房地产市场研究报告 麦肯锡上海信虹住宅项目发展定位

房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),信虹住宅项目发展定位,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),1,信虹住宅战略定位可分成不同阶段,限制条件分析 风险分析 市场研究 信虹竞争力分析 与不同地区的竞争对手的对比 潜在邻近竞争对手情况 经济效益分析 投资规模预测 盈利率分析,项目档次定位,产品价值定位,营销策略,细分目标客户群 了解目标客户对产品的需求 制定产品定位 户型面积 配套设施 小区规划原则,营销的计划蓝图,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),2,信虹地块东西两面各具特色，可以形成各自的定位,地块特点,位于具活力的购物中心之上方便的购物环境较低地价成本,可能的定位,服务式公寓青年白领公寓老年公寓,较宁静的小区环境较低容积率/低密度与商业面积具一定分隔,中高档住宅高档豪华住宅,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),3,上海市总体高端住宅市场虽然增长快速，但总需求量有限，价格越高，市场越小,资料来源: 上海市统计局；中原地产,2,000,3,000,4,000,5,000,6,000,7,000,每平方米平均售价 元/平米,百分比,2000全市住宅预售情况,100% = 117,093 套,2,810套,2001全市住宅预售情况,9,000,7,000-9,000,3,644套,7,000,每平方米平均售价,元/平米,30%的增长,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),4,定量市场调查显示本地常驻居民对高档住宅需求不大,愿意购买房屋单价,估算此收入段上海市客户数,上海长住居民总户数 = 4,701,000户 样本收入段占总人口比例 = 5%,4,000,4,000-5,000,5,000-7,000,7,000-8,000,8,000-15,000,元/平方米,%,总样本数 = 343,资料来源: 致联公司调查；上海统计年鉴；麦肯锡分析,户,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),5,上海市约只有百分之一的家庭具经济能力支付单价6,000元/平方米以上的房子。大约 = 47,000户,上海市有经济能力购买高端住宅的家庭数目极小,* 根据定量消费者调查平均值 资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,单价 元/平米,6,000,7,000,8,000,9,000,10,000,11,000,12,000,假设： 按揭借贷利率 = 5% 借贷年限 = 20年 首期 = 30% 按揭占家庭收入比例 = 25%* 平均每户面积 = 120平米,上海总家庭数：4,701,000 户,上海家庭月收入分布 月收入/元,5,000-8,000,8,000-15,000,15,000,初步,所需家庭月收入 元,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),6,从消费者调查及访谈中显示出购房者的决策流程,经济考虑,地段考虑,产品考虑,从地段形象、交通、环境、景观及参考性楼盘定立心理价值指标,从楼盘小区环境、房型、设计管理等对价位作出调整,价格,示意图,地段1,地段2,地段3,地段4,地段5,考虑不同地段,假设已选定地段3,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),7,15,13,13,上海现时高端楼盘主要集中于数个主要地区,26,17,16,20,18,24,22,25,23,4,1,1,5,10,3,5,12,13,8,2,14,6,9,11,7,10,9,5,4,1,12,11,15,6,14,3,2,7,16,6,3,7,8,2,12,11,9,1,4,5,10,14,8,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),8,从以上楼盘分布中可发现，高档楼盘主要可归纳为三大类,水景风光,黄浦江,苏州河的景观优势,传统高尚区,历史文化高尚住宅地段,旧区新颜,邻近CBD，主要商业购物区，城市心脏地带,信虹地块因周边条件，难以于短期内达至成为高档住宅区的目标,世茂滨江花园 新外滩花园 河滨豪圆,嘉里华庭 鸿艺豪苑,东方巴黎 中凯城市之光,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),9,从消费者看重的地区因素考虑，信虹地块在短期内较适合作为中高档住宅,关键购买因素,考虑因素,二至三年内信虹地块与不同定位地区的竞争力,交通发达(19%)周边环境优美(14%)升值潜力高(12%)配套设施(9%)地段层次高(9%)周边开发成熟度(9%),路面交通状况 