广东省高级人民法院附条件支持协助过户判例

广东省高级人民法院 民事判决书 （2008）粤高法民一终字第 286 号 上诉人（再审申请人、一审被告）：梅州嘉丰房地产发展有限公司。 法定代表人：温枢章，该公司董事长。 委托代理人：钟春华，广东定海针律师事务所律师。 委托代理人：成华清，广东定海针律师事务所律师助理。 被上诉人（被申请人、一审原告）：王立森（曾用名黄立森），男，1961 年 12 月 1 日生，汉族。 被上诉人（被申请人、一审原告）：丘少辉，男，1962 年 11月 20 日生，汉族。 被上诉人（被申请人、一审原告）：陈军灵，男，1969 年 3月 28 日生，汉族。 上诉人梅州嘉丰房地产发展有限公司（以下简称嘉丰公司）因与被上诉人王立森、丘少辉、陈军灵土地使用权转让合同纠纷一案，广东省梅州市中级人民法院曾于 2005 年 12 月 14 日作出（2005）梅中法民一初第 7 号民事判决，该判决已经发生法律效力。2008 年 3 月 27 日，嘉丰公司向原审法院提出再审申请，原审法院于 2008 年 3 月 28 日作出（2008）梅中法民申字第 13 号民事裁定，决定本案由原审法院另行组成合议庭进行再审。原审法院于 2008 年 10 月 8 日作出（2008）梅中法审监民再字第 7 号民事判决，嘉丰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审法院（2005）梅中法民一初第 7 号民事判决认为：王立森、丘少辉、陈军灵与嘉丰房地产公司于 2004 年 6 月 17 日 签订的土地使用权转让合同，主体适格，双方自愿协商，意思表示真实，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定。王立森、丘少辉、陈军灵已按合同约 定交付了款项给嘉丰公司指定的收款人，对此嘉丰公司亦出具了收据予以确定，嘉丰公司也将属于自己的国有土地使用证原件及办理产权过户手续所需的法人授权委 托证明书等交付给王立森、丘少辉、陈军灵，该土地使用权转让合同应确认为有效。嘉丰公司应负继续履行合同的义务。由于嘉丰公司与他人另有债权债务需要执 行，梅州市梅江区人民法院根据债权人的申请，对本案双方当事人转让合同中的未建房屋部分土地进行了查封，致使土地使用权转让合同无法继续履行。由于该部分 未建土地已被梅江区人民法院查封，王立森、丘少辉、陈军灵要求继续履行合同的诉讼请求，只有在出现土地使用权被解除查封的情况下，才有可能得到支持，但该 土地使用权最终是被解封还是被处分，现不能确定，因此，对王立森、丘少辉、陈军灵要求判令嘉丰公司继续履行合同的诉讼请求，附条件予以支持。嘉丰公司在土 地使用权被依法解封时，应与王立森、丘少辉、陈军灵继续履行合同，如果最终不能解封而是被处分，王立森、丘少辉、陈军灵可另案起诉，提出解除合同等对其付 出的款项进行救济的诉讼请求。至于王立森、丘少辉、陈军灵要求判令王立森、丘少辉、陈军灵、嘉丰公司之间签订的土地使用权转让合同中未能办理过户登记 的土地使用权权属归王立森、丘少辉、陈军灵，因该合同能否履行不确定，该土地使用权也未过户至王立森、丘少辉、陈军灵，故王立森、丘少辉、陈军灵该项请求 现阶段不能支持。王立森、丘少辉、陈军灵要求嘉丰公司支付违约金 20 万 元，因在签订合同时该土地并未被查封，嘉丰公司亦履行了协助过户的义务，土地被查封并不是嘉丰公司的主观原因造成的，对此嘉丰公司并无过错，王立森、丘少 辉、陈军灵的该项请求不予支持。嘉丰公司提出的土地使用权转让合同是在被胁迫的情况下签订的且系王立森、丘少辉、陈军灵违约的主张，因其未能向原审法 院提供充分的证据证实，其主张不予采纳。综上所述，依照中华人民共和国民法通则第四条、第八十四条的规定，作出如下判决：（一）王立森、丘少辉、陈军 灵与嘉丰公司于 2004 年 6 月 17 日签订的土地使用权转让合同有效。（二）嘉丰公司应在土地使用权被依法解除查封、土地使用权转让的法律障碍消除时，与王立森、丘少辉、陈军灵按合同约定继续履行合同。