岳阳XX大厦项目可行性研究报告

岳阳 目 第一章 概 论 第一节 项目背景 一、项目名称：岳阳 二、项目建设性质：项目开发 三、项目建设地点：岳阳市 四、区位与交通条件 岳阳市地处一江（长江）、三线（京广线、 107国道线、京珠高速公路线）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇处，有“湘北门户”之称，有 5000吨级的城陵矶外贸码头，是湖南省唯一临江而立的沿江开发城市，有得天独厚的交通区位优势。 岳阳是一座历史文化名城，具有两千五百多年的历史，辖区内有著名的岳阳楼、君山和张谷英村等名胜古迹， 1998年被评为国家优秀旅游城市。 改革开放以来，岳阳的工业显著增长，以岳阳兴长、正虹饲料、岳阳兴长和天一科技等上市公司为龙头，形成了石化、饲料、机电、食品加工和纺织等支柱工业， 200X 年岳阳市 元，比上年增长 人均 固定资产投资 元，比上年增长 社会消费零售总额 元，比上年增长 城市消费品的零售额 元，比上年增长 商品零售价格总指数 场物价“温和可控”； 200 年初增加 乡居民收入继续提高。 200X 年全市城市居民人均可支配收入 10136 元，比上年增加 1155元，增长 农村居民人均纯收入为 3336元，比上年增加 390元，增长 显示岳阳经济保持良好的增长势态。 五、项目建设单位及基本情况 “岳阳 由湖南 公司成立于 199 月，为房地产开发企业三级资质，注册资金 元，主营房地产开发，法定住所为岳阳市 1 号，法人代表 司现有员工 ，其中专业技术人员 有高级职称 中级职称 ，大专以上学历者占 公司成立以来，本着“质量第一、信誉第一”的宗旨，先后成功开发了 、 住宅小区、 厦等项目，累计开发各类物业 30 万 产销售出租率达 95%，为建设岳阳、美化岳阳作出了较大贡献。经过十年的发展，公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。 200X 年经市工商银行综合测评，达到 信誉企业。 200X 年 X 月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为“岳阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位”。 200X 200合同，守信用”单位和 200被市房协和 息报社评为 200X 年度诚实守信 A 级企业。 至 200X 年 12 月底止，公司总资产 元，负债 元， 资产负债率 第二节 项目可行性研究报告编制依据及范围 一、可研依据 1、国有土地使用权出让合同； 2、 200XX 号立项批文； 3、 4、 5、建设方项目方案书。 二、可研范围 可研范围通过调研分析，主要研究其建设规模、建设者条件、项目的定位、项目建成的聚集经济效益。 第三节 项目的推出 一、符合 为调整产业结构 ,改善市民的居住和购物环境 ,市政府于 200将 X 一带规划成为全市商业中心，经过几年的建设，使该地变成了一个集经商、购物、休闲于一体的商业广场。同时还规划在 设一批高层次、高品味，具有时尚特色的商住楼，以解决中心商业区内市民的就近置业问题。为了使 政府岳府阅 200X200X职能部门竭尽全力给予支持，千方百计提供优质服务，创建好的投资环境。凡涉及到商业步行街的所有建设项目包括工程立项、土地使 用（含 转让）、工程报建及售后服务等收费，能免则免，能减则减，快速办理工程建设有关手续。 目前 心位置建设已初具规模，而周边区域建设有待完善，其商业氛围有待增强，商住条件有待提高，特别是 一带的综合效应有待显现，加快 业正是顺应市政府文件精神的要求，周密设计，郑重提出“岳阳 设项目，就是希望通过自身努力，为市民造福，为政府分忧，早日完成 建设，周边改造的重要任务，为 整体布局添上亮丽的一笔。 二、适应市场需求 变 资 环境，采取一系列有力措施进行城市的规划和建设，京珠高速临长段的加速畅通、南湖休闲广场的建设、沿湖风光带走廊的规划、 X 路的改造、 的兴建以及 路及 路的拉通，将有5 万户居民需要拆迁和安置， 将迎来几年的住宅需求高峰，这无疑为实用性强，增值快的商住楼提供了巨大的潜在市场，岳阳 三、切合自身发展的需要 湖南 着雄厚的资金和技术力量，在省内有多处开发项 目，为了调整产业结构，使企业在市场经济的竞争中占有一席之地，更加兴旺发达，从原来以开发建设经济适用房为主向高品味、高层次、多元化商住小区发展。