公共交通设施，包括公共汽车、轨道交通(轻轨和地铁)小区周边的环境；人流量、人流素质、绿化、景观周边地区开发规划及前景小区周边配套设施：如商业、餐饮娱乐周边人口教育层次、收入层次周边地区城市规划,中高档住宅区,高档住宅区,低,高,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),10,潜在竞争对手定价跟地点有一定规律,台湾华非,明佳,捷胜,凯润,华航,七浦,东方金马,世茂,和泰,5,500-6,500,6,500-7,500,7,500-8,500,10,000,发展商自我估算售价,元/平方米,只是以地点作为考虑条件，信虹住宅卖价应在7,500-10,000之间,信虹地块,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),11,从供应量考虑，中高档价位空间较大,5,500,6,000,供应量 万平米,单价 元/平米,6,500,7,000,7,500,10,000,6,4,5,1,8,7,3,2,8,000,8,500,6.6,5.6,31.7,24.5,6.3,39.6,9,000,9,500,较大的市场空间,9,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),12,因较大的市场空间及地段形像于短期内较难作出大幅改变，中高档住宅定位风险明显较高档为低,市场空间,大,小,低,高,信虹竞争力,高档,高,低,中,市场规模 预估供应量,比较其他地区 比较临近地块,中高档,风险,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),13,限于信虹地块的状况，信虹如果定位于中高档，产品设计可以参照市场标准，但定位于高档则需要提供最高标准的产品才可能提高其竞争力,主要设计参数 容积率 绿化率物业管理装修程度,8,000市场标准：,4.0 40%开发商自行管理毛坯,现市场环境估计单价 元/平方米,12,000市场最高标准：,3.0 50%国际性物业管理公司如第一太平洋戴维斯，仲量联行等全部装修,中高档,高档,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),14,总成本,卖价*,17%,其他成本*,销售成本及税务,土地成本,建筑成本*,净营业额,中高档,高档及中高档定位盈利率相差无几,* 包括大楼建筑主体, 绿地, 停车场, 装修等* 包括前期预备成本, 配套设施等* 以现时市场状况估算,高档,16%,初步估算,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),15,* 包括大楼建筑主体、绿地、停车场、装修等* 包括前期预备成本、配套设施等* 以现时市场状况估算,总建筑成本,卖价*,17%,其他成本*,销售成本及税务,土地成本,建筑成本*,净营业额,中高档,地价因容积率偏低而调高, 加上高昂的装修费, 高档定位盈利率相对较低,高档,4%,估算,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),16,高档定位总体投资额较中高档定位高，但中高档总盈利是高档的三倍,19%,中高档,高档,210%,中高档,高档,初步估算,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),17,综合回报及风险两方面考虑，中高档住宅将是较适合信虹第一期发展的定位,回报率,高,低,高,低,三思后行,安全保险,投资首选,不应考虑,风险,中高档,高档,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),18,定位分析应随周边地区发展的逐渐成熟而不断 调整,每一地块定位应重新作同样的分析较后期发展将因地段周边发展及形象的改变宜作重新分析,信虹地块二期发展将因周边环境改善而有望提高定位50公顷内其它地块，特别是沿苏州河边将有条件成为超豪华住宅发展,定位分析过程,投资回报,风险,市场空间,信虹竞争力,具体定价需要根据推出市场时间的情况, 房型及总价作出决定,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),19,信虹住宅战略定位可分成不同阶段,限制条件分析 风险分析 市场研究 信虹竞争力分析 与不同地区的竞争对手的对比 潜在邻近竞争对手情况 经济效益分析 投资规模预测 盈利率分析,项目档次定位,产品价值定位,营销策略,细分目标客户群 了解目标客户对产品的需求 制定产品定位 户型面积 配套设施 小区规划原则,营销的计划蓝图,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),20,目标客户群分析产品定位 户型比例 配套设施/物业管理 