“慧城小区”可研报告修订版

慧城小区 河南万丰置业有限公司 慧城小区 可 行性 研 究 报告 *万丰置业 有限公司 二 00 八年九月十九日 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 2 - 页 2017一部分 【 项目概论 】 一、郑州市概况 郑州 市 地处中华腹地， 素有“ 九州之中，十省通衢 ”之称， 是河南省政治、经济、文化中心， 它 北临黄河 ， 西依嵩山，东、南接黄淮平原 ， 地处 要塞 ， “ 雄峙中枢，控御险要 ” ， 自古云：“得中原者得天下”，是 全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。 南来北往，东进西去， 郑州 从来都是必经之地 ： 京广、陇海两条国家铁路干线和京珠、连 霍两条高速公路国道主干线在此交汇 ； 规划建设的北京广州 、 徐州兰州两条铁路客运专线也将在此 汇合 ，郑州将成为全国唯一的铁路客运专线 “ 十 ” 字枢纽 ；郑州新郑国际机场是新亚欧大陆桥东段规模最大的 4E 级国际机场。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 3 - 页 2017郑州市位置图 郑州历史悠久，文化厚重， 轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村、秦王寨、少林寺、中岳庙、嵩山国家森林公园、周公测景台、 元代观星台、嵩阳书院等文物古迹星罗棋布； 中华人文始祖黄帝 、列子、子产、杜甫、白居 易、高拱等历史文化名人如璀璨星云。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 4 - 页 2017州商贸发达，是国务院确定的 3 个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的 多达 30 余 家；每年在郑 州 举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。 郑州下辖 12个县（市）区， 全市总面积 方公里，其中 ， 市区面积 方公里，建成区 面积 262平方公里；全市总人口 716 万人，其中 ， 城镇人口 人，乡村人口 城市建成区人口约 300万人 。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 5 - 页 2017郑州市行政区域图 郑州城市基础设施 发展快速 ，老城区保护性改造与“北移东扩”呈现新局面，在资源倾斜、政策倾斜的助推下，郑东新区“三年出形象”的目标基本实现，土地价值得到进一步体现；郑州北区，尤其是 北环沿线 区域 依靠其 便利的交通条件、 优越的自然居住环境，配套设施的日渐完善、 政府 行政辐射能力增强等优势，与郑东新区一并成为市政扩容的中心和亮点。 根据最新编制的 “ 中原城市群总体规划纲要 (2006 ” 和 “郑州市 2006 2020 年城市 规划 ”， 郑州市发展定位为全国区域性中心城市 、 全国综合交通、通信枢纽和现代化物流商贸城市；区域性金融中心和现代服务慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 6 - 页 2017中心 、 国家历史文化名城 、 国际文化旅游城市 、 先进制造业和创新产业基地。 按照规划， 2010 年，郑州市城市建成区面积将达到 400 平方公里，城市建成区人口将达到 400 万以上； 2020 年，郑州市城市建成区面积将达 500平方公里，城市建成区人口达 500 万以上。 未来的 郑州市， 将朝着城市规模 不断 扩大、人口持续增加、功能进一步加强，城市经济 辐 射能力大幅度提高 的区域性中心城市 方向 发展。 二 、 高新区 概况 （一）区域市场界定 郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相 连 ，西四环穿区而过，距市中心约 12公里，南距 310国道 2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国际航空港 30 公里，对外交通条件优越。属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。 高新区始建于 1988年，是 1991 年国务院批准的国家级高新技术产业开发区。在国家科技部、省、市的领导和支持下，经过 19 年的艰苦创业，已初步建设成为基础设施配套、支撑服务体系较为完善、支柱产业相对发达、经济繁荣、环境优美的现代文明新城区，已成为我省改革开放的窗口，成为高新产业聚集的 中原硅谷 。于 1993年、 1998 年、 2003年先后三次被国家科技部评为全国先进高新区。 1998 年加入了世界科技园区协会。 2000年郑州高新区正式加入国际科技园区协会成为全权会员。 