国内中小城市的房地产业方兴未艾，商机无限。岳阳地理位置非常优越，交通便利，众望所归，投资岳阳的房地产特别是 ，一定会给开发商带来丰厚的利润。随着生活水平的提高，消费者对购物环境也有了更高的要求，本项目的建设不仅满足了消费者的购物心理以及城市发展、规划的需要。而且切合企业自身发展的需要。 第四节 项目的概况 一、拟建地点 该项目位于岳阳市 于步行街的核心，南临 邻生活区，东临 ，西临 。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。 二、项目的建设规模和目标 根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投 200X596 建成一栋集商业、住宅、停车等功能于一体的 16 层大型综合楼，建筑占地为 2510下一层为车库及设备层，第一层为临街商场，建筑面积为2510二层建筑面积为 2510社区休闲、健身会所和幼儿园，第三层以上为 143套住宅，建筑面积为 17698 三、项目建设的主要条件 1、建设岳阳 厦是市委、市政府确定的城区改造规划之一，事关旧城改造，提高城市品位，有为项目建设顺利进行保驾护航的政策条件。 2、基础设施齐全，水、电、通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。 3、地理位置优越。处于 的核心，南临 ，北邻 生活区，东 临 ，西临 。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。 4、开发商实力较强。湖南 时赢得了良好的银企关系和社会信誉。 200到 200月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为“岳阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位”。 200X 200合同，守信用”单位和 200被市房协和长沙信息报社评为 200级企业。 四、项目建设的投资回报 根据分析预测来看，本楼盘总投资 3952 万元，可实现销售收入 5110 万元，总开发价值 4727万元，成本利润率达到 建设期 18个月，盈利能力强，风险较易控制，属较佳的开发项目。 第五节 结论和建议 一、结论 通过对项目建设立项、场地、建设条件、投资效益、财务评价的系统研究，结论如下： （ 1）项目的前期工作比较扎实，基本资料详实可靠。 （ 2）项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会、市规划局的重视与支持，为项目建设的顺利进行保驾护航，为项目的建设创造了有利条件。 （ 3）项目的建设资金筹集解决，对项目的营运通过财务评价分析是可行的。 （ 4）项目开发建设单位具有三级资质，具备开发 建设相应规模商住楼的财力、经济和技术实力。 综合上述分析研究，结论是该项目建设的风险较小、风险容易控制，该项目是可行的。 二、建议 对项目建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如期到位，是保证项目按进度计划顺利实施的基本条件。 第二章 市场分析 第一节 项目的建设内容 住宅、泊车、商场、花园、绿化带、车道等是改善人们居住、美化城市环境，提升 过旧城改造，建设具有现代城市特性的项目，对岳阳市城市发展起着积极的作用；该项目自身的特色，通过销售住宅、铺面的方式获得投资回报。 第二节 项目建成后的环境特点 “岳阳 于商业 共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。 第三节 项目建成后的销售条件 从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅、商铺的需求旺盛，该项目符合 大部分城市经营户的购买意愿，因此销售该项目住宅、铺面的房地产市场前景较好。 第三章 建设用地的选址 第一节 场地条件 一、场地情况 岳阳 北临市 东临 临 临 通便利，地理位置十分优越。 