小区规划原则,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),21,从定量消费者调查中作分析，有意购房人士可分成四个簇群，各自有不同的人口背景及选择偏好,投资者： 高个人和家庭收入 31-35岁 已婚有孩子(三口之家)，孩子较小 企业管理人员 投资过住宅地产 高购物和娱乐消费 高教育程度 高文化教育支出,“过日子”族： 中低个人收入 目前住公房 管理人员或个体户 偏低的购物消费 高教育程度,都市小资： 中等个人/家庭收入 专业/技术人员/机关干部 已婚有孩子(三口之家)，孩子较大 重视景观，滨江/河景观 高文化教育支出,上海雅皮： 25-30岁 低个人/家庭收入 未婚和父母住在一起 较多娱乐支出 多娱乐需求,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),22,根据不同消费人群对信虹的吸引力和信虹对他们的吸引力，我们可以甄别出信虹的目标客户群,投资者为主要的目标人群，都市小资为次要的目标人群，其余两个人群主要受经济能力或信虹项目的成本结构所限，不是该项目的核心目标人群,消费者对信虹的吸引力,强,弱,弱,强,信虹对消费者的吸引力,都市 小资,投资者,上海 雅皮,“过日子”族,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,以独特卖点作针对性推广,不作考虑,主要目标设计需作特别考虑,以现有条件吸引能符合条件的客户,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),23,信虹项目发展在设计阶段应特别注意目标客户群看重的因素,购房先决条件,1 周边环境优美 2 升值潜力高 交通发达/ 小区配套到位 4 地段层次高 5 小区环境优美,信虹发展项目可直接控制的条件,1 交通发达 2 物业管理公司好 3 价格 4 升值潜力高/小区配套到位/周边设施全面 5 地段层次高/小区环境优美,注意重点,定价不可过高(10,000元/平方米)以确保升值空间 小区配套设施需配合目标客户要求 物业管理公司选择非常重要 小区环境，如绿化、建筑形态等,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),24,目标客户群分析产品定位 户型比例 配套设施/物业管理 小区规划原则,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),25,根据中原对高档楼盘客户的需求调查，并以麦肯锡的消费者调查结果作调整, 得出初步的房型比例及面积,两房,三房,四房,复式,户型,面积（平米）,比例,30%,初步,供讨论,两房一厅一卫,两房两厅两卫,三房两厅一个半卫 (小房型）,四房两厅两卫,三房两厅两卫,四房两厅两卫,50%,12%,8%,5%,25%,10%,30%,8%,5%,3%,90-100,115-125,160-175,190-210,210-250,100-110,资料来源: 中原地产;小组分析,三房两厅两卫 (更衣间）,三房两厅两卫 (更衣间, 工人房）,四房两厅两卫,175-190,10%,4%,130-145,145-160,72,325,114,298,65,34,18,90,30,大约套数,1,046,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),26,总价方面，100120万是选择的峰值，其次是120150万，该价格区间是高档市场的主力客户需求 7080、8090、90100万各区段的数量接近，总量较大，构成总价需求的第二梯队 150万元以上的总价区段也有一定的市场需求 由于调查样本楼盘较多的集中在上海南区，本项目实际定位应弱于该调查值，本案的市场主力总价可确定为100-120万元。单价均价在7,700-8,275元/平米之间,资料来源: 中原地产,中原根据现时市场状况对总价及单价作出了评估,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),27,目标客户群分析产品定位 户型比例 配套设施/物业管理 小区规划原则,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),28,开发商为购房者提供装修套餐，将为双方带来最大的灵活性，信虹应考虑为其中一部分单位提供此服务,全毛坯,简装修,预购单价6,000元/平方米以上(86),购买房内的装修类型 百分比,厨卫装修，其它毛坯,全部装修,开发商提供多种装修套餐，装修另费,投资者(87),上海小资(72),资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),29,信虹应根据不同房型，提供接近消费者平均值的装修套餐，供购房者作选择,10万元以下,10-20万元,总体(89),毛坯房装修预计金额 