菏泽牡丹项目可行性分析报告

更多专业主页尽享 牡丹园附近地块 初级市调及投资建议 对象：牡丹园附近占地约 580 亩项目 目的：初步判断该地块投资价值和投资定位 更多专业主页尽享 目 录 1. 总 论 . 错误 !未定义书签。 目名称 . 错误 !未定义书签。 目业主 . 错误 !未定义书签。 目建设地点 . 错误 !未定义书签。 制依 据及基础资料 . 错误 !未定义书签。 制原则及目的 . 错误 !未定义书签。 究范围及年限 . 错误 !未定义书签。 程建设标准 . 错误 !未定义书签。 制采用的主要规范和标准 . 错误 !未定义书签。 2. 概 述 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 然条件 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 3. 工程建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 状管网存在的问题 . 错误 !未定义书签。 程建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 4. 建设条件与工程规模 . 错误 !未定义书签。 设条件 . 错误 !未定义书签。 水量预测 . 错误 !未定义书签。 程规模 . 错误 !未定义书签。 更多专业主页尽享 5. 管网改造方案及设计 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 网改造方案设计 . 错误 !未定义书签。 材选择 . 错误 !未定义书签。 网配套设施 . 错误 !未定义书签。 道施工要求及合理化建议 . 错误 !未定义书签。 6. 环境保护 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未 定义书签。 7. 劳动定员及安全保护 . 错误 !未定义书签。 动定员 . 错误 !未定义书签。 工安全 . 错误 !未定义书签。 全卫生 . 错误 !未定义书签。 8. 节能与节水 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 9. 工程招投标 . 错误 !未定义书签。 述 . 错误 !未定义书签。 包方式 . 错误 !未定义书签。 标组织形式 . 错误 !未定义书签。 更多专业主页尽享 标方式 . 错误 !未定义书签。 10. 项目管理、实施计划及效益分析 . 错误 !未定义书签。 施原则 . 错误 !未定义书签。 理机构 . 错误 !未定义书签。 设进度安排 . 错误 !未定义书签。 益分析 . 错误 !未定义书签。 11. 工程投资及资金筹措 . 错误 !未定义书签。 程概况 . 错误 !未定义书签。 制依据 . 错误 !未定义书签。 金筹措 . 错误 !未定义书签。 12. 经济分析 . 错误 !未定义书签。 述 . 错误 !未定义书签。 款计划 . 错误 !未定义书签。 13. 结论 . 错误 !未定义书签。 14. 附图 . 错误 !未定义书签。 更多专业主页尽享 前 言 本次调查小组于 2009年 05月 06日至 2009年 05月 08日对位于曹州牡丹园附近占地约 580亩的目标项目进行了为期 3天的市场调查和总结分析， 籍以对该地块的投资价值和投资定位提供参考性意见。 一、 地块基础资料与现状概况 （一）项目概况 位于 人民路以西、牡丹路以东，泰东路以南，大学路以北，总占地约 580 亩。 目前该地块为打鱼店和羊庄村民的聚居地， 该项目南部大学路与人民路交界与赵王河公园北湖相距 120 米左右，大学路与牡丹路交界与黄河路相距 1400 米左右；该项目北部泰东路沿线与曹州牡丹园相距 500 米（中隔扬庄村与长城路） ；该项目东部紧邻菏泽南北中心大道人民路，与风光旖旎的赵王河景观带隔路相望；项目西部偏北与牡丹路相距 300 左右，西部偏南 与牡丹路相距 400 左右。