房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy0701

2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 1 页第七章 收益法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析 考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大单选 多选 判断 计算 题数 5 1 1 7分值 5 2 1 82007考点 收益性房地产、客观收益、收益价格计算 2、综合资本化率 报酬资本化法 受益期限 题数 3 1 1 1 6分值 3 2 1 8 142008考点 收益价格 2、综合资本化率 运营费用 综合资本化率承租人权益价值题数 4 1 1 0.5 6.5分值 4 2 1 6 132009考点报酬率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资本化法净收益的估计无形收益估计与报酬率的选择问题收益法估价 题数 4 1 2 1 8分值 4 2 2 8 162010考点预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数收益价格、净收益乘数、经营年限收益价格公式、投资组合技术剩余技术 第一节 收益法概述1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 2 页直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。2.收益法的理论依据（熟悉）预期原理决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（ ）【2009 年真题】答疑编号 501254070101正确答案错误答案解析如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 3 页无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材 P212、213。3.收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。不适用于无收益的项目常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。4.收益法估价需要具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测5.收益法的操作步骤（熟悉）确定未来收益期限。预测未来各期的净收益。求取报酬率。选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。第二节 报酬资本化法的公式1.最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地产在估价时点的收益价值A i：房地产的未来净运营收益Y i：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 4 页在实际估价中， 一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：后面各种公式均是此公式的特例。以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为公式中的 A、Y、n 应一致，而且一般以年为单位2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 5 页2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 6 页2.净收益每年不变的公式（掌握）公式的假设前提 公式的假设前提净收益每年不变为 A 净收益每年不变为 A报酬率为 Y，Y 不等于零 报酬率为 Y，Y 大于零收益期限 n 为有限年 收益期限 n 为有限年净收益每年不变的公式的应用：（1）直接用于测算价值【例 7-1】某写字楼是 6 年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限 50 年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为 80 万元，该宗房地产的报酬率 8.5%，计算其收益价值。答疑编号 501254070102正确答案参见教材 P219。该宗房地产的收益价格计算如下：a=80Y=8.5%n=50-6=44例 7-2（参见教材 P219。）例 7-3 新增例题6 年前，甲单位提供一块面积为 1000 平方米、使用年限为 50 年的土地（到期不可续期），乙单位出资 300 万元，合作建设 3000 平米的钢混结构办公楼。建设期 2 年，建成后 1000 平米归甲，2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 7 页2000 平米由乙使用 20 年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为 80 元/平米，且稳定，出租率为 85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的 35%,报酬率为 10%，钢混结构的建筑物使用年限为60 年。（注意 8 分的计算题）评估乙合理的收购价格。土地还剩 44 年使用权，建筑物还剩 54 年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有 44 年。乙按照合同，从现在开始还能使用 16 年，因而他收购的是从第 17 年到第 44 年，未来总共 28 年的使用权。（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）乙合理的收购价格=V 44-V16年出租净收益=2000801285%（1-35%）=106.08乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85 万元（2）用途 2：不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格两房地产报酬率相等时，例 7-4 已知某宗收益性房地产 40 年收益权利的价格为 2500 元/平方米，报酬率为 10%，计算该房地产 30 年收益权利的价格。答疑编号 501254070103解析：按照最基本的公式带入不同的数据即可。有时，两房地产报酬率不相等时，建议不要展开，就按照最基本的公式记忆，带入不同的数据即可。己知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8%，价格为 4000 元/m 2：若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6%，则其价格最接近于（ ）元/m 2。【2006 年真题】A.3816 B.3899 C.4087 D.49202011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 8 页答疑编号 501254070104【答案】D【解析】参见教材 P221。思路一：思路二：因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。先算年收益 ，解得 a=326.97再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：折现率如果不同，就带入各自不同的折现率。（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。P222 例 7-6甲房地产的受益年限为 50 年，单价为 2000 元/平米，乙房地产的收益年限为 30 年，单价为1800 元/平米，报酬率为 6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。答疑编号 501254070201正确答案年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将 50 年的甲房地产还原为 30 年的甲房地产，再与乙比较；或者将 30 年的乙房地产还原为 50 年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益，在比较。教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的 32011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 9 页种。答案解析参见教材 P222 （4）市场法中因期限不同进行的价格调整。P223 例 7-7某宗 5 年前出让方式获得的 50 年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为 1200 元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限 50 年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为 10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。答疑编号 501254070202正确答案已知 V50=1200 要求的是 V45答案解析参见教材 P223 用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。