大连亿达新世界B区商业项目策划全案

大连亿达新世界 B区商业项目策划全案调研方法现场采访 资料收集 电话访问 入户拜访 统一整理汇总 研究报告本次调研内容奥林匹克商业圈 星海广场 西安路商圈青泥洼商业区 城市商业环境 区域商业环境 项目最终定位影响影响序言本次调研商圈分布市场研究篇商圈定义 商圈是对一个成熟且有商业价值属性区域的称呼。按照级别划分，它可以是同心圆、可以是半圆、可以是等边型及其它类不规则形态；按照其所辐射的范围，则依据商圈的级别可以是半径在 0.5至 1公里、 1.5至 3公里、 5公里，甚至于整个城市。主要商圈次要商圈核心商圈市场研究篇奥林匹克商圈：地区级商业中心商业辐射范围： 1.5至 3公里左右奥林匹克商圈范围市场研究篇四至范围东：人民广场西：东北路外侧南：胜利路北：黄河路。 奥林匹克商圈主要物业万达广场人民体育场奥林匹克电子城 百盛购物中心 沃尔玛超市 奥林匹克商圈基于奥林匹克广场而得名，依附于沃尔玛超市而成名。目前商圈由三大商业板块组成，分别是沃尔玛、万达广场、百盛购物中心等，其中沃尔玛为绝对性的核心商业。市场研究篇商业物业分析v 建成时间： 1999年v 广场面积： 6万平方米v 广场地下： 9.2万平方米的大型商城和两个下沉式广场，其中友谊奥林匹克购物中心是本区域的主力商业，建筑面积 35， 000平方米，地下两层， 2000年 4月正式开业。v 现驻场业户： 178家（租赁业户 38家，联营业户 140家） 市场研究篇奥林匹克广场 友 谊 奥林匹克 购 物中心 业态 列表 B1 超市 约 40%服装服 饰约 40%餐 饮 占 8%其他占 12%B2 屈臣氏 约 占 10%餐 饮 占 40%服 饰 占 30%其他 20%主要路段商业业态及租金价格路段行 业 胜 利路 民运街 民政街 东 北路 体育 场 黄河路 长 春路 中山路服装鞋帽 / / / 1 4 / 2 3餐 饮 食品 8 3 4 8 6 1 2 3金融 邮电 1 / 3 / 4 / / /家居装修 2 / 3 / / 5 4 2体育用品 / / / 1 13 / / 1休 闲娱乐 10 3 / 3 10 5 2 2医 疗 保健 6 / / / 2 6 2 /美容美 发 3 / 3 / / / 3 /便利店 2 2 1 / 2 / / /房屋中介 1 / / / / 3 3 /其它 类 2 2 3 3 4 3 8 3日租金（元 /m2）1.5-2.52.4-2.72.3-2.5 2.6-3.7 2.8-5 2.5-3.2 2.5-3 2.1-3.5市场研究篇胜利路的临街商业以娱乐休闲和餐饮业为主，该地区有日月明和川王府两大酒店，这两个酒店的入住客户对餐饮、娱乐休闲有很大的需求，因此造成该地区有众多的咖啡厅、洗浴中心和餐厅，经营相当不错； 日租金： 1.5-2.5元 /平方米 市场研究篇东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府；周边众多的高档物业住户和离此不远的市政府高级官员的存在促成了此地高档餐饮和娱乐休闲的发达。日租金： 2.6-3.7元 /平方米体育场产业带动体育服饰以及器材销售的热销；数量众多的运动爱好者带动娱乐休闲和餐饮业的兴盛日租金 ：沃尔玛和奥林匹克的巨大品牌效应导致此地租金高启，普遍在 3-5元 /平方米 *天 市场研究篇东北路北段高档餐饮店非常多，规模庞大，如天天渔港、巴图鱼乡、龙海渔湾，过桥渔府；咖啡厅也很上档次 ，周边众多的高档物业（如万达华府、优 豪斯、汇嘉公寓，亿达广场等），同时还有离此不远的市政府高级官员的存在促成了此地高档餐饮和娱乐休闲的发达。日租金： 2.5-3平方米 *天 百盛以其档次高、装修好、货品全、服务热情的优势深受广大购物者的欢迎；华纳国际影城作为大连市最高档的电影院，装修极其豪华，它和楼下的桑巴制造、哈雷网吧以及运动休闲城吸引了大量的人群来此娱乐、购物。 日租金： 2.1-3.5/平方米市场研究篇友谊奥林匹克广场为地下两层，其中部分出租给沃尔玛，部分自营。