周边景观资源丰富，有赵王河景观带、曹州牡丹园、百花园、古今园等，但项目所在区域目前基本为农村，生活配套较差。 目前该区域未来规划为菏泽牡丹园、赵王河景观带，但详细、确切的具体规划资料尚未得到。 （二） 地块环境调研 （周培红 负责 周边配套 资料收集 ） 形状地貌 ：规划中的天香路以西区域地块西南部呈现不规则更多专业主页尽享 的 Z 字形，天香路以东区域则比较方正。该宗土地 基本都 位于羊庄和打鱼店村 聚居的宅基地范围内，仅有少量 地势平坦 的农田。 配套 概述：沿牡丹路生活配套品质较差但比较齐全，沿人民路则缺乏生活配套，但项目 南行 300 米左右即可借助立交桥附近的超市、学校、公园等配套。 道路交通：本项目东西紧邻城市南北核心大道人民路和牡丹外，同时项目中心还即将开通纵贯菏泽南北的天香路，项目北部开通泰东路、项目南部开通大学路，交通极为便利。 外部景观：外部景观较好。项目泰东路与人民路交界北 500 余米为世界闻名的曹州牡丹园（牡丹园南临长城路），东隔人民路是风光旖旎的赵王河景观带，项目西部临近牡丹路，与荟萃稀世牡丹的古今园相距较近，项目北部大学路与人民路交界与波光滟滪的赵王河公园北湖相距 120 米左右。 周边学校：高等院校有菏泽学院和菏 泽医学专科学校（大学路）、山东影视艺术学校（牡丹路）、小学有赵楼小学及一些幼儿园（牡丹路），品质较差。人民路上暂时除一个民办的新闻学院和大风车幼儿园外，尚无其它学校。 但打鱼店（项目所在地）至黄河路距离 1400 米左右有幼儿园、距离 1700 米左右有小学更多专业主页尽享 和中学 . 周边医院 目前只有牡丹路曹州牡丹园对面有牡丹医院（赵楼卫生院） 和大学路上的牡丹区中心医院牡丹北路门诊部 。 周边超市 区域内的 牡丹路有 一 些沿街商铺，人民路沿线没有商业设施， 需借助黄河路的生活配套 (打鱼店（项目所在地）至黄河路距离 1000 米左右有三信超市等商业店铺 )，大学路（牡丹路以北 300 米处）菏泽学院附近商业较为繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商业 。 公共交通：目前与项目所在区域确定的公交线路有 3 路和 19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚无公交线路 。 区域人口 ：项目占地主要是打鱼店和羊庄两个自然村，而这两个自然村同属于目睹俺去东城办事处打鱼店社区居委会， 行政区划为南至魏海社区北边界，东至人民路，北至曹州牡丹园，西至牡丹办事洪庙社区东边界。有居民 2459 人。 周边 企业 ：企事业单位多分布于牡丹路及大学路西段， 如菏泽学院、菏泽医学专科学校、交警 大队等， 人民路 除 沿线 南端有一些砂石厂外，没有其它成规模的企事业单位。 更多专业主页尽享 人员结构 ：该区域周边企事业单位较少，学校、商业、休闲娱乐 等 生活配套欠缺 ，区域常住人口多为当地农民，知识结构较低（虽大学路有菏泽学院、菏泽医学专科学校，但我项目将遭遇大学嘉园、清华园等学校对应项目的强力竞争）。 消费能力 ：该区域企事业单位较少，牡丹路的牡丹园交管所、高速公路管理处、 及沿路的一些银行、信用社的门面， 大学路的菏泽学院、菏泽医学专科学校，人民路的启良洗浴休闲中心、中国石化加油站等单位 收入能力 较高，同时，该区域居民虽大 都为农民，但基于牡丹经济的发展促动 (每年仅花区门票收入就达 3000 多万元，同时菏泽外销的牡丹每年都有几十万株 )， 居民收入水平还是比较好的（尚未进行问卷、走访等深度调研， 但打鱼店、赵楼等 村庄内有相当比例 贴瓷砖、有太阳能的小洋 楼） 。 二 、 周边项目调研 1. 