业所得税的完工条件是指：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。,2018/7/29,28,土地增值税应的清算条件是指， 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （三）直接转让土地使用权的； （四） 纳税人在办理注销登记前。,2018/7/29,29,土地增值税可清算条件是指，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。,2018/7/29,30,第二部分,房地产、建安企业指标综合分析评估法,2018/7/29,31,纳税评估的概念纳税评估是指税务机关根据纳税人报送的纳税申报资料、财务资料及日常掌握的征管资料和其他资料，运用一定的技术手段和方法，对纳税人纳税情况的真实性、准确性、合法性进行审核、分析，并依法及时进行评定处理的管理服务工作。,2018/7/29,32,企业所得税纳税评估案例 房地产开发企业纳税评估 房地产各税种评估案例 建安业的涉税管理难点 建安业的纳税评估方法 建安业的纳税评估案例,主要内容,2018/7/29,33,一、企业所得税的纳税评估案例,一类指标：共4个 二类指标：共16个 三类指标：共22个,查账征收企业,2018/7/29,34,一类指标： 主营业务收入变动率 所得税贡献率 所得税税收负担率 主营业务利润税收负担率,2018/7/29,35,二类指标主营业务成本、费用、利润（变动率）；所得税负担、所得税贡献、应纳税所得额（变动率）；成本、费用、利润（率）；收入、成本、费用、利润配比指标；,2018/7/29,36,三类指标存货周转率固定资产综合折旧率营业外收支增减额税前弥补亏损扣除限额税前列支费用扣除限额,2018/7/29,37,二、房地产开发企业纳税评估模型,行业概述与行业分类 投入资金量大 行业经营的特点 开发周期长营销体系复杂经营收入类纳税遵从风险 行业纳税遵从风险 成本费用类纳税遵从风险其它纳税遵从风险 原理描述 指标综合分析评估法 单项财务指标类 评估模型 综合财务指标类 税种指标类,纳税评估模型,2018/7/29,38,（一）行业概述与行业分类,行业概述：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 行业分类： 1根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。,2018/7/29,39,2根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。 3根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。 4根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。,2018/7/29,40,（二）行业经营的特点,1.投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业，无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。能否获得足够的资金支持，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。 2.开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个较长的过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 3.营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有委托销售的方式，而委托销售的方式复杂多样。,2018/7/29,41,（三） 行业纳税遵从风险,经营收入类纳税遵从风险 1.用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未申报纳税以及代收款项未按规定申报。 2.整体转让“楼花”未作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，未申报纳税。 3.将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳税。 4无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。,2018/7/29,42,5.通过房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房款净额为计税营业额。 6.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，未视同销售申报纳税。 7.按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时申报纳税。 8.开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。 9.售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。,2018/7/29,43,10.以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。 