开店必备的三大步骤

1北京市西城区社区服务大楼物业管理招标需求二一年七月二十日2北京市西城区民政局社区服务大楼基本情况设备配置情况及招标需求第一部分 社区服务大楼基本情况（一）服务大楼工程情况（表一）（二）服务大楼功能组成、面积、数量一览表（表二）第二部分 社区服务大楼设备及配套设施（一）消防系统设备 （表三）（二）给排水系统设备（表四）（三）空调系统设备 （表五）（四）强电系统设备 （表六）（五）弱电系统设备 （表七）（六）服务大楼主要办公、活动设备一览表 （表八）（七）其它配套设施 （表九）（八）电梯系统第三部分 社区服务大楼物业管理服务项目及内容（一）房屋及附属设施的维护（二）设备、设施的维护（三）保洁服务内容及原则要求3（四）安全管理服务及原则要求（五）重大活动服务（六）绿化管理服务（七）综合管理服务第四部分 物业服务付费说明（一）物业公司付费范围及说明（二）委托方付费范围及说明第五部分 物业公司资质的要求4第一部分 社区服务大楼基本情况（一）服务大楼工程情况 表一工程名称 北京市西城区社区服务大楼建筑地点 北京市西城区西直门内大街 235 号总建筑面积 5079.40 平方米建筑高度 18.7 米建筑层数 地上 5 层，地下二层结构形式 钢筋混凝土结构抗震设防烈度 8 度竣工日期 2009 年 11 月 30 日（二）服务大楼功能组成、面积、数量一览表 表二名 称 房间数量 建筑面积() 备 注负二层（设备层）小计 1000.116物业办公室 1 35.87物业值班室 1 1 27.56物业值班室 2 1 23.99配电值班室 1 15.52值班室 1 36.07冷冻机房 1 157.74送风机房 1 22.555名 称 房间数量 建筑面积() 备 注消防泵房 1 94.19配电室 1 128.7生活水泵房 1 32.80高压变电室、电缆夹层 1 10.56消防水池间 1 139.67卫生间 1 0.8强弱电井 1 2水暖管井 1 3.5水暖井 1 0.6电梯厅 1 8负一层（健身、保健）小计 1013.766办公室 1 27 无需保洁服务形体恢复室 1 10 无需保洁服务青少年工作坊 1 39 无需保洁服务健身活动区 1 500操房室 1 181按摩室 1 30 无需保洁服务强、弱电间 1 13变电室 1 10消防前室 1 1 6.46名 称 房间数量 建筑面积() 备 注消防前室 2 1 6.6库房 1 38强弱电井 1 3水暖管井 1 1.5送风井 1 1.5无障碍卫生间 1 7男卫生间、淋浴室 1 26女卫生间、淋浴室 1 36电梯厅 1 8首层小计 580.581消防中控室 1 2596156 接待中心 1 40办公室 1 16 无需保洁服务仁助社会工作事务所 1 12 无需保洁服务自习室 1 41电子阅览室 1 13.5图书馆 1 96.50居家养老服务室 1 12 无需保洁服务服务咨询大厅 1 25男卫生间 1 157名 称 房间数量 建筑面积() 备 注女卫生间 1 15无障碍卫生间 1 7小机房 1 3.5弱电井 1 3水暖管井 1 1.5送风井 1 1.5风井 1 1水井 1 1.5电梯厅 1 8二层小计 590.481文印室 1 16.75 无需保洁服务多媒体工作室 1 25.22副主任办公室 1 17文苑 1 105.9办公室 1 17 无需保洁服务音控室 1 5 无需保洁服务艺苑 1 84.21强弱电井 1 3水暖管井 1 3男卫生间 1 158名 称 房间数量 建筑面积() 备 注女卫生间 1 15无障碍卫生间 1 7电梯厅 1 8风井 1 1.5水井 1 1.5三层小计 605.131数字家园电化教室 1 73教室 1 57财务室 1 20.8 无需保洁服务副主任办公室 1 20.8科教服务办公室 1 22.8琴房 1 18.5多功能训练厅 1 177.93强弱电井 1 3水暖管井 1 3男卫生间 1 15女卫生间 1 15电梯厅 1 8水房 1 4风井 1 39名 称 房间数量 建筑面积() 备 注水井 1 1.5四层小计 