周边项目整体布局及规划前景 由于尚未得到确切的区域规划资料，所以该区域周边项目整体布局及发展前景不详！ 目前地块东部参考立交桥以南、以东的水岸嘉园、南华康更多专业主页尽享 城、盛世豪庭、怡景蓝湾、畅志园等项目，地块西部参考大学路上清华园、大学嘉园等项目。 2. 区域周边重点项目简介（ 张博 负责 资料收集） 项目 名称 项目 地址 项目 规划 配套 设施 营销 策略 销售 情况 价格 户型 其它 备注 盛世豪庭 西邻人民路，南临康庄东路，与赵王河公园隔路相望。 园区占地 80余亩，建筑面积约10 万平方米。 绿化率40%。 园区内配有幼儿园、商务中心、大型购物中心和网球场、健身俱乐部、周边星级酒店、学校、医院、银行等配套完善。 楼 层 差价 30向差价 30元。 一期已售70%，其中多层已售90%。目前工程进度已打桩基。 多层均价2700元，高层均价2900元 更多专业主页尽享 畅志园 康庄路 与振亚路交界东南角 总建筑面积 4万平方米。绿化率20%，车库配比1： 时没有商业配套，园区内规划有西方特色的园林公园，有天然气、太阳能等。 销 售 人员 具 有传 销 色彩，生猛的热情，讲 话 较粗俗，折扣 可 达到 94 折 200已售60% ，1180%，已售 80%。楼层差价80 元。 车库 5万一个，住宅均价2900元，开盘价2600元， 平方米 怡景蓝湾 康庄路与天香路交界 占地14 亩，总建筑面积 4万平方米，绿化率30% 周边有菏泽三中、赵王河公园，大剧院，羊庄小学 ，小区内设有会所，有生活超市。 销 售 折扣 可 。 处于试桩阶段，目前已售50%。交房大致在2010 年 整体均价3548元，车位 7 万左右， 水岸嘉赵王河公园南总建筑面积15 万周边景色优美，享有独特的对 外 有98 折的优惠，但最近团购做的比较好，目前均价3600元。 2更多专业主页尽享 园 岸，华英路北头 平方米，占地 60亩，绿化率40%, 景观优势。有杨庄小学和菏泽三中。但周边商业配套比较欠缺。 还 有 更大 的 销售折扣。楼 层 差价70 销售状态较好。 期售价4400元。车位 南华康城 人民路与八一路交界 总占地260亩，总建筑面积 38万平米，绿化率40%。 项目建筑品质和园林景观均佳，生活配套比较齐备，并可远观赵王河公园和牡丹大剧院景观 目前销售已经走出低谷，销售态势较好。 销售均价3500元。 清华园 大学路与青年路交占地约70 亩，总建筑面积约周边学校、超市、医院等配套完善，项目一期6、 7、 9、10 销售中，现已均价2400元，车位更多专业主页尽享 界 10 万平方米，绿化率将近 40% 有 5 路和13 路公交。 售 2/3 左右。 2600元 / 平方米 大学嘉园 大学路菏泽学院对面 方米，绿地 38%三信超市及沿街商铺等，商业气息浓厚，是黄河路以北区域难得一见的热闹区域。 主 要 针对 菏 泽学 院 内部。 3. 该区域重点楼盘项目简析 项目东部人民路区域： 共性： 该地块东部人民路区域周边重点项目均是档次、价格较高的品质楼盘，对应中高端收入群体，经几年运作，在菏泽百姓中，已经形成了以南华康城、水岸嘉园等楼盘为代表的菏泽上流生活区。 更多专业主页尽享 提示： 黄河路以北、人民路以东区域，在菏泽百姓心中的形象度较低，这两条路在许多市民心中是城市和农村的分界线。 项目西部牡丹路区域： 共性： 该地块商品房项目稀缺， 上面所提到的清华园和大学嘉园还是位于大学路上，据项目西部边缘 200 米以外，而且对应客户群体鲜明，就是针对菏泽学院及菏泽医学专科学校的。 提示 ： 该区域虽然企事业单位不是太多，但该区域常住及工作的人口还是具有较高收入和消费能力的，具有一定的市场需求，但牡丹路上欠缺相应的产品供给。 三 项目所在区位的市政规划及发展前景： （一） 菏泽整体市政规划 1、菏泽市 规划 概况 城市定位： 山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。 