最佳地热地板金意陶森活木：城镇土地估价规程

最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/城镇土地估价规程目 录1 总则 21.1 规程制定的目的 21.2 规程适用范围 21.3 从事土地估价的基本规定 21.4 职业道德 21.5 土地估价报告的有效期 21.6 土地估价的法律依据 21.7 规程解释权 32 城市土地估价基本原则和程序 42.1 城市土地估价的基本原则 42.2 城市土地估价的程序 4、城市土地价格的影响因素 63.1 城市土地价格影响因素分类 63.2 一般因素 63.3 区域因素 63.4 个别因素 6基准地价评估 64.1 准备工作 64.2 资料调查与整理 74.3 基准地价评估的技术路线 84.4 级差收益（地租）法评估基准地价 82. 模型选择方法 .114.5 利用土地交易资料评估基准地价 134.6 利用土地交易资料评估路线价 184.7 城市基准地价的确定 194.8 基准地价修正系数表的编制 204.9 基准地价图的绘制 234.10 基准地价更新 245 宗地地价评估基本方法 285.1 宗地估价程序 285.2 收益还原法 295.3 市场比较法 325.4 成本逼近法 385.5 剩余法 405.6 基准地价系数修正法 42最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/6 各类用地宗地价格评估 456.1 宗地类型 456.2 居住类宗地价格评估 476.3 商业金融业用地宗地价格评估 486.4 工业、仓储用地宗地价格评估 496.5 交通用地宗地价格评估 506.6 综合用地宗地价格评估 526.7 公共绿地价格评估 527 不同土地权利的宗地价格评估 537.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： 537.2 土地所有权价格评估 547.3 土地使用权价格评估 557.4 土地租赁权价格评估 557.5 土地抵押价格评估 567.6 土地地役权价格评估 568 土地估价成果验收及确认 588.1 基准地价成果的验收及确认 588.2 宗地估价成果的确认 599 名词解释 60最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国城市规划法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定，制定本规程。1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于名。1.4 职业道德 土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。1.5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。1.6 土地估价的法律依据 土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/范的规定。1.7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1合法原则；2最高最佳使用原则；3替代原则；4预期收益原则；5供需原则；6估价时点原则；7多方法相比较原则。2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。2.2 城市土地估价的程序2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行：1. 确定估价基本事项；2. 编制估价工作计划；最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/3. 实地确认估价对象；4. 搜集估价所需资料；5. 选定估价方法计算；6. 确定估价结果；7. 提交估价报告。2.2.2 确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。2.2.3 编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。估价工作计划主要应包括以下几项：1. 估价拟采用的技术步骤；2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；3. 需要调查的资料及取得途径；4. 预计所需的时间、人力和经费。2.2.4 实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。