2002 年通过了环境管理体系 证，是河南省目前唯一一个通过 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 7 - 页 2017二）区域市场简介 根据郑州高新区总体规划和战略定位，郑州高新区 “ 十一五 ” 城市建设与发展的总体目标是，把高新区建设成为 “ 四位一体 ” 的现代化、国际化、特色化、生态型科技新城区。围绕这一总体目标， 2010 年，高新区城市建设与发展的目标是，通过扩展城区面积，完善配套各项基础设施和社会服务支撑体系，全面提升人居环境，逐步实现高新区 从 “ 工业区 ” 到 “ 新城区 ” 的过渡。尤其在高新区 十一五发展规划纲要 中明确提出了 将房地产业列入高新区发展的 主要产业之一，提出要 积极有序地发展房地产业，壮大房地产业发展规模，提升高新区的商业土地价值。 在 住宅建设用地 规划方面，高新区提出 高新区居住区建设 要 以创建优质示范小区为目标。住宅以多层形式为主，鼓励小高层、高层住宅建设， 在 满足国家居住区设计规范要求的各项指标及具备完善的配套设施 的基础上， 力争使居民居住区和村庄改造工程统筹规划，相对集中，第三产业、社会事业、公共设施建设同步进行，打造环境优美的生态居住区。到 2010 年，高新区居住用地达到 顷，各类住宅建筑面积 660 万平方米。 顷，村庄改造 顷，中小学用地 西流湖居住区：结合西流湖公园的建设，整合现有启明村、怡景花园、南流小区、西流湖度假村、药厂家属院、民生医院、亿龙学校、 37 中，改造南流、陈庄，规划建设一个高档大型综合生活区。 瑞达路居住区：整合现有金色嘉园、快乐 E 家、阳光馥园、帝苑别墅、郑州中学、郑州中学附属小学，改造瓦屋李村，配套建设各类服务设施，建成一个功能完善的大型居住区。 大学城居住区：整合郑州大学生活区、河南工业大学生活区、高新锦华园、外国语中学、中心广场，改造慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 8 - 页 2017里村、沉沙池，搬迁开发东史 马村，配套建设石楠路商业街，完善高新区大学城建设。 大谢居住区：拆迁改造大谢村、迁入东史马村，开发周边剩余土地，建设大谢居住区。 沟赵居住区：拆迁改造沟赵、东连河、西连河、祥营、堂李等村，开发建设沟赵居住区。 洼刘居住区：拆迁改造洼刘村，开发周边剩余土地，建设洼刘居住区。 秦庄居住区：拆迁改造秦庄、付庄，开发周边剩余土地，整合现有永和制药家属院，建设秦庄居住区。 兰寨居住区：拆迁改造兰寨村，开发周边剩余土地，建设兰寨居住区。 郭庄居住区：拆迁改造郭庄、布袋李、八面神，建设郭庄居住区。 三、 本 项目地块概况 1. 宗 地位置 宗地位于郑州市高新技术开发区，银屏路以东，银杏路以南，迎春街以北，金梭路以西。 2. 宗地概况 宗地总占地 ，南北最长距离达 150 米，东西总长接近 220 米，地块呈不规则扇形。 3. 宗地四至 宗地东邻总部企业基地项目，西临郑州市高新区观景广场，南临国家 863 软件产业园区，北面紧邻正在开发的住宅项目。 4. 场地现状 该宗地是由郑州 市国土局收购的政府储备土地。目前，该地块已完成各种补偿项目的清算。该宗地净地出让。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 9 - 页 2017二部分 【 项目投资环境可行性分析 】 一、 2007年郑州国民经济发展状况 2007 年，国民经济保持平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。 初步核算，全年国内生产总值 246619 亿元，比上年增长 加快 百分点，连续五年增速达到或超过 10%。分季度看，一季度增长 二季度增长 三季度增长 四季度增长 分产业看，第一产业增加值 28910 亿元，增长 回落 百分点；第二产业增加值 121381 亿元，增长 加快 百分点；第三产业增加值 96328 亿元 ，增长 加快 百分点。 （一） 农业 继续稳定发展，粮食再获丰收。全年粮食总产量达到 50150 万吨，比上年增产 350 万吨，增长 成为历史上第 4 个高产年，这是 1985 年以来我国粮食生产首次实现连续 4 年增产。其中，夏粮产量 11534 万吨，早稻 3196 万吨，与上年基本持平；秋粮 35420 万吨，比上年增长 （二） 工业 增长加快，企业效益提高。全年规模以上工业增加值比上年增长 12 月份增长 ，加快 百分点。其中，国有及国有控股企业增长 集体企业增长 股份制企业增长 外商及港澳台投资企业增长 重工业增长 轻工业增长 规模以上工业企业产销率达到 1份，全国规模慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 10 - 页 2017上工业实现利润 22951 亿元，比上年同期增长 增幅同比上升 百分点。 39 个工业行业全部实现盈利。其中，交通运输设备制造业增长 专用设备制造业增长 化工行业增长 煤炭行业增长 钢铁行业增长 电力行业增长 （三） 固定资产投资 快速增长， 房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资 137239 亿元，比上年增长 加快 百分点。