605.131一卡通管理中心 1 41.2 无需保洁服务培训教室 1 51.83管理部、信息部 1 51.83 无需保洁服务网络中心办公室 1 23.2 无需保洁服务网络机房 1 25 无需保洁服务临时办公房 1 23.7 无需保洁服务居委会软件管理部 1 14.7 无需保洁服务副主任办公室 1 30.4文印室 1 9.4 无需保洁服务呼叫中心 1 85.9 无需保洁服务男卫生间 1 15女卫生间 1 15女淋浴室 1 4电梯厅 1 8强弱电井 1 3.5水暖管井 1 1.5五层小计 595.231值班室 1 18 无需保洁服务10名 称 房间数量 建筑面积() 备 注新街口社区中心财务室 1 15 无需保洁服务新街口社区项目部 1 17 无需保洁服务新街口社区主任办公室 1 17慈善协会 1 17 无需保洁服务区中心财务室 1 17 无需保洁服务区中心办公室 1 35 无需保洁服务库房 1 8 无需保洁服务社团协会 1 13 无需保洁服务主任办公室 1 20档案文印室 1 8 无需保洁服务会议室 1 88男卫生间 1 15女卫生间 1 15淋浴室 1 4电梯厅 1 8强弱电井 1 3.5水暖管井 1 1.511第二部分 社区服务大楼设备及配套设施（一）消防系统设备 表三名 称 型 号 数 量 备 注1.火灾报警主机 LB-128ER 1 台 1 层中控室2.主控键盘 FINE 1 台 1 层中控室3数字硬盘录像机 DS-8016HS-S 3 台 1 层中控室4.智能高速球型摄像机 FINE 7 台 室外5.彩色红外半环摄像机 FINE 40 台 室内各楼层6.矩阵主机 FENF 1 台 1 层中控室7.声光报警电脑主机 显示器名 1 台 1 层中控室8.备用电池 UPC 32 块 1 层中控室9.室内消火栓 SN65 21 个 各层10.灭火器 MFZ/ABC3 42 个 各层11.消防泵 XBD6/15 2 台 B212.喷淋泵 XBD7725-100L 2 台 B213.气体灭火控制柜 ZQ09-215.216 2 套 4 层14.排烟机 HTF-1 4 台 B1、B215.防火阀 FH-1 8 个 各层16.感烟探测器 156 个 各层17.卷帘门 2 部 B1、B218.手动按钮 21 个 各层19.电视墙 定制 1 套 1 层12名 称 型 号 数 量 备 注20.控制台 定制 1 套 1 层21.应急照明灯 43 个 各层22.感温探测器 2 个 4 层23.消火栓泵 2 台 1套地下二层24.排风机 HTFC120 2 台 B2 排风机房B1 女卫门前北侧25.喷淋泵 XBK7/251100L 2 台 B2 制冷机房；上海高田制泵有限公司26.喷淋稳压泵 25GDL411X6 2 台 B2 消防泵房；上海高田制泵有限公司27.消防泵 XBD6/15 2 台 江门市川粤供水设备有限公司28.防火卷帘门 FJKS(F)DTKD 型 3 台 B2 电梯门前 1 个；B1 电梯门前 1 个；车库坡道门前 1个29.二氧化碳灭火器 4 个 B2 配电室30.消防水箱 1 套 楼顶31.消防泵 2 台 B232.喷淋泵 2 台 B2（二）给排水系统设备 表四名 称 型 号 数 量 备 注1.大便池 20 个 除 B2 外2.座便器 3 个 B1、1 层、2 层133.小便器 11 个 除 B2 外名 称 型 号 数 量 备 注4.墩布池 5 个 除 B2、1 层外5.面盆 16 个 除 B2 外6.锅炉 1 台 B27.自来水表 2 个 给水 B28.污水泵 2 台 B2 水泵房9.无负压供水设备 HLS12045 1 套 B2 水泵房；上海熊猫机械（集团）有限公司10.紫外线饮用水处理器 KTZ305 1 套 B2 水泵房；北京凯德石英塑料制品有限公司11.生活水箱 3.5M2.5M2M1 台 B212.污水泵 2 台 B2 排风间13.送风机 SWF 4 台 B1、B2（三）空调系统设备 表五名 称 数量 型 号 安装地点 备 注1.