11.以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。 12.旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分及差价收入未合并计算收入申报纳税。 13.采取包销方式，未按包销和约定的收款时间、金额确认收入申报纳税。 14.私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税。 15.将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。,2018/7/29,44,成本费用类纳税遵从风险,1.发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转成本。 2.以外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票或者使用假发票入账，虚增成本费用。 3.多预提施工费用，虚增开发成本；或提前列支成本支出。 4.在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。 5.利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费，虚构施工合同，骗开建筑安装业发票。,2018/7/29,45,6.将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期成本。 7.将拥有土地进行评估，按增值巨大的评估价格作为成本入账。 8.对行政事业性收费挂户，对欠缴的行政事业性收费无缴纳收据入账。 9.未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税和土地使用税。 10.发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个人所得税。,2018/7/29,46,其它纳税遵从风险,1.取得土地使用权日起，未按规定申报缴纳土地使用税。 2.土地招拍挂、建筑安装工程、商品房销售等相关合同未按规定申报缴纳印花税。 3.以商品房作为福利等未代扣代缴个人所得税。 4.未竣工结算出租或自用房屋，未按时结转申报缴纳房产税、土地使用税。 5.代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。 6.以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费，未申报纳税。 7.假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。,2018/7/29,47,（四）指标综合分析评估法,纳税评估指标分析原理：依据对房地产行业纳税评估指标体系的区间值，通过对企业收入、利润等涉税指标的分析，对每个主要因素的涉税指标值的异常变化生成了纳税评估疑点。 评估模型： 1单项财务指标类,2018/7/29,48,（1）销售业务收入变动率,计算纳税人评估期与基期的销售收入变动率，变动率小于10%时为疑点，而且下降幅度越大，疑点度越高。 销售业务收入变动率 =（本期销售业务收入-基期销售业务收入）/基期销售业务收入100%判断纳税人是否存在账外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品收入或应纳税所得额。销售业务收入变动率是否超出警戒值范围，是否可能存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围等问题。,2018/7/29,49,（2）销售业务成本变动率,计算销售业务成本率的变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大； 本期销售业务成本/本期销售业务收入100%-基期销售业务成本/基期销售业务收入100% 销售业务成本率的变动率大于10%，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；且差异幅度越大，疑点越大。,2018/7/29,50,（3）期间费用变动率,管理费用变动率 =（本期管理费用-基期管理费用）/基期管理费用100%管理费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支管理费用问题。 财务费用变动率（本期财务费用-基期财务费用）/基期财务费用100%财务费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支财务费用问题。,2018/7/29,51,（4）预收账款变动率,计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，可能存在隐瞒收入的问题，且上升幅度越大，疑点越大。 （本期期末预收账款上期期末预收账款）/上期期末预收账款100%预收账款变动率大于20%，可能存在隐瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高。,2018/7/29,52,（5）其他应付款变动率,计算其他应付款变动率，该指标大于10%时，提示异常，可能存在运用往来科目隐瞒收入的问题，且上升幅度越大，疑点越大。 （本期期末其他应付款上期期末其他应付款）/上期期末其他应付款100% 其他应付款变动率大于10%，可能存在隐瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高。 应用要点：1、基期为上期；2、其他应付款为时点资料，不用累加，评估期如为2010年1-3月，则评估期期末其他应付款为2010年3月资产负债表“其他应付款”期末数，上期期末其他应付款为2009年12月资产负债表“其他应付款”期末数。,2018/7/29,53,（8）营业外支出变动率,计算纳税人评估期与基期的营业外支出变动率，变动率大于20%时为疑点，而且大于20%越多，疑点度越高。 (本期营业外支出基期营业外支出)/基期营业外支出100 纳税人评估期营业外支出变动率大于20%，可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。,2018/7/29,54,（9）资本公积变动率,计算纳税人评估期资本公积变动率，变动率大于0时为疑点，而且增长幅度，疑点度越高。（资本公积期末数资本公积年初数）/资本公积年初数100疑点指向：纳税人评估期资本公积变动率大于0，可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认所得等问题。,2018/7/29,55,2综合财务指标类,（1）销售收入变动率与销售成本变动率的差异 计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额，差额小于2时为疑点，而且下降幅度越大，疑点度越高。本期销售收入净额基期销售收入净额/基期销售收入净额100本期销售成本基期销售成本/基期销售成本100 销售收入变动率与销售成本变动率的差额小于2，可能存在少计收入、多转成本等问题，或原材料价格上涨、商品售价下调等现象。,2018/7/29,56,（2）销售收入变动率与销售利润变动率差异,适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率的差额，差额大于2时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越高。本期销售收入-基期销售收入/基期销售收入100%本期销售利润-基期销售利润/基期销售利润100%差额大于2，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加的问题。,2018/7/29,57,（3）发票开具金额与应纳营业税收入差异率,计算发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率。该指标大于1%，则提示异常，可能存在隐瞒收入或者虚开发票的问题。且差异幅度越大，疑点越大。 （本期发票开具金额-本期应纳营业税营业收入）/本期发票开具金额100% 统计发票开具金额（合计或分具体营业税税目名称），纳税申报表中应纳营业税营业收入（合计或分具体营业税税目名称）。 发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率大于1%，存在未如实申报营业税行为；且差异幅度越大，疑点越大。,2018/7/29,58,（4）销售收入变动率与所得税变动率差异,适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与所得税变动率的差额，差额大于2时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越高。 本期销售收入净额基期销售收入净额/基期销售收入净额100本期应缴所得税额基期应缴所得税额/基期应缴所得税额100 销售收入净额变动率与所得税变动率的差额大于2，疑点为销售（营业）收入变动率比纳税人所得税变动率大，可能存在虚列成本费用、纳税调整不完整、应税收入与免税收入划分不准确、将应税收入挂往来或直接记入所的者权益等问题。,2018/7/29,59,3税种指标类,（1）营业税计税总值差异率适用于营业税和所有查账征收的房地产开发企业。计算申报计税总值差异率，该指标小于-0.01%，则提示异常，可能有申报不实的情况。且差异幅度越大，疑点越大。 本期申报的营业税计税总值-（本期销售收入+本期期末预收账款-上期期末预收账款+本期未通过预收账款核算的价外费用）/（本期销售收入+本期期末预收账款-上期期末预收账款+本期未通过预收账款核算的价外费用）100% 申报的营业税计税总值，财务报表及会计账簿中的销售收入，预收账款，未通过预收账款核算的价外费用。 申报计税总值差异率小于-0.01%，企业可能存在未如实申报营业税行为。,2018/7/29,60,（2）房产税税负变动率,（从价）房产税税负率=房产税/房产余值100% （从租）房产税税负率=房产税/租金收入100% 环比系数=本期税负率/上期税负率房产税指评估当期企业实际缴纳的房产税税额，应从企业“应缴税金”中分别提取；房产余值企业“固定资产”科目中的房产原值加上已投入使用但未及时结转固定资产的“在建工程”金额，再减去法定扣除金额后的余额。判断企业是否按法定税率足额缴纳房产税。,2018/7/29,61,（3）土地使用税申报差异率,适用于征收土地使用税纳税人，用于房地产开发公司出售商品房计征土地使用税时应剔除的土地使用面积，该公式小于0时，即要减除已售房分摊的土地使用面积。 本期登记应税面积本期分项目登记应税面积（本期已出售建筑面积/本期预计可售面积）本期实际占用面积/本期实际占用面积100%。