【2010 真题】根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 10 页答疑编号 501254070203正确答案错误答案解析土地使用权价格公式无限年价格公式是土地使用权价格接近无限年价格的程度为当报酬率为 2%时，需要 520 年才能接近无限年的价格，报酬率为 4%时，需要 260 年，报酬率为 8%时，需要 130 年，报酬率为 20%时，需要 50 年，报酬率为 25%，需要 50 年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。提示：参见教材 P223。 3.净收益按一定数额递增的公式（熟悉）收益期限为有限年公式：要强记公式的假设前提2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 11 页净收益未来第 1 年为 A，此后按数额 b 逐年递增，至未来第 n 年为 A+（n-1）b报酬率为 Y，且不等于零收益期限为有限年 n收益期限为无限年公式：公式的假设前提净收益未来第 1 年为 A，此后按数额 b 逐年递增，至未来第 n 年为 A+（n-1）b报酬率大于零为 Y收益期限为无限年4.净收益按一定数额递减的公式（熟悉）公式：-b：净收益逐年递减的数额-未来第 n 年的收益：A-（n-1）b假设前提净收益未来第 1 年为 A，此后按数额 b 逐年递减，未来第 n 年的价值为 A-（n-1）b报酬率为 Y，Y 不等于零收益期限为有限年 n，且 n 小于等于 A/b +1确定合理经营期，即年净收益为零时的期限 A-（n-1）b=0，求出 n【例 7-8】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 9%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号 501254070204正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：答案解析参见教材 P222 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 12 页【例 7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为 6%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号 501254070205正确答案该宗房地产的合理经营期限 n 计算如下：令 A-（n-1）b=0有 25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）该宗房地产第 13 年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）该宗房地产第 14 年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）所以合理经营年限为 13.5 年。该宗房地产的收益价格计算如下：答案解析参见教材 P223 【2010 真题】某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 20 年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2 万元，报酬率为 8%，则（ ）。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 13 页B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年答疑编号 501254070206正确答案BCD答案解析设该房地产的合理经营年限为 n令 A-（n-1）b=0，即 28-（n-1）2=0N=15该房地产的收益价格=以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第 15 年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是 15 年15 年的收益价格= 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 14 页5.净收益按一定比率递增的公式（掌握）收益期限为有限年的公式也要强记g：净收益逐年递增的比率，未来第 n 年的净收益为 A（1+g） n-1公式的假设前提净收益未来第 1 年为 A，此后按比率 g 逐年递增gY收益期限为有限年 n如 g=Y 时，2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 15 页【例 7-10】某宗房地产土地使用权剩余年限为 48 年；预计该房地产未来第一年的净收益为 16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%；该类房地产的报酬率为 9%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号 501254070207正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：收益期限为无限年的公式答案解析参见教材 P226 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 16 页【例 7-11】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 9%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号 501254070208正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：6.净收益按一定比率递减的公式（熟悉）收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为 gI，运营费用逐年递增的比率为 gE有限年期的公式I：有效毛收入E：运营费用g I:I 逐年递增的比率g E:E 逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 17 页【例 7-12】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 20 万元，运营费用为 12 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号 501254070209正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：合理经营期限的确定答案解析参见教材 P228 【例 7-13】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为 16 万元，运营费用第一年为 8 万元，此后每年会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号 501254070210正确答案由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限 n:因为 I-E（1+g E） n-1=0所示 16-8（1+2%） n-1=0n=36（年）该宗房地产的收益价格计算如下：2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 18 页答案解析参见教材 P229 7.净收益在前后两段变化规律不同的公式收益期限为有限年的公式t：净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式t：净收益有变化的期限适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来 35 年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 19 页【例 7-14】某宗房地产的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第 6 年到第 38 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价值。答疑编号 501254070301正确答案该宗房地产的收益价值计算如下：【例 7-15】通过预测得到某宗房地产未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第 6 年到未来所有每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价值。答疑编号 5012540703022011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 20 页正确答案该宗房地产的收益价值计算如下：与例 7-14 的 38 年收益期限的房地产价格 300.86 万元相比，例 7-15 收益期限为无限年的房地产价格要高 9.34 万元（310.20-300.86=9.34）8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）V：房地产现在的价格A i：房地产未来 t 年期限的净收益，简称期间收益V t：房地产在未来第 t 年末的价格t：持有房地产的期限公式二：上式中净收益每年不变为 A，公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为（了解）2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 21 页公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。