2.2.5 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。估价所需资料主要应包括下列方面：1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等； 2. 对土地价格有普遍影响的资料；3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；5. 确定土地估价参数的相关资料；6. 反映估价对象权属及状况的资料。最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/2.2.6 根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。2.2.7 估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。、城市土地价格的影响因素3.1 城市土地价格影响因素分类城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：1. 一般因素；2. 区域因素；3. 个别因素。3.2 一般因素一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。3.3 区域因素区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。3.4 个别因素个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。基准地价评估4.1 准备工作准 备 工 作 主 要 有 编 写 基 准 地 价 评 估 任 务 书 、 制 定 基 准 地 价 调 查表 和 工 作 表 、 准 备 工 作 底 图 等 。最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/基 准 地 价 评 估 任 务 书 的 内 容 包 括 ： 城 市 基 本 情 况 、 基 准 地 价 评估 工 作 的 领 导 与 组 织 、 估 价 时 间 安 排 和 经 费 预 算 、 估 价 成 果 及 技 术方 案 等 。基 准 地 价 评 估 的 表 格 应 根 据 各 的 实 际 需 要 来 制 定 。 一 些 基 本 表格 见 附 录 A。基 准 地 价 工 作 底 图 为 ：大 城 市 1:100001:20000中 等 城 市 1:50001:10000小 城 市 以 下 1:10001:5000按 路 线 价 评 估 基 准 地 价 的 区 域 ,局 部 商 业 用 地 的 基 准 地 价 图 可采 用 更 大 比 例 尺 图 件 。4.2 资料调查与整理4.2.1 资料调查的一般要求1. 调 查 、 收 集 到 有 关 的 地 价 资 料 要 按 实 地 位 置 标 注 到 估 价 工作 底 图 上 ；2. 调 查 以 土 地 级 或 均 质 地 域 为 单 位 进 行 ；3. 样 本 抽 样 采 用 分 类 不 等 比 抽 样 调 查 ；4. 样 本 要 有 代 表 性 ；5. 样 本 分 布 要 均 匀 ；6. 调 查 样 本 数 为 每 级 别 内 相 同 土 地 利 用 性 质 宗 地 数 的 五 分 之一 至 五 十 分 之 一 ， 一 般 房 地 出 租 买 卖 的 调 查 样 本 至 少 应 占 其 总 量 的 ， 每 级 样 本 总 数 不 少 于 30 个 ；7. 所 选 样 本 应 能 同 时 获 得 地 价 或 利 用 效 益 和 相 对 应 的 土 地 条件 资 料 ；8. 出 让 、 转 让 、 出 租 、 入 股 、 联 营 、 联 建 等 地 价 和 企 业 单 位土 地 利 用 效 益 资 料 以 元 为 单 位 ， 准 确 到 小 数 点 后 一 位 ；9. 调 查 资 料 必 须 填 入 相 应 的 调 表 格 。4.2.2 资料调查的内容1. 土 地 定 级 成 果 资 料 ： 包 括 土 地 级 别 图 、 土 地 定 级 工 作 和 技术 报 告 、 其 它 能 用 于 土 地 估 价 的 定 级 成 果 及 资 料 ；2. 土 地 利 用 效 益 资 料 ： 包 括 不 同 行 业 资 金 利 润 率 标 准 、 同 一行 业 不 同 规 模 的 资 金 利 用 效 益 资 料 、 不 同 行 业 不 同 规 模 的 企 业 劳 动力 标 准 、 行 业 经 济 效 益 资 料 、 单 位 或 企 业 土 地 利 用 效 益 资 料 ；3. 