连云港灌云别墅项目市场研究定位报告97页PPT-2008年

2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789灌云母子松地块 项目报告2008.3 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789市场营销核心理论：研究市场状况发展市场机会寻找潜在客源 确定客源需求细分市场 确定产品定位确定目标客源及客源容量市场特性研究市场特性发现客源特性确定市场目标确定营销策略 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789目录一、连云港房地产市场整体运营状况二、灌云房地产市场研究三、灌云别墅市场研究四、地块属性分析五、产品总体定位 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789一、连云港房地产市场整体运营状况 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789投资情况：整体发展房地产开发投资主要集中在市区，各县区投资比重不大。 2007年，市区完成房地产开发投资 55.57亿元，占全市完成总投资额的 70.0%。 从各个县、区房地产开发投资完成情况看： 点评：灌云县房地产投资额占连云港总投资额的 7.7%，与其他县城相当。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789市场供应：2007年全市完成房地产开发面积 493.29万平方米。 2008年新增加开工面积包括：老盘的后续开工面积 300万平方米；新盘开工面积 900万平方米。这些新盘首期开工面积将达到 300万平方米右。预计 2008年全市新开工面积将增至 600万平方米。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789成交状况：2007年 1月 12 月市区商品住宅销售面积为 126.46万平方米，同比增长 74.36%，销售额达 38.1亿元，同比增长 88.35%。2008年 1月份，市区普通住宅成交 828套，相比 2007年同期 1400余套，下滑 60%。而 2月份，市区仅成交普通住宅 536套。截止 3月 9日，港城楼市房源成交套数为 427套。尽管成交量出现萎缩，但并没有出现降价风波，促销优惠活动也比较平淡，全市房价基本基本稳。点评： 07年供销旺，进入 08年明显受到宏观调控的影响：出现观望现象、成交下滑，但总体市场价格仍然比较稳定。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789价格走势：2007年，全市商品房屋平均售价 2555元 /平方米，比 06年上涨 9.9%。其中住宅平均售价 2395元 /平方米，比上年上涨 12.3%，（剔除经济适用房平均售价 2467元 /平方米，同口径比上年上涨 15.6%）。 市区商品房屋平均售价 3080元 /平方米，比上年上涨 4.2%，其中商品住宅平均售价为 3012元 /平方米，比上年上涨 8.0%，（剔除经济适用房平均售价 3188元 /平方米，同口径比上年上涨 14.3%）。 各县、区商品住宅平均售价和涨幅分别为： 点评： 08年连云港各区域房价有所上涨，其中连云区上涨比率最高，达到 15.5%，灌云县房价的上涨幅度比较合理，较 07年上涨了 7.2%。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789小结： 在紧缩政策环境下，连云港楼市尚在健康轨道上发展运行，受到全国房价起落行情的影响并不大。2007年前国家发布的一系列宏观调控政策诸如二套房新政等，却对全市楼市起到了较大影响。 但由于全市的刚性住房需求增长仍然迅猛，使得楼市近期已有回暖迹象。 随着政策的逐渐明朗以及市场对政策的逐渐适应， 2008年的全市楼市仍有拓展空间。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789二、灌云房地产市场研究 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789灌云县房地产市场基本情况： 灌云县城的房地产总体上属于起步阶段，已交付使用的商品房住宅社区仅有少数几个，但是随着外地开发商的进入，项目产品与品质正逐步成熟。 新取得的地块的开发商的综合成本已于当前的市场销售价格接近，没有多少利润空间。 居民收入的攀升，给灌云房地产业近年创造了广阔的发展空间。 房地产总量扩张明显，增势强劲，从 2005年开始以高增长的态势发展，楼市发展快速，市场需求旺盛，房价一路攀高。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789促成今年灌云房价上涨的主要原因： 宏观层面成本上升构成房价上涨07年全国房地产市场价格大幅上涨，连云港等周边楼市持续走高，而灌云商品房价格多年来没有大的变化，在此大环境的推动下，灌云商品房在 07年出现了较大幅度的上涨， 07年呈现出价量齐升的态势。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 刚性需求促使房价上涨 新婚人员对住房的需求：把新购商品房作为婚房。 改善型居住条件需求：原有住房已经满足不了对生活品质的追求 周边 乡村入城需求：因为子女要入县城求学而需要在县城定居。 拆迁户需求：随灌云城市建设步伐的加快，旧城改造和新城建设向纵深推进，房屋拆迁面积逐年增长。城市化进程的加快推动房价增长，加快旧城区改造步伐，依靠市场化运作实现城市建设投资规模的不断扩大。受行政中心迁入和基础设施集中投入的拉动，新区土地大幅度升值，这样使新区和西部城区的商品房销售如日中天。