百分比,20-30万元,30万元以上,单价6,000元/平方米以上,两房(26),三房(42),四房(20),16万元,平均值,13万元,18万元,18万元,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),30,现高档楼盘都具备智能化系统，以科技吸引年青一代的购房人士房展会中，大多数高档楼盘都标榜具备以下设施 宽带上网 基本上网是必备条件，世茂楼盘更以“十兆入楼，一兆入屋”之高速连接为卖点有线电视/卫星电视 提供多频道选择，针对“海归入士”及境外购房者的要求智能保安系统 IC卡辨识，闭路电视，指模门锁等住户内联网 内联网为住客提供会所资讯、 VOD（Video On Demand)及网上购物等服务,楼盘设施智能化为大势所趋,信虹项目应紧贴此趋势而配备此类设施 具体系统的选择应与物业管理公司及此方面的专家共同研究挑选,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),31,多元化的配套设施为中高档楼盘不可缺少的一部分,五月房展会均价7,000元/平米以上楼盘，宣传将提供的设施 百分比,中高档楼盘一般会所设施,健身房会所餐厅/咖啡吧桌球室视听室儿童游乐场,本项目必须配备的设施,更高档楼盘会所设施,室内温水/室外游泳池网球场壁球场室内多功能运动场桑拿浴室高尔夫球练习场,能作为项目具差异化的卖点 应考虑成本、运作及土地利用而决定是否兴建,健身房,儿童游乐场,温水游泳池,网球场,桑拿浴室,室内多功能场馆,壁球场,高尔夫球练习场,总数=22个,资料来源: 小组分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),32,针对儿童的设施可作特别卖点，另应考虑其它特色设施,已婚有小孩或计划2年内有小孩的百分比,投资者,都市小资,目标客户群一半以上都将有小孩，会所设施亦应特别针对此点 建议与此方面设计专家合作，以能提供益智安全的儿童游乐区作为其中一个卖点,其它特色设施,高尔夫练习场 高尔夫热潮在高收入/管理阶层有增无减，推荐练习场、练习网、甚至电脑投影模拟都可作考虑设施 攀石墙 于国外流行于专业人士阶层，现有上海楼盘罕有的设施 会所小型电影院 提供小型影院给住客租用，作为住户家庭/朋友聚会的场地，为业主添一份气派 园艺温室 一方面作为小区绿化一部分，亦为较年长住户提供消闲活动,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,将继续收集国外楼盘特色设施以作参考, 以上海独一无二的设施作卖点,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),33,住客停车位数不必要在太高水平,消费者拥有客车的百分比,已有车,车位数对比单位数可定在60%左右,* 以13.5% 的年增长率计算, 13.5% 为上海市过去五年客车的年平均增长率 资料来源: 致联公司调查；上海统计年鉴; 麦肯锡分析,单价6,000元/平方米以上,之后七年的预计增长*,初步估算,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),34,信虹应考虑聘用国际物业管理公司以提高楼盘竞争力,国际物业管理公司,楼盘例子,戴德梁行仲量联行第一太平洋戴维斯怡高物业,文锦大厦 丹枫苑 晶采名人大厦 世茂湖滨花园新外滩花园 东方雅苑世茂滨江花园 中凯城市之光上海五月天 荣轩,现时为数不少的高档楼盘都聘请国际性的物业管理公司作管理 有些楼盘如嘉里华庭，东方巴黎等，因发展商拥有丰富发展管理经验、庞大的资源及良好的品牌，所以能自行管理楼盘,鉴于信虹为新成立的公司，应利用国际管理公司负责物业管理以吸取经验，并以其品牌提供信心予消费者，提高竞争力 选择考虑因素应包括 公司品牌形象 过去管理物业的素质 收费 选择应提早开始，以便公司为设计提供意见,资料来源: 小组分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),35,目标客户群分析产品定位 户型比例 配套设施/物业管理 小区规划原则,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),36,点式或板式的选择，主要应该配合两个重要条件 对黄浦江及苏州河的景观，特别是高层单位，更应是全无遮挡的 朝南面，以三房户型为例，需要一厅两房是朝南的 立面用料可以考虑使用较特别的材料，以突出楼盘个性。