二、水文、气象、地质条件 属大陆性气候，根据 象局 1952 年至 1998 年观测资料分析统计， 本市有关气象资料如下： 1、水位 (吴淞冻结基面 ) 历年最高水位： 历年最低水位： 历年平均水位： 位保证为 50%) 水位变化最大为 最小为 大年水位较差： 954) 设计低水位： 8%保证率 设计高水位： % 2、流量 年平均流量： 9675m3/s 历年最大流量： 57900m2/s 历年最小流量： s 3、降水 年平均降水量： 大降水量： 小降水量： 、风速 年平均风速： s 最大风速： 20m/s 冬季室外计算风速： 2.8 m/s 夏季室外计算风速： 2.9 m/s 5、风向 年主导风向及频率为 7 冬季主导风向及频率为 2 夏季主导风向及频率为 6 6、气温 全年平均气温： 历年最高气温： 历年最低气温： 7、相对湿度 年平均相对湿度 78% 年平均最高相对湿度 82% 年平均最低相对湿度 75% 8、地貌 场地为一西南高东北低的空置的场地推平并拆除部分原有建筑物。 9、地震 抗震设防烈度为 7度。 第二节 建设条件 “岳阳 处 目得到了市委市政府的高度支持，城市规划行政管理部门的高度重视，为该项目的建设提供了良好的外部建设环境，有各种优惠政策，配套齐全的基础设施，建设的施工组织比较系统严密，因此建设条件优越。 项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发的了选址意见书、规划用地许可证、规划建设许可证、国有土地使用权出让合同等相关的法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府的高度重视。 因此项目的建设环境非常好，能保证“岳阳 厦”顺利完成建设任务。 第四章 建设方案 第一节 建筑设计指导思想与原则 建筑设计的指导思想：以人为本，满足休闲、娱乐、购物、观景的现代环境要求，营造居住安全、舒适，购物方便、管理高效并具有浓厚文化气息的环境为指导思想。 建筑设计的原则：本大楼采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系，现代的建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统一的优美整体，造型新颖，极大地改善了周围的景致，是 总平面布置及交通组织原则： 一、总平面布置上满足规划要求： 总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求；也满足交通规范要求合理组织好不同性质的人流、车流、物流，使之既相对独立，又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协调。 二、 建筑退用地红线 : 根据规划要求：北面后退相邻建筑 、西各退后用地红线 南退用地红线 三、设计标高： 建设用地高于道路路面 设计一层室内标高正负 对于绝对标高 四、消防安全： 主楼北面、东、西面三面直接落地 ,满足消防扑救面的要求。 五、建筑物入口及绿化： 建筑物退红线后 ,除主要入口处做人行铺砌外尽量布置绿化和休闲椅，使人们在购物的同时，能够忙里偷闲稍自休息，南面为商场主要入口 ,东、西面为商场次要入口，西北角为商场货物入口，北面为住宅楼主要入口 ,各种人流相对独立互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了一个理想交通秩序。 总之，总平面布置中，充分利用地形，发挥土地的使用价值，交通组织中做到各种车流，人流的合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。 第二节 项目总体规划方案 一、经济技术指标： 1、总用地面积： 、建筑占地面积： 2510、总建筑面积： 25228 、地下层面积： 2510库） 5、商场建筑面积： 2510街、内街商铺） 6、住宅建筑面积： 17698、容积率： 、绿化率： 9、建筑密度： 二、建设内容： 本项目拟建成一栋集商业、住宅、停车等功能于一体的 16层大型综合楼，建筑占地为 2510 下一层为车库及设备层，第一层为临街商场，建筑面积为 2510二层建筑面积为 2510 社区休闲、健身会所和幼儿园，第三层以上为 143套住宅，建筑面积为 17698 三、总平面布置： 总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该项目的用地及四周状况的分析，将整体建筑沿街布置。 1、平面功能布置 本方案按建设方所提的基本使用功能进行分区。 地下室 :为变配电用房 ,消防水池及泵房 ,地下车库等。 一、二层为商场，沿 东、 西面为商场次入口。 