地 租 、 地 价 资 料 ： 土 地 使 用 权 出 让 、 转 让 、 出 租 、 入 股 等资 料 ， 房 屋 买 卖 、 出 租 资 料 ， 土 地 征 用 及 房 屋 折 迁 补 偿 标 准 资 料 ，房 屋 造 价 、 重 置 价 等 相 关 标 准 及 土 地 开 发 费 用 资 料 等 ；4. 影 响 地 价 的 因 素 资 料 ；最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/5. 其 它 资 料 ： 历 史 地 价 资 料 、 经 济 发 展 及 利 息 率 利 润 率 资 料 、有 关 经 济 指 数 及 建 筑 材 料 价 格 上 涨 指 数 、 土 地 开 发 与 经 营 的 政 策 法规 、 条 例 、 规 定 等 、 有 关 土 地 房 屋 的 税 收 种 类 、 生 产 率 、 城 市 规 划等 有 关 资 料 。4.2.3 样本资料的整理1. 样 本 剔 除 。逐 表 审 查 调 查 资 料 ， 将 缺 主 要 项 目 、 填 报 数 据 不 符 合 要 求 和 数据 明 显 偏 离 正 常 性 况 的 样 本 剔 除 。2. 样 本 资 料 归 类将 初 步 审 查 合 格 的 样 本 资 料 ， 分 别 按 土 地 级 别 或 均 质 地 域 、 土地 用 途 、 企 业 用 地 效 益 、 地 价 的 交 易 方 式 和 地 价 计 算 方 法 进 行 归 类 。当 样 本 数 量 少 于 规 定 要 求 时 应 进 行 样 本 的 补 充 调 查 。4.3 基准地价评估的技术路线4.3.1 以土地定级为基础，土地收益（地租）为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易案例不多的城市。4.3.2 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础） ，用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易案例多的城市，是今后基准地价评估的主要技术路线。4.3.3 用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估路线价。该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估。4.4 级差收益（地租）法评估基准地价4.4.1 土地级别的确定根 据 城 镇 土 地 定 级 规 程 的 要 求 ， 确 定 土 地 的 级 别 。4.4.2 样本数据处理 土地利用类型的划分 土 地 利 用 类 型 的 划 分 按 利 用 现 状 划 分 。 在 分 用 途 全 域 覆 盖 性 评估 基 准 地 价 时 ， 也 以 土 地 的 现 状 开 发 程 度 和 现 状 利 用 程 度 为 依 据 ，适 当 考 虑 土 地 利 用 规 划 。 土 地 利 用 类 型 分 为 商 业 、 住 宅 、 工 业 用 地三 大 类 ， 在 一 些 土 地 利 用 分 异 较 明 显 的 大 城 市 和 特 大 城 市 ， 可 将 商业 用 地 又 分 为 金 融 、 宾 馆 、 办 公 和 普 通 商 业 等 用 地 ， 住 宅 用 地 也 可再 分 为 一 级 住 宅 、 二 级 住 宅 和 三 级 住 宅 用 地 等 类 型 。 单元土地质量指数计算根 据 土 地 级 别 内 单 元 总 分 值 进 行 级 差 收 益 测 算 时 ， 单 元 土 地 质量 指 数 按 下 式 计 算 ：最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/fiXin = n式 中 ： Xin ： 某 单 元 土 地 质 量 指 数 ；fi ： 某 单 元 总 分 值 ；n ： 土 地 级 别 数 行业或类别资本效益折算系数的计算分 别 以 商 业 、 住 宅 、 工 业 中 某 种 行 业 或 类 别 的 资 本 为 标 准 ，按 下 式 计 算 各 行 业 或 类 别 的 资 本 效 益 折 算 系 数 ：CrmKci = Cr式 中 ： Kci ： 某 用 地 类 型 中 的 某 行 业 或 类 别 资 本 效 益 折 算 系 数Crm ： 该 用 地 类 型 中 某 一 行 业 或 类 别 全 市 平 均 资 金 利 润 率Cr ： 该 用 地 类 型 中 标 准 行 业 或 类 别 全 市 平 均 资 金 利 润 率 规模资本效益折算系数的计算分 别 以 商 业 、 住 宅 、 工 业 中 当 地 行 业 最 佳 企 业 规 模 或 技 术 水 平下 