其中，城镇固定资产投资 117414 亿元，增长 加快 百分点（ 12 月份 16809 亿元，增长 ；农村固定资产投资 19825 亿元，增长 在城镇投资中，分产业看，第一产业投资 1466 亿元，比上年增长 第二产业 51020 亿元，增长 第三产业 64928 亿元，增长 分地区看，东部地区投资比上年增长 中部地区增长 西部地区增长 全年房地产开发投资 25280 亿元，比上年增长 加快 百分点。 （四） 市场销售 增长较快，增速呈现逐步提高的态势。全年社会消费品零售总额 89210 亿元，比上年增长 提高 百分点（ 12 月份 9015 亿元，增长 。分城乡看，城市消费品零售额 60411 亿元，增长 加快 百分点；县及县以下消费品零售额 28799 亿元，增长 加快 百分点。分行业看，批发和零售业增长 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 11 - 页 2017宿和餐饮业增长 限额以上批发和零售业大类商品零售中，石 油及制品类、汽车类、建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、服装鞋帽、针纺织品类、化妆品类、体育娱乐用品类均增长 20%以上。 （五） 消费价格 上涨较快，房屋销售价格上涨较多。全年居民消费价格上涨 涨幅比上年提高 百分点（ 12 ，其中，城市上涨 农村上涨 食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨 拉动价格总水平上涨 百分点；居住价格上涨 拉动价格总水平上涨 百分点。在食品价格中，粮食上涨 肉禽及其制品上涨 蛋上涨 其余商品价格有涨有落。全年商品零售价格上涨 12 月份上涨 。原材料、燃料、动力购进价格上涨 12 月份上涨 。工业品出厂价格上涨 12 月上涨 。全年 70 个大中城市房屋销售价格比上年上涨 涨幅比上年提高 （六） 对外贸易 快速增长，外商直接投资继续增长。全年进出口总额 21738 亿美元，比上年增长 回落 百分点。其中，出口 12180 亿美元，增长 回落 百分点；进口 9558 亿美元，增长 加快 百分点。进出口相抵，贸易顺差 2622 亿美元，比上年增加 847 亿美元。全年实际使用非金融机构外商直接投资 748 亿美元，比上年增长 年末国家外汇储备余额达到 亿美元，比上年增长 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 12 - 页 2017七） 、居民收入 快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入 13786 元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 加快 百分点。农村居民人均纯收入 4140 元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 加快 百分点 。年末居民储蓄存款余额 172534 亿元，比上年末增加 10967 亿元。全年城镇新增就业 1204 万人，比上年多增加 20 万人；年末城镇登记失业率为 比上年末回落 百分点。 （八） 货币供应量 增长较快，贷款增加较多。 12 月末，广义货币（ 额 亿元，比上年末增长 回落 百分点；狭义货币（ 额 亿元，增长 加快 百分点；流通中货币（ 额 30334 亿元，增长 回落 百分点。金融机构人民币各项贷款比年初增加 36323 亿元，比上年 多增 4482 亿元。各项存款比年初增加 53878 亿元，比上年多增 4599 亿元。全年投放现金 3262 亿元，比上年多投放 221 亿元。 二 、 2007年 郑州市房地产 发展状况 郑州处于高速发展阶段，其主要特征： 房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大； 房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增 长 水平； 土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场与房地产二级市场交相呼应； 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 13 - 页 2017 房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策能力迅速提高； 产品创新的速度加快 ，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。 （一）销售价格 2007 年商品 住宅 价格 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 11 12 均价 2958 3128 3266 3268 3573 3593 3624 3636 3704 3945 3876 3885 由上述表格可以看出， 2007 年郑州房地产价格上涨幅度是比较大的，主要是由于上半年价格上涨过快造成 。 （二）销售面积 2007 年各月份商品 住宅 销售面积 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 11 12 面积 （万平方米） 007年各月份商品 住宅 的销售量呈同步、周期性增长变化趋势。大致可分为三个周期，每四个月为一个周期，1 4 月份为一个周期， 2 月份为销售量最低点， 1 月份是销售量最高点 ； 5 8 月份为一个周期， 5 月份是销售最低慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 14 - 页 2017 ， 8 月份是销售量最高点； 9 11 月份为一个周期， 10月份是销售量最低点， 11月份是销售量最高点，呈现有规律的周期性上升趋势。 （ 三 ） 2007 年新建住宅销售情况分析 1、按销售 套数 所占比例分析 不同套型销售套数所占比例 （单位：平方米） 60以下 60 80 80 90 90 100 100 120 120 144 144 180 180以上 比例 24% 20% 16% 12% 12% 6% 6% 4% 从表格可以看出， 2007 年小套型和 中等套型销售 套数 的比例较 大 ，共占 72%；大套型和特大套型销售 套数 比例较 小 ，分别占 18%和 10%。 2、 按成交均价分析 不同套型销售均价 （单位：平方米） 60以下 60 80 80 90 90 100 100 120 120 144 144 180 180以上 均价（元 /m） 4738 4698 4672 4400 4398 4688 4650 5600 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 15 - 页 2017表格可以看出，销 售均价最高的是 60 平方米以下的小套型和 180 平方米以上的大套型，分别是 4738 元 /平方米和 5600元 /平方米；其次是 60 80 平方米的小套型， 4698元 /平方米。主要有以下几方面的原因：一方面是小套型的区位好，另一方面精装修的高层和小高层。 180 平方米以上的大户型和市中心的豪华高层均价自然很高，均价最低的 90 100平方米的套型，这里有许多是城市郊区的多层住宅。 三 、 郑州市住宅市场未来发展趋势 国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向 。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向， 2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。 1998 年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济支柱产业。 2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障 体系建设提上日程。 2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 16 - 页 2017国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下， 2008年我国房地产行业竞争 将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。 构改善。土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。 2008 年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供 给将继续被严格限制。 在住房供给方面，基于 2007 年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快， 2008 年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于 2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期 2008 年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 17 - 页 2017出现拐点可能性不大。房价经历连续多年高速增长， 2007 年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥， 2008 年房价上涨幅度将大大 低于上年。 2008 年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。 根据郑州市房地产管理局统计的数字， 2007 年 上半年 ， 与周边南京、成都、太原、武汉、南昌、西安、合肥、济南、石家庄九个城市相比，郑州市商品房均价居倒数第 三 位，郑州房价处于合理的上升区间内，还拥有相对较大的上升空间。 而将造成郑州市房地产价格将稳 中有升的其他因素还包括： （ 1）土地价格的上升与土地供应量的紧缩 郑州市 2007 年全年土地供应量为 ，其中，住宅用地只有 。