通过到企业及相关部门调查核实登记应税面积，实际占用面积，已出售建筑面积，预计可售面积。房地产开发公司土地使用税申报差异率小于-10%时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已售房分摊的土地使用面积，且比例越小，扣除的土地使用面积越多。应用要点：本指标只适用按月进行评估,2018/7/29,62,（4）土地增值税计税收入申报差异率,该指标适用于房地产开发企业按收入乘预征率预征土地增值税。计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差额，纳税户应申报的土地增值税计税收入=本期预收账款期末数-基期预收账款期末数+本期销售收入。基期预收账款期末数=本期上期的预收账款期末数。该指标小于0时，提示异常，可能存在纳税人少申报土地增值税计税收入。 公式：本期转让房地产收入额-（本期预收账款期末数-基期预收账款期末数+本期销售收入） 数据来源：来源于到企业调查及财务报表中的转让房地产收入额、预收账款、销售收入 疑点指向：土地增值税计税收入申报差异率0，可能存在少申报计税收入。,2018/7/29,63,（5）企业所得税税负变动率,所得税税负变动率=本期企业所得税/本期利润总额100%-基期企业所得税/基利润总额100% 企业所得税指评估当期和基期企业实际缴纳的企业所得税税额；利润总额当期和基期利润表中利润总额栏数据。 与企业基期和当地同行业同期指标相比，低于警戒值可能存在不计或少计营业收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围等问题 。运用其它相关指标深入详细评估，并结合上述指标评估结果，进一步分析企业营业收入、成本、费用的变化和异常情况及其原因。,2018/7/29,64,房地产企业的纳税评估案例,企业基本情况 评估数据的采集 结合行业特点分析 确定评估疑点 约谈举证，核实疑点 评估成果,某房地产企业评估案例,2018/7/29,65,四、建安企业纳税评估模型,行业概述 行业介绍 行业类型划分 行业经营的特点营业税增值税界限不清 涉税管理难点 应税收入确认难度大 企业所得税流失严重 甲供材滞纳税款或逃税 行业税负对比分析法 纳税评估方法 建筑业增加值评估法 投入产出测算法,纳税评估模型,2018/7/29,66,一、行业介绍,（一）行业概述建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。其产品包括各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。 （二）行业类型划分根据国民经济行业分类国家标准(GB/T4745-2002) 房屋和土木工程建筑业建筑安装业建筑装饰业其他建筑业,建筑业,2018/7/29,67,房屋工程建筑：指房屋主体工程的施工活动，不包括主体工程施工前的准备活动。土木工程建筑：指土木工程主体的施工活动，不包括主体工程施工前的土方挖运、拆除爆破等工程准备活动。 建筑安装业：指建筑物主体工程竣工后，建筑物内的各种设备的安装。 建筑装饰业：指对建筑工程后期的装饰、装修和清理活动，以及对居室的装修活动。 其他建筑业：包括：工程准备（指房屋、土木工程建筑施工前的准备活动）；提供施工设备服务（指专门为各种施工场地提供配有操作人员的施工设备的服务）；其他未列明的建筑活动。 营业税暂行条例建筑业包括：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。,2018/7/29,68,（三）行业经营特点,1.建筑业涉及面广，生产周期长短不一。由于建筑业各个分行业间经营内容区别较大，进而导致生产特点差异较大，生产周期长短不一。如房屋和土木工程作业工期长，或跨年度，或时断时续跨越数年；而建筑安装工程作业工期则较短，短则数天即可完成。 2.建筑企业数量庞大，从业人员多。 3.建筑行业主体经营规模大小不一，经营地点流动性强。相对来讲房屋和土木工程业企业规模较大，从事安装、修缮、装饰及其他工程作业的企业数量多、规模小、完成产值少。,2018/7/29,69,此外，建筑业的经营地点就是提供建筑业劳务的地点，其经营内容决定了建筑业经营地点的流动性较强。4.建筑行业经营方式多元化。建筑行业竞争激烈，纳税人为规避风险，纷纷采取分包、承包经营等方式。一些资质低的建筑企业或无资质的工程队，甚至通过向有资质的大公司缴纳一定数额管理费后挂靠大公司,以大公司的名义开展经营（投标、签订合同）并独立核算。经营方式的多元化，容易混淆建筑业的纳税主体。,2018/7/29,70,二、涉税管理难点,（一）建筑行业涉及的营业税与“服务业营业税”及增值税征税界限不清建筑行业涉及面广，较多经营业务与服务业营业税及增值税征税范围划分不清，给基层税收征管造成了一定困难。如：消防设施、电梯、管道设施、通风设施、空调及智能化系统的维修保养是鉴定为营业税建筑业、营业税服务业还是增值税较难把握。,2018/7/29,71,（二）建筑业营业税应税收入确认难度大,由于建筑行业生产周期长短不一等原因，营业税实施细则第二十五条规定：纳税人提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第二十四条对“取得索取款项凭证的当天”进一步明确为：“书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天”。