（三）驳回王立森、丘少辉、陈军灵的其他诉讼请求。案件受理费 20010 元，由王立森、丘少辉、陈军灵负担 10000 元，嘉丰公司负担 10010 元。 2008 年 3 月 27 日，嘉丰公司向原审法院申请再审称，2004 年 6 月 17 日嘉丰公司与王立森、丘少辉、陈军灵签订了土地转让合同，由于太相信对方，有梅县华慧苑实业发展有限公司董事长陈明慧做中为保证，嘉丰公司为被申请人写了人民币 1728000 元的收据给对方，并出具了办理一切证件的全权委托书，但嘉丰公司并未收到王立森、丘少辉、陈军灵的转让费，王立森、丘少辉、陈军灵却占有转让了嘉丰公司的土地。又称，2002 年 4 月双方签订承建合同，同年 12 月应完工交付，但王立森、丘少辉、陈军灵不按合同，完工后违反承建合同，拒绝结算交付，从 2002 年 12 月至 2004 年 6 月 17 日签订土地转让合同时长时间霸占再审申请人套房等约值 198 万元房产，嘉丰公司已预售套房无法交付，也就无法将上述楼房出售，所以嘉丰公司被迫把 5000 多平方米土地时值 400 万元和上述房产 198万元，贱价 180 万元转让给王立森、丘少辉、陈军灵。按照土地使用权转让合同，王立森、丘少辉、陈军灵只付了人民币 90 万元，其余 85 万元嘉丰公司至今仍未收到此款，此合同王立森、丘少辉、 陈军灵不履行，何之有效。综上所述，请求法院依法进行再审。 王立森、丘少辉、陈军灵再审期间答辩 称，王立森、丘少辉、 陈军灵是以垫资方式承建嘉丰公司高丰新村商住楼，约定以商住楼的店铺抵对工程款。然而在建到第二层楼时，嘉丰公司以陈明慧名义把合作 承建商住楼在内的高丰新村地块的土地使用证拿去信用社抵押贷款，造成王立森、丘少辉、陈军灵做不了房产证，为此王立森、丘少辉、陈军灵就暂时未把房屋验 收、交付给嘉丰公司，这是事出有因，并不是嘉丰公司所说的霸占。经过协商后，嘉丰公司决定将土地卖给王立森、丘少辉、 陈军灵，双方自愿签订了土地使用权转 让合同，并不是胁迫、欺骗的。签订合同当日王立森、丘少辉、陈军灵交付了人民币 90 万元并 15 套套房给合同指定的收款人梅县华慧苑实业发展有限公司董事长陈明慧。王立森、丘少辉、陈军灵已经按照合同约定履行了合同。原审判决认定事实和适用法律是正确的。 原审法院经再审查明，嘉丰公司是 1994 年 2 月成立的中外合作（港资）经营房地产开发等的企业。2001 年 11 月 30 日，王立森、陈军灵与嘉丰公司签订了高丰新村建筑工程承建合同， 约定由王立森、陈军灵垫付资金和报建费用承建嘉丰公司座落在梅州市西郊市艺术学校侧的高丰新村 A 幢商住楼工程，楼高 7层，该楼建成后，嘉丰公司将一、二层复式店宇按人民币 1800 元/平方米卖给王立森、陈军灵以抵对工程款和报建费用。开工日期为 2002 年 2 月 1 日，竣工日期为 2002 年 8 月30 日。由于王立森、陈军灵没有建筑工程施工资质，2002 年 4月 30 日，王立森又以广东省五华县第二建筑工程公司梅州分公司名义与嘉丰公司签订了高丰新村建筑工程承建合同，开工日期为 2002 年 6 月 1 日，竣工日期为 2002 年 12 月 30 日。 2002 年 5 月，嘉丰公司将梅州市西郊市艺术学校侧包含正在兴建的 A 幢商住楼在内的高丰新村土地使用权证，证号为梅州市国用（2001）字第 0677 号，交由梅县华慧苑实业发展有限公司董事长陈明慧向梅县农村信用合作社联合社借款人民币 150 万元作抵押。工程完工后，因上述土地使用权证用作贷款抵押，王立森、丘少辉、陈军灵未能将 A 幢商住楼一、二层楼的复式店面办理过户到名下。嘉丰公司也未能支付王立森、丘少辉、 陈军灵垫付的工程款。经过协商后，2004 年 6 月 17 日，王立森、丘少辉、陈军灵作为乙方与嘉丰公司作为甲方签订了土地使用权转让合同。