星城映象项目可研报告

中国水电建设集团房地产（长沙） 有限公司星城映象 项目 可 行 性 研 究 报 告 二八年 六 月 目 录 第一章 总论 . 错误 !未定义书签。 目概况 . 错误 !未定义书签。 目编制依据 . 错误 !未定义书签。 目背景 . 错误 !未定义书签。 行性研究结论 . 错误 !未定义书签。 第二章 项目建设的必要性和可行性 . 错误 !未定义书签。 目建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 目建设的可行性 . 错误 !未定义书签。 第三章 项目建设条件 . 错误 !未定义书签。 目选址 . 错误 !未定义书签。 目建设条件 . 错误 !未定义书签。 第四章 建设内容 . 错误 !未定义书签。 目建设指导思想 . 错误 !未定义书签。 设内容 . 错误 !未定义书签。 第五章 施工组织设计 . 错误 !未定义书签。 工条 件 . 错误 !未定义书签。 工进度 . 错误 !未定义书签。 第六章 投资估算和资金筹措 . 错误 !未定义书签。 算说明 . 错误 !未定义书签。 金估算 . 错误 !未定义书签。 金筹措方案 . 错误 !未定义书签。 第七章 综合效益分析 . 错误 !未定义书签。 济效益 . 错误 !未定义书签。 会效益 . 错误 !未定义书签。 第八章 实施和运行管理 . 错误 !未定义书签。 织机 构设置 . 错误 !未定义书签。 施管理 . 错误 !未定义书签。 行管理 . 错误 !未定义书签。 第九章 环境影响与评价 . 错误 !未定义书签。 境现状分析 . 错误 !未定义书签。 目实施对环境的影响 . 错误 !未定义书签。 策及措施 . 错误 !未定义书签。 第十章 结论和建议 . 错误 !未定义书签。 行性研究结论 . 错误 !未定义书签。 题与建议 . 错误 !未定义书签。 附表 附表 6投资估算表 附表 6资计划与资金筹 措表 附表 7售收入 及 销售税金表 附表 7成本费用表 附表 7损益 表 附表 7财务 现金流量表 （全部） 附表 7贷款还本付息 表 附表 7资金来源与运用 表 附表 7资产负债 表 附图 项目区域位置 图 总平面布置 图 附件 企业法人营业执照（副本） 组织机构代码证（副本） 长沙市规划管理局建设用地规划审批单（编号 20080089 号） 建设用地规划许可证（编号 20080089 号） 国有土地使用证书（长国用 2008 第 010721 号） 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 1 第一章 总论 目名称及开发 单位 a） 项目名称： 中国水电建设集团房地产（长沙） 有限公司星城映象 项目 。 b） 项目开发单位： 中国水电建设集团房地产（长沙） 有限公司 。 目 概况 目概况 项目位于长沙市雨花区，地处长沙城区东南的体育新城，东 临 京珠高速公路辅道，南 临 长沙市土地开发建设有限公司建设用地，西 临 白沙湾路 （与规划中的长沙新体育中心隔路相望） ，北 临 规划中的石坝路 。 本项目总用地面积 其中： 净用地 面积 ，绿化带面积 ，规划路幅面积 。项目建成后将成为一个自然生态 资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区。 长沙体育新城是长沙市政府借助长沙市 2003 年举行中国第五届城市运动会之机，进行的集现代家居、文娱方式与和谐的人文感触为一体的现代城区建设发展的尝试。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以东，省体育运动技术学院以北。体育新城以劳动东路为中线分为南北两区，总面积达 方公里，于 2001 年初开始兴建。其地理位置优越，交通便利，距 正在建设中的武广高铁车站 里， 距市中心 5 公里，距黄花机场 里 。 根据长沙体育新城的规划， 将 建设大型体育场和综合体 育馆、游泳跳水馆、网球馆、网球俱乐部、田径训练场，音乐广场、焰火广场、体育文化公园、妇女青少年活动中心，酒店公寓、新闻中心、金融商贸中心、运动员村、高档住宅等 ， 总建筑面积为 256 万平方米 。未来的新城，将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的新城区 ； 建筑密度 23%，平均容积率 化率达 42%。