而据此前郑州市土地拍卖的情况看， “地王 ”身价一再被刷新，地价不断飙升，这将是房价上涨的最基础动力。 （ 2）郑州“首位”效应的影响 河南拥有亿的人口，而省会郑州市城市建成区目前只有 300 多万人，入郑户口迁移政策的放宽，促使许多外慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 18 - 页 2017人包括行政机关领导、公务员、外地企业老板拥向郑州安家置业。据统计资料， 2002 年到 2005 年，在郑州所售住房中，外来人口购房的比例从 升到 2005 年迁郑人员达到 10 万余人， 2006 上半年，外地人在郑州买房比例一度达到 60%。 外来人口在郑州落户，直接导致了郑州房地产需求市场的快速扩大，换言之，郑州房地产市场的需求在今后将十分旺盛。 （ 3）宏观经济的持续走好与郑州市人均可支配收入的快速 稳定 递增 郑州市 2007年 上半年 计达 1080亿元，同比增长 城镇居民人均可支配收入达 7193元，预计全年 增幅 将达到 14%；从 2002 年以来的数据来看，除了 2004 年外，其他各年份的人均可支配收入增长率 均高于郑州市房价的增长率 。经济发展，楼市稳定发展是经济规律所决定的。 （ 4）建筑成本与其他成本的增加 钢筋、水泥、电解铝等建筑材料持续涨价，房屋建造成本也水涨船高，市场竞争的加强又导致项目广告推广费用增多，房地产行业的管理成本、人力成本也在持续上升，这些都直接导致了房地产行业的 综合 成本 的 上升。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 19 - 页 2017房匹配指数示意图 6 5 4 3 2 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5郑州 北京 广州 环房匹配指数越趋近零，表示该城市的房价指数与房地产市场环境匹配度越高。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 20 - 页 2017、郑州 高新技术开发区 市场分析 (一 ) 本 区域 房地产市场发展 历程 郑州高新技术 开发区地产起步早，但发展迟缓，早期的房地产开发销售不旺，很多开发 商处在亏损状态。早期开发的彩虹花园、帝苑别墅销售都持续很久。 在 2004 年以前，高新区房价出现小幅攀升， 2003 年每平方米为 1350 元。从 2004 年开始，高新区房价开始大幅上扬，销售量持续增加。 2005年，商品房均价达到每平方米 1860元，新开工面积只有 销售面积却高达 2007 年商品房价格在 2900间。 高新 开发区土地供应价格从 2004 年开始上涨， 2003 年以前，每亩不到 20 万元， 2005 年对外挂牌出让的两块土地，摘牌价每亩 67万元， 2007年 1 月 25日，牡 丹路南、金梭路西 73亩土地摘牌价每亩 193万元。 (二 ) 本区域楼盘基本概况 整个开发区分为四部分。西北部是大学城，教师基本都有自己的小区，其他居住的大多数是当地人和上班 租 房一族，部分大学生家长也有陪读的，另外大学生也有在外面租房的，这一区域人口密度大，生活配套丰富，商业经营情况良好，是个生活消费和教育区域，住宅项目不多，销售价格中等，销售情况一般；西南除了工厂和 2 个住宅项目外，就是都市村庄和荒地，人烟稀少，未来建有地铁出入口，可能会提高人口密度，目前区域内住宅项目销售主要依靠投资类型客户和部分自住，以及小部分陪读 家长，生活配套贫乏，需要 2时间暖热市场，住宅项目不慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 21 - 页 2017，销售情况不好，销售价格中下等；东北区域基本是办公和居住区，也有部分教育区域，相对生活配套还是不多，需要 2 年左右时间发展，交通便利，人口密度也不小，但是基本 以 上班族为主，下班后，区域人口密度极度下降，住宅项目稍多，销售情况良好，销售价格中上等；东南区域，是西开发区最早发展的区域，所以居住人口相对较多，加上临着市区比较近，生活配套相对齐全，所以是现在区域购房的首选地，区域内工业园较多，住宅项目也不少，价格也在区域内是最高，销售情况最好。 (三 ) 竞争楼盘 分析 ： 金海西湖美景 【项目名称】：金海西湖美景 【开 发 商】：郑州建海置业 【位 置】：化工路与瑞达路交叉口西 50 米 【占地面积】：共 100 多亩， 1 期 50 亩，本期为 2 期，约 50 亩，并介绍还会有 3 期约 50 亩。 【建筑面积】： 10 万 【容 积 率】： 周边描述】：东面是荒地，准备自己做 3 期；西面是自己的 1 期；南面是已经停止销售的水木清华项目；北面是工厂及居住区。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 22 - 页 2017建筑类型】：多层、小高层 【主力户型】：设计规格比较标准，尽量避免了所有户型入户门不对着客厅、卧室和卫生间，同时卧室门都没有开在客厅 中，私密性比较好；超南都有弧型阳台和飘窗。属于舒适户型。 