的 资 本 为 标 准 ， 按 下 式 计 算 规 模 资 本 效 益 折 算 系 数 ：Crn cs =Cmax式 中 ： cs ： 某 一 行 业 或 类 别 某 一 规 模 下 的 资 本 效 益 折 算 系数Crn ： 该 行 业 或 类 别 某 一 规 模 下 的 全 市 平 均 资 金 利 润 率Cmax ： 该 行 业 或 类 别 最 佳 规 模 下 的 全 市 平 均 资 金 利 润 率 企业标准资本额的计算企 业 标 准 资 本 额 按 下 式 计 算 ：Cs =CeKci Kcs式 中 ： Cs： 企 业 标 准 资 本 额Ce ： 企 业 实 际 使 用 的 资 本 额Kci 、 Kcs同 前 。 合理工资量的计算按 当 地 各 行 业 不 同 技 术 水 平 下 劳 动 力 的 定 员 标 准 ， 用 下 式 计 算合 理 的 工 资 支 出 标 准 ：LPs最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/Lcs = Lce LPe式 中 ： Lcs ： 某 企 业 在 标 准 定 员 情 况 下 应 支 出 的 工 资 额Lce ： 该 企 业 实 际 支 出 的 工 资 额LPs ： 某 一 技 术 水 平 下 同 等 规 模 的 企 业 应 有 劳 动 力 标 准 数 量 LPe ： 企 业 实 际 占 有 的 劳 动 力 数 量 企业效益资料的整理将 收 集 到 的 企 业 效 益 资 料 ， 按 标 准 化 公 式 计 算 整 理 。4.4.3 指标选择与样本数据归类 级差收益测算指标的选择级 差 收 益 测 算 选 择 的 指 标 主 要 有 单 位 土 地 面 积 的 净 收 益 、 单 位土 地 面 积 标 准 资 金 占 有 量 、 单 位 土 地 面 积 合 理 工 资 占 有 量 、 企 业 所在 土 地 的 级 别 或 单 元 总 分 值 。 样本数据归类以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，可以细分的土地类型还可按细类归类。 样本数据检验数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。用 卡 方 检 验 法 、 秩 和 检 验 法 分 别 对 已 知 数 据 总 体 分 布 类 型 和 未知 数 据 分 布 类 型 的 样 本 进 行 总 体 一 致 性 检 验 。用 t 检 验 法 和 均 值 方 差 法 分 别 对 样 本 总 体 为 正 态 和 非 正态 分 布 的 进 行 异 常 值 剔 除 。当 检 验 后 的 数 据 不 能 满 足 模 型 建 立 的 需 要 时 ， 应 增 加 抽 样 数 据 ，按 以 上 方 式 重 新 进 行 数 据 归 类 。4.4.4 模型选择与系数估计 模型选择1. 常 用 于 级 差 收 益 （ 地 租 ） 测 算 的 模 型 有 ：A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n其 中 ： Yn ： 第 n 级 土 地 样 本 每 平 方 米 土 地 的 利 润 值 ；A： 常 数 ；r ： 利 润 级 差 系 数 ；X1n ： 第 n 级 土 地 级 别 指 数 或 单 元 土 地 质 量 指 数 ； ： 待 定 系 数 。土 地 质 量 从 优 到 劣 按 等 级 系 数 ， ， n 排 列 ， 土 地 级 别指 数 取 值 为 n,2， 。最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/ 、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式 中 ： Yn ： 第 n 级 土 地 样 本 每 平 方 米 土 地 的 利 润 值 ；X1n ： 第 n 级 土 地 级 别 指 数 或 单 元 土 地 质 量 指 数 ；X2 ： 每 平 方 米 土 地 上 标 准 资 金 占 有 量 ；X ： 每 平 方 米 土 地 上 标 准 工 资 占 有 量 ；b0 ： 常 数 ， 大 于 零 ；b 、 b 、 b ： 分 别 为 土 地 、 资 本 、 劳 动 力 的 回 归系 数 。C 、 Yn=A(1+r)X1n X2b2 X3b3式 中 ： Yn ： 第 n 级 土 地 样 本 每 平 方 米 土 地 的 利 润 值 ；A： 常 数 ；r ： 利 润 级 差 系 数 ；X1n ： 第 n 级 土 地 级 别 指 数 或 单 元 土 地 质 量 指 数 ；X2 ： 每 平 方 米 土 地 上 标 准 资 金 占 有 量 ；X ： 每 平 方 米 土 地 上 标 准 工 资 占 有 量 ；b 、 b ： 分 别 为 资 本 、 劳 动 力 的 回 归 系 数 。