在 方公里的总面积中，体育区占 12%，公园休闲区占 14%，经营商贸区占 4%，居住区占 31%，拆迁安置区占 10%，配套设施占 29%。这里是长沙市配套设施齐全、人居环境良好的新城区。 随着武广高 铁车站的建设，附近各种配套设施的完善，体育新城将成为长沙东城的城市中心，城市发展热点和重点，未来发展潜力大， 具有良好的开发价值及升值中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 2 潜力。 发单位简介 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司成立于 2007 年 12月 16日，是在原湖南朝阳房地产开发有限责任公司的基础上增资扩股重组成立的。公司注册资本金 5000万元，房地产开发资质为叁级。其中中国水电建设集团房地产有限公司，持股 60%；中国水利水电第八工程局，持股 40%。公司将以长株潭城市群的房地产开发为核心，逐步向我国中部地区辐射。 其控股公司中国水 电建设集团房地产有限公司（简称：中国水电地产）是中国水利水电建设集团公司的直属企业。公司注册资本金 6 亿元。公司拥有房地产开发企业壹级资质，资信等级 。中国水利水电建设集团是国务院国资委核准将房地产作为主营业务的十六家央企之一。 公司拥有一支具备良好政治素质和业务水平的员工队伍，现有员工 35 人，其中高、中级技术职称人员 15人，大专以上学历占 88。 公司在开发了一大批经济适用房的基础上，目前正 在 规划建设星城映象项目，位于体育新城、武广新区的中心，总建筑面积近 20 万平方米，计划 2008 年 6 月份开工。 星城映象项目 规划总建筑面积约 平方米，包括高层住宅、 商铺 、会所、幼儿园 、地下车库 等 配套 建筑 。 项目目标 现资源节约型、环境友好型的建设目标。建立尊重自然、师法自然的生态健康住区，注重文化内涵，创造诗情画意，情景交融的生活环境，实现康居小区的建设目标；创造具有高尚小区特色的建筑形象与环境品格。 本着 “ 以人为本 ， 以生活和发展为基准 ” 的原则在规划设计中，从 整体布局、空间组织、建筑造型、外围环境品质的把握到与城市周边地域的相生相息，力争成为有规模的、有品味的、有升值潜力的住宅楼盘，使其在与周边融合的环境中具有标志性和鲜明的整体形象。以达到对环境的认知、场所的回应，演绎出富有其特色的大型居家社区。 本项目将通过精心设计，引入“户户全景观设计”、“低密度、超高绿化率”中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 3 等创新产品设计，给项目带来竞争优势，同时也将为项目受到消费市场的追捧进而热销奠定一个坚实基础。 行性研究报告编制依据 a） 项目前期定位策划方案 ； b） 规划总平面图； c）投资项目可行性研究指南 ； d） 城市居民区规划设计规范 002 年版 )； e） 城市道路交通规划设计规范 995 年版 )； f） 城市交通管线综合规划规范 995 年版 )； g） 建筑设计防火规范 006 年版 )； h） 城市用地竖向规划规范 99； i） 其它有关的国家和地方法律、法规 ； j） 国家有关工程设计的规程、规范、规定 ； k） 国家有关工程设计的规程、规范、规定 ； l） 国家计委及建设部联合颁发的建设项目经济评价法与参数 ； m） 现行的财税制度 。 要技术规划指标 本 项目 净 用地面积 78 亩，总建筑面积 方米，其中 方米， 包括 13 栋高层住宅、商铺、幼儿园、物业和会所；地下建筑面积36000 平方米， 包括人防、架空层和地下车库。 各项主要技术经济指标详见下表 1 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 4 表 1 主要技术经济指标表 序 号 指标名称 单 位 指标 备注 1 规划总用地面积 用地面积 78亩 化带面积 划路幅面积 2 总建筑面积 上建筑面积 其中：高层住宅 3栋合计 1889户 商铺 幼儿园 物业 09 会所 下建筑面积 6000 其中：人防面积 0000 架空层面积 地下车库 53个 3 绿地率 % 4 建筑密度 % 5 容积率 6 总投资 万元 其中： 土建 工程费 万元 安装工程 万元 设备购置 万元 其他费用 万元 土地拆迁费 预备费 万元 建设期第一年利息 万元 756 7 项目投资财务内部收益率 后 8 财务净现值（ 2%) 万元 后 9 静态投资回收期 年 建设期 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 5 第二章 市场需求预测 场特征分析 2007 年的 12 月 14日，国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知下发，使长株潭成为全国六个综合配套改革试验区之一。