安阳近期房地产市场调查

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。安阳近期房地产市场调查河南中原Zhengzhou.08.2011Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010从住宅片区可以看出，后市与项目形成直接竞争的楼盘，数量较多，部分楼盘体量大，对本项目威胁大。人民大道东风路灯塔路 恒基华庭紫薇大道人民公园文峰大道家天下龙跃新世纪广场阳光花城平原路 中华路 永明路 朝阳路 光明路阳光嘉苑凯龙国际香格里拉京林中央公园易园紫薇壹号德宝国际福佳斯华富世家义乌商贸城理想城文明大道文昌大道海河大道黄河大道弦歌大道长江大道新华苑馨秀居金色维也纳华强城和园上东国际市政广场 御花园恒大绿洲昊澜弘顶住宅市场现状分析 在售楼盘分布图京港澳高速公路Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010恒大绿洲是恒大在安阳市场的第一个项目，占地面积千余亩，项目延续恒大产品系类的一贯手法，是继京林、华强城后安阳市场新的标杆项目重点项目分析恒大绿洲1#2#6#5#4#3#项目位置：安阳人民大道与光明路交汇处向南 200米项目占地面积： 1000亩，首期为 88亩总建筑面积：首批 19.76万方容积率： 3.2销售均价： 5500元 /物业类型：高层建筑风格：新古典主义配套：会所、 商 业 街、幼儿园、小学、中央水景、 车位目前在售为一期的一批产品，面积 40 -173之间，主要以 120-140三房和四房为主，占比在 70%-80%， 84两房占比在 10%以上， 173-180大户型集中在一层，一梯两户。本次推出 928套产品，售出 400余套。开盘当天优惠 8.5折，其余为 8.8折Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010恒大产品的产品设计，追求生活的舒适性，和品质感。重点项目分析3#标准层平面图 5、 6#2单元首层平面图 5、 6#2单元标准层平面图 5、 6#3单元标准层平面图1，在产品设计上，采用首层两户，其余标准层两梯三户和两梯四户产品；2，在设计上，保证每户的通风采光要求；3，一房产品设计方正实用，无浪费空间；三房动静相宜，双阳台设计； 170大户型产品设计在首层，一梯两户，保证产品的尊贵感和舒适度。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010在园林景观设计上，恒大采取中央大水景，大量欧式小品，给人以视觉的冲击感，在样板景观示范区，注重细节的处理，增强项目的吸引力。重点项目分析移栽树木项目入口 会所及园林景观 小品及园林景观样板间旁景观示范 通往售房部的景观示范区Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010从恒大园林景观的细部可以看出，项目园林的用材很一般，但项目的景观和示范做的比较到位，弥补了在用材上的缺陷。所使用文化石细部 园林小品 项目大门用材细部水景细部 小品细部 水景细部重点项目分析Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010恒大绿洲项目分析：流水线式的生产模式重点项目分析1、产品设计：恒大追求品质，在户型设计上追求居住的舒适性。2、产品布局：景观的均好性，视野开阔。3、园林景观：采用中央大水景，大量欧洲小品，精美的园林及样板示范区，增加项目的吸引力。4、推广手法：千篇一律的限量一口价，打价格优惠战，赠送 1500元 /精装。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010香格里拉占地两千多亩，占据很优越的地理位置和丰富的市政配套，整个楼盘的建筑规划到产品设计，都体现出项目的品质，在市场上树立很好的形象。重点项目分析香格里拉 项目位置：安阳灯塔路与永明路交汇处项目占地面积： 2349亩，一期为 500亩总建筑面积： 100万方，一期 30万方容积率： 2.12销售均价： 5200-5800元 /物业类型：高层（目前在售），多层配套： 商 业 街、幼儿园、 车 位、会所目前在售为一期产品，目前仅 1#， 2#， 5#， 6#，12#， 18#， 24#有房可售，且均为高层，其中 24#一梯两户，共 95套，面积区间为 160-170，已推出3个月，销售 2/3，均价在 5200元 /， 6月底推出的1#一梯三户， 96套，面积区间在 159-224，已售出 40余套，销售情况较好，一次性优惠 3个点，按揭1个点，一次性和按揭比例为 3:7 ，在 8.5日将全面上调价格。一期产品1#Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010香格里拉一期产品目前在售以大三居为主，追求居住宽松舒适。在户型布局方正，通风和采光效果好。重点项目分析1#三室两厅两卫 159 1#六室三厅三卫 374 1#三室两厅两卫 22424#三室两厅两卫 174 24#六室三厅三卫 264 2#六室两厅三卫 297Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010昊澜弘顶为安阳市场新面世项目，为城市综合体项目，产品除有高层和多层外，还规划设计有酒店和写字楼。