三至十五层住宅楼 ,为了最大限度地满足消防和使用舒适方便的要求从第十层起每层每单 元之间通过北向连廊连接，同时为了减少连廊对各住户的视线干扰，使连廊标高低于相应楼层标高 400 局部十六层为上屋顶楼梯间、电梯机房及水箱间等。 建筑物性质及耐火等级：该工程属高层民用建筑，地上部分耐火等级为二级， 地下室耐火等级为一级。 抗震设防：设防烈度为 7度。 平面设计特点。 主楼采用基本对称平面 ,中间为交通核心 ,管井、风井集中布置 , 最大限度地提高平面有效利用率。 地下室考虑了库房和主要设备用房，如高、低压配电室，热交换室、空调机房，消防水泵房，消防水池等。 本大楼有各自独立的交通疏散通道，且直接疏散到室外。功能分区明确，垂直交通流畅。 商场内设一台货梯，一组自动扶梯，住宅部分设三台消防电梯，均暂选用上海永大电梯设备有限公司生产的系列电梯产品。 2建筑空间层次和建筑立面造型 采用传统的三段式构图方式 ,经典的比例关系 ,现代的建筑语言与处理手法 ,巧妙地将主楼与裙楼设计成统一的优美整体 ,造型新颖的建筑 ,极大的改变了周围的景致 ,是 为旧城改造提供又一成功范例。 岳阳 50米以下商住楼 ) 建筑设计 实质上就是城市外部空间的设计 ,主体设计采用板式高层平面形式综合点式高层平面利用率大的特点，通过立面大小不一的窗户、虚实变化的阳台 ,形成强烈的光影效果 ,运用高层住宅特有的重复韵律来营造建筑外型 , 流 畅的弧线形外阳台立面 ,顶部挑出的薄壁遮阳板 ,使得建筑物具有灵动感 ,整幢建筑既具有浓厚的商业气息又不失现代商住楼的风格 ,二者达到了有机的统一 ,这样的设计具有独特的识别性 ,极大的丰富了城市建设的轮廓线 ,在岳阳建筑群中独树一帜 ,为岳阳 厦树立了良好的形象。 裙房采用开放的入口 ,高大的门墙及极具现代感的悬索构架使主入 口十分醒目 ,主楼采用突窗 ,使各住户视野更加开阔，使整个建筑更加舒展 ,裙楼上低矮女儿墙和不锈钢栏杆更加加强了建筑的现代感 ,它与主楼交相辉映 ,从而形成一幢完整协调的建筑。笔直的分户墙直冲云天，更加强调了高层的挺拔感，黄色和红色的大胆运用既打破了色彩的单调同时又构成人们的视觉中心 ,并以此来渲染岳阳 主楼外墙采用浅褐色高级外墙面砖 ,净片玻璃。 裙楼的不锈钢窗格、花岗岩柱面强调质感 , 轻巧通透的雨篷增强了建筑现代感 ,突出了形象。 建筑二层上面设有屋顶花园，将自然引入建筑顶部，形成空间立体绿化体系，给住户带来优美的居住环境。 3、建筑装饰设计 本着经济、适用、美观的原则，本大楼装饰以中档为主。 外墙饰面为暖色调，主要用浅褐色面砖，窗户采用净片玻璃，底层采用12厚透明钢化玻璃，局部用磨光花岗岩加以点缀。二层为普通玻璃窗。 内外墙采用加气混凝土砌块，其材料做法按民用建筑有关的防火、隔声和卫生要求确定。 商场采用磨光高级地砖地面，轻钢龙骨铝合金扣板吊顶。 门窗：有防火要求的房间采用相应的防火门，防火分区之间的间隔门为甲级防火门。住宅采用塑钢窗和夹板门 ,部分通向前室的户门采用乙级防火门 防水 :屋面为上人屋面 ,其防水等级为二级。内排水，珍珠岩找 2%坡，第一道防水层为现浇钢筋混凝土刚性防水 ,第二道增设 地下室防水根据甲方要求采用外排水和结构自防水的做法。 四、公用辅助工程 1、给水排水系统： 从市政给水管网上大楼两侧各引入一根 进水管，并在室外造成环状管网，本大楼采用市政给水管与屋顶水箱联合供水方式供水，五层以下利用市政管网压力供 水，六层及六层以上利用屋顶水箱贮层，生活用水泵供水。 大楼的污废采用雨污分流，清污分流的原则，雨水、污水分别排入城市雨、污水管。 2、电力、电气系统： 负荷等级： 本大厦地上十四层，地下一层，总高不超过 50m,为二类高层民用建筑。消防设备（包括消防水泵、喷淋水泵、消防电梯、火灾自动报警及联动装置）用电负荷及各楼层的应急照明负荷为二级负荷；其它均为三级负荷。 供电电源： 本大厦变配电所拟引一 10电作为高压供电电源。变配电所内设高压环 网柜两台（进线柜和计量柜），另设一台全自动化柴油发电机组作为自备应急 电源。 负荷计算： 本大厦设备容量为 算负荷为 用低压电容集中补偿，补偿后功率因数为 设一台 800干式变压器；消防负荷设备容量 油发电机组容量为 200 继电保护与计量： 10压环网柜采用高压 关保护；电能计量采用高供高计方式，计量方式经当地供电部门确认。对于需要单独计量的低压用电设备，在低压配电柜内设置计量装置。 功率因数及补偿方式： 在变配电所设置一套无功功率补偿装置，补偿容量可自动调节，功率因数控制在 。