湖南省委书记张春贤指出： “ 长株潭改革试验区，是湖南的重大机遇，也是重大使命、重大责任。它为实现富民强省、形成湖南长远竞争能力、培育核心经济增长，加快改革发展提供了重大机遇。 “ 两型社会 ” 建设，我们有了 先行先试权，可为全省、全国先行探索，积极探索资源节约、环境治理、产业发展、城市规划、综合基础设施建设的新路子。同时，我们有了一块金字招牌，可以让各个方面的人来聚焦湖南，为今后发展增强后劲、打下基础。根据湖南省委、省政府规划的 “ 两型 ” 社会建设的发展战略，作为湖南省经济发展的龙头长株潭城市一体化工作，则会加快发展步伐。 ” “ 两型 ” 社会建设这样一个发展机遇，给本项目带来了无限的商机，因项目基地处在长株潭交汇枢纽处， 而 具有很大的发展潜力。近几年长沙房价开始抬头， 2007 年更是驶入快车道。据省有关部门公布的调查数据显 示，2008年 1月份全市商品房平均价格为 4361元，与 2007年 1月份同比分别上涨 环比上涨 加之长沙市快速扩张，大批的人口涌入城市，住宅需求也相应的加大。以长株潭城市群为 “ 一点 ” 的组团核心，常德、益阳、岳阳、衡阳、娄底等沿京广铁路、京珠高速公路沿线城市为节点的泛长株潭经济圈正逐步形成， “ 融城 ” 脚步渐行渐近，城市人口的增加必然带动住宅需求的旺盛。堪称区域经济发展 “ 金三角 ” 的城市群崛起，给长沙房地产市场带来了新发展机遇，房价自然水涨船高。 场消费能力分析 长沙在长株潭城市群的发 展下，经济发展前景看好，目前长沙的人均可支配收入位于全国 14位，是中低城市率先达到万元收入的城市。在和同等城市的对比中长沙的人均可支配收入具有明显的优势。与收入高高在上形成鲜明对比的就是房价，长沙的房价在省会城市里最低，周边省会：南昌、武汉、成都、西安 等 诸多省会人均可支配收入均比长沙低，而房价却比长沙高一截。对大部分收入稳定的长沙人来讲，购房则是生活的第一需要，品位舒适高雅的商品房更受他们的青睐。加之一线沿海城市房价中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 6 过高，下浮空间很小，一线沿海城市的炒房客均大举进入内陆城市，而房价偏低的长沙无疑是他们的最佳 选择。根据有关部门对 2006、 2007 年上半年来长购房者进行研究显示，外地购房者已经达到整个购房者的 其中投资者居多。异地返乡的湖南人也成为了各大楼盘的重要置业力量。从地理位置上讲：长沙的城市中心有：五一广场 、东塘 、 省政府 、 市政府和武广火车新站，将这些中心串连起来就构成了长沙市，每个中心的辐射范围在 4 公里左右，也就是说在此范围内的土地是富有价值的。而本项目正好地处省政府中心 3公里处，地域位置具有极大的地域优势和经济价值。可以认为，本项目无论从占地面积还是建筑面积均具备大盘规模优势，可以营造一个配套 齐全的大型社区，从居住理念至建筑细部，都有着充分的发挥空间，特色开发可以提高购买者的购买欲望。 场消费意识分析 经过市场调查，居民购房自住为 73，给孩子或父母住为 15，购房投资只有 10，其它用途为 2。由此可以看出长沙房地产市场需求量依然旺盛，且发展潜力上升，拥有较大的潜力与升值空间。而以自住为主的需求，必然对户型面积有更高要求，实用、舒适的 120左右的三房、四房是众多购房人的首选户型。小户型在长沙市场也较畅销（主要为城市中心区域的繁华地带）。目前长沙市场的购房人群的年龄正趋于年轻化 ，消费结构与意识也都发生了改变。况且社会的主力支柱人群这个时期多为第二次置业，为的是有一份更好的居家环境。 场需求分析 随着城市快速发展，城乡差别的缩小，城区的基本建设不断外延扩展，城郊楼盘逐渐增加，新兴城市交通等基础设施的不断完善，楼盘的价格也在快速提升。另一方面，随着国家宏观政策对房地产的影响，近几年出台了大量控制房地产发展速度、抑制房价过快增长的文件，也在着手落实， “90/70” 政策的指导性、强制性要求，给房地产开发带来了较多的约束。房贷新政的重拳出击为抑制房价的涨幅起到了一定的作用，专家预 计 2008 年上半年长沙房价将逐渐回涨，并在年中会有一波高潮，而后趋于稳定，下半年将以一定的速度稳步上扬。