拱墅区桃园单元R21-15地块项目可行性研究报告

1 拱墅区桃园单元 块项目 第一章、 项目概况 一、 项目概况 1、项目名称 拱墅区桃园单元 块 2、 主要经济指标 地块经济技术指标 项目 单位 数量 备注 用地面积 7383 容积率 21积率 积率 总建筑面积 97118 地上可售住宅面积 37557 地上建筑面积 社区 地上建筑面积（计容） 54934 , 其中 排屋 小高层 高层 37557 商业用房 5493 地上建筑面积的 10% 块15728 38 物业用房 085 总建筑面积的 社区、养老、公厕用房 99 每百户 30 养老用房 20/百户，公厕 60下建筑面积 2184 地下车位数 * 40 方 其中 住 宅地下车位 个 1055 90 平方以下 1:0方 1:住总户数 户 1477 根据户型配比表调整公式 地上停车位 个 117 10% 本项目开发条件受 7090 政策 和建筑限高 85 米 规划限制。 容积率为 集约型用地条件， 由于 周边配套成熟完善，不远处的半山公园风景优美，该地块又与市中心无缝连接，整个城北地区升值潜力大，发展前景好， 所以 本项目是客户难得的优质选择 ，项目可 2 以开发高层住宅来满足大量居民的购房需求，汽车北站的存在，也可以带来杭州市北面其他城市的一些潜在客户。 3 3、 地块位置 宗地区域图 宗地分布图 4 地块 周边有 虎山公园、半山公园， 景观资源较为优越；而 该地块 所属的 桃源板块 ，未来规划已经十分详尽， 目前中铁建已经入驻城北，并且得到了居民认可，广宇 2013 年 4月拿地，毗邻该地 块，带来竞争的同时，也带来了人气， 将来地铁 4 号线 的运行，更是实现了与 市中心 的一体化。 二、投资环境分析 1、 投资环境可行性结论 杭州作为浙江省会城市，近年来经济发展突飞猛进，城市化程度不断提高，在迈向十一五新的发展时期，可以预见，杭州政治经济将会继续稳步向前推进，为房地产业的发展提供强健而稳定的需求基础。 拱墅区“十二五”规划，城北将实施“一轴三核七区”多极化发展。 拱墅区政府提出了建设秀美拱墅三年行动计划、城中村改造提速年等“四大年”活动。其中， 将桃源板块定位为未来杭州主城区北部的大型居住区 。 区 位价值 ： 桃源地块 隶属杭州市主城区老城北，是市政府目前改造的重点，并且 桃源新区居住环境日渐改善，人气集聚，商业兴旺，将成为拱墅区级交通中心和经济增长股，在城北具有独天得厚的区位优势 。 交通优势 ： 本项目紧邻沈半路、临丁路交汇处，临丁路直通临平副城，连接杭城一纵 “ 秋石高架 ” ，沈半路 半山路（ 320 国道）通往绕城高速出城区， 规划北秀街连通金昌路衔接康桥区块和运河新城，交通便利。桃源新区 内规划建有一个拥有 7 条线路的公交中心；地铁四号线过桃源新区内部，且设有桃源站。 配套优势 医疗： 紧邻项目 1 公里有杭州市第一人民 医院分院，二公里范围内有浙江省肿瘤医院、杭钢医院、半山人民医院、杭汽轮医院等多家医院，可满足医疗所需。 桃源新区内规划有5 万方的市级医院。 商业：本项目二公里范围内有世纪联华、世纪华联、大润发等生活超市， 且桃源内规划有 1 个农贸市场，可满足日常所需。 教育：项目邻近半山，内有幼儿园、小学、中学，可满足基本教育所需。 桃源新区内规划有 1 所中学， 2 所小学， 3 所幼儿园。 5 环境优势 桃源地块景观资源丰富，位于地块北部的半山风景区，林木葱郁、景色优美，位于地块内的下塘河、二号港等河网水系，经整治建设后，将共同构成本 规划地块外部及内部重要的景观资源，整个地块依山傍水，居住环境宜人，堪比“世外桃源”。 产业发展 2012 年，杭州 拱墅区十大产业实现增加值 元，同比增长 比全区 百分点，十大产业增加值占全区 比重为 比 2011 年提高 杭州市平均水平相比，十大产业增加值增幅高出市平均水平 百分点，占 比重高出市平均水平 百分点。 拱墅区目前已经明确提出了“一城一村一区十大综合体”的发展计划。“一区”即桃源新区，规划总面积约 173 公顷， 建筑面积 200多万平方米，距市中心武林广场约 9 公里。