建筑业营业税纳税义务发生时间与款项的支付时间逐步接近，可操作性增强。但未签订合同或合同中未确定付款日期的，仍需要按照应税行为的阶段性完成进度确认计税收入及纳税义务发生时间，这就给建筑业营业税管理带来了较大的不确定性。,2018/7/29,72,（三）建筑业企业所得税流失严重,1.由于建筑材料中的砖、瓦、沙、石采购对象大多是个体私营性质，财务核算混乱，发票提供极不完善。同时，工程施工和工程结算收入与实际工程进度往往不符，很难确认其收入总额或成本费用。 2.目前建筑施工企业直接施工的工程项目不多，大部分企业带项目挂靠，接受挂靠的大中企业只是名义上的工程承包人，靠收取管理费获得收益，容易在收入、成本、费用核算上出现混乱，造成所得税计税依据失真。,2018/7/29,73,3.建筑总承包人与分包人之间计税收入、费用混淆。实际上，总承包人将一个工程分包给多个分包人以及层层分包的现象极为普遍，再加上某些工程的特殊要求，总承包人要对分包人进行技术指导或提供特种设备材料等相关费用，一些承包人就利用这条政策任意扣减分包营业额，同时还将这些费用在自己的账内列支，这样不仅少计了营业收入，而且还多列支了成本费用，造成了所得税税款流失。,2018/7/29,74,4.建筑企业的工程基本采用项目经理负责制，工程“人、财、物”全部由项目经理支配，成本、利润全部归项目经理所有。而建筑企业的财务核算大多数不规范，以收到的工程款作为营业收入，以支付给项目经理的账款为工程营业支出，按公司收取的工程管理费用扣除公司管理机构的正常开支后余额申报缴纳企业所得税。企业与项目经理之间领取工程款基本上凭白条或内部工程结算单作为支付凭证，而项目经理领款后使用情况没有合法凭证记载反映，税务机关无法实施检查，最终导致建筑企业的所得税大部分流失。,2018/7/29,75,（四）利用“甲供材”滞纳税款或逃税问题突出,现在不少建设单位（甲方）出于保证建筑工程质量或由于其他原因考虑，经常自己购买建筑材料，然后供应给建筑单位（乙方）使用，双方定期对使用的建筑材料进行结算，这就是“甲供材”现象。按照现行税法的规定，建筑安装工程不论合同如何签订，必须以工程所用的各种原材料、人工工资、其他费用的合计总金额为营业税计税依据。由于建筑工程项目一般周期较长，有的甚至要好几年，建安企业一般要在整个工程项目全部竣工完毕，才办理“甲供材”价款结算手续，申报缴纳营业税金。而这些建筑材料早就已经实际使用，按照税法规定应在使用时缴纳税款，由此造成税款延迟缴纳。还有些建筑工程项目，建设单位和施工单位在工程竣工后长期不办理结算手续，使施工企业长期占有国家税款。更有甚者，少数单位在工程结算支付价款时，由建设单位凭购买建筑材料的原始发票直接入账，施工单位开具建安发票按差额纳税，造成国家税款流失。,2018/7/29,76,三、纳税评估方法,（一）行业税负对比分析法1.原理描述行业税负对比分析法是以行业平均税负（实缴地方税费）为基准，通过单个企业税负与行业税负的对比，对税负异常的企业围绕关联指标展开分析，以发现企业税收问题的一种方法。2.评估模型数据期间均取自评估期。行业税负指标可设置地方税行业平均综合税负率（包括缴入地税部门的各项税费基金，不包括企业所得税、个人所得税、五项社保费），企业所得税税负率，个人所得税工资薪金项目平均负担率。,2018/7/29,77,地方税费负担率=实际缴纳地方税费/主营业务收入100 企业所得税税负率=实缴企业所得税额/主营业务收入100 个人所得税占营业收入的比例实缴的个人所得税营业收入100（个人独资、个人合伙企业使用）3.标准值参考范围 （此标准值仅作参考，各地可根据当地实际情况进行合理调整。）行业平均综合税负率警戒值设为4%；地方税费负担率警戒值设为3.5%；企业所得税税负率警戒值设为0.15%；个人所得税占营业收入的比例警戒值设为0.3%。,2018/7/29,78,4.数据获取途径 （1）企业申报表、账簿、凭证； （2）评估人员现场测算、询问有关人员； （3）同行业标准数据；（4）其他征收管理数据。 5.疑点判断评估期测算企业地方税费负担率、企业所得税税负率、个人所得税工资薪金项目平均负担率、个人所得税占营业收入的比例与地方税行业同期平均综合税负率进行比对，如比对结果低于标准值，则可能存在不计或少计营业收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。,2018/7/29,79,6.应用要点税负对比分析法属于综合分析法，影响因素较多，涉及税基的多个方面。因此，用该法发现某个企业税负异常时，应结合其他分析方法进行具体分析。,2018/7/29,80,（二）建筑业增加值评估法,1.原理描述：建筑业增加值评估方法是通过比较建筑企业的建筑增加值与应纳税增长额二者是否同步增减，从而发现企业涉税问题的一种方法。 2.评估模型：数据期间均取自评估期。应纳税额与建筑业增加值弹性系数=应纳税额增长率/增加值增长率100% ；增加值=当期劳动者报酬当期固定资产折旧当期税金净额当期营业盈余；应纳税额增长率=（本期应纳税额-基期应纳税额）/基期应纳税额100%；增加值增长率=本期建筑业增加值-基期建筑业增加值/基期建筑业增加值100%。,2018/7/29,81,3.标准值参考范围 一般情况下，可根据建筑行业一定时期的发展状况，确定0.81.2这一区间中的某一数值作为警戒值。 4.数据获取途径 （1）企业申报表、账簿、凭证。 （2）评估人员现场测算、询问有关人员。 （3）同行业标准数据。 （4）其他征收管理数据。