武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告

1 武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目 第一章 申报单位及项目概况 目 申报单位概况 建设单位： 武汉红星美凯龙世博家居广场发展 有限公司 单位地址： 湖北省武汉市 硚 口区解放大道 329 号 注册 资金： 2000 万元 法定代表人：车建芳 公司概况： 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司是红星 家具 集团的 全资 子公司和连锁商场之一，注册资金 2000万元。经 营范围：家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。 红星家具集团有限公司创始于 1986年，是以“红星美凯龙”品牌连 锁经营的国家级大型家居企业集团，注册资金人民币 1 亿元。“红星美凯龙家居广场”主要销售家具、装潢建材、家用 纺织品、家装饰品、厨房用具、卫生洁具、家电、园艺、灯具、布艺等 。 自创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在全国 28 个城市开办了 44 家商场，市场总规模超过 380 万平方米。 2007 年销售总额突破 153 亿元，成为中国家居业的第一品牌， 2 成为世界家居业 500强之一。 创业 24年来，红星美凯龙始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场 全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，被誉为“红星美凯龙经营模式”。并在中国家居业首创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创举，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。 红星美凯龙连续 5年跻身中国民营企业 500强前 50位， 2006年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家居行业十佳竞争力之星”、“中国家具连锁最具影响力品牌”， 2007 年荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”， 2008年被评为“中 国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”。 红星美凯龙创建的品牌连锁大卖场，不只是简单的商业流通物业；红星卖场销售的家居商品，也不单是普通意义上的商品，我们更多传播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念和生活方式。 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司 按红星集团连锁家居商场的经营模式进行管理 ，立足武汉，开拓武汉乃至华中地区市场。 目概况 设背景 3 行业 发展 前景 家具是人们的必须消费品，家具行业也是历史非常悠久的行业。目前我国家具企 业及从业人数是世界上最多的，有 5 万多家企业和 500多万员工。我国家具业已经从一门传统的手工业，发展成为一个以机械化生产为主、门类齐全、技术和艺术含量不断提高的重要产业。 我国是家具生产大国，同样也是家具消费大国， 我国有 人口， 巨大的潜在的家具消费市场已为世人瞩目。 中国家具行业的国内市场销售额从 2007 年的 1059 亿元增加到2010 年的 2624 亿元，三年平均增速为 高于社会消费品零售总额 增速 。我国家具市场总量不小 ，但与 国外家具消费水平相比较，我国家具人均消费水平还很低， 中国人均家 具消费水平是美国的1/43，韩国的 1/10， 行业发展 空间 广阔 。 近年来，我国一直保持快速发展的势头， 根据 国家统计局 2010年国民经济和社会发展统计公报， 2010 年我国国内生产总值 397983亿元，比上年增长 已超过日本成为世界第二大经济体 ； 我国 的 1978 年的 2683 亿美元，猛增到 2010 年的 亿美元， 30余年间增长了 20 余倍，平均增速接近 10%，开创了中国经济发展史上前所未有的 “高速 ”时代 ； 2010 年我国城镇居民人均可支配收入 13390元，增长 经济的 稳步 快速发展和人 民生活水平的显著提高为企业产品的销售提供了强有力的购买基础。 进入 21 世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。党的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉 4 动消费市场，扩大消费领域。国家的这一举措，进一步促进 了 我国的住宅建设，由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场， 进而也 为各类家具和配套产品提供了发展空间。 