在本大厦地下一层设一变配电所，内设环氧树脂浇注干式变压器和全自动化柴油发电机各一台。正常情况下，由变压器供电；市电停电或变压器检修时，柴油发电机经 1530秒延时自动启动，保证消防和应急负荷正常供电。 电力、照明及控制： 配电方式及电压 配电采用树干式和放射式相结合的方式，空调、水泵、风机、电梯等大型设备及消防设备采用放射式供电；各层照明负荷主要采用树干式供电；消防和应 急负荷采用两路电源现场切换，以提高供电的可靠性。 动力配电采用 380V,照明用电为 380/220V。局部照明采用安全电压。 导线、电缆选择及敷设方式 电缆及电线均采用阻燃型。引上电缆沿电缆竖井敷设。一层动力电缆沿桥架敷设；由照明箱至灯具的塑料电线穿阻燃 沿墙、楼板、梁暗敷。 光源与灯具 车库、商场和办公室采用高效节能荧光灯，楼梯间为环形节能灯，大空间照明灯具集中控制，楼梯间、走道及小开间房间灯具就地控制；疏散楼梯间、走道、 办税厅、地下层设备用房，消防控制中心、变配电所等设有应急和疏散灯，由应急照明配电箱供电。 控制 活水泵由水箱水位自动控 制或手动控制；消防设备由消防联动控制或手动控制。 防雷与接地 本建筑物属三类防雷建筑物，在屋顶四周敷设避雷带以防直击雷。利用柱内主筋作引下线，建筑物基础钢筋作接地极。在大厦进户处设一总等电位联结箱，变配电所接地母排、进入建筑物的金属管道、电缆的金属外皮均应通过连接线与总等电位联结箱可靠连接。低压配电线路采用 。电气设备的工作接地、保护接地和防雷接地共用一套接地装置，该接地装置通过接地扁钢与等电位联结箱相连，其接地电阻不大于 1欧姆。 3、通讯、视听系统 本大厦的电话信号引自城市电话信号网 ,拟在大厦的商场一层弱电井内设电话程控换机一台及电话配电架一台 , 在大厦的一层各弱电电缆井内均设电话分线箱给各层用户提供电话配线 ,地下一层至二层用户电话配线引自二层电话分线箱。 本大厦的有线电视信号引自城市有线电视网，拟在大厦的三层弱电坚井内设置有线电视前端箱，在大厦的三层、六层、九层、十二层、十四层设有线电视分配器为本大厦有线电视用户提有线电视信号。 4、计算机网络系统 本大厦的宽带网信号引自城市宽带网，拟在大厦的二层各弱电坚井内设置网络配线箱，本大厦内各单元的所有信息插座的配线均由本单元网络配线箱配出。 5、火灾自动报警及消防设备联动控制系统 本大厦采用中央报警联动控制系统，消防控制室设在大厦的商场一层，设直通室外出口、门朝外开。 火灾自动报警系统及联动系统拟采用上海松江报警设备厂生产的摸拟量火灾报警联动系统 ,消防控制室设有火灾报警控制器和联动控制柜。 在大厦内按不同场所分别设置感烟探测器 ,感温探测器和手动报警按扭 ,通过相应模块将水专业设置的消火栓报警按钮 ,水流指示器等接 入总线系统作为报警信号。报警信号通过总线传输至消防报警器上经确认后按要求联动各相关消防设备 ,并接受其回馈信号。 各楼层均有直通消防控制室的消防对讲电话 ,消防控制室有直通 119电话。 消防广播与业务广播共一系统 ,正常情况下 ,广播音箱与业务扩大机相连 , 一旦发生火灾 ,本系统可自动或手动切换为消防紧急广播 ,并独立由消防系统自动控制 ,广播设备设在消防控制室。 第五章 建设投资估算及资金筹措 第一节、投资估算 一、范围： 1、编制范围 本项目的建设投资估算范围包括土地转让、建设场地总图（土地平整、拆迁缓建、道路、给排水、电力电讯），消防、环保、土建工程、绿化等费用及工程相配套的前期工作费用等。 2、编制依据 国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求； 土建工程费用依据岳阳市造价办公室提供单位工程造价估算标准； 土建工程费用依据湖南省建委 1999年颁布的单位估算表进行估算； 建设单位管理费、勘测设计费及其它税费按湖南省建委、国家计委、建设部等有关文件计算。 