自营部分服装服饰近一半，餐饮店铺也占据相当的比例；从整体经营面积比例来看，餐饮食品占比最大，达到 29%，服装服饰，占比22%。日租金：负 1层 14元 /平方米，负 2层 10元 /平方米 规模： 64000平方米经营面积：普遍不超过 20平方米，以小柜台为主日租金：为 6-8元 /天 /平方米，最好的位置高达 18元 /天 /平方米。市场研究篇奥林匹克电子城市场研究篇奥体电子城的存在，使得电子市场的经营面积占到总体的 24%；百盛商场、奥林匹克广场外租区和体育场临街商铺促进了服装服饰激烈竞争；东北路北段的餐饮属于高档餐饮，其他地区的餐饮基本属于中、低端； 数量众多的宾馆和写字楼以及高端公寓的住户对娱乐休闲的需求强烈；体育场的存在带动体育服饰、体育器材等相关产品的热销。 v 总建筑面积： 25952.97v 临街商铺：共计 215个单位v 铺位面积： 60356 v 售价： 900021， 000元 /v 销售情况：由于其临街公建层高 6米，买一层得一层，因此销售情况火爆，一期已售完v 客群：主要为个人投资者，单位购买仅三家（川连商贸、交通银行、工商银行）v 租金：黄河路一侧 86 （做出夹层后约 150 ），年租金 8万元，不包含水电、采暖物管等费用。可类比物业研究 万达华府市场研究篇万达 华 府一期底商主要商 户美国冰激凌 东 洋 风 美 发 中心彭氏皮草名店 雅 诗 迪 宝 岛 眼 镜 怡快面包 欧琳 电 器水槽信开数 码华 府店 中国 银 行 天福茗茶 路通口腔 采 轩 服装 美景礼品 千乙置 业克 丽缇 娜美容 雅婷康体美容 华鸿 装 饰 益生保健品商行 非得海参 肽 好当家即食海参 奥丁橱柜粮 缘 早餐机 专卖厨娘 东 海 鱼 舫 见 道律 师 事 务所壹 阁设计 君达一品茶 安旗 专卖 店 天佑房屋红烛 坊咖啡 语茶渔 人 码头 日本燃气 热 水器 好旺角房屋租 赁 大 连 法苑 书 店 明珠 丽 人 发 屋 顺驰 置 业福奈特 昭 鹤 口腔 好休 闲 养生会所 爱 犬俱 乐 部 汽 车 商行 华 府口腔 千瑞古茶园陶木 艺术 作品 松下数 码办 公 设备 蜀香源 知蜂堂 体 验 中心 品格地 产 摩卡咖啡 语 茶玛 雅房屋公司 都市 书 廊 不二家木地板 西 门 子助听器 法国普莱妮特 不老美店 德 记 鞋 铺v 开发商无规划，仅求出售以回笼资金，导致华商业配套比较混乱，业态的重复率较高。v 销售情况火爆，但招商情况不佳，实地调研发现有大量空置物业。v 小面积分割限制此处只能以临街店铺的形式发展，很多业态都无法入驻。而本项目的物业形式可大可小，分割方式灵活多变，适应了市场的要求。v 华府二期即将入市，届时将新增约 2.6万平方米的公建，如此小的区域却拥有如此大体量的社区底商供应，是否会对该项目造成致命冲击值得研究。市场研究篇关于奥林匹克商圈的未来设想 v 大连实德在明年会将主场搬回到市人民体育场，这对本项目是一大利好。v 本项目 A区的免税店是大连市不多的高档消费区域之一，而且是大连市旅游人口的定点消费区，本项目可充分利用这一大优势，将旅游消费人口吸引到本项目中来。v 位于人民广场的市政府将持续带动周边中高档餐饮等特色行业的发展。 v 奥林匹克商圈未来将向多元化、多消费级并具有休闲性质的综合性方向发展。市场研究篇青泥洼商圈北至长江路；南达五惠路；西到荣盛街；东至昆明路 市场研究篇青泥洼主要商业大连商场 百年城秋林女店 铜锣湾广场新玛特市场研究篇青泥洼商圈商业供应量项 目名称 地区 位置 开 业时间 建筑面 积 （m2）层 数（ F） 层 数（ B） 商 场 管理形式大 连 商 场 中山 青泥洼 桥 67年前 40， 000 4 1 百 货新友 谊 商店 中山 人民路 2号 1988 3， 000 2 1 百 货韩 国批 发 城 中山 长 江路 1990年以前 7， 500 3 无 店 铺秋林女店 中山 胜 利广 场 旁 1990年以前 5， 400 6 1 百 货中 兴 大厦 中山 友好街 42号 1990-06 35， 000 7 2 百 货友 谊 商城 中山 人民路 2号 1996-02 15,000 6 2 百 货新 华 洋商 场 中山 青泥洼 