丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设综合项目可行性研究报告

1 丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设综合项目 第一章 总 说 明 一、可行性分析工作的依据和范围 1、可行性分析工作的依据 根据唐山弘仁实业集团有限公司董事会关于开展“丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设综合项目可行性研究工作”的通知开展本项目研究工作。本研究报告的主要依据为：中共唐山市委关于推进农村改革发展加快实现城乡等值化的决定；河北农业大学丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设及农业产业发展规划；行业协会专家、学者及行业企业的拜访、调研；同行业企业公开信息以及行业企业非公开资料。 2、可行性分 析工作的范围 本可行性研究，根据国家、河北省及唐山市关于新农村建设的有关文件及精神，结合目标村庄的实际自然环境、地理特点以及地区特色经济作物市场情况，研究并设计我集团参与丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设项目的具体操作方案。 二、项目实施企业及项目合作支持方情况 项目实施单位： 2 注册地址：唐山市路南区国防道 5号 法人代表： 类型：有限责任公司 注册资本： 6000万元 唐山弘仁实业集团有限公司是 2006 年经河北省工商局批准组建的多元化发展、跨区域经营的实业投资集团。集团目前拥有唐山北京东来顺餐饮有限公司、甘肃冀 陇矿业有限责任公司、印度尼西亚海丰萨利乌兰矿业公司、唐山博宇有色金属炉料公司、弘仁房地产开发有限公司等多家独资或控股企业，并与国内多家知名企业及投资机构建立了良好的业务协作及战略合作关系。集团注册资本 6000万元，总资产 2008年集团实现营业收入 税 2300余万元。 多年来，集团秉承“弘思益远 仁达天下”的核心价值观，坚持“严律自强、从容善解、敬畏感恩、爱心和谐”的企业理念，凝聚形成了一支创新锐力的经营团队和富有朝气的员工队伍。集团现有员工 500余人，其中具有高中级管理、技术专业职 称人员100余人，集团高管团队的核心成员大都由来自港、深、沪、京等地的优秀职业经理人所构成。 多年来，集团公司坚持诚信经营，积极承担社会责任。先后被中国建设银行河北省分行、中国工商银行河北分行授予 用等级；荣获唐山市诚信企业、河北省诚信企业等称号。集团公司董事长王彦华先生先后荣获 2009 年度“社会奉献十佳委员” 3 （唐山市政协）， 2008 年度“河北突出贡献企业家”（河北省企业家协会）， 2007年度“优秀中国特色社会主义事业建设者”（唐山市委统战部、唐山市工商业联合会）等荣誉称号。 项目选址地：丰润区火石营乡 赵庄子村 项目合作支持单位： 建于 1902年（清光绪二十八年），是我国建校最早的高等农业院校之一，河北省建立最早的高等院校，河北省重点建设的示范性大学之一。该校师资力量雄厚，其果树学为农业部及河北省重点学科，森林培育专业为国家林业局重点学科。 经接触商讨，唐山弘仁实业集团与河北农业大学就赵庄子农业综合开发项目达成战略合作意向，河北农业大学将向弘仁集团农业综合开发项目提供全方位技术支持，共谋农业综合开发事业的发展。 三、可行性研究工作的主要经过 2010 年初经与丰润区火石营乡及赵庄子村充分接触沟通，弘仁集团就整 体参与赵庄子村耕地及山地流转事宜与村、乡达成协议，弘仁集团组建了“福祥山庄”从事协议地块的流转开发。2010 年 8 月，适逢唐山市启动百家民企进老区帮千户光彩示范行动，首批 173 家民营企业与 1080 户老区贫困群众签订帮扶协议，赵庄子村与唐山实业弘仁集团就进一步扩大合作范围，开展全村行政区域内的土地治理达成意向。