因此预计在明后两年，当 “90/70” 政策完全落到实处之时， 110 平方米以上的宽敞型户型必将成为抢手户型。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 7 标客户群定位 a) 区域内高桥、万家丽路一带专业市场群私营业主为数众多，他们的主要特征为：工作非常繁忙、经济收入较高、对美好生活强烈渴望、置业大多选择就近项目，主要看重投资物业的升值潜力。 b) 此部分投资者属于文化素质高的群体，他们的主要特征是：经济能力较强，收入较稳定，有一定积蓄；希望资金 能够稳定增值；容易接受新事物，对国外新生活理念较推崇；做事周密、严谨，分析能力强，有一定风险意识，置业较理性。 c) “ 城市移民 ” ，大多为城市扩张所吸纳的异地居民，通过在长沙的工作、发展，已经成为城市白领等具有消费力的一群人，对区域选择的排他性没有长沙原居民强烈。在本项目置业以自住为主。 d)本地及外地的投资客 ，这一群体均有较强的消费购买能力，也是本项目主力消费群体之一。 沙房地产 市场趋势分析 在 02 年至 07 年之间，长沙商品房的供应与成交出现了以下情况：其一：整体 供求量呈现稳步上升态势，每年的供求差值在 100 万平方米 左右。这是和城市的发展状况以及房地产投资开发成为长沙投资重点相一致的。其二：整个 6 年可以分为一个时间链上的三段： 02 03 年供求之间的差距较大，供求比达到 求严重不足 ;04 05 年供求间量相当，供求比保持在 1 左右，需求得到了提升，供求达到合理状态；06 07 年供求量之间又出现了一定的差距，相比第一个阶段，这个差距很小，供求比也略高于 1，需求和供应双双达到历史最好阶段。其三：供求比关系整体联系看，其数值在较大位，即需求严重不足的情况下向连续的供求 相当的 1 的比值僵持，市场呈现较为合理的后期走势。由此，我们也可以看出，前期市场的需求不足在 03 年后得到很好的推动，需求随着供应得到很好的发育，且逐步呈现良好的供求发展态势。如果不考虑后期的市场不确定性因素，后期市场将继续保持这种供求合理的局面。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 8 2002 年 20 0 7 年长沙房地产商品供求关系走势图8 9 4 . 1 73 9 4 . 74 6 8 . 8 2 4 4 9 . 65 8 4 . 1 97 5 1 . 49 3 7 . 4 92 5 1 . 22 9 9 . 2 74 5 0 . 2 26 3 9 . 0 26 9 0 . 1 90 . 91 . 0 9 1 . 0 51 . 5 7 1 . 5 710200400600800100012002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82商品房供应（万）商品房成交（万）供求比在 2007 年，全市商品房累计批准预售 ，同比增长 其中住宅批准预售 ，同比增长 同期全市商品房累计销售 ，同比增长 其中住宅销售 ，同比增长 占商品房销售面积 的比重为 2007 年商品房供销比为 1，其中商品住宅供销比为 1，供销已基本平衡。这表明虽然受 上 年宏观调控政策的影响，停止了一段时间的规划建设审批，导致了上半年商品房供应有所脱节，但随着下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。分区来看，开福区、天心区、雨花区商品房供销比大于 1，市场供应相对放大；岳麓区、芙蓉区供销比小于 1，市场供应相对趋紧。 从价格的走势情况来看，在 02年 07年长沙市商品房、商品住宅成交价格出现以下情况：其一： 商品房、商品住宅差价始终保持在 500 元 /平米以内，而 05 年是两者之间差距最大的一年，相差达到 491 元 /平米，且这种差距也明显的分为三个连续性的均分历史阶段，前两年差价幅度最小，中间 2 年的差价幅度最大，而最近两年差价幅度次之。其二：从增长趋势来看，商品房价格与商品住宅成交价格的增长率相互间保持着较为一致的步伐，即两者起伏之间相互呼应，但比较例外的是， 02年至 05年商品房的增长态势一直好于商品住宅的价格增长幅度，而在 06年后出现大的逆转，商品房增长率低于商品住宅的成交价格。而单纯从增长率的值来看， 07 年是增长率 最大的一年。