更多专业主页尽享 城市性质 ： 中国牡丹 之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市 。 城市特色 ： 以“花城水邑”为依托的中国平原森林城市。 城市规模 ： 中心城区 2010 年人口规模为 50 万人，用地规模为 60 平方公里，人均城市建设用地 120 平方米 /人。 2020年人口规模为 68万人，用地规模为 均城市建设用地 110 平方米 /人。 规划范围 ： 东至皇镇乡，南至佃户屯办事处、何楼办事处，西至万福办事处、马岭岗镇，北至吴店镇、黄堽 镇，规划区面积为 860 平方公里。 建设策略： 1、以东部工业区建设为重点，大力发展工业经济。 2、以建设“鲁苏豫皖四省边界地区中心城市”为目标，积极发展商贸物流产业和现代服务业。 3、兼顾新区建设和旧城改造，走可持续发展的道路。4、加强园林绿化与生态环境建设，突出菏泽的城市特色。 5、建立和完善高效的综合交通体系和基础设施系统。 规划方向： 以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。 更多专业主页尽享 用地布局 ： 组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。 布局 简介 ： 一核： 城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太原路，北到大学路 ，面积约 16 平方公里。以赵王河为轴，在赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。 两轴： 城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。 四组团： 城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。 更多专业主页尽享 居住用地 ： 居住用地规划形成四个居住片区：老城居住片区、老城周边居住片区、中心区居住片区、新城居住片区。规划设置 12 所高级中学， 20 所初级中学，小学按 2 3 万人一所设置。规划居住用地为 顷，占城市建设用地的 人均 方米；其中中小学用地为 210 公顷 ，占建设用地的 商业规划： 规划市级商业服务中心位于赵王河以东、火车站以西的中心城区；整合原有解放大街、东方红大街商业布局，形成菏泽老城区商业副中心；在广州路以西、洙水河两侧形成东部新城商业副中心；在各个城市组团内新建组团级商业中心。规划将南华街、东方红大街改造为步行商业街。 文化娱乐： 规划文化娱乐用地面积为 顷，建设市级文化娱乐中心、组团级文化娱乐中心、社区活动中心三级文化娱乐设施体系。市级文化娱乐中心位于丹阳路以北、赵王河两侧，新建大剧院、文化艺术中心、图书馆、规划展览馆 、科技馆等大型公共设施。在老城区曹州路以北、广福街以西建设鲁西南民俗博物馆。 更多专业主页尽享 水系规划：规划市区形成布局广泛、相互贯通的“五湖六河”城市水系系统。 五湖 西城水库：位于牡丹工业园的西部，是城市的水源地，面积约为 203 公顷。 雷泽湖：位于城市东部新区的南侧，面积约为 233 公顷。 青年湖：位于老城区，面积约 顷。 双月湖：位于老城区，面积约 顷。 东湖：位于城市东部新区的东部，顷。 2、六河 赵王河：贯穿城市中心，宽度为 50 300米，结合两侧的重点公共建筑和绿 化景观设计，营造城市中心的滨水特色风貌。 万福河：位于城市南部，宽度为 50 80米，贯通西城水库、雷泽湖，结合城市的生态绿地，建成城市南部的休闲和水上活动区域。 更多专业主页尽享 内环城河：位于老城区内，宽度为 16 30米，进行疏浚、整治，贯通青年湖、双月湖及老城区的其他坑塘，建成内环城公园。 