建成后，将成为杭州主城北部具有鲜明时代特征的现代大型商贸居住区。 目前 区域已有 万科、绿城、朗诗、 滨江、 中铁建等房产大鳄入驻， 政府也在快速地使附近的工厂搬迁， 区域关注度和开发热度与日俱增。从投资环境分析 看 ，本项目具有较大的可行性。 2、 市场可行性结论 政策方面， 进入 2013 年，楼市在经历了 2012 年的大起大落之后，迎来了相对平 6 稳的一年，限贷限购的政策依然延续， 20%个税虚惊一场楼市发展进入了恢复元气阶段， 2013 年三季度， 数、固定资产投资等指标有 所回升，第四季度可能下行，宏观经济弱复苏 局面 仍在继续，在中央“宏观政策要稳，微观政策要活，社会政策要托底”精神指导下，预计第四季度货币政策，房地产调控等宏观政策仍将以稳为主，给房地产市场量价提供动力 。 从市场走 势角度来看， 随着 国五条 政策效应的逐渐淡化，三季度价格涨幅再度扩大，成交量 稳回 升。 2013 年上半年杭州十区商品房成交量为 42017 套，同比 2012年上半年上升了 不仅成交量增多，杭州市拱墅区房价更是直线上升，目前已经达到 2 万 /平。 7 城市化角度来看， 目前杭州的城市化率为 2015 年将达到 75%。杭州市区人口是 ， 以杭州去年常住人口 增长率计算，每年最少还将增长4人，再加上 原居民中每年结婚的人口 ， 按照人均 30 多平方米来计算， 对住宅的刚性需求就将约达 300 万平方米，再加上有不少市场发希望从居住型到舒适型发展，每年对住宅的需求量在 400 万平方米以上，这对房地产价格是很大的支撑。而受城市发展、土地供应、开发能力等各种条件的制约，近年来杭州住宅有效供应略显补足，很难满足如此达的需求。 从供求关系这一根本因素分析， 截止 2013 年 11 月 1 日，杭州市可售房源为 46270套，按每日平均可去化 800 套算，要用 14 个月才可以将其售完，销售过程中，还会有新的楼盘出现，所以从目前形势来看， 供给需求大致还是平衡的。 8 从区位优势角度来看，杭州作为长三角重要的历史文化名城，作为浙江省省会城市，以全浙江经济的发展，杭州居民收入持续增 长和民间资本的扩张作为支持，经过多年来的城市环境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛围，吸引了大批浙江其它地区及长三区区域乃至全国区域的人口到杭州购房置业，住房消费需求持续旺盛。 作为杭州 市现在重点发展区域之一，城北桃源新区 的城市价值在不断体现和提升，因此，从市场环境分析，本项目具有可行性。 3、 项目可行性结论 本案位于 城北 桃源 板块 ，具有良好的区域发展前景，依托 各种商业 配套发展，以其 区域 半山公园、虎山公园 生态环境 等优势，将打造成为“ 城北 宜居 居住区”。 本 案将立足于产品本身，从市场出发，树立做精品的开发理念，以 卓越的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、服务等产品内在相关元素上发掘和制造产品的差异化亮点，使产品在市场竞争中脱颖而出。 在产品开发和销售推广中，充分利用宋都在杭州乃至长三角的品牌效应，发掘宋都成立 29 年以来积累之忠实客户资源，为项目带来良好的效益。 4、 经济可行性结论 初步测算 销售毛利 润率为 20， 销售净利润率 行。由于项目建设成本不低，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制， 以良好的产品品质作为市场价格的坚实支撑，并通过营销策 划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使销售价格稳步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。 9 第二章、 投资可行性分析 一、 杭州市宏观环境分析 1、 城市规模 杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭 8 个区 ,建德、富阳、临安 3 个县级市 ,桐庐、淳安 2 个县。