【例 7-16】某宗房地产现行的价格为 2000 元/m 2，年净收益为 200 元/m 2，报酬率为 10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在 6 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为 5000 元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到 5000 元/m 2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值外部性）答疑编号 501254070303【答案】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 22 页可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由 2000 元/m 2上涨到 3693 元/m 2【例 7-17】某写字楼过去的市场价格为 12000 元/m 2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天 3 元/m 2。该类写字楼的净收益为市场租金的 70%。预测房地产市场 3 年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达 12500 元/m 2 ，转让该写字楼的税费为市场价格的 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%。请求取该写字楼的价值。答疑编号 501254070304正确答案该写字楼目前的价值求取如下：第 1-3 年，年出租净收益=336570%=766.53 年后市场价值=12500（1-6%）=11750现在时点的价值或 【例 7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中，每年可收取净租金 80 万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元，该类房地产的报酬率为 10%。请求取该旧办公楼的价值。答疑编号 5012540703052011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 23 页【答案】该旧办公楼的价值求取如下：【例 7-19】预测某宗房地产未来 2 年的净收益分别是 55 万和 60 万，2 年后的价格分别比现在上涨 5%，该类房地产的报酬是 10%，求该房地产现在的价格。【例 7-20】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为 24000 元，未来 5 年的净收益每年增加 1000 元，价格每年（比上年）上涨 3%，报酬率为 9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。答疑编号 501254070306【答案】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）V T=V（1+3%） 5（元）Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 24 页对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65（元）第三节 收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。建筑物经济寿命运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。三种情况2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 25 页建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时点的价值。如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限第四节 净收益的测算净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。1.净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益投资法（优先考虑使用） 基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 26 页（1）基于租赁收入测算净收益基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用相关概念：净收益潜在毛收入 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。 运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括） 重要考点。多选或判断抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（解释：贷款与否不影响房地产整体的正常运营收益。偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款是运营费用中的项目。不包含改扩建费用 改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含所得税 与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税（参见 P98）。重点：重置提拔款（新增内容），就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。类同于我们用年金求取的终值。根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。例题、运用收益法评估房地产价格时，不应再运营费用中扣除的项目包括（ ）。A 房地产税 B 建筑物折旧 C 装饰装修折旧 D 抵押贷款还本付息额 E 重置提拔款答疑编号 501254070401正确答案BD答案解析房产税是保有人的必要支出，肯定属于运营成本；装饰装修属于短期消耗性资产，其折旧也在运营费用中扣除，重置提拔款也属于运营费用项目。参见教材 P238。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 27 页两个重要指标：可以通过市场提取法获得净收益率=1-运营费用率两个指标相加之和=1某商铺建筑面积为 500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元/m 2；运营费用率为租金收入的 25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。【2006 年真题】A.521 B.533 C.695 D.711答疑编号 501254070402正确答案A答案解析参见教材 P216、P233。年租金收入5001201272（万元）运营费用7225%=18（万元）净收益72-18=54（万元）（2）基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）2.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）类型一：出租出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 28 页租赁收入（2 项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用（6 项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。【2008 年真题】 A.电费 B.物业管理费 C.水费 D.供暖费 E.房地产税答疑编号 501254070409正确答案CDE答案解析电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材 P239。 【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元. 【2009 年真题】A.245 B.275 C.315 D.345答疑编号 501254070410正确答案D答案解析参见教材 P240。折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-40-50-65=345 类型二：自营营业的房地产净收益的求取商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-与房地产可分离的无形资产价值工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润-与房地产可分离的无形资产价值农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润红色字迹是我们计算时容易遗忘的项目。类型三：自用或空置自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。类型四：混合收益的房地产混合收益的房地产净收益的求取：3 种方法 方法 1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。方法 2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用方法 3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益