外环堤河：位于老城区内，宽度为 30 60米，进行疏浚、整治，贯通老城区内的水体及外围的赵王河、万福河。 洙水河：位于城市中部，宽度为 50 150米，既为城市水体，又是连通济宁的水运航道，连接赵王河、经四沟及东湖。 洙水河南支：位于城市 东部沿菏兰高速公路，可在现有的河道基础上进行拓宽、新挖，宽度为 30 80 米。 道路规划 ：规划形成“二环、四横、六纵”的交通性城市道路网络。 “二环”：在城市外围形成城市外环路，由上海路、昆明路、北外环路及珠江路等城市快速路组成；在城区内部区形成城市内环路，由黄河路、西安路、长江路、广州路四条交通性主干道部分路段组成。 “四横”：黄河路、丹阳路、长江路、闽江路。 更多专业主页尽享 “六纵”：昆仑路 西安路、句阳路 广福街、兴商路 牡丹路、人民路、广州路、南京路。 （二） 项目所在区域市政规划及发展前景 项目东部位于菏泽规划的行政中心北部（规划行政中心 位于赵王河西岸、黄河路北侧 菏泽市城市总体规划 ，被规划为牡丹园及赵王河风景区。该区域有菏泽市的两大地标 时，沿人民路有旖旎风光的赵王河景观带。 项目西部沿牡丹路有一些沿街商铺，生活气息较浓，同时项目所在区域为农村，有古今园、百花园 、以及许多园林公司和农田，具有较好的景观资源和空气质量。 更多专业主页尽享 四 、 区域房地产市场发展前景分析 （一）菏泽市房地产市场发展 和前景概况 菏泽是一个资源大市，九个县区里面，七个半县有煤，一个半县有油有液化气，但经济不发达，主要资源没有得到合理的开发，农业占的比例比较大。这几年通过“突破菏泽”的发展战略，财政收入，职工收入，农民收入等这几年都在大幅度的提高。 2000 年度，全市 值为 元， 2007 年，菏泽的 60 亿元。据 山东省统计资料显示，“突破菏泽”战略实施以来， 2003 2007五年间，菏泽 ， 财政收入的增幅也是全省最高的。如 2006年菏泽市的财政收入便已经是 31 亿元， 2007 年就达到 元，增幅在 35%以上。 虽然 2007 年人均 是不到全省的三分之一，不到全国的二分之一；地方财政收入仅占全省的 人均占有量只相当于全省的 1/4。而城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别低于全省 4550 元和 962 元。 初步核算并经省统计局审定， 2008 年全市实现生产总值（ 到 元 ，按可比价格计算，增长 比全省平均高出 百分点，继续保持较快增长！ 菏泽住宅市场发展相对其他城市虽然比较滞后， 02 年以前均以居住各单位的家属院为主。特定的市场环境使 02 年以经济适更多专业主页尽享 用房立项的“牡丹嘉园”成为了菏泽当时最高档的小区，单价约在1000 元 /平方米，开创了菏泽商品房的先河。 随着菏泽 经济的迅猛发展， 菏泽房地产市场也随之迅猛发展，自 2003 年出现了“帝都花园”、“金都华庭”等一批多层项目起，菏泽商品房正式迈开了发展的脚步。特别是从 06 年以“南华康城”为首的小高层项目迅速拉动了整个菏泽房产 市场的发展。使菏泽房产项目无论是从价格上、还是品质上都得到了很大提升。虽经历了国家几轮的宏观调控，却并无太大影响。 从现阶段来看，菏泽房地产市场还处于上升初期，上升速度很快。甚至在 08 年爆发全球经济危机，全国房地产业普遍出现销量剧减，售价下降等恶性危机背景下，菏泽房产价格依然坚挺，销售依然坚挺。如 2004 年房交会上，完成房产交易 3390 万，来访群众2 万余人， 2008 年则完成销量 元，来访群众 余人，与2004 年相比，分别提高 和 。同时， 2004 年住宅与施工面积 平 方米，完成投资 元，到 2008 年，住宅与施工面积 成投资 比分别提高了 45%。 