地产服务投资公司商业计划书

海航置业地产服务投资公司商 业 计 划 书海航置业地产服务投资公司HNA PROPERTY real estate investment corporation二 00八年二月目 录o 第一部分 摘要o 第二部分 公司介绍o 第三部分 地产服务行业分析o 第四部分 竞争优势分析o 第五部分 公司发展策略o 第六部分 财务分析o 第七部分 退出策略o 第八部分 结论公司简介o 海航置业地产服务投资公司成立于 2008年 1月 2日，注册资本金为 5亿元人民币，总资产约为 40亿元人民币。o 海航置业地产服务投资公司作为海航置业控股 (集团 )公司的全资子公司，下设海航置业地产咨询公司、海航置业地产估价公司、海航置业地产经纪公司、海航置业地产金融服务公司和海航置业物业管理公司等五个控股子公司，主要业务有房地产评估、经纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理等。第一部分 摘要战略定位 -房地产服务的领先者o 依托海航置业控股集团公司，在投资经纪、估价、租赁、物业 /资产管理及金融服务等业务的广阔的区域平台上，服务投资者、开发商和业主，成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金融服务平台。 竞争优势l 海航集团的品牌影响力l 广泛的政府资源l 独特的战略定位l 优秀的资本运作能力l 卓越的管理能力l 独具特色的企业文化和凝聚力具体业务发展策略业务发展策略地产经纪业务 地产资讯业务 资产管理业务 地产金融业务 物业管理业务盈利模式o 表 1-1 盈利模式分析项 目 地 产经纪 地 产 咨 询 资产 管理 资产 管理 物 业 管理 盈利模式 提成 +酬金 咨 询费 用 投 资 +融 资 投 资 +融 资 包干或酬金 盈利能力 高 高 高 高 中进 入壁 垒 中 中 高 高 较 低关 键 成功因素 客 户资 源及高效的运 营模式市 场 研究 专业 能力对经济发 展及物 业 的价值 判断能力金融工具的运用及 对 市 场的把握专业 能力服 务理念等未来五年收益预测o 表 1-2 未来五年收益预测 单位：亿元指 标 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合 计地 产经纪 收入 0.5 1 3 5 8 17.5地 产 咨 询 收入 0.05 0.3 0.8 1.5 3 5.65资产 管理收入 0.3 1 2 5 10 18.3地 产 金融收入 1 3 6 10 15 35物 业 管理收入 0.3 0.8 1.5 3 5 10.6营业 收入合 计 2.15 6.1 13.3 24.5 41 87.05营业 利 润 0.86 2.44 5.32 9.8 16.4 34.82未来五年投资计划o 表 1-3 未来五年资金使用计划 单位：亿元资金需求指 标 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合 计投 资额 10 5 10 15 20 60从未来五年资金使用计划表可以看出，公司在 2008年投资所需资金约为 10亿元人民币。2008年公司资本金为 5亿元人民币。我们计划在 2008年以出售公司股权的形式引进战略合作者，计划引资 4亿元人民币。引资后海航置业控股集团公司持有公司的股权比例约为 55.56%，战略合作者持有公司的股权比例约为 44.44%。公司概况o 海航置业地产服务投资公司通过持续对优秀团队的投入，努力在全国主要城市实现规模化和品牌的认知，通过完善资金管理和金融服务等业务，巩固公司在房地产行业的优势和市场领先地位的深度。o 海航置业地产服务投资公司成立于 2008年 1月 2日，注册资本金为 5亿元人民币，总资产约为 40亿元人民币。o 海航置业地产服务投资公司作为海航置业控股 (集团 )公司的全资子公司，下设海航置业地产咨询公司、海航置业地产估价公司、海航置业地产经纪公司、海航置业地产金融服务公司和海航置业物业管理公司等五个控股子公司，主要业务有房地产评估、经纪、咨询服务、房地产金融服务和物业管理等。第二部分 公司介绍o 本公司现有股权结构如图 1所示 股权结构海航集团有限公司海航置业控股（集团）有限公司海航置业地产服务投资公司地产咨询公司 地产估价公司 地产经纪公司 地产金融公司 物业管理公司控股股东概况o 1.海航集团海航集团有限公司是本公司实际控股股东。 1998年 4月，海航集团经海南省工商行政管理局批准成立。二十年来，海航集团从单一的航空运输企业已经发展成为以航空运输为主业，同时向上下游产业延伸的大型企业集团。海航集团现有航空运输业、机场管理业、酒店管理业、旅游服务业、物流产业、商业、地产业和金融服务业等八大产业集团。