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 9 长沙历年商品房与住宅均价27383030 299136012376246833722691253923912149 2222050010001500200025003000350040002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年商品房价格 ( 元 / 平米 ) 住宅价格 ( 元 / 平米 )37583450371331373944363431173518 36422996360133725001500250035004500开福 天心 雨花 岳麓 芙蓉单位（元/ ）商品房 住宅 全市商品房均价线 全市住宅均价线2007 年全市商品房均价为 3601 元 /，其中，商品住宅平均售价为 3372 元 /；商品房非住宅平均售价为 5485 元 /。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为 3419 元 /；其中，商品住宅平均售价为 3195 元 /。）分区来看，2007 年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为 3944 元 /、 3642 元 /；岳麓区成交均价最低，均价分别为 3137 元 /、 2996 元 /。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达 3500 元 / 以上。 从供求关系来看， 2007 年由上半年的供不应求，到下半年的供求趋平。 从价格来看，长沙房地产价格持续上升阶段， 2007 年整个商品房均价为 3601 元 /平米，第四季度，商品房均价 4041 元 /平米，住宅均价 3791 元 /平米，预计未来将会维持该价位并有小幅上涨的空间。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 10 另外，根据长沙统计局的调查，未来几年结婚家庭户数对住宅需求和城市人口数量增加，对住宅需求有增长趋势。 2007 年长沙房价成 “ 井喷 ” 之势，由于宏观调控的影响，未来楼市充满迷惑；银行利率政策的滞后影响 逐步显现，商品房价格涨速或将放缓；但受地价上升及长沙当前房价相对偏低的现实状况影响，未来两年房价仍呈上升的趋势。消费者买涨不买跌心理表现明显，随着调控力度的加大，消费者置业将趋理性。 域定位及周边 位 a） 项目所处的长沙体育新城是集体育、商贸文化、娱乐、居住休闲为一体的现代化城市新区。 按照“城市东扩南进、拉开骨架”的思路，长沙东城建设重点工程进展顺利。万家丽路、马王堆路、人民东路延长线工程改造升级已全面完工，体育新城、人民东路上的浏阳河大桥的建设，芙蓉区政府、雨花区政府的东迁，以高桥 大市场为首的批发市场群已经形成，人民东路高尚居住区已经形成，以五运会馆址所形成以体育、休闲、居住、文化为主要功能体育新城已经逐步形成。 b） 体育新城板块东临东三环、西接万家丽路、北至长沙大道、南到湘府东路。该区域虽然发展比较晚，目前已聚集一批长沙新高档楼盘，如绿城桂花城、茂华国际湘、中隆御玺等。该区以劳动为界，劳动路以北楼盘比较少，而南面楼盘比较多，同时南面有较多的职工住宅区。目前该区域楼盘整体素质较高，体现在低容积率、低建筑密度、高绿化率，中大户型、价格领先东城等特点。 c）随着武广客运专线的建设 ,长沙新客运站的投入使用 ,交通等各项配套将得到快速完善，体育新城将成为长沙东城的城市中心，未来的国际新区，城市发展热点和重点。体育新城的各项体育场馆的建设、体育公园、三馆一中心、文化休闲公园、华雅高尔夫等休闲、文化配套的建设，体育新城板块高尚居住区的格局已经形成。体育新城板块是最近两年在长沙市整体规划蓝图中崛起的新区域，也必然经历一个发育 成长 成熟的过程。除已建好的省游泳跳水中心、省网球中心外，圭塘河风光带的设计国际招标工作已完成 香港菱电投资 25 亿元，将把中游打造成体验式旅游的特色风光带。区域内，上 河街区大型商业项目、国中星城商业区的开发，华夏一中和旺旺医院的运营，使得配套日益完善。 2005年 6月 23 日，位于体育新城东部的武广客运中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 11 站正式动工，客运站将与众多的体育文化场馆、生态公园、体育休闲文化公园，以及占地 10万平方米的华雅城市高尔夫俱乐部一起，共同构筑一个环境、档次和氛围兼具的现代生活休闲区。