全市总面积 16596 平方千米，其中市区面积 3068 平方千米。 2、 城市人口 2012 年末，全市常住人口达 880 万人， ， 其中户籍人口 人，比上年末增加 户籍人口中，农业人口 人，非 农业人口 人。按公安部门统计的全市人口出生率为 人口自然增长率为 3、 城市经济发展水平 济总量 2012 年 全市实现地区生产总值（ 元，按可比价格计算， 全市按常住人口计算的人均 到 88985 元，增长 按国家公布的 2012 年平均汇率折算，达到 14097 美元。三次产业结构由上年的 整为 2012年的 产占比首次超过 50%。 政收入 2012 年杭州 完成财政 总收入 元，比上年增长 其中地方财政一般预算收入 元，增长 在税收收入中，增值税 元，增长 元，增长 企业所得税 元，增长 个人所得税 元，下降 全年地方财政支出 元，比上年增长 场物价 市区居民消费价格总水平比上年上涨 涨幅低于上年 百分点。八大类商品和服务项目价格呈 “ 七升一降 ” 格局 。 全市工业生产者出厂价格下降 工业生 产者购进价格下降 口 2012 年末，全市常住人口 人，比上年末增加 人，其中城镇人口 公安部门户籍登记人口 人，其中，农业人口 人，非农业人口 人；全市人口出生率为 ，人口自然增长率为 。 10 业结构 不断优化产业结构，现代服务业和先进制造业得到快速发展。 其中：二产业增加值 三产业增加值 别增长 。 资结构 2012 年，全市完成固定资产投资 元，比上年增长 从产业投向看，第一产业投资 元，下降 第二产业投资 元，增长 其中工业投资 元，增长 第三产业投资 元，增长 全市完成房地产开发投资 元，比上年增长 房屋施工面积 长 竣工面积 平方米，下降 平方 米，增长 其中住宅销售 平方米，增长 民收入与消费 据抽样调查，全年市区城镇居民人均总收入 41842 元，剔除个人所得税、社会保障支出后的人均可支配收入 37511 元，增长 扣除价格上涨因素后，实际增长 人均生活消费性支出 22800元，比上年增长 年末，市区城镇居民人均住房建筑面积 百户居民家庭拥有家用汽车 34 辆、空调器 215 台、移动电话 213 部、家用电脑112 台、微波炉 74 台、淋浴热水器 105 台 。 全市农村居民人均纯收入 17017 元，比上年增长 扣除价格因素，实际增长 人均生活消费性支出 13612 元，增长 全市农村居民人均居住面积 方米，每百户农村居民家庭拥有家用汽车 27 辆、空调器 143 台、移动电话 253 部、家用电脑 60 台、微波炉 41 台、淋浴热水器 91 台、洗衣机 88 台、电冰箱 102 台。 2012 年末城乡居民本外币储蓄存款余额达 元，比上年末增长 格尔系数 据统计，杭州 2012 恩格尔系数为 城镇居民 )，有所下降。 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在 59%以上为贫困， 50温饱， 40小康， 30富裕，低于 30%为最富裕。根据这个标准，杭州市已经达到富裕程度，但杭州与 发达 城市相比，仍有潜力可挖。 随着中国 经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进， 居民生活水平稳步增长，人均消费能力逐步增强。 而对于 11 本 项目 而言，良好的宏观经济背景，将有力保障项目的运行和未来良好的前景。 二、 区域背景分析 1、 桃源新区 整体 规划 根据杭州市 “ 构筑大都市、建设新 天堂 ” 的战略目标， 未来几年，拱墅区将以“一城一区十四大综合体”为载体，加快秀美新拱墅建设。 打造桃源新区“东动、西静、南新、北秀、中兴”的城市建设格局。 在 拱墅区 内， 杭州市正在打造一个“半山半城，川上田园”的城北新城，建成后，桃源新区将成为杭州主城北部具有鲜明时代特征、交通便捷、设施齐全、环境秀美的现代大型商贸居住区，成为杭城的“世外桃源”、北大厅的生态家园。 