截止到 2008年 1月 1日，海航集团资产约为 680多亿元，年营业收入 230亿元，员工 3万余名。o 图 2-2 海航集团产业板块分布海航集团航空运输 机场管理 旅游服务 商业 物流业 地产业 金融服务酒店业 地产服务投资公司2.海航置业控股集团o 图 2-3 海航置业控股集团组织架构商业地产公司海航置业控股集团公司工业地产公司旅游地产公司机场地产公司城市运营公司地产服务公司 综合管理部 项目拓展部 工程管理部 计划财务部战略发展部 营销策划部o 2005年 3月，为适应企业快速发展和战略规划需要，海航置业将总部迁至首都北京，并同时在北京、海口、三亚、上海、广州、西安、昆明等全国各大城市运作十几个开发建设项目。项目涉及住宅小区、高档写字楼、高档酒店、大型商场及大型生态旅游景区开发。o 企业宗旨 ：为社会做点事、为他人做点事、为自己做点事 o 企业理念 ：诚信、业绩、创新 o 海航置业控股（集团）有限公司始创立于 2000年 3月 29日，原名海南海航建设开发有限公司， 2004年 2月 27日经增资并更名扬子江地产集团有限公司，于 2007年 5月 28日经海南省工商行政管理局批准正式更名为海航置业控股（集团）有限公司，注册资本金 6.5亿元。o 十余年来，公司依托海航集团雄厚的资金和管理优势，逐步在全国范围内发展壮大，目前在北京、海南、西北、上海、广州、昆明、重庆、东北设立八大区域公司，拥有地产开发、地产投资、金融服务、装饰工程、物业管理等各类项目公司二十余家，至今已开发建设完成近百个项目。o 截至 2008年 1月 1日，海航置业总资产已达 19亿元人民币，员工总数已超过 2000人。 公司愿景o 公司愿景： 创建行业标准，做市场领跑者，成为中国领先的地产服务公司和地产服务界最具社会责任感的企业，做海航文化在地产服务界的传播者。o 市场领跑者 ： 在 2008-2012年规划期内，成为地产服务业的领导者、行业标准的制订者。o 社会责任感 ： 通过不断倡导健康、温馨的工作环境，为员工带来幸福愉悦的人生； 通过不断塑造合理、科学的投资环境，为客户和投资者带来幸福愉悦的人生； 通过不断塑造合作、共赢的商务环境，为合作伙伴带来幸福愉悦的环境； 通过不断注重环境保护，成为建设和谐社会的实践者。o 传播者 ： 将海航文化传播到每个海航物业，为社会做点事，为他人做点事，为自己做点事。公司愿景市场领跑者社会责任感 传播者公司战略定位o 1.母公司的战略定位 -海航置业控股集团定位 于整个海航集团的地产投资、开发、持有和运作管理中心，走具有海航特色的地产投资、商业地产开发和资本运作道路，进行大储备、大投资、大开发，最终实现产融结合的跨越式发展，成为中国新一代地产界大亨。核心战略定位 是成为地产服务商，以地产服务为核心业务，以产融结合为主要途径，整合各类不动产资源，实现几何级放大并获取超额资本回报，成为地产界的商地产开发商、商地产投资商、地产金融服务商。2.公司的战略定位服务领先专业能力领先盈利能力领先业务规模领先海航置业地产服务投资公司定位于房地产服务的领先者，通过依托海航置业控股集团公司，在投资经纪、估价、租赁、物业 /资产管理及金融服务等业务的广阔的区域平台上，服务投资者、开发商和业主，成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金融服务平台。为客户提供优质的服务，满足客户多元化的需求，打造国内知名品牌提升专业服务能力，在技术与管理领域建立竞争优势 提升企业管理水平，提高盈利能力，为股东创造最大价值，盈利能力要位居行业前列主要体现在业务发展领域和收入上 组织构架o 海航置业地产服务投资公司实行法人治理结构，股东会是公司的最高权力机构，股东会下设董事会，董事长负责公司的发展规划，整体运营管理，总经理负责日常的经营管理，对董事会负责。公司根据需要设立综合管理部、计划财务部、项目开发部和战略发展部，同时对各子公司进行垂直管理。海航置业地产服务投资公司地产经纪公司 地产金融公司 物业管理公司地产咨询公司综合管理部 计划财务部战略发展部 项目开发部地产估价公司核心管理团队董事长董事长 李晓明李晓明1962年生，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司董事长，毕业于中国政法大学，长期从事管理工作，曾在外资企业担任驻华首席代表，具有丰富的管理经验。历任海南航空股份有限公司办公室副主任、计财部总经理、总裁助理、执行副总裁、财务总监，扬子江地产集团董事长，海航酒店集团董事长等职务。总裁总裁 王贺新王贺新1973年生，现任海航置业控股（集团）有限公司总裁。毕业于中国人民大学。长期从事项目管理与企业管理工作，历任海南兴隆温泉康乐园有限公司董事长，海航集团有限公司项目开发管理部总经理等职务。