投资决策财务分析 (2)

吸取苏宁、万科、龙湖等专业地产公司测算资料及高盛、美林投资银行公司估值模板结合本公司具体运营现状整理的一套投资测算分析套表1 编制说明 2 总平方案 3 总体规划指标表 4 财务运营指标表 5 项目分期开发节点计划 表 1 公司财务报表 表 2 项目全投资现金流量表 表 3 项目自有资金现金流量表 表 4 项目分业态现金流量表 表 4-1 商办现金流量表 表 4-2 酒店现金流量表 表 4-3 街区商业现金流量表 表 4-4 会所现金流量表 表 4-5 物管现金流量表 表 4-6 代建劳务现金流量表 表 5 全损益表 表 5-1 销售损益表 表 5-2 销售税费表 表 6 持有物业估值表 表 7 项目总投资估算表 表 7-1 建安成本明细表（商业综合体） 表 7-2 建安成本明细表（商业街） 表 7-3 建安成本明细表（高层） 表 7-4 建安成本明细表（小高层） 表 7-5 建安成本明细表（普通多层） 表 7-6 建安成本明细表（多层洋房） 表 7-7 建安成本明细表（联排） 表 7-8 建安成本明细表（双拼） 表 7-9 建安成本明细表（独栋） 表 8 项目分期投资估算表 表 9 成本费用分摊表 表 10 项目投资与资金筹措表 表 11 资金来源与运用表 表 12 贷款还本付息表 表 13 盈亏平衡分析 表 14 敏感性分析 辅表 1 租售运营收入表 辅表 1-1 租售单价 辅表 1-2 租售指标 辅表 2 商业租赁分析 辅表 2-1 商业租赁台帐 辅表 2-2 租金调研及租金确定 辅表 3 折旧摊销估算表 辅表 4 产品交付标准表 辅表 5 项目公司组织架构 辅表 6 工作流程图 辅表 7 费项说明 编制说明整体预测说明A1、本表适用于 集团新项目（或收购项目）财务测算的统一格式。A2、本表填报的主要责任部门为财务部、发展部、业务部、合约部和规划设计部。其中项目节点计划需发展部汇总填报；总体规划指标和业态规划明细需规划设计部填报，产品、业态定位及租售数据由业务部填报，建造标准按业务、设计、合约、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据发展部提供的房地产前期税费一览表及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。如规划有酒店业态，请酒店管理公司填报运营数据。A3、本表以项目业态定位、总平方案及总体节点计划为预测依据。A4、第一级成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。A5、本表各业态面积按建筑面积口径，统计预测期为 2010 年-2025 年（其中运营期 15 年） 。分类预测说明- 收入预测B1、本测算中出租商业收入预测将以-地区- 商圈运营数据作为预测依据，同时参考周边其它零售业态（百货、购物中心）运营数据。B2、本测算中酒店收入预测将按-地区酒店平均业绩作为预测依据，同时参考当地商务、旅游市场和其它*星级酒店运营数据。B3、本测算中写字楼收入预测将以_ 地区写字楼当地平均租金水平、年平均增长率、出租率作为预测依据，同时结合集团招商情况进行调整。B4、本测算中住宅、公寓收入预测将以_ 地区住宅当地平均售价水平、年平均增长率、出租率作为预测依据，同时结合集团招商情况进行调整。B5、本测算中车位收入预测按项目周边车位平均租金水平、平均售价水平、年平均增长率、出租率作为预测依据。B6、本测算中物管收入预测将以地区物管收入调研数据为预测依据，同时参照当地物价部门物价批复等政策材料B7、本测算中代建项目劳务收入预测参照集团以往代建合同估算分类预测说明- 成本费用预测C1、开发阶段成本费用C11、本项目开发阶段成本费用应按总平方案进行测算；C12、成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。C13、项目规模较大或分期开发时， 目标成本测算中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊） ，以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。C14、商业综合体和可销售的商铺如可独立核算，应作为独立的产品类型计算其开发成本和收益情况。其中开发成本需按各业态建筑面积比例进行分摊。C15、地面车库、地下车库、会所、学校有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。C16、本表财务费用（资本化利息）将在酒店、办公和购物中心间按建筑面积比例进行分摊;资本化利息确认时间节点为项目竣工交付运营时间。C2、运营阶段成本费用C21、本表购物中心运营成本费用将由资产运营管理公司提供C22、本表酒店运营成本费用将由酒店管理公司提供；其中酒店机器设备、运输设备、电子设备按 5 年计提折旧，残值率 5%C23、酒店翻新费用将作为长期待摊费用处理，摊销期 5 年C24、房产折旧费用、土地摊销费用将按酒店、办公和出租商业建筑面积比例进行分摊，折旧年限 30 年，平均年限法，残值率 5%，年折旧率 3%C25、成本分摊中土地费、基础设施工程费按占地面积分摊；其他公摊费用按建筑面积分摊；资本化利息按各业态实际发生额分摊C3、税费C31、本表营业税将按运营收入的 5%计提C32、本表教育费附加和城市维护建设税将分别按营业税的 4%和 7%计提C33、本表出租商业办公物业的房产税将按租金收入的 12%计提C34、本表印花税按不同物业的征收税率计提C35、本表酒店的房产税收入将按固定资产原值扣除 30%后的余值的 1.2%计提C36、本表不动产销售的土地增值税按预征率分年预提，待物业销售达到清算条