2009 年房交会销售房屋及来访群众数据虽未公布，但从现场气氛，意向客户的咨询、登记的热情等方面看（我们公司展会期间，近十名售楼人员平均登记意向客户达 7。时代奥城及阳光新都等项目也有排队登记的现象）更要远远超过 2008 年的房交会。因此可比较乐观的预见菏泽市房地产市场的发展前景。 更多专业主页尽享 （ 二 ） 项目所在区域房地产市场发展现状 和前景 项目所在区域规划尚不明朗，而赵 王河南岸项目与本项目可参考性不甚明了，或者说不具备太多可比性，该区域房地产市场 及未来 发展 难以评述； （ 三 ）菏泽主力置业群体特征与分布 虽然自从突破菏泽战略实施以来，菏泽经济获得了突飞猛进的发展，人民收入和消费增加迅猛， 2005 年，城镇人均收入是 ，农村人均收入是 。而 2008 年， 城区人均可支配收入达到 11581 元，农民人均纯收入 4584 元。 （资料来源： 山东统计信息网 2009。但菏泽现有房价对菏泽普通大众而言，仍是难以承受的负担）。 如 今年房展会上 推出的 多层住宅又比较 少 ，项目大多是高层小高层的项目 ，其 单价 均 在 3300 元 /平方米 左右 ， 一套房子下来 一般要 40 万以上， 别说一次付清房款，即使按揭，按贷款的 70%和正常的利率计算，仅每月 1700 余元的利息就很难有多少靠工资吃饭的菏泽人可以支撑！ 经济指标类型 2005 年 城镇 居民 人均可支配收入（元） 均消费支出（元） 住消费支出比重 恩格尔系数 更多专业主页尽享 农村 居民 人均纯收入（元） 均生活消费支出（元） 住消费 支出比重 恩格尔系数 （资料来源： 2006 年 菏泽市 统计年鉴 ） 因此， 对于 菏泽 这种 工业经济 、 市场经济相对落后 的 农业大市，可以说 真正能够消费得起 又有购房意愿的 的购房客户 ， 还是 主要集中在国家机关、事业单位、大中型国有企业，垄断行业里。 如公务员、教师、医生以及银行、电业局、移动公司等垄断企业里。甚至更确切的说是集中于这些区域内部的更少数的人手中。而这些人员也很少是没有房子住的，他们买房很多都是做为投资或改善居住品质而多次置业的 。 三、牡丹园项目 析 （一） 势分析 1. 处于规划的牡丹园、赵王河景观带， 项目周边景观资源丰富、空气质量好； 2. 东部紧临人民路、西部与牡丹路相距不远，加之天香路与泰东路的建设，大学路的延伸，项目周边交通状况较好，出行便利。 3. 本项目占地 580 亩，体量巨大，利于项目 自我建设学校、医院、超市等生活配套。 更多专业主页尽享 4. 本项目所在区域有菏泽政府的脸面 国林展馆及赵王河景观带，未来该区域必将形成完善品质的市政及生活配套规划。 5. 牡丹路周边配套较为齐全，企事业单位较多， 周边农村居民因牡丹经济的发展收入较高，形成了一定的市场消费需求空间。 6. 项目东 南部步行百米即可在波光滟滪的赵王河公园休闲，项目东部过人民路即可在赵王河垂钓 ，项目北部俯瞰千亩曹州牡丹园绝世美景，项目西部生活配套较为齐全，具有浓厚生活氛围。 （二） 势 分析 1该区域 占地为原打鱼店、羊庄两村的村民居住用地，拆迁阻力较大、成本较高，时间可能较长。 2该区域周边企事业单位极少、农民住房往往能通过自建及项目建设回迁等方法解决，地块周边难以形成大量的优势客群。 3. 周边生活配套极为欠缺，且品质较差， 严重 影响居民 的日常 生活及孩子入学等需要 。 4. 地块东部没有 公共交通 ，牡丹路虽有城市感觉，但据城市中心相距较远。 （三） 会分析 更多专业主页尽享 1、 立交桥以南即为菏泽也已成型的高品质高房价高配套的上流生活区，本项目与该区域咫尺之遥，便于利用价格优势撬动市场。 2、 牡丹路区域已经有大量的企事业单位及收入较高的花农群体，具备了相应的品质住房需求，而市场上却欠缺相应产品。 3、 地块周边暂时没有发现竞争项目。 4、 如原行政中心规划不做大的改变，则周边生活配套必将完善。 （四） 胁分析 由于