桥 1997-05 2,800 3 1 店 铺富 丽华 酒店商场中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店 铺大商男店 (百 货 ) 中山 青泥洼 桥 1998 20,986 9 1 百 货胜 利百 货 中山 火 车 站前广 场 1998-08 147,000 5 3 百 货麦 凯乐 大 连 商场中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百 货连 店 铺新 玛 特 购 物广场中山 青山街 1号 2001-10 148,000 8 2 百 货连 店 铺百年商城 中山 青泥洼 桥 商 业 区 2001-05 60,000 5 2 百 货伊都 锦 中山 青泥洼 桥 商 业 区 2003-10 24,500 6 1 百 货市场研究篇青泥洼商圈租赁价格水平 项 目名称 发 展商 /投 资 商 地区 租售条件大 连 商 场 大 连 商 场 股份有限公司 中山 服装： 20-23%倒扣率、化 妆 品： 23-27%倒扣率秋林女店 大 连 商 场 股份有限公司 中山 服装： 21-24%倒扣率、化 妆 品： 24-28%倒扣率友 谊 商城 大 连 友 谊 集 团 中山 服装： 26-30%倒扣率、化 妆 品： 26-30%倒扣率大商男店 秋林百 货 、香港先施、大商集团中山 服装： 25-28%倒扣率、化 妆 品： 25-30%倒扣率皮具： 26-28%倒扣率富 丽华 酒店 友 谊 集 团 中心 地上租金：美元每天每平方米 3-3.5元地下租金：美元每天每平方米 1-1.5元麦 凯乐 大 连 商 场 大 连 商 场 股份有限公司、日本麦 凯乐 百 货 株式会社中山 服装： 28-32%倒扣率、珠宝：每月每平方米 3-4万元（保底）、服装：每月每平方米 1.5-3万元（保底）市场研究篇青泥洼商圈特点 商圈是大型商业体的集合，拥有多个大型购物中心，业态重复率高。商圈为纯商业区，周边住宅体量较小，属于面向全市的市级商业中心 。商圈以大型百货为主，购物氛围较浓，娱乐休闲属于附属功能 。市场研究篇天津街商圈市场研究篇天津街发展历程v 天津街建于 1909年，全长 1720米，是 “中国十大著名商业街 ”之一。曾经是大连人流、资金流、信息流最集中的地方，也是每个大连人购物消费的天堂。 v 2000年 11月天津街开始全面改造，一期工程分为海昌、天植、新天龙等六大区域，一期改造占地面积 5.3万平方米，总建筑面积达 20万平方米，投资额 25亿元。 v 2004年 1月 18日正式开街，改造后的新天津街商业步行街长 1054 米。 历史上的辉煌大规模改造重新面世市场研究篇天津街主要商业项 目名称 体量（ M） 经营 内容海昌名城 78000 超市和精品百 货新世界百 货 69000 百 货 、餐 饮 、烟酒副食品、 娱乐 休 闲天和广 场 15000 餐 饮 、服装、家 电 市 场 、数 码 通 讯 、 娱乐 休 闲舶 品牌港运 动 城 3200 品牌运 动 服 饰 、运 动 器材、体育器械天百大楼 14000 服装、食品、数 码 通 讯产 品圣邦国 际 皮草中心 4000 各档次各品牌皮草大衣新 华书 店 12000 图书 、音像、文具天海同 乐 城 购 物中心 20000 娱乐 、餐 饮 、儿童 娱乐 城苏 宁 电 器 7650 各 类 家 电 、数 码 通 讯产 品天植商 场 70000 主力百 货 、大型超市、精品服装、 风 味美食天 龙 商城 5000 老 凤 祥 银饰 、奥特莱斯折扣店、美食城修竹广 场 15000 银 行、餐 饮 、 娱乐 配套 设 施市场研究篇天津街现存问题开发商缺乏商业地产经验，商铺售价过高 商场定位重复，业态配比不合理，娱乐休闲和餐饮的比例明显过小 市场研究篇对本项目的参考意义 精心规划业态，与周边商业业态协调互动。坚决避免天价入市 ，与经营商家共同赢利。市场研究篇胜利广场 胜利购物广场位于大连站前最繁华商圈，北倚火车站，南临中山路（大连第一大道），西南直接（大连商场）青泥洼