房地产估价师精点精练

房地产估价师 精点精练1房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（）特性。A不可移动性B独一无二性C相互影响性D易受限制性2（ ）年 10 月 13 日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A2003B2004C2005D20063有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为 110 万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）万元。A50B55C5060D60 万元以上4某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3500 元/m2，出租的年末收益为 330元/m2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 2%，贷款年利率为 5%，则该房地产期房价格为（ ）元/m2。A2949.44B3124.44C3194.44D35005对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）。A楼层对价格的影响更大B朝向对价格的影响更大C两者同样重要D因人而异【答案】1A2D3C4B5A1建筑物的实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A保温B隔声C日照D隔热2（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。A相邻关系B使用管制C市政府监督D其他管制3有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（ ）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。A半年B一年C两年D三年4在评估期房价格时，（ ）。A估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态5估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为 1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。A建筑面积 1800m2，两年前出租，年租金 35 万元，位于同一工业区B建筑面积 1100m2，近期出租，年租金 150 元/m2，位于 20km 外C建筑面积 10000m2，近期出租，年租金 180 万元，位于同一工业区D建筑面积 1000m2，近期出租，年租金 20 万元，位于同一工业区【答案】1C2A3B4D5D1某宗房地产成交价格为 4000 元、m2，首付 40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为 8%，则该宗房地产的实际成交价格为（）元、m2。A3620B3742C3909D40002市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（ ）。A1.05B0.97C0.98D1.033已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。A2.5%B3.0%C5.06%D8.0%4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（ ）年。A70B60C50D405某建筑物的重置价格为 800 万元，有效年龄 10 年，目前该建筑物的剩余经济寿命为 30 年，残值率为 5%，土地剩余使用年限为 25 年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（ ）万元。A13B14C19D23【答案】1B2D3C4B5C1按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为 0.91，则其依据是（）。A可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为 9%B可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为 9%C可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为 9.89%D可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。2甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为 30 年和 40 年，楼面地价分别为 2700 元/m2 和 2800 元/m2，该类房地产的报酬率为 6%，则两宗土地价格相比（ ）。A甲大于乙B甲小于乙C甲等于乙D无法确定3某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A667B1333C1000D5004某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 50 年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的报酬率为 6%，则该宗房地产的价格为（ ）万元。A833B2500C1250D10675已知一年期国债利率为 3.31%，贷款利率为 5.43%，投资风险补偿率为 2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，所得税抵扣的好处为 0.5%，则报酬率为（ ）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%【答案】1C2A3C4D5A1开发经营期的起点是（）。A取得估价对象的D开始销售的日期2评估一宗房地产开发用地 2007 年 1 月 1 目的价值，预测该宗土地 2009 年 1 月 1 日开发完成后的房价（含地价）为 2000 万元，折现率为 10%，则开发完成后房价现值为（ ）万元。A1562.89B1652.89C1502.63D1520.633城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（ ）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A区域规划B临街状况C周围环境D地形地势4路线价法特别适用于对（ ）进行估价。A单宗土地B多宗土地C部分土地D待开发土地5按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（ ）的建筑物。A用途相同且价格差异不大B建筑面积相同且价格差异不大C规模相同且价格差异不大D各部分的房地价值有差异且差异不大【答案】1A2B3B4B5D1房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A发明B发现C创造D确定2下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ ）。A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格3房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（ ）。A一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性B一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性C一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性D一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性4因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（ ）。A环境影响评估B规划实施情况评估C房地产评估D风险评估5房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性差和价值量大D不可移动和用途多样1房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（）。A与估价活动有关系的单位B估价服务的提供者C估价服务的需求者D与估价活动有关系的个人2不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。A掌握的有关信息不同B作出的估价师声明不同C估价对象状况不同D委托人不同3为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。A视为无租约限制的房地产来估价B视为有租约限制的房地产来估价C考虑房屋租赁者的意见D视其租约租金与市场租金的差异大小而定4房地产估价的最高行为准则是（ ）。A估价时点原则B合法原则C独立、客观、公正D谨慎原则5估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（ ）。获取估价业务；