据建设部住宅产业化促进中心的统计，我国每年基本建设竣工量有 12 亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的 6 倍。其中，城镇住宅建设大约有 5 亿平方米。按每户 100 平方米计算，可以为 500 万户提供住宅。也就是说，每年有 500万户住宅要进行家具的配置， 这将会带动民用家具需求量增加 。 此外 ， 由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，尤其是办公家。同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌椅已进入更新换代期。办公家具 需求 在今后几年里 也 将急剧增加 。 因 此， 中国家具行业有着巨大的市场潜力。 区域 环境优势 （ 1）武汉市宏观经济环境 作为华中重镇的武汉，中部龙头的地位已经日益彰显，中心城区“向心力 ”作用加强 ， 看 好 武汉，投资武汉已经成为市场共识。目前，武汉的城市力尚在提升当中。近年来， 国家 “中部崛起 ”战略、湖北 “8+1”城市经济圈战略、武汉 “两业并举 ”战略的制定和实施，将 提供更加有利的区域发展环境 。 武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度， 人民生活进一步改善。根据武汉市国民经济和社会发展统计公报： 2010年全年地区生产总值 上年增长 全年城市居民人均可支配 5 收入 上年增长 人均消费支出 长 14%。 随着人民生活水平的提高，人们将进一步 提高家居生活的档次，其将带动 武汉家居建材消费市场的繁荣 发展。 根据 2010年 武汉市房地产销售 统计数据， 全市房地产业也保持了稳步发展趋势 。 全年房地产开发投资 上年增长 房屋新开工面积 长 房屋竣工面积 年商品房销售面积 上年增长 年末商品房待售面积 上年末增加 全年已销售及待售商品房面积合计 平方米，按每平方米装修成本 1000元计，在近几年内家居建 材市场需求量将在 150亿元左右，而随着全市新开工 平方米房屋的逐步建成和出售，在未来 5年内家居建材市场的需求量也将保持稳步发展的趋势。 此外，随着武汉市“ 8+1”城市圈一体化建设加速推进 ， 武汉通往周边城市的 8 条高速出口公路基本建成，其便捷的交通条件也将会吸引周边区域客户 来武汉 消费 ，带动武汉家居建材市场发展 。 （ 2）拟建区域市场环境 项目选址 硚 口 区古田地区，拟建地 交通区位优势突出 ， 具有良好的产业基础和发达的商贸资源。 区位 交通 优势： 硚 口区为武汉市商贸中心地区，东部是商贸旅游区，西部是武汉市新经济 增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大支流汉江。 古田地区 地处长江之邻、汉水之滨的 硚 口区西部， 位于城市交通枢纽的中心地带，北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观 6 开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区。拟建地 交通便捷， 轻轨 1 号线 贯通全区， 规划建设中的地铁 3、 5 号线也 在宗关交汇， 拟建地区位优势突出，交通便捷， 商业潜力巨大。 商贸资源优势： 良好的区位和交通优势， 使这一地区成为国内外企业争相投资的热土。 近年来， 古田地区引进内资 元，实际利用外资 5272 万美元。鄂京、鄂港粤等招商活动新引进 投资 5000 万元以上的项目 28 个，联邦快递等 10 余家外资企业也相继落户古田。 如今，沃尔玛以及本地超市巨头中商平价、武商量贩等已进驻 该区的 大型商业综合体，使得 硚 口的商业态势不断发展。纵观武汉商业版图，古田商圈与汉阳钟家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路网发达的区域，三大商圈距离等间，势力范 围互不重叠，三镇鼎立的格局也逐渐显现。 商业地产兴旺： 城区环境的改善，也带来了商业地产的兴旺，并成为 硚 口区三大产业之一。据鄂商了解，近三年古田区域房地产开发已步入快车道，融侨锦城、古田云彩、天泽一方等地产项目开发了近 268 万平方米的中高档房地产楼盘。预计未来 5内，古田地区居住人口将从目前的 28 万增加到 50 万 ，商业地产业的快速发展也带动该地区家居建材 消费市场 。 产业集群优势： 改革开放以来， 硚 口以汉正街小商品市场为发端，建起了多个大市场，其中 1995年兴起于汉西南路的西汉正街建材市场拥有时代精品城、长江建材装饰城、金太阳建材城、华中建材装饰城等 37个建材专业市场，汇聚美、英、法、意等国家和地区 200多个精 7 品名牌及 10余万种建材商品，与国内同类专业市场相比，它创下了 “市场规模、汇聚品牌、年吞吐量、经济效益 ”四项全 国之最， 2001年 11月 18日被中国建材市场协会授予 “中国建材第一市 ”的光荣称号。 