但也需顾及建筑成本以及环保因素 目标客户对于尊贵的感觉要求较高，故此整体风格还应体现出一种豪华感，可通过连续的色带、大拱门、廊柱等来反映这种气势,建筑形态,古典欧式,简洁现代式,购买房子的大楼风格 百分比,中式,点式,无所谓,建筑形态 百分比,板式,大部分消费者偏好简洁现代式设计,消费者对点式和板式型偏好分别不大，很大部分都无所谓,其它应考虑因素,资料来源: 致联公司调查；中原地产; 小组分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),37,绿化、水景及闹中取静、自成一角为消费者普遍希望的小区环境,小区环境规划原则,从消费者调查及市场上热销楼盘可看出，购房人士对小区环境三方面特别看重,绿化,80%的消费者认为绿地为小区环境最重要的三个因素之一，高于所有其它因素 消费者平均愿意付出11%的溢价予有大型绿地的楼盘 高档楼盘平均绿化率为40%以上,水景,消费者愿意付平均7-12%的溢价予水景楼盘 新楼盘有不少以亲水、水岸、大型人工湖等作卖点,闹中取静,在消费者定性调查中，参加者一再重复闹中取静为他们最向往的小区环境 不少新楼盘都在小区提供人车分流的设计,小区绿化面积应尽量扩大 绿化概念可延伸至整个楼盘，都市立体花园受绝大部分消费者（94%）的欢迎 建筑用料应多采用自然材料，如木、石等，以配合整个楼盘自然绿化的基调,房型布置应尽量提供苏州河/黄浦江的景观 小区内应配置水池、小河等为低层住房提供景观 可参考苏州园林如何利用小面积仍能提供水景风光,由于住宅区两旁都将为商业区，需设法作有效的人流，噪音等分隔，令小区相对的独立，自成一角 利用水池、小河作分隔是其中一个可考虑的方案 考虑如何在小区实施人车分流，如地下停车场等,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),38,BACK-UP,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),39,经济环境和政府政策的影响将会继续推动住宅需求的平稳增长,对于高档住宅的 需求将继续平稳增长,宏观经济将继续增长，上海市人均GDP在未来五年内预计将以10%左右的速度增长 上海市人均可支配收入在过去5年内，以平均10%的速度递增，预计增长将持续,上海市政府吸引内地人才和投资的政策，使近年外地在沪注册公司的数量和资金以高速增长，2001年上半年比同期数量增加35%，资金增加19%,从政策上，政府更加鼓励经济型(4,000-5,000元/平米)的住宅开发,由于政府调低住房贷款利率(如20年贷款利率从97年的12.28降至现在的5.04%)，同时由于缺乏其它投资途径，越来越多的消费者把房地产作为最佳投资项途径,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),40,消费者在选择房子时地段因素是首要条件，其它因素也有其重要性，但为较后期的考虑,交通发达,周边环境优美,升值潜力高,小区配套到位,周边设施全面,地段层次高,户型设计好,价格,小区环境优美,物业管理公司好,发展商有信誉,周边开发成熟,靠近亲朋好友,易于出租,熟悉环境,景观,市中心,附近中/小学校好,%认为是最先决的条件,%重要性评分为9+10,建筑设计,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,基数 = 343,地段因素,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),41,信虹项目应该对投资者有相当大的吸引力，同时，他们的高收入水平也使其成为信虹所感兴趣的必然人群,投资者重要性评分高于平均百分点,升值潜力,市中心,地段层次高,建筑设计,周边环境优美,靠近亲朋好友,加权数,信虹表现,得分,24,23,22,13,13,5,72,92,22,52,13,15,269,x,x,x,x,x,x,=,=,=,=,=,=,投资者为高家庭收入，高个人收入，高消费人群，平均家庭月收入：13,856人民币，其中75%在10,000人民币/月以上,投资者吸引力,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,最优 最劣,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),42,未来发展成熟的信虹项目及虹口周边会是都市小资向往的理想居所，关键是要说服他们相信未来,都市小资重要性评分高于平均百分点,加权数,信虹表现,得分,179,都市小资为中高家庭收入，中高个人收入人群，平均家庭月收入为12,389元人民币(70%在10,000以上),都市小资吸引力,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,最优 最劣,熟悉的环境,周边开发成熟,景观,交通发达,附近中/小学好,发展商信誉,31,29,12,12,8,8,62,29,36,12,24,16,x,x,x,x,x,x,=,=,=,=,=,=,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),43,“过日子”族讲究生活，方方面面要求最多，而且很多都是信虹可以努力做好的，但问题在于他们的收入可能是瓶颈,“过日子”族重要性评分高于平均百分点,加权数,信虹表现,得分,282,“过日子”族为中低家庭收入，中低个人收入人群，平均家庭月收入为11,945元人民币(62%在10,000元以上),“过日子”族吸引力,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,最优 