D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式 中 ： Yn ： 第 n 级 土 地 样 本 每 平 方 米 土 地 的 利 润 值 ；X1n ： 第 n 级 土 地 级 别 指 数 或 单 元 土 地 质 量 指 数 ；F(X1n)： 自 变 量 X1n 的 未 知 函 数 ， 为 土 地 带 给 企 业 的 利润 ；X2 ： 每 平 方 米 土 地 上 标 准 资 金 占 有 量 ；X ： 每 平 方 米 土 地 上 标 准 工 资 占 有 量 ；b 、 b ： 分 别 为 资 本 、 劳 动 力 的 回 归 系 数 ； ： 误 差 项 。 2. 模型选择方法根 据 数 据 资 料 条 件 ， 用 以 下 方 法 进 行 模 型 选 择 ：方 法 一 ： 在 已 知 线 性 模 型 的 前 提 下 ， 用 被 解 释 变 量 与 解 释 变 量的 二 维 散 点 图 来 初 步 确 定 模 型 的 数 学 形 式 。方 法 二 ： 将 样 本 数 据 依 次 代 入 可 能 的 数 学 模 型 中 ， 得 到 不 同 样本 的 回 归 模 型 ， 同 时 对 各 样 本 模 型 进 行 经 济 、 统 计 和 计 量 检 验 ， 按检 验 结 果 ， 选 定 测 算 模 型 。 系数估计1. 模 型 确 定根 据 条 中 提 供 的 模 型 、 模 型 选 择 方 法 和 样 本 数 据 条 件 ，确 定 收 益 测 算 模 型 ， 测 定 各 因 素 系 数 值 。2. 系 数 估 计最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/将 样 本 资 料 代 入 数 学 模 型 ， 求 出 各 因 素 系 数 的 估 计 值 。 其 计 算方 法 一 般 用 最 小 二 乘 法 求 解 因 素 系 数 估 计 值 ， 工 作 步 骤 为 ：1. 线 性 变 换 ， 将 各 种 非 线 性 模 型 变 换 成 线 性 模 型 ；2. 构 造 拟 合 误 差 的 平 方 和 ；3. 导 出 正 规 方 程 组 ；4. 求 解 正 规 方 程 组 ；5. 确 定 因 素 系 数 估 计 值 。 因素系数估计值的可靠性检验1. 经 济 意 义 检 验一 般 从 符 号 和 值 域 两 个 方 面 检 验 。 符 号 检 验 主 要 是 根 据 模 型 中变 量 设 计 所 要 达 到 的 条 件 进 行 检 验 ； 值 域 检 验 是 根 据 现 实 经 济 条 件加 以 具 体 限 定 。2. 统 计 检 验通 过 回 归 系 数 bj的 统 计 显 著 性 检 验 ， 判 断 因 素 Xi对 净 收 益 Y的 影 响 程 度 。通 过 回 归 系 数 的 总 体 显 著 性 检 验 ， 判 断 因 素 在 总 体 上 对 净 收 益的 影 响 程 度 。通 过 模 型 的 拟 合 优 度 检 验 ， 判 断 建 立 的 模 型 与 样 本 数 据 的 拟 合程 度 。3. 计 量 经 济 检 验通 过 异 方 差 性 检 验 和 多 重 共 线 性 检 验 ， 判 断 统 计 检 验 的 有 效 性 。4.4.5 土地收益计算将 样 本 数 据 代 入 确 定 的 数 学 模 型 中 ， 得 到 每 一 级 土 地 上 不 同 行业 的 土 地 收 益 值 ， 各 模 型 土 地 收 益 为 ： 模 型 Ini =A(1+r)X1n B 模 型 Ini =Yni (b0 +b2X2+b3X3)YniC 模 型 Ini =(X2b2 *X3b3)D 模 型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)式 中 ： Ini ： 第 n 级 土 地 上 样 本 单 位 面 积 的 土 地 收 益 ； Yni： 第 n 级 土 地 上 样 本 单 位 面 积 的 利 润 ；A、 Xln、 r、 b0、 b2、 b3、 X2、 X3、 V 含 义 同 中 各 模 型 。某 一 级 土 地 收 益 的 平 均 值 按 下 式 计 算 ：MIniIi1最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/式 中 ： In ： 第 n 级 土 地 上 不 同 行 业 土 地 的 平 均 收 益 ； ： 第 n 级 土 地 上 的 样 本 量 。