【产品分析】： 1、产品面积：多层占主导地位， 70两房， 120的三房 2、产品比例：两房占 60%，三房占 40% 3、产品总评：比较符合区域市场产品发展趋势，市场接受度较高，户型设计的竞争力不强。 【价 格】：多层均价 3900、小高层均价 3700。 【销售情况】： 1 期销售完毕， 2 期多层销售 90%，剩余顶层和部分户型，小高层销售 85%。 【整体分析】：由本地有一定开发经验和知名度的开 发商在市区以西与西开发区之间区域开发的较低容积率项目，项目体量不小，主要由小高层和多层组成，周边生活配套不成熟。 睿智楠园 【项目名称】：睿智楠园 【开 发 商】：新合鑫 【位 置】：瑞达路与梧桐街交汇处西 500 米。 【占地面积】：共 400 亩， 1 期 100 亩， 2 期 75 亩， 3 期 200 多亩 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 23 - 页 2017周边描述】：东边是工厂和居住区，西面是 3 期项目的空地，南面是工厂北面是都市村庄和居住区。 【建筑类型】：多层、小高层、高层 【主力户型】： 59两房、 118 三房 【产品分析】： 2 期多层和小高层基本平均分布，多 层销售很快，很受欢迎，小高层销售也不错。 1、产品面积：两房在 70左右，三房在 110之间 ，还有 100顶层复式 2、产品比例：两房三房各占 45%，顶层占 10% 3、产品总评：比较符合区域市场产品发展趋势，市场接受度较高，户型设计的竞争力不强。 【价 格】：多层、小高层均价 3900 【销售情况】： 1 期基本售完，剩余尾房； 2 期多层售完，推出的 2 栋小高层截止 6 月 14 日， 1#20 户 销售 9 户， 3#40户销售 25 户，未推出的 2 栋小高层和高层下半年入市。 【整体分析】：地块位于西开发区的核心居住区，地理位置较好，周边配套多，项目 1 期纯多层， 2 期以多层和小高层、以及高层相混合，高密度居住区。 和家园 【项目名称】：和家园 【开 发 商】：河南昌信置业 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 24 - 页 2017位 置】：科学大道与长椿路交汇处南 500 米。 【总占地面积】： 【总建筑面积】： 30 万 【容 积 率】： 周边描述】：东面是田地，西面是工厂、南面是田地、北面是工厂。 【建筑类型】：多层、小高层、高层 【主力户 型】： 80两房， 100三房 【产品分析】： 1、产品面积：面积普遍较小， 80的两房、 90的三房；多层建筑为主，小高层和高层也占不小的比例。 2、产品比例：两房占 30%，三房占 70%； 3、产品总评：这只是 1 期的户型，不代表整个项目，目前这种户型面积区域市场接受度最高，户型设计竞争力最强。 【价 格】：均价 3800(高层 ) 【销售情况】： 14#楼已经销售 1/3。 【整体分析】：区域位置较偏，配套贫乏，人员居 住主要以工人和村民为主，体量比较大，目前不是很适合居住。 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 25 - 页 2017 基正盛世港湾 【项目名称】：基正盛世港湾 【开 发 商】：基正房地产 【位 置】：西四环与梧桐街交汇处。 【总占地面积】： 275 亩 【总建筑面积】： 40 万 【容 积 率】： 周边描述】：东面是工厂、西面是外环、南面是圈地（荒地）、北面是燃气发电公司。 【建筑类型】：多层、小高层 【产品分析】：多层占大部分，其次是小高层，内部有会所和水景景观带，虽然是大社区，但是产品户型设计不好，加上周边环境配套较差，目前不是很适合居住，销售情况也不是 很好。 1、产品面积： 79，三房 109。 2、产品比例：暂未知资料 3、产品总评：产品在区域市场上的认同度不高，竞争力低。 【价 格】：多层 3500、小高层 3700 慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 26 - 页 2017销售情况】： 1 期几栋多层基本销售完毕，剩余尾房， 2 期多层和小高层刚开始销售，销售情况不好。 【整体分析】：区域位置较偏，配套贫乏，人员居住密度低，北面的电厂有空气污染，并有高压线从门前经过。居住不是很方便，但是体量大，未来可能是人口聚集区。 西雅图 【项目名称】：西雅图 【开 发 商】：河南明瑞置业 【位 置】：河南工业大学东侧 【占地面积】： 510 亩 【建筑面积】： 60 万 【容 积 率】： 周边描述】：东侧是田地、西侧是河南工业大学校区、南侧是总部企业基地（的西侧），北部是荒地。 【建筑类型】：多层 【主力户型】： 81 两房、 88、 90、 119、 126 三房。 【产品分析】： 1 期全部是多层，户型设计合理，均是现房销售，后期产品覆盖面广，有小高层、高层和商业，配套也多，并且将安置房与对外销售的房源分隔开，同时有 3 个幼儿园和 1 所小学，自身配套丰富。 1、慧城小区 河南万丰置业有限公司 机密 第 - 27 - 页 2017品面积： 81两房、 88 三房， 120顶层复式 2、 产品比例：两房占 2