至此，体育新城高档居住区规模初成。 c）长株潭一体化，是在国家 “ 中部崛起 ” 战略的加速实施及城市群间激烈竞争的背景下产生的。相 邻 城市间通过联合既增强了实力与竞争力，又拓宽了各自的发展空间，同时对区域城市化进程具有 强大的推动作用。对未来发展具有极为重要的战略意义。目前此战略已步入实际操作阶段，并初见成效 。 a） 周边配套 教育资源：华夏实验学校（现改名广益实验学校）、长沙体育职业学院、省中医中等学校、长沙航空职业学院等。 休闲娱乐资源：华雅酒店、华雅高尔夫球场、体育文化公园、一馆三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。 超市资源：兴家超市。 该区域休闲娱乐资源丰富，尤其是体育资源丰富。超市、银行、医疗缺乏。现有社区和新楼盘都非常注重完善内部配套设施。中心体育馆即将建立，各种国际赛事在此进行， 形成国际氛围。本项目应加强内部配套设施，打造一种具有活力国际化的社区，迎合区域形象与氛围，弱化配套不足。 b） 交通状况 武广长沙站位于雨花区黎托的新长沙站，是武广客运专线上的 3 个始发站之一。新长沙站到 2028 年可完成年客运量 3591 万人次。武广客运专线全线设站 25 个，始发站有新长沙、武汉、新广州，中间站 16个，越行站 6个。长沙市规划有 5 条城市主道路和 3 条轨道交通线通往新长沙站，将通往新站的城市轨道交通 1号线、 5 号线、 7 号线中与新长沙站同步设计、同步施工。将周边的城市主干道劳动东路、香樟路、湘府路、红旗路、新 花侯路列入今年的城市重点工程建设计划，满足新站按期投入运营的城市道路配套要求。 雨花区汽车站 占地 35 亩，候车区有 2000 多平方米，可同时容纳 2000 名旅客候车。 据预测，该站平均日发送量 2万多人次 。 200 条线路以省内、跨省班线为主 。 本项目到达主要商圈和重要交通港口距离比较近，但是本项目的交通不便。武广中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 12 铁路长沙站、雨花区汽车站、地铁建立，将带来大量人流，提高区域影响力，是利好的信息。对于项目而言，现有的交通成为项目发展障碍点，未来的交通便利是不可争的事实。因此，开发商可以通过与政府部门进行协商，在项目设站点 ，加开公交线路。宣传上强调未来，弱化现有不足 。 a） 高桥大市场：高桥大市场占地 1000 亩，共有商铺 6000 个，经营人员 5万余人，市场定位以糖酒、建材、日化、百货、皮具、文体、中西药材、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，并拟建中南 地区最大的国际信息产业广场，引入干货市场和玩具市场，拥有 60000 平米中南最大的货车停车场和货运市场。已有 1400多家湖南地区总代理、总经销进入市场。 b） 东塘商圈： 以东塘立交桥为中心，辐射周边的 1000 米的核心范围。往东延伸至树木岭；往南延 伸到砂子塘；往西与侯家塘搭界；往北则把长岭包含在内。平均人流量在 15 万人日，最高人流量超过 40万人日。产业布局：西北角主攻品牌专卖；西南角融合酒店、金融、总部经济和文化休闲娱乐产业；东南角规划成大百货聚集地，东北角则囊括了新兴的信息产业及休闲酒店。 定位于城市休闲商贸中心。 c） 红星商圈： 红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周，正处在长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的接合部和桥头堡，商圈中心西距省政府 里，东邻 3000 余亩的国家级森林植物园天际岭森林植物园，南 边与长沙汽车南站和湖南机电设备城相连，北通繁华的东塘商圈。 定位 为长沙市乃至湖南省新的政治、经济、文化中心。 主要有红星建材市场、水果市场、汽配城、商贸中心、红星展览馆等。 d） 本项目处于商业后起之秀 黎托商圈，该商圈定位却不同于其他商圈，赋予项目非同气质。项目周边多为专业市场，庞大的从业人员将是项目的重要消费力。随着黎托商圈逐渐形成，更多的生意人将东移，形成强大购买力，而项目所在区域成为城市中心。由此，抓住这些消费者，构造适合于这类人群生活氛围。 