送风机 1 台 HTFC118B2 送风机房 德州亚太集团有限公司2.板式交换器 1 台 B2 制冷机房3.冷水机组 1 台 YBWC100A B2 制冷机房 约克（无锡）空调冷冻设备有限公司4.冷冻水循环泵 2 台 QPG80135 B2 制冷机房 上海创科泵业制造有限公司5.冷冻水循环泵 2 台 QPG80135BB2 制冷机房 上海创科泵业制造有限公司6.补水泵 2 台 B2 制冷机房 江门市川粤供水设备有限公司7.树脂交换罐 1 套 B2 制冷机房8.软水箱 1 台 B2 制冷机房9.水博士水处理器 1 台 WD300AS B2 制冷机房1410.新风机箱 1 台 FP60PZ 1 层大堂顶 山东德通实业有限公司名 称 数量 型 号 安装地点 备 注11.新风机箱 1 台 FP40PZ 2 层大堂顶 同上12.新风机箱 3 台 FP30PZ 3、4、5 层楼道顶各 1 个同上13.空气幕 4 台 FM1512 1 层各门口 同上14.冷却塔 1 台 FQ14 楼顶 克力空调工程有限公司15.膨胀水箱 1 套 楼顶16.四、五层空调室外机3 台 楼顶17.冷冻机 1 台 B218.循环泵 6 台 B219.弱交换 1 台 B220.软化水箱 1 台 B221.补水泵 2 个 B222.补水箱 1 个 B2（四）强电系统设备 表六名 称 数量 型 号 安装地点 备 注1.变压器 2 台315 B22.高压柜 1 套 B2 高压配电室3.低压柜 1 套 B2 代压配电室4.组合变压器 2 SCB9-315/10 B25.变压器 2 SCB9-315/10;10000/400B26.功率因子控制器2 XWR B2157.低压控制柜 9 GCR B28.高压控制柜 10 RYN28A-12Z B2名 称 数量 型 号 安装地点 备 注9.照明控制箱 7 20-80A B25 层10电梯机房自动转开关2 BWM 顶层11.强点间转换开关7 BWM 每层都有12.中控自动转换开关1 ABB 1 层13.中控转换开关1 ALYQ3-63 1 层14.动力控制器22 16-160A B2 层15.排烟机房互换2 ALQ3-63 B1 层16.风机主控互换1 ALQ3-63 B2 层17.配电室互投开关2 WATSNB-160/160.CBRB2 层18.生活水箱间互投开关1 BWM B2 层1619.整流器屏 1 PQD20-65AM22W B2 层20.电池屏 1 PQD20-65AM22W B2 层名 称 数量 型 号 安装地点 备 注21.中央信号屏1 PQD20-65AM22W B2 层22.热水器 1 HF-12DR 3 层23.网络机转换开关1 BWM（五）弱电系统设备 表七名 称 数量 型 号 安装地点 备 注1.LED 显示屏 1 个 1 层大厅2.门禁管理系统软件1 套 V6.3 标准版 4 层 FAYNET品牌3.后备电源10K（4 小时）SURT2000RXICHY 4 层 APC 品牌4.机房机柜 2 套 1 层、4 层5.UPS 电源 8 箱 B1 强弱电间6.声光报警 1 套 1 层中控室7.程控电话系统 1 套 1、4 层8.计算机网络系统1 套 4 层9.安全防范系统 1 套 1 层中控室10.音、视频会议弱点系统4 套 2.3.4.5 层17（六）服务大楼主要办公、活动设备一览表 表八名 称 型 号 数 量 备 注一、新街口街道社区服务中心1.计算机 联想 38 台 1,2,3，5层2.大型音响 2 套 2,3 层3.小型音响 1 套 3 层4.投影器 5 套 1,2,3 层5.电热水器 1 台 3 层6.液晶电视 2 台 1,3 层7.台式电视 1 台 5 层8.网络交换机 2 套 1,3 层9.打印机 惠普 4 台 1,2,3,5 层10.打印复印一体机惠普 4 台 1,2,3,5 层11.复印件 1 台 2 层12.速印机 1 台 2 层二、西城区社区综合服务中心（1）一层服务大厅设备1.戴尔台式电脑 760 7 台2.