4.4.6 基准地价计算 土地还原利率的确定土 地 还 原 利 率 确 定 方 法 见 5.2.5 条 中 第 二 款 。 基准地价计算将 土 地 收 益 视 同 经 营 者 交 付 地 租 的 能 力 ， 按 下 式 估 计 每 一 级 土地 不 同 用 途 的 基 准 地 价 ：InP1b = rd式 中 ： P1b： 某 一 用 途 土 地 在 某 一 土 地 级 上 的 基 准 地 价 ；In ： 某 一 用 途 土 地 在 某 一 土 地 级 上 单 位 面 积 的 平 均 收 益 ；rd ： 土 地 还 原 利 率根 据 计 算 结 果 ， 确 定 用 级 差 收 益 （ 地 租 ） 测 算 的 每 级 土 地 上 商业 、 住 宅 、 工 业 等 土 地 利 用 类 型 的 基 准 地 价 。对 离 散 度 较 大 的 测 算 结 果 ， 要 在 级 别 基 准 地 价 基 础 上 ， 确 定 用级 差 收 益 测 算 的 不 同 区 域 、 地 段 的 基 准 地 价 。每 一 级 土 地 上 ， 将 商 业 、 住 宅 、 工 业 等 土 地 利 用 类 型 的 最 高 基准 地 价 作 为 用 级 差 收 益 测 算 的 该 级 土 地 的 基 准 地 价 ， 根 据 需 要 可 用确 定 级 别 综 合 基 准 地 价 的 方 法 确 定 区 域 或 区 段 的 综 合 基 准 地 价 。按 测 算 结 果 ， 编 制 各 级 各 类 土 地 的 基 准 地 价 表 。最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/4.5 利用土地交易资料评估基准地价4.5.1 各类用途土地级别或土地均质区域的确定 以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域。如果城市土地级别较大，而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时，就要细分土地级别或区域。 在没有进行土地定级的城市，可按城市土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。其一般程序为：选择划分区域的因素，确定因素划分区域的标准，调查资料和图件，初步划分区域，实地校核调整和区域边界的确定。 均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。4.5.2 样点地价的整理交 易 地 价 资 料 即 样 点 地 价 资 料 的 整 理 包 括 一 些 样 点 宗 地 地 价 的评 估 和 样 点 地 价 的 修 正 。 宗 地 地 价 评 估 方 法 见 5、 6、 7。 在 样 点 地价 的 整 理 中 ， 关 键 是 各 参 数 的 确 定 。 估 价 人 员 一 定 要 从 实 际 出 发 ，调 查 研 究 ， 积 累 有 效 数 据 ， 确 定 不 同 时 期 不 同 地 区 的 估 价 参 数 。 土地联营入股资料根 据 合 同 内 容 或 双 方 的 实 际 经 营 情 况 ， 按 土 地 的 年 收 益 或 入 股比 例 ， 分 别 计 算 地 价 。1. 用 土 地 入 股 取 得 的 年 收 益 ， 按 下 式 计 算 地 价 ：Plg 1Pls=（ ） s rd式 中 ： Pls联 营 土 地 单 位 面 积 地 价Plg土 地 股 每 年 分 享 的 利 润 或 股 息s联 营 土 地 面 积rd土 地 还 原 利 率2. 用 合 同 规 定 的 资 本 投 入 情 况 和 分 成 比 例 ， 按 下 式 计 算 地 价 ：re 1Pls=Cg（ ） rc s式 中 ： Pls联 营 土 地 单 位 面 积 地 价Cg出 资 方 的 资 本 总 量re出 地 方 利 润 分 成 量rc出 资 方 利 润 分 成 量s联 营 土 地 面 积最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/ 以地换房资料用 出 地 方 取 得 房 地 产 的 市 场 价 格 作 为 让 出 土 地 的 总 地 价 ， 按 下式 计 算 地 价 ：StbPbsPls=s式 中 ： Pls宗 地 单 位 面 积 地 价Stb转 让 土 地 方 获 得 的 建 筑 面 积Pbs单 位 建 筑 面 积 的 平 均 售 价 让 出 的 土 地 面 积 联建分成资料联 建 分 成 的 土 地 不 直 接 进 入 市 场 ， 估 价 中 不 计 算 土 地 资 本 的 利息 ， 也 不 计 算 投 资 资 本 的 利 润 ， 则 地 价 