析 a）优势 1）开发商属于央企 ,资金雄厚 ,有利于快速开发； 黎托商圈 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 13 2）区位未来发展潜力大 ,消费者比较认同该区域； 3）本相目最迟要在 2008年底才能上市 ,可以避开政策不明朗期； 4）体量比较大 ,并且一次性开发 ,有利于吸引客户； 5）该区域现在售的产品多为大户型 ,小户型比较少 b）劣势 1）本项目周边缺乏生活配套，无公交车 ,给生活带来不便； 2）四面临路，噪音比较大，特别是东面； 3）地块不规正，不易规划； 4）本项目受 90/70 政策影响，户型不易组合； 5）开发商在长沙是第一次开发项目，需要积累一定的经验； 6）该区 域开发的楼盘多为知名企业，在长沙有一定的口碑，而开发单位在长沙认知度低。 c）机会 1）市场将进一步认同长株潭一体化带来的优势； 2） 武广长沙站、地铁规划和动工，拔高了该区域的形象 ,激发了消费者投资热情； 3） 国家调控规范了市场，同时也打压了一批开发商 ,市场竞争有所缓和； 4）现在售楼盘价格拉高 ,带动区域价格上涨。 d）风险 1） 规划迟迟不能落实，影响项目的进展 ； 2）竞争项目规模庞大 ， 与项目形成正面竞争； 3） 物价上涨，生活成本增加，人们购买力减弱，社会一些舆论 ,顾客处于观望状态； 4） 长沙将于 2008 年 推出经济适用房和廉租房各 100 万平米，分散了购买人群。 格定位 新开楼盘价格有一个较为自然的市场定位过程，借鉴周边已开楼盘定价，来确定预售期所采用的低开高走价格点策略，以合理的价格吸引人气，逐步小幅攀升占领市场 。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 14 周边主要在售楼盘一览表 项目名称 占地面积（万） 建筑形态 主力户型（） 均价（元 /平米） 销售率 茂华国际湘 22 小高层 三房： 121房： 150800 07年上市，推出房源销售 近 9成 中隆国际御玺 12 高层 190300 07年上市， 销售率为 40% 三江花中城 10 高层、小 高层 三房： 121500 06年上市，现推出一期三 批 新城新世界 45 高层 两房、三房： 90300 07年上市，二期 08年元月开盘 绿城桂花城 层、小 高层 三房： 140500 05年上市， 08 年 4月推出三期 中城丽景香山 15 多层、小高层 三房： 122000 06年上市，销售尾房 山水城市风景 17 小高层 三房： 100房： 125500 05年上市，销售率为 90% 嘉盛华庭 高层 三房： 108800（二期） 05年上市，三期 08年中旬推出 美林景园 层、小 高层 三房： 123800（一期） 05年上市， 08 年 3月份推出新房源 从周边在售楼盘的情况来看，大部分楼盘的总建筑面积均已达到 10万 平方米 ，新城新世界更是突破了 132 万 平方米 的体量，为目前本区域最大规模的楼盘。大面积户型销售并不理想，如中隆国际御玺最为典型，最小户型面积为 182 平 方 米，目前销售率约 40%，根据调查显示本区域内中小户型较为稀缺。本区域楼盘的平均价格集 中的4500米之间。从其销售速度来看，本区楼盘出现悬殊化较大的局面。如 2005年推出的山水城市风景、中城丽景香山、新城新世界、嘉盛华庭等以及 07年推出的茂华国际湘等都销售情况都比较好，市场消化率比较高，一般上市半年内就已经基本售完。但也有销售情况不太好的楼盘，如中隆国际御玺，究其原因，主要是因为其户型过大、总价过高、市场接纳能力小的缘故。 该片区房价发展速度在 2007 年得到较大提升。但是随着 2007 年末房地产市场受到国家宏观政策影响，特别在一线城市，房地产价格有较大下降幅度，而且也波及到长 沙房地产市场。目前长沙各项目虽然房价没有下降，但是成交量确受到较大影响，且该现象将会持续一段时间，因此预计长沙房价在 2008年比较微妙， 2009年有小幅上升，结合长沙整体房价走向及区域市场竞争情况分析，本项目销售价格需谨慎评估。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 15 本项目价格定位需从下面四个方面进行考虑： 1、市场需求 目标客户对项目所在片区的可接受价格限度 ; 2、项目成本 含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润及管理费用等； 3、现阶段市场价格 本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比； 4、价格增长率 本项目将于 2009 年开盘，而预计 2009 年长沙房地产销售价格的增长率为 8% 12%。 