安吉尔饮水机 926L-X 1 台18（2）四层设备1.HP 黑白激光打印机 LASERJET2055 1 台名 称 型 号 数 量2.HP 黑白打印机 2014 3 台3.HP 彩色打印机 2605 1 台4.HP 传真机 1319F 2 台5.戴尔台式电脑 760 5 台6.联想台式电脑 THINKCENTREM4000T 10 台7.联想电脑启天 M4300 19 台8.海尔空调 W/6301 1 台9.索尼外置刻录机 1 台10.爱普生扫描仪 CANASCAN8800F 1 台11.LG 外挂刻录机 GP08NU10 1 台12.科密碎纸机 GP08NU10 1 台13.松下 UB-2818C 1 台14.海尔液晶电视 LU42K1 1 台15.安吉尔饮水机 926L-X 6 台16.夏普复印件 2601N 1 台17.功放、投影（小会议室） 1 套（三）五层设备1、基士得耶复印速印一体机CP6451P 1 台2.康艺点钞机 2600 1 台193.天意兴隆装订机 NB-200 1 台4.HP 彩色激光打印机 COLORLASERJET2025 1 台名 称 型 号 数 量5.HPA3 打印机 5200LX 1 台6.三星传真一体机 SF-565PR 2 台7.戴尔台式电脑 760 7 台8.联想开天电脑 M6900 6 台9.科密碎纸机 3638 1 台10.松下 UB-2818C 1 台11.海尔液晶电视 LU42K1 1 台12.安吉尔饮水机 926L-X 3 台13.功放、投影（大会议室）1 套（七）其他配套设施 表九名 称 面积 备 注大楼南侧机动车内部临时停车场 1000大楼西侧内部非机动车停车棚 20院内周边绿化草坪 60 草、乔木、灌木楼内（会议室、办公室）绿植 约 170 株避雷针测点 2 个 楼顶化粪池 1 个 室外20（八）电梯系统大楼使用日立牌电梯 2 部，7 层（B25 层）层站。第三部分 社区服务大楼物业管理服务项目及内容（一）房屋及附属设施的维护保持服务大楼原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损坏等房屋维护管理工作。具体服务内容：1、负责制定服务大楼的公共设施、建筑物；2、负责制定服务大楼中央空调、给排水、消防、电梯、强弱电系统及各岗位职责、安全措施；3、负责设备、设施系统（供电、中央空调、给排水、电梯、电话线路及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；4、建立健全各项应急预案，负责紧急情况的处理；5、建立健全各项设施设备节能措施，并认真抓好落实；6、每年一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋的完好率；7、爱护服务大楼内的设施，未经委托方批准，不得对大楼结构、设施等进行改动；218、及时完成各项零星维修任务，一般维修任务不得超过 24 小时。（二）设备、设施的维护负责制定设备、设施系统的管理规定；负责制定服务大楼中央空调、给排水、消防、电梯、强弱电系统及各岗位职责、安全措施；负责设备、设施系统（供电、中央空调、给排水、电梯、电话线路及有限电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等。1、给排水设备运行维护为保证服务大楼给排水设备，上下水管线，阀门等正常运行使用所进行的日常养护、维修及室内外管道系统的维护，抄表计量和清理。2、供电系统运行维护为保证服务大楼供电系统正常运行，对高、低变电设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维修养护。3、配电室运行维护配电室及服务大楼供电系统设专职电工实行 24 小时值班，人员需持高压本上岗。值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况。严禁变压器、空气开关超负荷运行。保持设备设施的完好齐全，做好配电室的防水、防潮、防漏电工作。