合同约定：（一）甲方将位于梅州市西郊村艺校侧，地号为 140208019388，面积为 5770m2的土地有偿转让给乙方；（二）土地转让费为人民币 180 万元；（三）上述土地的地面建筑物是以甲方名义报建，由乙方出资兴建的（见双方于 2001 年 11 月 31 日签订的“高丰新村建筑工程承建合同”），甲方将该块土地使用权转让给乙方，该土地上的一切建筑物的所有权归乙方所有；（四）土地转让费 180 万 元由乙方交给梅县华慧苑实业发展有限公司，在梅县华慧苑实业发展有限公司认可收到乙方款额时，由甲方开具收据给乙方，同时由梅县华慧苑实业发展有限公司交 付同甲方结算之余额；（五）甲方应协助乙方办理土地使用权转让手续，转让的一切费用由乙方负担；（六）甲方应协助乙方办理地面建筑物的房地产权交易办证的 有关手续，如乙方转让上述土地和地面建筑物，可根据乙方的要求，将所有权直接办到买受人名下，一切办证费用由乙方负担；（七）付款方式：1、签订合同当日乙方付人民币壹佰柒拾伍万元（具体结算数字详见清单），2、剩余款人民币伍万元在合同签订后（甲方协助乙方办理好房地产权过户手续后）两个月内付清；（八）由于甲方此前已部分预售上述地面建筑物，甲方应确保乙方对上述地面建筑物的全部产权并承担相应经济责任（如退还购房款等）；（九）本合同履行完毕，双方原签订的“高丰新村建筑工程承建合同”自 行终止；（十）违约责任：本合同签订后，任何一方不得违约，如一方违约，违约方应付给对方人民币贰拾万元；（十一）本合同一式叁份，双方各执一份，梅县华 慧苑实业发展有限公司一份，具有同等法律效力，本合同自双方签章之日起生效。合同签订当日，王立森、丘少辉、陈军灵交付了现金人民币 90 万元以及高丰新村套房15 套房产抵款 867234 元给梅县华慧苑实业发展有限公司董事长陈明慧。2004 年 6 月 17 日嘉丰公司出具了“今收到陈军灵、丘少辉、王立森交来购买高丰新村土地款 1722800 元”收据给王立森、丘少辉、陈军灵。2004 年 6 月 18 日嘉丰公司出具了有效期限从签发日期 2004 年 6 月 18 日至 2005 年 6 月 18 日授权陈军灵办理梅州市梅江区西郊村市艺术学校侧高丰新村 A幢商住楼的房地产确权登记办证以及办理梅州市梅江区西郊村市艺术学校侧土地使用权转让交易过户手续的法人授权委托证明书给王立森、丘少辉、陈军灵。2004 年 6 月 18 日陈明慧还清了梅县农村信用合作社联合社 150 万元贷款，该社将上述抵押的土地使用权证原件交回，嘉丰公司将该土地使用权证交给了王立森、丘少辉、陈军灵。王立森、丘少辉、陈军灵与嘉丰公司签订土地使用权转让合同前，该土地上已建的 A 幢商住楼 28 套房屋（其中包括 8间店铺）已因嘉丰公司的其他债务于同年 5 月 8 日被梅州市梅江区人民法院查封，经王立森、丘少辉、陈军灵交涉，梅江区人民法院于 2004 年 6 月 18 日裁定解封以上 28 套房屋，房屋过户手续得以进行。接着，王立森、丘少辉、陈军灵到国土管理部门办理未建部分土地使用权过户登记时，发现该部分土地使用权于 2004 年 6 月 25 日因嘉丰公司的其他债务被梅江区人民法院（2004）梅区执裁字第 1762 号裁定所查封，未能履行该部分土地使用权的转让手续，王立森、丘少辉、陈军灵于 2005 年 8 月 24 日遂向原审法院提起民事诉讼。 原审法院再审认为，嘉丰公司与王立森、丘少辉、陈军灵2004 年 6 月 17 日 签订的有关梅州市梅江区西郊市艺术学校侧的高丰新丰地块的土地使用权转让合同，主体适格，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，意思表示真 实，是双方协商自愿达成的合同。合同签订后，王立森、丘少辉、陈军灵也已经按照合同约定向合同指定收款人交付了款项，嘉丰公司亦出具了收据予以确定，并将 上述土地使用权证原件以及办理产权过户手续所需的法人授权委托证明书等交付给王立森、丘少辉、陈军灵，据此应认定该土地使用权转让合同为有效合同。嘉丰公 司认为是王立森、丘少辉、陈军灵在双方合作的商住楼工程完工后，长时间霸占套房未交付，嘉丰公司是在被胁迫情况下签订土地使用权转让合同，贱价转让给王立 森、丘少辉、陈军灵的。