计 算 公 式 为 ：（ Pbm+T） Slb （ Pbm+T） SlbRvPls= = Scl Scb式 中 ： Pls联 建 房 中 单 位 土 地 面 积 的 地 价Pbm房 屋 单 位 建 筑 面 积 造 价T房 屋 单 位 建 筑 面 积 交 纳 的 税 费Slb出 地 方 分 成 建 筑 面 积Scl出 资 方 建 筑 物 分 摊 的 土 地 面 积Rv容 积 率Scb出 资 方 分 成 建 筑 面 积 样点地价的年期修正不 同 年 期 的 样 点 地 价 资 料 只 有 进 行 基 准 地 价 年 期 （ 一 般 以 法 定最 高 出 让 年 期 为 基 准 地 价 年 期 ） 修 正 ， 才 能 用 于 基 准 地 价 评 估 。1. 有 限 年 期 使 用 权 地 价 修 正 到 基 准 地 价 年 期 ：计 算 公 式 为 ：1 （ 1/（ 1+rd） m） Pm=Pml1 （ 1/（ 1+rd） m1） 式 中 ： Pm 基 准 地 价 年 期 的 土 地 使 用 权 价 格m1 样 点 地 价 的 实 际 年 期Pm1 样 点 地 价m 基 准 地 价 年 期rd 土 地 还 原 利 率最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/2. 所 有 权 地 价 修 正 到 基 准 地 价 年 期 ：计 算 公 式 为 ：Pm=P1 （ 1/（ 1+rd） m） 式 中 ： P 为 土 地 所 有 权 价 格 ， Pm、 rd、 m 含 义 同 上 。 样点地价的交易时间修正不 同 交 易 时 间 的 样 点 地 价 ， 只 有 修 正 到 基 准 地 价 评 估 基 准 日 时地 价 ， 才 能 用 于 基 准 地 价 评 估 。 时 间 修 正 系 数 的 确 定 以 年 为 单 位 ，区 别 不 同 土 地 用 途 ， 计 算 地 价 年 度 之 间 的 平 均 上 涨 或 下 降 幅 度 。 在建 立 地 价 指 数 系 统 的 城 市 ， 可 用 地 价 指 数 计 算 。计 算 公 式 为 ： PisKij= Pij式 中 ： Kij 某 类 土 地 用 途 第 j 年 数 据 修 正 到 基 准 地 价 评 估年 的 系 数Pis 某 类 土 地 用 途 基 准 地 价 评 估 年 土 地 交 易 平 均 价（ 或 地 价 指 数 ）Pij 某 类 土 地 用 途 第 j 年 土 地 交 易 平 均 价 （ 或 地 价指 数 ）对 不 同 年 份 发 生 的 交 易 宗 地 地 价 ， 地 价 修 正 到 评 估 年 份 的 计 算公 式 为 ：Pls=KijPji式 中 ： Pls 修 正 到 评 估 时 间 的 宗 地 价 格Pji 第 j 年 ， 第 i 类 宗 地 的 实 际 成 交 地 价 样点地价的容积率修正不 同 容 积 率 下 的 样 点 地 价 ， 只 有 修 正 到 基 准 地 价 评 估 所 设 计 的标 准 容 积 率 下 地 价 ， 才 能 用 于 基 准 地 价 评 估 。 首 先 编 制 容 积 率 修 正系 数 表 ：PisKr= Pi式 中 ： Kr 容 积 率 修 正 系 数Pis 某 一 区 域 某 一 用 途 基 准 地 价 标 准 容 积 率 下 单 位面 积 平 均 地 价Pi 某 一 区 域 某 一 用 途 在 某 一 容 积 率 时 单 位 面 积 的 平均 地 价对 不 同 容 积 率 情 况 下 发 生 的 交 易 地 价 ， 按 下 式 将 地 价 修 正 到 标准 容 积 率 的 价 格 ：最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/Pls=KrPli式 中 ： Pls 修 正 到 标 准 容 积 率 时 的 宗 地 地 价Pli 某 一 容 积 率 下 的 宗 地 交 易 价 格Kr 同 前 样点地价的其它修正根 据 交 易 地 价 资 料 情 况 ， 还 可 以 进 行 如 下 修 正 ：1. 交 易 情 况 修 正 ： 把 交 易 情 况 不 正 常 的 样 点 地 价 ， 修 正 到 在公 开 、 公 平 的 正 常 市 场 情 况 下 交 易 地 价 。 协 议 出 让 地 价 、 暗 箱 操 作地 价 、 急 买 急 卖 地 价 等 均 属 不 正 常 交 易 地 价 。2. 地 价 楼 层 分 配 修 正 ： 样 点 资 料 若 为 大 厦 某 层 之 建 筑 售 价 ，需 根 据 地 价 楼 层 分 配 关 系 求 出 其 基 地 价 。3. 