本项目的主力户型定位于 80方米，本项目 拟定 单价为： 4800 /平米。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 16 第三章 规划与 布局 计依据与概况 划设计依据 a） 地形现状图 1 1000； b） 城市居民区规划设计规范 002 年版 )； c） 城市道路交通规划设计规范 995 年版 )； d） 城市交通管线综合规划规范 995 年版 )； e） 建筑设计防火规范 001 年版 )； f） 城市用地竖向规划规范 99； g） 其它有关的国家和地方法律、法规。 地现状 项目位于白沙湾路与石坝路交汇处，是体育新城、武广新区的中心。跨过白沙湾路是正对面的体育中心。规划 净 用地面积 52193 平方米，沿白沙湾路限高 60 米，其它限高 80米。 用地东西北三面临市政道路 ,东侧距用地 50 米处有京珠高速公路通过。用地内以临时仓库为主 ,无值得保留的树木和建筑 ,地势低洼 ,与白沙湾路的高差 3 米左右。 地块呈倒置的不规则梯形，北面较宽，约 298 米，南面较窄，约 167 米；西面地界较长约 255 米，东面地界较窄约 220 米。 目构成 本项目净用地面积 78 亩，总建筑面积 方米，方米，包括 13 栋高层住宅、商铺、幼儿园、物业和会所；地下建筑面积36000 平方米，包括人防、架空层和地下车库 。 划目标与创意 规划目标 ： 营造一个良好的居住环境，集功能齐全、设施先进、环境优美的康居小区于一身的建设目标。努力创造具有现代时尚的建筑形象与环境品格；创造具有完善的规范的市场管理与服务功能的康居小区。 目标定位 ：创造具有服务于经营、居住的优质、高效的物质环境。 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 17 创造具有和谐、便利的良好生活环境。 创造具有特色的建筑形象与环境品格。 创造具有完善的市场管理与服务功能。 规划创意 ： 以对环境的认知、场所的回应，演绎特色建筑。 划布局 本次规划在充分考虑到基地地形的前提下，根据基地所处的独特地段和环境，充分体现可持续发展的原理，坚持 “ 以人为本，以市场为核心 ” 的原则展开规划设计，以追求人工环境与自然环境的和谐统一为最终目标。 本工程的设计理念是，树立以人为本尊重自然的理念，强调，高起点，高标准的设计，使得整个建筑具 有合理性，完善性、前瞻性和独创性。树立以人为本的理念，强调 “ 资源共享 ” 原则，高起点，高标准的设计，使得整个小区具有舒适性、合理性，完善性、前瞻性、环保性和独创性。 筑 布局 本工程由 四 栋板式住宅和 九 栋点式住宅组成，沿白沙湾路布置配套商业，用地东南角布置幼儿园 。 住宅布置采用板塔结合的方式，沿用地南北边线布置 四 栋板式住宅，中间布置 九栋塔式住宅，并特意将中间 三 栋塔楼降至 16层，即满足了中心景观的通透性和开阔性又增加了区内空间的趣味性和舒适性。考虑到周边道路对住宅的影响并根据景观的优劣合理安排大小户型位置， 小户型尽可能沿周边布置，大户型设于内部可充分享受区内景观。 规划将商业服务设施沿白沙湾路设置，内外兼顾，并与主入口相结合，既方便人们的日常生活，也易于营造社区的生活氛围。沿街商业包括底层沿街商铺、社区卫生服务中心、洗衣中心、保健室、邮政服务点等。鉴于幼儿园对日照要求比较高，特将其置于用地东南角，并可以满足对外经营的要求。 体设计 a）本工程住宅全部为高层住宅， 16 层到 28层 。北面 2号、 3号楼为最高的 28层；中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司星城映象 项目 可行性研究报告 18 东面 10号、 11号楼为 25层；西面沿白沙湾路的 1 号、 4号、 5 号、 6号楼和南面的 12号、 13 号楼 为 17 或 18 层；中间的 7 号、 8 号、 9 号楼为最低的 16 层。 设计有一居、两居和三居。所有户型格局方整，功能完善，并有入户花园、飘窗、观景阳台的设计，增加户型的趣味性和市场吸引力。 b）立面及造型设计结合不同的住宅楼体，整个建筑外观以红、白、灰等基本色调形成现