其中本项目所处 桃源板块，规划重点是优化 、 美化环境，完善功能配套 ，将为本项目提供完善配套、优美环境，彰显本项目居住价值。 2、 城北 居住带 前景分析 体规划 桃源 板块位于老城北，东面不远处为秋石高速，东北处为 320，直接与余杭连通，西南方向有汽车北站，更是方便了杭州北面城市居民的来往，比如说德清、长兴、宜兴等地，附近的半山公园、虎山公园更是提升了该地块的价值， 便利的 交通、优质的景观以及规模 12 成片的居住开发是选 桃源的三大 优势 ，建成后的项目必将是 主城区罕见集人文景观、自然景观为一体的人居筑品 。 虽然城北现在还是有些凌乱， 周边住宅及设施偏老旧，很多地方都在拆迁施工，且以工业为主， 居住环境不太理想，但是假以时日，该区域必将是居住焦点， 5 年之内杭钢的搬迁，目前 大面积公园的建造，城北的居住环境已经得到了很大的改善，空气质量也是属于中上等。本 项目作为板块前列开发 项目，随着后续地块的出让，该地块的价值将进一步凸显。 通规划 十二五规划 以来，政府就特别注重城北的发展 ， 使城北与市中心的无缝连接是必须的，规划中桃源新区 将有一个拥有 7 条线路的公交中心 。 地铁 4 号线 根据杭州轨道交通线网规划（修编）的规划，地铁 4 号线的线路情况为萧山义桥到西湖三墩，其中桃源地块作为重要一站，周边区域直接享受到轨道交通利好。其中， 4 号线一期预计 2014 年底前建成通车，连接城东新城和钱 江新城将不是梦想。 道路网络 本项目紧邻沈半路、临丁路交汇处，临丁路直通临平副城，连接杭城一纵 “ 秋石高架 ” ，沈半路 半山路（ 320 国道）通往绕城高速出城区，规划北秀街连通金昌路衔接康桥区块和运河新城，交通便利。 项目本就在主城区老城北，公交线路已经很完善。 居住规划 根据现有规划， 按拱墅区“十二五”规划，城北将实施“一轴三核七区”多极化发展。所谓“一轴”，就是京杭大运河生态发展轴；“三核”，就是运河商务区、运河新城、北部软 13 件园；“七区”，是指祥符片区、上塘片区、长乐片区、桃源新区、田园新区、康桥东区 、铁路北站综合功能区。 5 年间，杭州城北关停转迁企业 339 家；今后 5 年，打造出 14 大城市综合体。 工业老区拱墅区，如今正华丽转身，将成为一个产业高端化、新经济蓬勃发展和服务业快速推进的秀美生态城区。 高起点规划、强配套跟进、美环境优化， 城北 的发展模式引入众多外来地产大鳄的涌入，未来 城北新区 将导入数万人口，形成集居住、商业、度假、休闲于一体的高档居住生活板块，具有良好的发展前景。 14 第三章 市场可行性分析 一、杭州 土地市场分析 1、居住性质用地分析 2008杭州各城区 住宅 土地供应量 统计表 （单位：平方米） 年份 滨江区 拱墅区 江干区 上城区 西湖区 下城区 下沙 合计 2008 210589 34824 158505 25432 182283 239953 88805 940391 2009 15333 567334 531334 61333 244000 149333 242667 1811334 2010 19228 391085 147973 0 186693 71369 287343 1103691 2011 127537 62851 379491 0 164741 41992 40485 817091 2012 143866 236612 300571 44903 306812 0 17706 105040 合计 5165336 129270 1517874 131668 1084529 502647 677006 杭州整体供应量 2009 年 供应量较大 ,其中 2009 年高达 181 万方 ； 2009 年开始到2011 年，供应量逐年减少， 2011 年仅 81 万方，随着 2009、 2010 年成交的土地大部分已经去化，而需求量并未减少，市场产品销售将出现空档。 