,2018/7/29,82,5.疑点判断应纳税额增长率与建筑业增加值增长率不同步，弹性系数小于警戒值，则企业可能有少缴税金的问题。 6.应用要点通过该方法发现企业的疑点问题，还应通过其他相关纳税评估指标与评估方法，并结合纳税人经营的实际情况进一步分析，对其申报真实性进行评估。,2018/7/29,83,（三）投入产出测算法,1.原理描述投入产出测算法是指根据纳税人施工投入的主要原材料（如钢材、水泥、木材、沙石料）的投入与工程完工工程量的配比关系来测算纳税人应税收入额的一种方法。 2.评估模型及标准值参考范围偏差幅度=评估期直接材料/评估期结转成本100%正常情况下，该行业的直接材料占成本的比重相差不多，一般占结转成本的70%，其偏差幅度不超过5%。 3.数据获取途径 （1）企业申报表、账簿、凭证。 （2）评估人员现场测算、询问有关人员。,2018/7/29,84,（3）同行业标准数据。 （4）税收综合征管软件数据。 4.疑点判断偏差幅度超过5%，说明有可能核算不准确或虚列材料成本，同时要分析账户上列支的工程建设使用的各类主要原材料（如钢材、水泥、木材、沙石料）之间的配比关系，如与工程建设项目实际要投入的原材料之间配比关系差异较大，可能存在虚开材料发票现象。 5.应用要点根据该行业单位投入成本，与工程完工进度进行配比，从而测算出问题值。,2018/7/29,85,建筑安装业纳税评估案例,基本情况 数据收集和评估方法 确认疑点 约谈举证 评估结论企业基本情况 数据收集和评估方法 确认疑点 评估约谈 实地核查 评估结论,建筑业增加值评估法,行业税负率分析法,2018/7/29,86,第三部分,营业税、企业所得税的收入变化分析,2018/7/29,87,房地产企业所得税的六大收入,（一）未完工销售收入 （二）完工销售收入 （三）销售收入的确认 （四）银行按揭方式的销售收入 （五）视同销售收入 （六）租金及预租收入营业税的全面收入观,2018/7/29,88,销售收入的范围,31号文第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 未完工的销售收入完工的销售收入,开发产品销售收入,2018/7/29,89,理念的重大变化,2018/7/29,90,国税发【2006】31号文件将收入划分为预售收入和销售收入。而国税发【2009】31号文件回避了“预售收入”的提法，只要签订了预售合同或销售合同，都确定为销售收入。未完工开发产品取得的收入按照预计毛利来征税，而完工开发产品取得的收入按照实际毛利来征税。 国税函【2008】875号收入确认的条件适合于哪种情况？,预售收入的概念走进历史,2018/7/29,91,新税法收入确认 “重合同”原则。,所得税收入的确认要件国税函【2008】875号第一条，对于企业所得税收入的确认要件之一，为销售合同已经签订，是31号文件第6条的基础。房地产企业确认收入的要件，注意两个要点：第一，在旧所得税法体系下，定金属于预售收入。而新31号文件，将销售收入界定为签订预售合同或销售合同，由于定金的收取在签订正式的销售合同前收取的，因此不应当算作未完工开发产品收入了。,2018/7/29,92,第二、合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订，不可能非法预售就不缴税。 思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释【2003】007号 第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。,2018/7/29,93,未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。 假借款的形式，合同条款规定：所借款项没有利息；借款只能用于楼盘建设；借款人享受开盘价80%优惠；收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。上述假借款的形式，实质上为销售行为，应缴纳所得税、营业税、土地增值税。,2018/7/29,94,（一）未完工销售收入,国务院令第540号中华人民共和国营业税暂行条例第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 财政部 国家税务总局第52号令营业税暂行条例实施细则 第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。,2018/7/29,95,条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,2018/7/29,96,国税发【2009】31号 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,企业所得税,2018/7/29,97,关注往来科目的发生额,房地产企业签订预售合同是正常的，因此预收账款科目是最重要的账户。 有的企业不设“预收账款”科目，可以查看“应收账款”科目的贷方。有的企业人为的将收取的预售款项分别在预收账款和应收账款贷方反映。仅将在预收账款科目反映的收入申报纳税。 尤其还要注意“其他应付款科目”是否有大额借款隐瞒收入问题。,2018/7/29,98,财务部获取的信息发票领购簿及发票收据； 网上备案合同； 纸质合同； 销售台账（明细表）；往来账款明细账 售楼处获取的信息取得销控表是否有个人卡收取房款的情况项目现场实