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789灌云县城 2007年成交土地一览表 ：地 块编 号 编 号 地 块 面 积 地 块 价格 地 块 性 质2007-1号地 块 10101平方米 20万元 住宅兼商 业2007-2号地 块 3983平方米 36万元 商 业 服 务业2007-3号地 块 13577平方米 1010万元 住宅2007-4号地 块 167086平方米 10800万元 住宅兼商 业2007-5号地 块 103541平方米 2350万元商 业 服 务业2007-10号地 块 83688平方米980万元 住宅兼商 业 金融2007-11号地 块 8410平方米 370万元 住宅兼商 业 用地2007-13号地 块 14814平方米320万元 住宅兼商 业 金融200714 号地 块 59971平方米 2510万元 综 合用地200715 号地 块 5545平方米 124万元 住宅兼商 业 金融200716 号地 块 7469平方米 130万元 住宅兼商 业 用地 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789地 块编 号 编 号 地 块 面 积 地 块 价格 地 块 性 质200717 号地 块 3152平方米 230万元 住宅兼商 业200718 号地 块 66667平方米 5500万元 住宅兼商 业200719 号地 块 124096平方米 14260万 住宅兼商 业200720 号地 块 53264平方米 9330万元 住宅兼商 业200721 号地 块 19343平方米 1920万元 商 业 用地200722 号地 块 53617平方米 2410万元 住宅兼商 业200723 号地 块 77806平方米 3500万元 住宅兼商 业200724 号地 块 60458平方米 2800万元 商 业 用地200726 号地 块 47652平方米 1750万元 住宅兼商 业200727 号地 块 10714平方米 60万元 住宅兼商 业200732 号地 块 63834平方米 930万元 住宅兼商 业点评： 随着 07年灌云土地市场的逐步放量， 08年灌云将面临房地产开发的高峰期预计总的土地量将达到 168万方， 为 06年推出总量的 12倍 ，以平均容积率 1.5计算，这些土地将为 灌云市场增加 252万方供应量， 08年之后灌云房地产市场竞争将日趋白热化。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789小结： 灌云房地产市场还处于成长期，在 2007年高速发展， 市场表面供销两旺。 进入 2008年其发展弊端开始逐步显现：市场放量过大最终可能导致 市场供求失衡，因此对于新进项目而言，面对未来的市场局势， 需要加快入市步伐 ， 推出创新产品 ，避免同质化竞争 ， 提高产品性价比 ， 采取创新的销售手段 ，从而 加快资金回笼。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789三、别墅市场研究 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789纵观灌云房地产市场，目前灌云没有真正意义上的别墅项目，只有类别墅项目 “名流山庄 ”刚开始预约， 拥有 9栋独栋别墅的 “溢彩馨都 ”尚未做出产品规划 ，拥有 38套类别墅产品的 “怡景花城 ”先期推出 8套，但尚未实现销售，目前无法通过对市场表象的分析来确定别墅这一特殊产品市场的需求、价格标准、心理接受程度等一系列的问题。因此我们选择通过 对别墅这一产品本身的特性、对市场的要求 以及 客源的购买特点 等方面入手，结合灌云居民的 置业习惯、经济购买能力 等因素，来 寻找市场需求 灌云别墅市场现状 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789首先，我们需要认清别墅的本质 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789别墅 (villa)，是用来 享受生活的居所 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789别墅不仅仅作为一种居住形态存在的物质需求，更多的是一种心理层面上需要 ， 是人生 实现自我价值 的最终表现之一。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789拥有别墅，意味着： 你处于社会最富裕阶层或最特权阶层，可以看作 “社会地位”的象征； 你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵且有闲 这接近于西方真正的中产阶级标准。所以从一般意义上说， 别墅，是你成功人生、不虚此生的标准。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789别墅基本标准（国际 5S标准）景观（ Scenery）： 景观是别墅的基本条件 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789阳光（ Sun）： 广阔的视野，明朗的阳光 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789运动（ Sport）： 有充足的运动空间 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789溪流（ Stream）： 因为水而充满灵性 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789逸事（ Story）： 有深厚的人文底蕴 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网