值班人员应做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。4、空调系统运行维护为保证服务大楼空调系统正常运行，必须做好日常管理和养护22维修工作。空调维修人员须持证上岗；建立直燃机、空调设备运行管理制度和安全操作规程。空调机运行室，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，并做好记录。保证空调安全运行和正常使用，使设备、设施处于良好状态；定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅，运行中服务大楼内出现滴漏现象应及时维护；空调机组运行前必须按照要求进行换油、补氟。停机后须按照要求收油、收氟，做好空调机组的日常养护；过滤网每年清洁 2 次，风机盘管每年清洗 1 次；空调水循环系统，冷却塔运行期间定期加药，保证水循环系统无藻类滋生；设备出现故障时，维修人员应即刻到达现场，保障零维修的良好合格率，一般性维修不过夜。按照甲方要求的时间供应冷暖气。5、电气系统运行维修为保证服务大楼供电系统正常运行，应保障供电设备的日常管理和养护维修。维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修管理人员应向员工说明安全注意事项，并在工作中进行检查、监督；在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，至少 2 人进行；定时巡视服务大楼的电器设备、及时维修、更换已故障的电器设备；节约用电；保持日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路，开关要保证完好；设备出现故障时，维修人员应即刻到达现场，设备零维修率达到良好效果，一般性维修不23过夜；保证建筑物及机房等有避雷设施部位，确保设施完好、有效、安全。按规定做好年检工作。6、电梯运行维护保障服务大楼电梯设备正常使用，并需进行日常运行管理和养护。定时对机房进行全面清洁，遇电梯突然停电、故障时，必须立即通知电梯维保厂家，并检查电梯内是否有人被困组织救援；电视监控系统运行正常，电梯内求救警铃保持正常工作，通风、照明及其附属设施完好，轿厢、井道保持正常；电梯年检合格，维修保养合同完备；电梯必须按照国家规定每年定期进行年检，领取合格证。（三）保洁服务内容及原则要求为保持服务大楼内、庭院、停车场的环境清洁而进行日常管理工作，健全保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确分工和责任范围；每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等进行无尘土清扫。委托方要求清洁卫生保洁工作安排 5 名以上实际工作人员。其中，一层 1 名；2 层、3 层 1 名；4 层、5 层 1 名；地下一层、院内和停车场 1 名；其他或机动工作保洁 1 名。节假日保洁人员不少于2 名在岗。保洁范围，包括除普通职员办公室外的一切场所（领导办公室、会议室、图书馆、自习室一楼大厅、琴房、二楼活动室厅、三楼活24动室厅、电脑教室、教室、卫生间浴室、楼道楼梯、电梯等处） 。1、值班室清洁标准（1）办公用具、用品、设施、地面等清洁有序；（2）物品摆放整齐，床上用品规范有序，及时对值班室清扫；2、地下室、楼梯清洁标准（1）地下室地面无油渍、污渍、无纸屑等杂、墙面无污迹；(2)楼梯间无杂物、污迹。3、服务大厅管理及清洁服务标准（1）地面无烟头、纸屑等杂物、无污迹；（2）大理石地面、墙面有光泽；（3）公共设施表面无明显灰尘，不锈钢表面光亮无污渍；（4）玻璃门无水迹、污迹；（5）顶棚、风口目视无污迹、灰尘。（6）按活动室活动时间要求，开放和关闭活动室房门；活动大厅镜面、窗台、窗口、台阶、无尘土、污迹。