具有丰富的项目运作和企业管理经验。副总裁副总裁 鲁晓明鲁晓明1968年生，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司副总裁、海航思福汽车租赁有限公司董事长、海南海航饮品有限公司董事长。毕业于荷兰马斯特里赫特学院，于 2002年取得工商管理硕士学位，具有丰富的企业管理专业知识和实战经验。副总裁副总裁 石永利石永利1959年生，高级会计师，曾在西安市委财贸部工作，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司副总裁。于 2002年取得西北大学工商管理硕士学位，具有丰富的房地产开发、投融资管理和企业管理经验。财务总监财务总监 刘靖刘靖1973年出生于湖北，毕业于中国社科院，于 1998年取得货币银行专业硕士学位，注册会计师、高级会计师、中级经济师、美国酒店业高级职业经理人，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司财务总监、海南海航地产控股（集团）有限公司财务总监、亚太国际会议中心有限公司董事长，历任海航酒店控股集团财务总监、海航酒店控股集团总经理、三亚凤凰国际机场有限责任公司财务总监。中国经济概览o 自中国于 70年代末推出广泛经济改革以来，中国经济大幅增长。受到中国于 2001年加入世贸带动，增长进一步加快。因此，中国经济已成为一个世界主要经济体系。o 根据国家统计局的初步测算资料， 2007年中国国内生产总值（ GDP）为 246619亿元，增幅为 11.4%，至此，中国经济已连续五年增长达到或超过一成。根据国民经济和社会发展第十一个五年规划，中国政府预测， 2006年至 2010年间国内生产总值增长约为 7.5%。于 2010年，中国国内生产总值预期达人民币 261,000亿元。o 由于强劲经济增长使然，中国城镇居民家庭年均可支配收入由 1996年人民币 4,839元增至 2006年人民币 11,760元，增幅达一倍多。此外，相对 1996年人民币 38,521亿元，城镇及城镇居民家庭的储蓄总额与 2006年增加愈三倍至人民币 161,587亿元。第三部分 地产服务行业分析房地产业概述o 图 3-2 房地产业的构成房地产估价业房地产咨询业房地产经纪业 房地产一级市场开发业物业管理业房地产中介服务业房地产投资开发业房地产服务业房地产业房地产二级市场开发业房地产业 是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。 房地产市场分析o 地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式，是房地产投资、开发、买卖、抵押、典当等交易活动的场所，同时，房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。o 1.房地产市场的构成要素o房地产市场客体o房地产市场主体 o为市场交易提供服务的中介机构 房地产市场基本构成要素o 图 3-3 房地产市场体系房地产市场是由一个多种要素构成的系统，其中的各个要素之间相互作用、相互联系，从而构成一个完整的房地产市场。 o 2.房地产市场的结构层次房地产市场房地产一级市场即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场土地征购市场、土地批租市场 房地产转让市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场、房地产信托市场房产租赁市场、房产买卖市场、房产调换市场、房产典当市场、房产按揭市场、房产拆迁市场、房产租售后服务市场、物业管理市场o 房地产的三个级别市场是相互促进、相互并存的。一级市场是国家垄断的出让市场，二级市场是开放的转让市场。一级市场是二、三级市场成长、发展的前提和基础。一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场交易量，二级市场的活跃必然促进三级市场的兴旺。这样，一级市场的垄断经营和二、三级市场的充分自由竞争，共同构成一个完整的、有机的房地产市场体系，发挥整体功能，促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。一级市场二级市场 三级市场房地产服务业分析o 1.需求分析o 房地产公司的迅猛发展更多的是得益于计划经济体制下长期形成的市场饥渴，即特定的市场机遇导致了中国房地产市场的蓬勃发展，而不是房地产企业自身的高质量运行，相反，由于对资源（主要是土地）的占有是企业发展和获利的最主要因素，过于丰厚利润抑制了对高运作效率的追求，对管理的重视程度不够，是多数中小