为了高起点做好开发工 4 作，弘仁集团委托河北农业大学开展赵庄子村整体开发的规划工作，目前河北农业大学已完成并提交丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设及农业产业发展规划。 为加快落实双方的“全面合作意向”，弘仁 集团专门成立了“丰润区火石营乡赵庄子村新农村建设综合项目项目小组”，项目小组经过广泛调查、资料收集及分析研究工作，完成本报告。 四、可行性分析的内容概要和结论 （一）内容概要 1、主要内容 （ 1）综合开发区域：丰润区火石营乡赵庄子村整个行政区域。 （ 2）开发内容：新农居建设；农业综合开发； 新农居建设：初步规划面积 30 亩，建筑面积 16380 平方米，容积率 过新规划及建设新的集中居住区，彻底改善村民现有的居住条件。通过复垦原有宅基地，新增 农业综合开发 根据“省力、高效、适地经 营以及协调发展”的原则，确定主要作物为绿岭核桃种植。计划种植 核桃林（整理后的耕地及缓坡地）。在坡度大于 25的山坡种植水土保持生态林（ 5 设计正常经营年度主要经济作物核桃的产销量为 207吨。 （ 3）投资估算及资金筹措 项目总投资 3600万元，其中：固定资产总投资 3080万元；流动资金 520万元。 资金筹措：自有资金 2300万元，银行固定资产投资贷款 300万元（ 4 6年期），政策性贷款 1000 万元。 （ 4）经济评价 整个项目在其经营期内（含建设期 23 年），在归还银行及其他借款本息后 项目总资金净流入为 15574万元，其中股东项目总投入为 2300万元，项目期内，股东现金收益为 13274万元。 财务内部收益率 10%,财务内部收益率高于行业平均水平，且满足公司新增投资收益标准。 财务净现值 i=10%)=元 0，项目在财务上是可以接受的。 固定资产投资贷款（借款）第 6年还清，静态股东自有投资回收期 本项目财务评价各项指标较好，财务内部收益率为 财务净现值为 目盈利能力较强，还贷有保证。 不确定性分析表 明本项目有较强的抗风险能力。 2、结论 该项目属国家及地方鼓励的村企合作项目，项目的实施将极大加快改变目前赵庄子村的落后面貌，极大改善村民的居住条件 6 和环境，加快该村的新农村建设进程；节约利用土地，经济效益良好。项目符合国家及地方关于加快新农村建设，加快城乡等值化进程的政策导向，经济效益及社会效益良好，建议实施。 第二章 项目建设的必要性 唐山市丰润区火石营乡赵庄子村位于丰润区北偏东 23 公里处的山区，属传统的老区。西为邱庄水库，该村为库区规划部分移民村。东经 118 14，北纬 39 58，海拔 158村在册 87户 206人，平均年龄 60岁；其中 20岁以下 13人， 203人， 508人， 601人， 70岁以上 15人。常住人口中男劳动力 36人，女劳动力 47人，是一个典型的人口老龄化村庄。现有耕地 场面积 2007年农业年产值 42 万元，无工业。农业主产业为农作物种植业，全村人均收入 1960元 /年。该村现有住宅占地 宅分布零散，不仅浪费大量土地资源，还难以改善农民生活条件。因此，旧的生产及生活方式已不能适应新农村建设的要求，必须找到新的发展 改变之路。 中共唐山市委关于推进农村改革发展加快实现城乡等值化的决定中提出的创新农村土地管理和流转机制，集约化利用土地，积极发展现代农业的指导思想给赵庄子村的创新发展指明的路径。 7 第三章 项目建设内容及技术方案 赵庄子村农业综合开发项目以保护生态环境，盘活资源，发展经济致富于农民为宗旨，依科学发展观为指导思想，是一项符合国家产业政策，推动农业产业化进程的综合性农业科技开发项目。 项目建设以保护山林资源、保护水资源、保护生态环境为基本建设原则。项目建设主要由以下三部分内容组成： （一）以彻底改善提升村民 居住条件及环境的新农居建设工程； （二）以优质特色产品绿岭核桃为主的果蔬繁育基地建设 （三）水土保持林建设；（暂不作为本次研究工作的重点） 一、以提升村民居住条件及环境的新农居建设工程 1、原则 （ 1）分区规划：居住、休闲、服务分区规划，相对集中。 （ 2）分类规划：按家庭人口结构情况分类规划居住区和居住类型， 65 岁以上老年单身或老年无子女家庭集中到老年俱乐部，其他家庭集中到居民楼。 （ 3）生态环境优先原则：在改善住房条件的同时配套规划休闲绿地、休闲广场、休闲游乐园等，创建良好的生态环境。 （ 4）服务设施配套 原则：为了提高人们的生活水平，在改 8 善居住条件的同时，规划相应的水、电、暖、燃气（沼气或秸秆气化等）、垃圾处理等服务配套设施，建设近城市型的社会主义新农村。 2、新农居规划、建设内容 新农居建设 贯彻党中央提出的“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”新农村建设要求，具体规划内容如下： （ 1）道路规划 村内设东西、南北各一条主路。东西路位于古槐北侧，路面宽 12m，两侧各留 1m 绿化带、 2m 人行道，东西路长由环湖公路起至山脚长 176m；南北路由东西路距西端 98面宽 8m，两侧各留 1m 绿化 带、 2北长 58m。东西路两侧绿化带内各栽植一行乔木，株距 5m，国槐与银杏隔株栽植，株间栽植月季两丛；南北路两侧绿化带内各栽植一行乔木，株距 5m，白蜡和五角枫隔株栽植，株间栽植金叶女贞两丛，球状整形。 （ 2）住宅区规划 住宅区位于村西北部，包括前后两栋住宅楼，共建设住宅 110套。住宅区总占地 10亩 （ 3）公共设施区规划 公共设施区包括老年公寓、俱乐部、卫生室、老人食堂及活动室、村委会及文化活动中心、服务中心以及农业开发公司办公室等。水、电、暖、燃气及垃圾配套处理设施。公共设施区规划占地 （ 4）休闲区规划 休闲区位于东西路南侧，包括古槐广场、 9 迎宾广场、戏台、体育健身场地及村民游乐园。古槐广场紧邻东西路，呈半圆形设置，内设棋牌桌。从古槐广场西侧逆时针至古槐广场东侧，分别设置迎宾广场、戏台 (一层建筑，单体两侧设置更衣室及服务间 )、体育健身场、村民游乐园（内设不同空间广场供村民休闲娱乐）。基础植物以速生毛白杨雄株为主，入口及休闲广场处设灌木、乔木如连翘、紫叶李、碧桃等及地被植物如二月兰、毛氏丹麦草等。休闲区总占地 二、农业综合开发方案及技术途径 原则： （ 1）省力化原则：所 有农业产业都要适应“老龄化”这一现状，推行省力化技术体系。 （ 2）高效原则：发展用工量少、收益高的核桃产业，在节省用工的前提下获得最大经济效益。 （ 3）适地经营原则：根据土壤、植被、气候等条件选择适宜的树种、草种等。 （ 4）协调发展原则：生态效益、经济效益、社会效益并重，生物措施与工程措施并重，实现可持续协调发展。 1、道路：按照山、水、林、路统一规划的原则开展道路系统规划、设计及建设。 （ 1）主路：围绕山体修建上下两条环形路，两条环形路之间有一条连接路。下环形路位于现有耕地上部；上环形路位于坡 10 度较缓的待开 发区上部。路宽 5m，其中路面 4m，两侧各留 侧留 30 （ 2）支路：支路原则上在主路两侧沿等高线灵活设置，支路上下间隔原则上不超过 200m，支路宽度为 3m，能单向通过拖拉机即可。 （ 3）作业路 由支路向地块修建作业路，作业路宽 2、土地利用 （ 1）核桃：经过整治改造后土层深度大于 80期利用耕地 后利用缓坡山地 （ 2）水土保持林：坡度大于 25的山地用于营建水土保持林，包括香椿、侧柏等树 种，总面积为 3、水利设施：区内规划三个 150水井到蓄水池需铺设输水管道，用强力 140厚 12由蓄水池至树下分别铺设 出水主管道、出水干管道、出水支管道及出水毛管。 在所有山梁处都沿山梁纵向修筑深 50 4、核桃栽植及加工 区内现有耕地 基地复垦增加耕地 坡山地可栽植核桃树面积 计 （ 1）株行距：行距为 5m，株距为 栽 45 （ 2）品种：主栽品种为绿岭，授粉 品种为绿早。 11 （ 3）行向：平地为南北，坡地沿等高线。 （ 4）苗木规格：地径 根 30有 5条以上的须根，苗高 50 （ 5）整地方式：沟状整地，开挖宽 栽植沟，表土放一边，生土放一边，回填时将表土与 20%的鸡粪或羊粪等有机肥混匀，填满沟即可，灌透水沉实。下沉部分再用表土填平。 （ 6）栽植：秋栽或春栽，在填平的栽植沟内，按设计好的株距挖 40入 10入苗木，撒进细土至苗木根颈处。盖上一块 1 （ 7）树形：单层高位开心形。 5、水土保持林 （ 1）整地方式：鱼鳞坑整地，规格 50 50 50 （ 2）树种：香椿或侧柏。 （ 3）密度： 2 m 2m。 （ 4）栽植时间：秋栽或春栽。 第四章 组织及人力资源 一、组织及管理方式 鉴于新农居建设项目时间紧，专业性较强。为提高项目实施效率和效果，该项目由弘仁集团成立专门的项目组直接操作。新 12 农居项目组在完成项目开发后，老宅基地的复垦及以后的相关工作交由农业开发项目团队进行。 农业开发项目经营管理方式采取六统二分方式，即：统一整地、统一建园、统一物资供应、统一技术指导、统一作业时间 、统一对外销售、分小区承包管理，按绩效考核核发薪酬。 农业开发项目管理由 4部分人员组成，一是行政管理人员，2；二是技术管理人员， 2；三是物资供应及产品销售人员， 2是分区承包管理的外来劳力， 100人左右。 开发区地块划分成作业小区进行管理，每小区的面积一般为30亩，由 1个劳力承包管理。 二、人员培训 人员培训拟按照内训以及委托河北农业大学培训方式结合进行，对公司骨干进行系统的核桃（果林）栽培技术及管理的培训。 第五章 项目实施计划 2010 年： 2010 年 9 月 2 月完成项目立项 、合作协议签署、规划及相关前期工作； 2011年： 1、完成新农居规划、设计、施工并完成村民入住； 2、完成原耕地及适种核桃的缓坡地的道路施工； 13 3、完成原耕地部分及部分缓坡地区域的水利水管设施； 4、秋栽绿岭核桃林 ，其中原耕地 ，缓坡地 120亩。 2012年： 1、完成村民搬迁后的宅基地复垦，并配套相关道路、水利设施，秋季完成该地块（ 核桃林栽种工作； 2、完成其他 481 亩适种缓坡地的水利配套及核桃林栽种工作。 3、年底完成全部建设工作的验收工作。 2013 年及以后主要 工作是果林的维护、收成管理， 2011 年栽种的核桃树 2014 年挂果（按盛果期的 10%产量预计）， 2015年挂果 50%， 2016年挂果 80%， 2017年进入盛果期（亩产 200公斤计）。 2018年全部果林进入盛果期，年产销量达到 具体进度计划详见附件 1项目实施进度计划表 第六章 投资估算及资金筹措 一、投资估算 （一）新农居投入 1、住宅楼，占地 10亩， 110户，户均面积 120平方米，面积 13200平方米，砖混，简装，造价 1300平方米，计 1716万元。 2、公共设施（含老年公寓及老年公寓配 套设施） 3180 平方 14 米，砖混，简装，造价 1300平方米，计 3、水、电、气（沼气）及道路，休闲广场，绿化等配套及前期费用计 新农居共计投入 2457 万元。 （二）农业开发投入 1、一次性固定投入 （ 1） 水利基础设施：蓄水池 3 个；输水管道 2400m，用强力 （ 140厚 12每亩 190 元。从蓄水池至树下管道费为 600元 /亩 。 水利设施投入 （ 2） 道路修建：主路为两条环形路和一条连接路，三条路总长度为 8565m，修路 80 元 /m，共计 元。平 均每亩地662元。 （ 3） 整地费用：现有耕地 ，老宅基地复垦新增耕地 计 地费 600元 /亩，小计 坡山地 地 2600元 /亩，小计 元。整地费用合计 （ 4）复垦费用：老宅基地复垦 ，平均每亩复垦费用 8000元，计 （ 5） 苗木费： 10 元 /株，每亩平均 440 元， （ 6）苗木栽培： 8元 /株，每亩平均 352元， 15 农业开发一 次性固定投入： 详见附表 1投资估算表 （三）运营资金投资估算 考虑开办费及 2011业开发项目的运营费用，201020万元。 