4、公共卫生间清洁标准（1）地面无烟头、纸屑等杂物、无污渍；（2）门窗隔板无尘、无污渍；（3）天花、墙角无污垢及水迹；（4）灯具目视无灰尘、蜘蛛网；（5）面池、龙头、弯管无尘、无污渍、无杂物、电镀明亮；（6）便池无尘、无污渍、无杂物，小便池内香球及时更换；25（7）空气清新无异味；(8)设备（灯、开关、通风口、门锁）无尘、无污渍；（9）桶内垃圾及时清理；（10）注意节约用水，发现跑冒滴漏现象及时维修。5、电梯间保洁标准（1）电梯门表面、轿厢内壁、指示牌无尘、印迹、表面光亮；（2）电梯天花板、接缝处无尘；（3）井道、槽底清洁无杂物；（4）电梯厅干净明亮。6、楼外区域保洁标准大楼院内及有关场所门前三包、车场、通道等卫生管理工作。(1)院内地面清洁无废弃物（保洁重点是烟头、废纸及死角杂物）等随时捡拾入桶；（2）垃圾清运及时，垃圾站及时消毒，预防蚊蝇滋生；（3）在雨雪天听及时对区内积水、积雪进行清扫、及时铲冰、扫雪符合北京市扫雪办要求。7、外墙外窗保洁标准指服务大楼建筑物、玻璃幕墙、外窗卫生管理。(1)外墙及天井玻璃每年清洗、保养一次；（2）每次清洁，物业方需向甲方提供与持有资质单位签订的安全协议，物业方主管应在场监督确保安全。8、领导办公室卫生保洁标准26（1）对负责领导办公室（包括副科级以上人员的办公室）保洁工作的服务人员进行培训，加强保密和服务意识教育；（2）每日清洁，保证大楼室内及会议服务环境、家具、用品、设施、卫生洁具等清洁、整洁、光亮、无尘；（3）如需整理书报、文件等，应严守机密，不翻阅领导文件、抽屉、文件柜等；（4）领导电话、电脑、键盘定期消毒清理；（5）保证办公室内花木、整洁干净及时维护；（6）领导办公室皮具类家具应定期养护、保持光泽。9、浴室保洁标准（1）及时清扫浴室卫生、保持整洁；（2）定期对浴室通风消毒，保持室内清新无异味；（3）保持水盆台面、地面、墙面瓷砖光洁无污垢、水垢、水迹，龙头出水顺畅；（4）注意节约用水，发现跑冒滴漏现象及时维修。10、灯具清洁标准清洁后的灯具无灰尘、灯具内无蚊虫；灯盖灯罩明亮无锈迹；开关表面及周边无污渍保持清洁；11、垃圾中转站清洁标准垃圾日产日清，垃圾装运过程中，落地垃圾及时清扫干净。12、楼层通道地面清洁标准大理石地面、橡塑地板、木质地板应目视干净、无污渍、有光泽、27无杂物、纸屑等。13、三层开水供应服务标准（1）开水器具保持洁净、光亮、无污渍、下水池内干净整洁；（2）维修及时，按期除碱，无水垢；（3）严格执行操作规程，按规程启动、关闭、不发生安全问题。14、消杀及其他管理标准（1）定期对楼宇、绿化带进行消杀工作，定期对化粪池进行消杀工作，并由物业跟踪记录；(2)定期对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、排水渠道进行消杀工作， ；定期对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒；（3）保持室内通风，空气不受污染。每日定时开启空调，定期清洗风机过滤网；（4）按照市政府有关规定，定期向服务大楼相关部位喷洒、投放灭鼠、灭蟑药剂，做好卫生防疫工作；（5）做好化粪池、隔油池的定期清掏工作。（6）餐厅餐后卫生保洁服务。保洁员每日对餐厅进行中午餐后的日常保洁并负责餐厅内的空调、照明管理。（四）安全管理服务及原则要求为保障服务大楼安全和正常的工作、活动秩序，物业服务公司应做好防盗、防破坏、防影响办公、活动环境，防止意外突发事件、事故的工作。28委托方要求中标物业公司在配备保安员时，保证白天每班在岗3 名保安人员；保证每天 24 小时内都有保安人员在岗。要求中标物业公司保证监控系统、自动报警系统、正常运行。对来人来访进行有效管理，做好安全保卫和防火防盗工作。做好车辆、道路及环境秩序管理等。负责车辆停放管理，包括来服务大楼的所有车辆的停放。1、外围保安服务（1）维护好楼外的秩序，引导车辆按规定停放，防止被盗；（2）禁止无关车辆进入车场停放；（3）注意服务大楼区域建筑物设施设备，防止意外损坏；（4）防止有人携带危险品进入服务大楼；(5)协助保安消防中控室及时发现和处理防火防盗等突发事件；（6）发现紧急情况，突