基 础 设 施 配 套 程 度 修 正 ： 在 不 同 基 础 设 施 配 套 程 度 下 的 样点 地 价 ， 一 定 修 正 到 基 准 地 价 评 估 所 设 定 的 基 础 设 施 配 套 程 度 下 的标 准 地 价 。4. 同 一 用 途 中 不 同 用 地 细 类 修 正 ： 商 业 用 地 中 大 商 厦 、 金 融大 厦 等 与 临 街 小 店 铺 的 地 价 ， 住 宅 用 地 中 高 档 住 宅 与 低 档 住 宅 的 地价 ， 在 没 有 按 细 类 评 估 基 准 地 价 时 ， 要 作 用 地 细 类 的 修 正 。等 等 。 样点地价图的绘制在 有 条 件 的 城 市 ， 要 在 工 作 底 图 上 绘 制 样 点 地 价 图 。1. 按 商 业 、 住 宅 、 工 业 等 不 同 用 途 分 别 作 地 价 样 点 资 料 分 布图 ；2. 土 地 级 别 界 线 和 均 质 地 域 界 线 要 反 映 在 图 上 ；3. 直 接 在 图 上 表 示 地 价 ， 地 价 资 料 多 时 ， 采 用 分 级 图 表 示 地价 点 标 准 。4.5.3 样点数据检验和处理 样点数据检验 1. 同 一 土 地 级 或 均 质 地 域 中 ， 同 一 交 易 方 式 的 样 本 地 价 要 通过 样 本 同 一 性 检 验 。 同 一 均 质 地 域 中 样 本 数 量 不 能 满 足 总 体 检 验 的需 要 时 ， 需 对 均 质 地 域 进 行 差 别 判 别 归 类 ， 按 类 进 行 样 本 总 体 同一 性 检 验 。2. 同 一 均 质 地 域 中 ， 不 同 交 易 方 式 计 算 的 样 本 地 价 ， 也 要 通过 样 本 总 体 同 一 性 的 检 验 。3. 样 本 总 体 检 验 规 定 参 见 条 中 有 关 规 定 。 样点数据处理1. 城 市 中 商 业 中 心 区 的 地 价 最 高 区 段 ， 应 单 独 表 示 。2. 相 同 用 途 的 样 点 地 价 ， 在 确 定 方 差 检 验 精 度 后 ， 精 度 以 外最佳地热地板金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/金意陶森活木似木、非木、胜木、超木。防水火，防虫蛀，地热佳。/的 数 据 作 为 异 常 数 据 剔 除 。 方 差 检 验 规 定 参 见 条 中 有 关规 定 。3. 同 一 级 别 、 均 质 地 域 中 ， 不 同 交 易 方 式 下 估 算 的 样 点 地 价 ，当 总 体 不 一 致 时 ， 以 最 有 代 表 性 ， 样 点 数 量 多 的 作 为 基 准 地 价 评 估的 基 础 资 料 。 数据整理将 经 过 修 正 及 样 本 数 据 处 理 以 后 的 样 点 ， 按 土 地 级 、 土 地 均 质区 域 、 土 地 用 途 和 资 料 交 易 方 式 顺 序 进 行 整 理 ， 并 填 表 。4.5.4 利用样点地价评估区域或级别基准地价 用样点地价评估区域或级别的基准地价1. 有 样 点 区 域 或 级 别 的 基 准 地 价 评 估A. 样 本 数 量 的 确 定 。 按 数 理 统 计 要 求 ， 合 格 样 本 量 最 少 应 为影 响 因 素 数 的 倍 。B. 模 型 选 择 及 基 准 地 价 计 算 。 在 有 样 点 区 域 或 级 别 内 ， 可 利用 不 同 用 途 交 易 样 点 地 价 的 平 均 值 作 为 该 区 域 的 基 准 地 价 。 一 般 选择 下 式 计 算 区 域 或 级 别 的 基 准 地 价 ：或式 中 ： Pla： 某 均 质 地 域 或 级 别 内 的 分 用 途 单 位 面 积 基 准 地 价 ；Pli ： 某 均 质 地 域 或 级 别 内 各 用 途 各 有 效 样 点 的 单 位 面 积地 价 或 众 数 样 点 单 位 面 积 地 价 ；M： 均 质 区 域 或 级 别 内 可 利 用 的 有 效 地 价 样 点 数 ；SI： 样 点 宗 地 面 积 。 2. 没 有 交 易 价 资 料 或 交 易 价 格 资 料 较 少 区 域 或 级 别 的 基 准 地价 评 估没 有 交 易 资 料 的 区 域 或 级 别 ， 基 准 地 价 评 估 采 用 比 较 法 、 比 例系 数 法 或 系 数 修 正 法 进 行 。 评 估 程 序 为 ：A. 对 已 评 估 出 基 准 地 价 的 区 域 或 级 别 ， 建 立 地 价 与 影 响 价 格的 土 地 条 件 对 照 表 ；B. 将 没 有 交 易 资 料 或 数 量 不 足 的 区 域 或 级 别 ， 进 行 土 地 条 件调 查 和 量 化 ；C. 比 较 待 估 价 区 域 或 级 别