重点项目分析昊澜弘顶写字楼写字楼五星级酒店项目位置：文峰大道与朝阳路交汇处项目占地面积： 300亩总建筑面积： 42万方容积率： /销售均价： /物业类型：高层配套： 商 业 街、酒店项目可售住宅一共 5栋高层和 1栋两梯两户多层， 1#2#3#为29层， 4#5#为 28层， 7#8#为写字楼， 8月 6日对外销售1#2#5#，一梯三户产品，在 10月份将会推出 3#4#和写字楼。产品以 140-170三房为主，五星级酒店将会对外开放1#5#4#3#2#Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010推出时间 2010年 3月 2010年 7月 2010年 12月 2011年 2月 2011年 6月推出产品 高层 持续销售 持续销售 持续销售 加推二期均价（元 /平米）2800 3200 3500 4000 4300开发商 安阳华强新城市发展有限公 司 物业地址 安阳市中华路与弦歌大道交叉口 东北片区物业类型 住宅 产品形态 别墅，多层，小高层，高层占地面积 1108亩（住宅区 794） 总建面积 194.24万方（住宅区 163.35万方）容积率 2.6 绿化率 59.9%总户数 10000户（一期 1043户） 车库 1:1，且为半地下全景车库基本信息项目特色推盘计划1100亩规模，并配有酒店和商业街，在城市陌生区域，属于拓荒者，开发初期高举高打，平价入市，随着项目自身推广的加强和市场发展，项目价格逐渐攀升，随着恒大的崛起，其在安阳的标杆地位被取代。典型案例 华强城重点项目分析Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010推出时间 2011年 4月 2011年 5月 2011年 6月 2011年 7月推出产品 高层 高层 高层 高层均价（元/平米） 3800-4200 3900-4300 4500-55003900-43004500-6000备注 9#和 10#由于占有景观优势和宽楼间距，均价总体要高于其它产品，在 4500-6000元 /，其它产品均价在 3900-4300元 /，目前在售楼栋为 3#， 4#， 5#，9#， 10#，剩余房源不多，后续即将推出 100-140两房和三房产品，目前优惠按揭 1个点，一次性 4个点开发商 安阳市宜居房地产开发有限 公司 物业地址 紫薇大道与光明路交汇处西北角物业类型 住宅 产品形态 花园洋房，小高层，高层占地面积 220亩 总建面积 30万方容积率 2.1 绿化率 59.9%总户数 10000户（一期 1043户） 车库 1:1，且为半地下全景车库基本信息项目特色推盘计划项目推出初期，在市场上树立高端形象，平价入市，快速拔高，推出一批，售罄一批，形成快速回款。典型案例 紫薇壹号重点项目分析Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010重点项目对比目前在售物 业类 型面 积 区 间 （） 价格（元 /） 优 惠 客 户 来源 销 售 进 度 备 注香格里拉 高 层 160-483(复式 ) 5200-5800 按揭 1个点，一次性 3个点 安阳市本地，及周 边 郊 县6月底开 盘 1#，共 96套，已售出 40多套，24#开 盘 3个月售出2/3.1#32层为 一梯三 户 ， 24#24层为 一梯两 户 。一次性和按揭占比 为 3： 7，从 8月 5日上 调 价格紫薇壹号 高 层 ，洋房 100-185（复式）3900-4300景 观 位置好的9#10#均价 4500-6000一次性 4个点按揭 1个点安阳市及周 边郊 县目前在售房源不多，即将加推 100 -140两房和三房/昊 澜 弘 顶 高 层 、多层 100-270 / / / 未开 盘目前推出 1#2#5#一梯三 户 ，3#4#在 10月份推出，以 140-170三房 为 主， 仅 一 栋 6层 两梯两 户 多 层华 富世家 高 层53-360（大户 型平 层 和复式）复式均价 5500大 户 型均价 6000以上其余均价 4500-4700一次性 优 惠 8个点，按揭 1个点，分期 4个点安阳市生意人为 主80多两房已售罄，三房剩余不多层 差价 为 20-30元 /，剩余的大 户 型面 积 及 总 价均高福佳斯 高 层 85-132 / / / 未开 盘 楼 盘 以两房 为 主， 8.6开 盘恒大 绿 洲 高 层 84-173 最低 5500 开 盘 当天 8.5折，目前 8.8折，送1500元、精装以安阳市区 为主，也包括周边 郊 县目前在售 1#2#5#，共928套，开 盘 已售 400多套以三房四房 为 主，占比 为 70%，一 层为 大面 积户 型，面 积 在173 -180在产品上，安阳市场主要以三房，四房为主，销售速度较快，同时大面积户型也有市场需求；在价格上东区的房价普遍高于其他区域，均价在 4000元 / -6000元 /；优惠幅度以一次性优惠幅度最大，华富世家达到 8个点优惠，恒大开盘当天 8.5折；从推售和销售速度看，目前市场处于有供有求。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010结论