根据上表的 统计数据，政府每年都会有 1主导板块，住宅用地的供应量会明显多于其他板块；在 2009、 2010 年拱墅区 是住宅用地供应的主导板块； 2、 近年来杭州主城区宅地楼面价 对比 2008 年至今主城区宅地平均楼面价， 2008宅地平均楼面价一直处于上升趋势，受 2010 年宏观调控的影响， 2011 年回落至 8920 元 / ，低于 2009年的 9330 元 / ，而 2012 年以来，宅地面价再次逆市上扬，达到 10719 元 / ，仅次于 2010 年所创造的最高值。 15 就溢价率而言， 2012 年杭州市主城区宅地成交溢价率超过 49%并 配保障用房的地块为三块，占 10%，一半以上的地块溢价率在 10%间，也有部分直接加价成交。 3、 2013 年 上半年 杭州土地市场近况 2013 年，杭州 (包括主城区、余杭、萧山三区 )土地市场延续着从 2012 年下半年就恢复的热度，土地供应节奏缓中有升，成交金额一路看涨， 1，以成交总可建面积为依据，杭州主城区成交最热的板块为：半山田园、滨江、城东新城以及三墩祥符。 其中，半山田园板块以 方体量遥遥领先，上半年共成交土地 10 宗，元；滨江、城东新城和三墩祥符板块的成交体量接近， 分别为 方、 方。 16 二 、 桃源板块 房地产 市场分析 桃源板块是杭州规划的大型居住区之一，居住氛围已日渐成熟。 目前 拱墅区常住人口达30 万 ， 未来 桃源板块 将成为杭城 北部 居住中心，杭州新一轮的房 产开发热点板块也由此形成， 万科、绿城、滨江 也都 已经入驻 城北 ， 成为 城北 领军开发企业 ， 广宇 2013 年 4 月份拿走了桃源板块第一块土地， 进一步提升了 桃源新区 的居住价值。 板块格局已成型： 本项目所处的城北区域目前 有 多个项目入驻，万科北宸之光、滨江万家星城、绿城西子湖畔、金隅田园外 、朗诗田园绿郡 等，且都得到了大家的认可，但对于桃源板块来说，因为是新板块，目前只有临近的广宇项目且尚未建设，虽然同一板块的楼盘较少，但附近的田园板块已经成熟，桃源板块本身也得到了业内人的认可，由于自然公园等资源优势， 赋予了该板块较高的居住价 值，未来几年，随着杭钢的搬迁， 该项目必将成为热点楼盘。 17 主要竞争个案列表： 项目名称 中铁建 国际城 地理位置 拱墅区石祥路 239 号 开发商 浙江京城投资有限公司 建筑规模 40 万 容积率 3 绿化率 30% 产品类型 高层 、小高层 住宅 在售产品 92舒适户型最后一期 ， 买即送飘窗面积， 3#楼 208 平层官邸，共 60 户，开盘劲销。 主力户型及面积 90 销售价格 20998 元 /平米 配套 教育： 上塘中心小学、拱宸桥小学、源清中学、拱宸中学、浙江大学城市学院、浙江 树人大学 医院： 杭州詹氏中医骨伤医院、杭州市杭玻医院、杭州上塘医院皋亭门诊部 其他： 城市伯爵假日酒店、杭州海外国际酒店、中国邮政拱宸桥投递部 、 城北体育公园、半山森林公园、项目周边 2 万方三角绿地公园 项目描述 项目总建筑体量约 40 万方，其中商业配套约 10 万方 ;主力户型在 90之间，现代简约的建筑风格流露出不动声色的尊贵气息 ;独树一帆的维多利亚园林风格，与高贵、典雅的建筑相互辉映，为城市新贵营造一个国际化、诗意化的城市综合体。 18 项目名称 金隅 田园外 地理位置 杭州市拱墅区田园广济路和依山路交叉口 开发商 金隅山墅 房地产开发有限公司 建筑规模 19 万 容积率 化率 30% 产品类型 小高层、排屋 在售产品 在售 18 和 21 号楼，面积包括 90 和 128 平米，均为边套房源，折后均价 16800 元 /平米。金隅田员外规划 21 幢 20 层的高层住宅，预计 2014 年交付。 主 力 户 型及面积 高层户型 85方米 销售价格 均价 17700 元 /平米 配套 教育 ： 杭钢幼儿园、 半山实验小学、田园小学、杭州北苑中学 医院：浙江省肿瘤医院、杭钢医院、半山人民医院 其他：半山公园、虎山公园、联华超市、杭州银行等 项目描 述 项目是北京金隅集团在杭州 6 年后的首部主城区力作，项目由 21 栋高层公寓围合而成， 85为项目主力户型，另有部分 120的舒适房型， 还有少量 60的小户型产品。项目