二、资金筹措及分年使用计划 新农居建设及农业开发一次性固定投入及其他固定资产购置合计 3080万元，其中企业自筹 1780万元，银行项目建设贷款300万元，争取政策性贷款 1000万元。项目贷款利率按 6%计（考虑政策性贷款利率较低因素，平均考虑为 6%）。 2010年 业开办费及相应的运营资金为 520万元，该资金企业自 筹解决。 根据项目实施进度，相应的资金筹措及使用计划详见附表 2资金使用计划表（ 2010以及附表 3投融资计划表 第七章 经济分析 一、基本数据 1、实施进度及项目计算期。 本项目 2010年为筹备期， 2011为建设期。 2011年新农居建设并投入使用。 农业开发项目（核桃种植） 2014 年开始产出，种植后的第 16 六年至盛果期， 2018 年全部达到盛果期。种植后的第 3，其达产率分别按 10%、 50%及 80%预计。盛果期亩产干核桃 200公斤。包括建设期项目计算周期为 23年（ 2011 2、生产成本估算 栽植当年： 200元 /亩。 第二年以后至盛果期前每年每亩地平均投入肥料、农药、水电、劳力及土地流转租金等费用约 600元。 进入盛果期生产成本，每年每亩地平均投入肥料、农药、水电、劳力及土地流转租金等费用约 2000元。 3、直接人工 直接人工占当年生产成本的 40%，其余 60%成本为肥料、农药、水、电及土地流转租金等费用。 4、管理费用 按公司机构设置，管理人员计划编制 7人，年工资性费用（含工资附加等）： 年人 7人 =几年按 10%左右比例递增，进管理费用 。 5、销售费用按年度销售收入的 5%预计。 6、利息、固定资产折旧及摊销 （ 1）建设期利息：进当年费用。贷（借）款利率按 6%计。 （ 2）折旧： 30万元设备类固定资产，折旧年限 5年，采用直线折旧法，设不计残值。设备类固定资产年折旧额为： 30 万元 /5=6万元； 17 （ 3）开办费用： 30 万元， 2011五年内平均摊销，每年 6万元，进管理费用。 7、流动资金 前期累计流动资金 520 万元投入由公司自筹。 2017 年后的正常经营年度，银行流动资金贷款保持在 700万元的额度。年利率 6%。 8、贷（借款）归还 项目自投产后，产生的收益以及折旧摊销首先用于归还投资贷款（详见附表 7现金流量预计表） 二、财务评价 一、新农居建设 建立新的村民集中住宅区后，通过对原老基地的复垦，新增耕地面积 二、农业开发项目 1、销售收入 根据市场预测，核桃售价按 40元 /公斤计。达产达销年度的产销量为 售收入为 见附表 4产销量及销售收入预计表 2、税金 根据中华人民共和国增值税暂行条例及其实施细则， 新企业所得税法第二十七条规定， 从事农业生产的单位和个人销售 18 自产农业产品均 免交增值税和所得税。本项目属免税范围，未计提相关税费。 3、利润 经计算，农业开发（种植）项目在 2015 年即能产生盈利，在归还完项目投资贷款后的正常经营年度企业净利润为 东投资收益率（静态，净资产收益率）为 各年度利润预计详见附表 6利润预计表。 4、现金流量分析 详见附表 7现金流量预计表。 从计算数据可以看出： 整个项目在其经营期内（含建设期 23 年），在归还银行借款本息后项目总资金净流入为 15574万元，其中股东项目总投入为2300万元，项目期内，股东累计现金收益为 13274万元。 （ 1）财务内部收益率 10%， 财务内部收益率高于行业平均水平，且满足公司新增投资收益标准。 （ 2）财务净现值 i=10%，自有 )= 0，项目在财务上是可以接受的。 （ 3）静态股东自有投资回收期 5、借款偿还分析 从附表 6现金流量预计表计算结果，投资贷（借）款 1300万元将在 6年内还清（ 2015年）；流动资金贷款 700万元作为项目正常流动资金贷款在项目结束时一次性归还。 19 6、不确定性分析 盈亏平衡分析 在项目达产期，归还银行固定资产 投资贷款后