昆明王旗营项目开发方向定位方案-108页-2007

项目开发方向定位案益新 地产 王旗营项目全 案 框 架项目基地感受项目目标分析项目战略方向确定怎样实现目标？市场研究？有效的市场研究？项目基地性质确定项目怎么做？ 产品怎么做？住宅？商业？市场调查是市场营销中的重要基础部分！绝对不能单纯的作为完全导向功能对的工作方式 信息处理的能力针对项目的市场调研项目基地研究开发商需求研究市场研究竞争对手研究客户研究丰富的操盘经验对市场与客户的认知度长期积累的符合经济规律的适应昆明房地产的工作方式项目整体定位 !我们本次选择的调研路段一：北京路调研区域我们本次选择的调研路段二：白云路调研区域我们本次选择的调研路段三：穿金路调研区域在市场调研的过程中，我们尽量做到没有遗漏用市场需求来说话，以此保证对项目认真负责的态度项目情况用地权属： 益新 房地产开发公司容积率： 4.0；用地面积： 11.67亩， 7780.04 ；总建筑面积： 31120.16 ；建筑密度： 60%；车位特别提示：根据 昆明市城市规划管理技术规定 ，新建住宅车位配比不得小于 0.5： 1。若项目建有大体量商业，须考虑商业部分的车位需求；本 案项目目标从项目安全角度 科学的短、平、快快速回笼资金从实现利益的角度 保证利润率从品牌传播的角度 建立开发商地产品牌目标下的战略商业体量合理最大保证利润实现合理的商业主题定位销售 选择最佳展示面，加大毗邻城市的住房人气高品质，高附加值，高性价比优先选择更适合市场，销售速度快的产品产品以市场客户群为目标系，实现快速销售定位快速回笼资金项目工作流程市场研究项目分析定位分析分项研究 1：宏观背景（一）、近期楼市交易量情况分项研究 1：宏观背景（二）、昆明地区房地产重大政策变化 昆明市政府管理当局也进一步明确了如下一些相关具体措施： 二环以内规模低于 10亩的项目禁止开发，二环以外低于 50亩的项目禁止开发； 在以往核准商品房预售许可证规定的基础上，项目要在完成总投资 25%以上的建设资金投入后，才允许上市销售；提高商品房银行按揭贷款的 “ 门槛 ” ; 对购买时间不足两年的商品房出售全额征收营业税。对出售二手房所获的增益部份征收个人所得税。宏观市场研究结论供需关系的持续存在市场供需关系持续存在，调控性新政的出台并没有改变市场内客观存在的供求关系；昆明地产大市场所处阶段调控新政出台后，昆明地产市场由 “繁荣期 ”走向 “调整期 ”，供盘量减少的同时，市场均价也实现也 “三级跳 ”的过程。目前处于该期段末期的大市场，均价将逐渐趋于平稳化；具体政策实施06年新政在目前的 “调整期 ”末段效用逐渐降低，但是不断调高的房贷利率将是抑制购房有效需求的一柄利剑；项目所在片区楼盘供应情况可用地块少，供量小，除老的小区外，近年开发项目大多销售完毕；分项研究 2：周边二手房调研1、主要以两房为主，面积多在 60 m2 100 m2；2、 户型设计同质化严重，并相对落后，但较实用，3、二手房的销售均价约 37004500 元 /m2；4、 片区租赁房市比较火爆，租金约为 10元 /m2（ 供应量与需求量都比较大）5、对产品定位与营销策略有重要的指向作用本次市调通过与房产中介的交谈，对区域的购房客户进行了资料分析统计 ；一次置业客户为区域主要客户群体 北市区地原客户为购房中坚力量 1、年龄结构统计 2、居住区域统计 3、购房目的统计 居家型客户数量远大于投资客户4、影响片区房因素统计 北市区客户对性价比的重视程度很高分项研究 3：项目区域客户群分析分项研究 4：项目片区商业情况调研 结论4、商铺售价理论反推：基地附近商铺租金平均水平为 50元 /m2。15年的投资回报率为较合理加权银行利率系数，假定商铺租金无任何增值贬值理论上商铺品均价格为 9000元 /平方米左右2、该区段铺面面积大都在 60平方米以下1、片区商铺资源较为丰富，但是具有高形象的商铺资源缺乏表现：很少有拿到中介出租的，绝少有拿出来卖的！租赁合同一般签半年到一年3、租金平均在 50元 /平方米左右项目商业价值有待挖掘，商业潜力较大，需重点考虑市场研究小结宏观背景 供需关系改善，市场前景看好房地产市场 借鉴 高品质、高附加是畅销的前提客户研究 一次置业客户为片区置业客户主流项目工作流程市场研究项目分析定位分析项目区位解析项目位于可昆明市北市区与东市区交界处的核心轴线区域；符合 “核心 轴线 网络 ”的居住解析，商业生活配套极为发达；发达的商业生活配套和城市发展的重心成就项目的地块价值；毗邻市中心，且周边多为 10几年前的老式住宅区域，为城市发展改造的中心区域；东市生活区北市生活区项目四至研究北至：王旗营股份合作社南至：云南省化工机械厂住宅区西至：王旗营路东至：云南省化工机械厂住宅区西北：苏宁电器王旗营店周边虽有一定居住氛围，但是居住形象有限；砖 砖 砖砖 5砖 7云南省化工机械厂云南省化工机械厂王 旗 营 路北项目基地现状目前，基地本身为王旗营农贸市场。基地地势较为平坦、方正，易于规划。基地临街面较长，商业价值较大；基地地形方正、平坦，易于规划；易于规划的基地形状为充分挖掘项目卖点埋下伏笔；项目周边配套现状调查范围 1、白云路与北京路交叉口至白云路与川金路交叉口；2、穿金路与白云路交叉口至穿金路与联盟路交叉口；3、北站至北京路延长线与白云路交叉口；教 育 配 套 名称 性质 位置昆明铁路第五中学 高中 北站新法村小学 小学 白云路官渡区第二中学 中学 新迎路昆明大学东校区 大学 新迎路昆明理工大学新迎校区 大学 白龙路云南电子信息技术学校 大专 穿金路教育配套非常完善，且学校办学质量都比较高医 疗 配 套 名称 医疗条件 位置妇女儿童医院 良好 穿金路九州医院 优良 白云路云南省精神卫生中心门诊 良好 北京路延长线北京同仁医院 一般 北京路延长线翠康大药房 一般 北京路延长线医疗设施比较完善，医疗条件较好金 融 配 套 名称 属性 位置上海浦东银行 银联 北京路延长线兴业银行 ATM 北京路延长线农村信用社 信用社 白云路工商银行 银行 白云路光大银行 银行 白云路中国银行 银行 白云路中国邮政储蓄 银行 穿金路建设银行 银行 白云路金融配套完善，完全能满足生活、商业经营个方面要求商 业 生 活 配 套 类型 数量 类型 数量房屋中介 46 美容美发 40医疗诊所及药店 29 服装店 164超市、便