二、成本估算： 1、土地费用： 土地取得费 1108 万元 城市建设配套 费、人防工程费、规划管理费、消防费： 2522880元 /02万元 小计：土地费用 =1108+202=1310万元 2、前期工程费： 规划勘测设计费 80万元 三通一平费用 20万元 小计：前期工程费 =80+20=100万元 3、房屋开发费： 建安工程 25228700元 /766万元 电梯费 35 3 台 =105万元 基础设施建设费（包含红线范围内各种管线、道路工程费） 60万元 小计：房屋开发费 =1776+105+60=1931万元 4、管理费： 取上述三项费用的 2，即 （ 1310+100+1931） 2 =67万元 5、销售费用：取总销售收入的 2，即 5110 2 =102 万元 6、财务费用：取贷款利率 按年付息 资金利息：计划贷款 2000万元，期限 2年 2000 2=277万元 融资费用： 20 万元 小计：财务费用 =277+20=297万元 7、其他费用（包含临时建设费、招标费、监理费、保险费等杂费） 30万元 8、不可预见费： 按上述费用的 3计算 （ 1310+100+1931+67+102+297+30） 3 =115万元 9、项目开发成 本总计： 1310+100+1931+67+102+297+30+115=3952 万元（取整） 经估算本项目的总投资为 3952万元 其中：项目前期准备费用 100万元（报建费、土地平整费）。 固定资产投资为 3039万元，其中建安工程 1931万元；购买土地 1108万元，依据土地评估报告，项目建设用地 5596据国土局拍卖出让及拆迁补偿的价值为 1108万元，其他费用 202万元。 项目建设管理费、财务费等费用 611万元。 （见下表：建设投资估算表） 表一： 序号 项目 项目分项内容 单位 数量 单价 (元 ) 金额（万元） 1 前期费用 土地出让 596 1980 1108 报建费 80 土地平整费 20 其它 万元 202 小计 1410 2 建筑工程及 配套设施 住宅、商铺、车库 5228 700 1766 基础设施 60 电梯 台 3 350000 105 小计 1931 3 其他费用 管理费用 万元 67 销售费用 万元 5110 2% 102 财务费用 万元 2000 277 融资费用 万元 20 其他费用 万元 30 不可预见费 万元 115 小计 611 4 总计 万元 3952 第二节 资金筹措计划 一、资金来源的组织结构 根据项目投资估算表，该项目需投资 3952 万元。资金筹措主要分为三项来源： 开发单位自筹 1952万元。 向银行申请房产开发贷款 2000万元。 二、资金运用及投资结构 根据项目投资估算表，该项目总投资为 3952万元，其中用于固定资产投资 3039万元，流动资金 931万元。（注：固定资产投资中的土地价值包含了平整用地时的拆迁补助、还建住宅等费用。） 项目前期开办费及建设准备费用 1575万元 建安工程 1766 万元 项目建设管理费用、财务费用 394万元 产品销售费用按 2%提取为 102万元 不可预见费 115 万元 财务费用中的建设期借款利息，是根据国家银行同期同档次贷款利率计算。 第三节 项目总价值及盈利能力分析 根据实地调查，选择以下三个比较实例： 佳园、 处约 1公里区域内，同属商业、住宅综合商住楼，其中 B、 A、 003年和 2004 年， 005年，商铺价格在近年内变化不大，故交易日期不必修正；住宅选择以下三个比较实例： 宅价格 每年有上涨趋势，尤其自 2004年 10月以来，有加速上涨的趋势。其他情况相近。下面分别估测本楼盘的商铺价格和住宅价格。 1、第一层商铺价格（单位：元 / 序号 名称 价格 交易日期修正 区域修正 个别情况修正 比准 价格 A 一百大厦 12000 110/100 100/111 100/125 9600 B 德胜佳园 8000 100/100 100/91 100/110 7920 C 明辉大厦 7000 111/100 100/100 100/111 7000 得本楼盘的第 1 层商铺比准价格： （ 9600+7920+7000） /3=8173元 /整） 2、住宅价格 序号 名称 价格 交易日期 修正 区域修正 个别情况 修正 比准价格 A 和府公寓 1780 100/100 100/105 100/105 1607 B 花旗公寓 1680 105/100 100/111 100/105 1512 C 世界风情 1500 111/100 100/111 100/105 1425 求本楼盘住宅价格：（ 1607+1512+1425） 3=1515元 /、本项目总销售收入： 第一层商铺面积： 2510铺销售收入为 2510 8173=2051万元 住宅面积： 17698宅销售收入为 17698 1515=2682万元 车库销售收入 2510 1500=377万元 则总销售收入为： 2051+2682+377=5110 万元 (取整 ) 4、销售税费 5110 =383万元 5、本项目总开发价值为： 总销售收入 5110727万元 6、开发利润： 总开发价值 472775 万元 7、成本利润率为 开发利润 100 = 开发成本 775 100 = 3952 一般项目的成本利润率约 15% 20，本楼盘该值在此范围内，盈利能力较强。 