最劣,小区环境优美,小区配套到位,易于出租,物业管理公司好,周边环境优美,周边设施全面,升值潜力,发展商信誉,附近中/小学好,x,x,x,x,x,x,34,15,10,10,10,8,8,3,3,x,x,x,=,=,=,=,=,=,=,=,=,136,45,20,30,10,8,24,6,3,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),44,上海雅皮是年轻一族，目前多数还是心有余而力不足,上海雅皮重要性评分高于平均百分点,加权数,信虹表现,得分,240,上海雅皮为低个人、低家庭收入人群，平均家庭月收入为11,801元人民币(仅47%在10,000以上),上海雅皮吸引力,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,最优 最劣,x,x,x,x,x,=,=,=,=,=,物业管理公司好,价格,户型设计好,发展商信誉,景观,45,23,18,9,5,135,0,72,18,15,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),45,较高平均收入令“投资者”及“都市小资”更愿意购买较高价的房子,投资者,都市小资,“过日子”族,上海雅皮,计划购买房子的平均单价 元/平方米,计划购买房子的平均总价 万元,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),46,计划购买房子单价在6,000元/平方米以上的百分比,计划购买房子总价在80万元以上的百分比,计划购买高单价或高总价的客户，也以以上两族为多,投资者,都市小资,“过日子”族,上海雅皮,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),47,两房和三房同为最受欢迎的房型,所有样本,购房者对房型的选择 百分比,一房,两房,三房,四房,四房以上,复式,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),48,高单价购房人士对三房房型需求最大,单价6,000元/平方米以上,购房者对房型的选择 百分比,一房,三房,四房,四房以上,复式,两房,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),49,目标客户群的需求较广,投资者及都市小资,购房者对房型的选择 百分比,一房,三房,四房,四房以上,复式,两房,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),50,两房购买人士需要80-120平米的房子,所有样本,计划购买两房单位人士对面积的要求 百分比,单价6,000元/平方米以上,平米,平米,投资者及都市小资,平米,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),51,三房主力房型应在120平米间，但也需要较大单位以适应目标客户群,所有样本,计划购买三房单位人士对面积的要求 百分比,单价6,000元/平方米以上,平米,平米,投资者及都市小资,平米,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),52,四房需求不一，100 平米至180平米以上也有需求,所有样本,计划购买四房单位人士对面积的要求 百分比,单价6,000元/平方米以上,平米,平米,投资者及都市小资,平米,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),53,预购复式房型人士对房型的要求 百分比,平米,预购复式房型人士对面积的要求 百分比,单价6,000元/平方米以上,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),54,两房跟三房都可配一厅的房型,1厅,2厅,两房,购房人士对厅数的要求 百分比,所有样本 单价6,000元/平方米以上 投资者及都市小资,三房,四房,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB),55,同样两房跟三房也应有一卫的房型,1卫,2卫,两房,购房人士对卫生间数的要求 百分比,三房,四房,所有样本 单价6,000元/平方米以上 投资者及都市小资,资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析,房地产策划大全房地产项目工程管理 最新房地产市场研究报告 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 住宅地产策划XH/020514/SH-DISC(2000GB)