经查，双方当事人是先签订高丰新村建筑工程承建合同，约定以商住楼的店铺抵对工程款，但工程兴建中，嘉丰公司将本案涉讼地块的土地 使用权证交由他人贷款抵押，商住楼完工后，造成王立森、丘少辉、陈军灵不能将商住楼店铺办理过户到其名下。另外，嘉丰公司也未能支付王立森、丘少辉、陈军 灵垫付的工程款。因而在这样的情况下双方经过协商后自愿签订了土地使用权转让合同。所以，嘉丰公司认为土地使用权转让合同是在被胁迫情况下签订的，并没有 充分的依据证实，其主张难于采纳。土地使用权转让合同第四条指定收款人为梅县华慧苑实业发展有限公司，王立森、丘少辉、陈军灵于签订合同当日交付了人民币 90 万元以及高丰新村 15 套房产抵款 867234 元 给梅县华慧苑实业发展有限公司董事长陈明慧，已经履行了该合同。因此，嘉丰公司认为其未收到王立森、丘少辉、陈军灵的土地转让费，王立森、丘少辉、陈军灵 没有履行合同的主张，同样不成立。原审判决时，由于嘉丰公司与他人另有债权债务需要执行，梅州市梅江区人民法院根据债权人的申请，对本案双方当事人土地转 让合同中的未建房屋部分土地进行了查封，据此，原审对王立森、丘少辉、陈军灵要求判令嘉丰公司继续履行合同的诉讼请求，作了附条件的支持，即判决为嘉丰公 司应在土地使用权被依法解除查封、土地使用权转让的法律障碍消除时，与王立森、丘少辉、陈军灵按合同约定继续履行合同，符合法律规定，并无不当。原审判决 认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，原审法院依照中华人民共和国民事诉讼法第一百八十四条、中华人民共和国民法通则第八十四条、第八十 五条的规定，于2008 年 10 月 8 日作出判决：维持原审法院 2005 年 12 月 14 日（2005）梅中法民一初第 7 号民事判决。再审案件受理费 20010元，由嘉丰公司负担。 再审宣判后，上诉人嘉丰公司不服再审判决，向本院提起上诉称：土地使用权转让合同是在被胁迫的情况下签订的，是无效合同。在签订转让合同时，土地已经抵押给信用社，并未通知信用社，违反了担保法的有关规定，转让行为无效。2004 年 5 月 8 日，嘉丰公司涉案土地中的 5000 平方米被梅州市梅江区法院查封，2004 年 6 月 17 日，双方签订转让合同，也违反了房地产管理法的有关规定，合同无效。合同签订后，王立森、丘少辉、陈军灵未完全履行合同的付款义务，一审判决双方继续履行合同是错误的。故请求撤销原判，确认土地使用权转让合同无效。 被上诉人王立森、丘少辉、陈军灵答辩 称：土地使用权转让合同合法有效，嘉丰公司主张合同是被胁迫签订的，是无效的，但没有提供证据予以证明。合同签订后，王立森、丘少辉、 陈军灵支付了大 部分转让款，嘉丰公司亦出具了收据，涉案的部分土地也转让到了王立森、丘少辉、陈军灵的名下，因此合同是真实有效的。故请求驳回嘉丰公司的上诉请求，维持 原判。 本院审理查明，原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，嘉丰公司与王立森、丘少辉、陈军灵签订的土地使用权转让合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效。 关于嘉丰公司上诉提出土地使用权转 让合同是被胁迫签订的，应为无效合同的问题。本院认为，合同签订后，王立森、丘少辉、 陈军灵按合同约定将大部分转让款支付给嘉丰公司指定的收款人，嘉丰 公司亦出具了收据，同时将涉案国有土地使用权证原件及办理过户手续的法人授权委托书等交给王立森、丘少辉、陈军灵。在此过程中，嘉丰公司从未提出异议。在 法定的除斥期间内，嘉丰公司未向有关部门提出合同是被胁迫签订，请求撤销的主张。2005 年 8 月，王立森、丘少辉、陈军灵向原审法院提起诉讼，请求确认合同有效，并继续履行。一审期间，嘉丰公司没有向原审法院提出合同是被胁迫签订，要求撤销的反诉请求，原审法院于 2005 年 12 月 作出判决后，嘉丰公司及王立森、丘少辉、陈军灵均没有上诉，可视为双方对一审判决已认可。现嘉丰公司以合同是被胁迫签订，且违反了法律的禁止性规定为由， 请求确认合同无效，但没有提供合同是被胁迫而签订的证据