8、其他财务指标 计划土地费用一次性投入，前期工程费在第一季度投入，开发费在建设期内均匀投入，管理费、销售费等在销售期内均匀投入。 计划建设期四个季度，自建设期的第三个季度开始预售 ,至第六个季度结束，按季度折现率 ，则得如下现金流量表： 表二： 现金流量表 单位：万元 序号 项 目 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 400 1000 1800 1910 售收入 400 1000 售收入 1800 1910 2 现金流出 1223 615 660 861 150 614 地费用 1108 期工程费 100 屋开发费 600 600 731 理费 10 10 10 10 10 17 售费用 25 25 25 27 务费用 20 277 他费用 5 5 5 5 5 5 可预见费 20 20 65 售税费 20 50 90 223 3 净现金流量 615 39 1650 1296 4 5 折现 净现金流量 591 28 1494 1151 6 累计折现 净现金流量 1790 1445 39 1190 7 0 现 净现金流量 508 5 1025 732 计折现 净现金流量 1620 1690 7 8 1 现 净现金流量 499 2 979 693 计折现净现 金流量 1601 11670 9 2 现 净现金流量 490 8 936 657 计折现净现 金流量 1582 1651 58 （ 1）用试算法计算内部收益率 设 1，则 0 设 2，则 580,内部季收益率高于行业基准收益水平，项目可行。 第六章 项目建设实施进度 本项目计划 18 个月（自然日历天）完成，按 285 天 /年，约需 ，从2005年 1季度批复立项开始，至 2006年 2 季度交付。工程施建计划进程如表。 表三： 实施进度表 时期 进度 内容 按季度进展计划 05年 06年 一 二 三 四 一 二 可行性研究 方案设计 初步设计 施工图设计 土建施工 基础及六层 六层至十六层 设备安装及内粉刷 一层至六层 六层至十六层 道路及绿化 竣工验收 一层至六 层 六层至十六层 第七章 经济评价 第一节 环境及社会效益 根据岳阳市城市发展的势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著的社会效益。 第二节 项目建设的费用指标及成本分析 一、主要成本指标系数 1、营业税及附加按销售收入的 取 2、销售费用按销售总额的 2%提取 3、管理费按土地前期费用、前期工程费和房屋开发费总额的 2%提取 二、主要技术经济指标表测算 表四： 主要技术经济指标表测算 序号 指标名称 单位 指标 备注 一 建设总投资规划 万元 3952 其中：固定资产投资规模 万元 3039 二 用地面积 596 三 总建筑面积 5228 其中：商场面积 510 住宅楼 7698 含写字楼 负一层（含商铺） 510 车库、泵房、配电所 四 销售收入 万元 5110 五 总成本费用 万元 3952 其中：建设成本 万元 3850 其中：土建 1931万元 销售成本 万元 102 六 利润 万元 775 七 上缴税费 万元 383 八 投资利润率 % 九 投资税率 % 十 投资回收期 A 1年 第三节 财务分析 建筑物基底面积 2510宅建筑面积含写字楼 17698 业建筑面积5020 (含负一层及临街铺面和车库、设备用房 )，项目建筑期给 18个月，回收期 1年。 一、销售收入估算 根据市场逐步发育的情况，采取积极稳妥的营销方针，确定按不同层次和功能和级层计算收入。 表五： 销售收入 分类 面积（ 均价（元 / 金额（万元） 备注 住宅 17698 1515 2682 含写字楼 商场、商铺 2510 8173 2051 车库 2510 1500 377 合计 22718 5110 二、销售成本指标及成本估算 表六： 销售成本 税费内容 计算基数 税率（ %） 金额（万元） 营业税（综合税率） 5110 83 销售管理费 5110 2 102 契税 购房人缴纳 4 登记费 购房人缴纳 评估费 新建房免估 合计 48