上世纪 90年代后， 硚 口 古田地区因国有企业外迁、改制等因素影响，大量厂区闲置。 硚 口区敏锐地捕捉到这一机遇，提出了将西汉正街市场上档升级 ,打造 “ 中部地区建材家居中心 ” ，引领古田商业中心发展的战略构想。 循着这一发展思路， 硚 口区加大招商引资力度： 2006年 4月，由南国商业公司投资兴建的大武汉家装广场在原长江电源厂的厂区建成开业， 吸引 389家国内外建材总代理入驻 该区 ， 吸引了中高端消费群体大量光顾。 现其 二期西汇生活广场 也已 建成开业 。 大 武汉家装 的成功，使 硚 口区和投资商都尝到了甜头，其他投资者接踵而至， 百安居入驻， 香港金太阳公司投资的建材创意总部基 地 ， 香江家居预计总投资 50亿元，将建成集建材、装饰、住宅产品贸易于一体的采购物流中心 ， 瑞典宜家集团公司投资的宜家销品茂，一个个大体量的家居项目在古田地区风生水起，使沉寂多年的老工业基地开始走上复兴之路。 下一步，区政府将着力引导土地科学合理开发，完善项目运作机制，优化投资发展环境，强化调控监管职能，加快设计展示总部基地建设，推进 区域家居建材产业 健康、有序发展 ， 通过核心项目的带动，产业层次和发展质量 进一步提升 ，打造“ 中央采购区（中部地区家居家装产业 “ 品牌大本营 ” 和 “ 创意设计中心 ” ） 。 红星美凯龙世博家居广场 建成后，将与已建成的大武汉家装、香 8 江家居、金太阳市场，筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群。届时，武汉汉西建材市场将升级为 “中央家居建材采购区 ”，拥有 4000 多家知名家居及建材品牌，提供家居、家装、饰品、建材等一站式服务，成为家居、建材品牌的华中总部基地。 正是在这样的背景下 ， 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司综合考虑多方面因素和条件，提出该项目建设 。 设地点 项目建 于 硚 口区额头湾地 区，用地四至关系为东临 80米宽 桥 孝高速，西、南、北侧均临 30米宽城市规 划道路 。 要建设内容及规模 项目 地上拟建美凯龙 大型家居商场及高层 办公 写字楼 ； 地下设置二 层 地下室， 设有 地下家居商场 、 机动 车库和设备用房。 项目总 用地面积 77546 ，总建筑面积合计 295443 。 地上建筑面积 200243 ，其 中：美凯龙家居商场 179986 ， 办公 写字楼 20257 ；地下建筑面积 95200 ，其中：地下家居商场建筑面积 27500 ，机动车库及设备用房建筑面积 67700 。 项目容积率 筑 密度 45%，绿地率 35%，总配置机动车停车位 1845 个（其中：地 上 停车位 196 个，地 下 停车位 1649 个）。 设条件 项目 建设地点 交通便捷，供水、供电、排水及通信设施等市政配套设施 规划合理 ，工程建设条件 优越 。 9 目用地 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司已于 2011 年 1 月以挂牌方式竞得位于 硚 口区额头湾地区，编号为 P（ 2010） 206 号的国有建设用地使用权。 根据国土资源和规划局规划设计条件：该地块规划用地性质为商业金融用地，地块分类：商服用地，项目建设未改变用地性质。项目容积率 筑密度 45% 45%，绿化率 35%，项目建设方案达到设计规划条件要求。 目建设期 本项目建设期 2 年， 2011 年 7 月 2013 年 7 月 。 资规模及资金筹措方案 （ 1）项目总投资 按照建设规模，依据工程投资估算相关指标计算标准， 项目总投资合计为 元， 其中：工程费用 元；工程建设其他费用 元；工程预备费 元 。 表 项目总投资汇总表 序号 费用名称 投资额 （万元） 占项目投入总资金 的比例 1 建设 投资 程费用 程建设其他费用 备费用 2 建设期借款利息 3 项目总投资（ 1+2） 10 （ 2）资金筹措 项目投资所需资金全部由企业自筹。 要技术经济指标 项目主要经济技术指标见表 表 目主要技术经济指标表 指标名称 单位 数据 建设规划指标 总用地 面积 77546 总建筑面积 295443 其 中 地上建筑面积 200243 其中 商业 面积 179986 写字楼 面积 20257 地下建筑面积 95200 其中 地下一层建筑面积 47600 其中 地下家居商场 27500 地下车库及设备用房 20100 地下二层建筑面积 47600 容积率 筑密度 % 45 绿地率 % 35 停车位 辆 1845 其中 地上停车 辆 196 地下停车 辆 1649 项目建设期 年 2 项目 总 投资 万元 资利润率 % 11 投资回收期 年 务净现值 万元 务内部收益率 % 告编制 依据 （ 1）项目 委托咨询合同； （ 2） 建设项目规划设计（土地使用）条件 ； （ 3） 项目用地的 国有建设用地使用权成交确认书； （ 4）项目 环境影响评价批复意见 ； （ 5）项目规划设计方案； （ 6） 项目 建设 单位提供的其他基础数据、技术资料等； （ 7） 湖北省企业投资项目核准暂行办法； （ 8） 国家发改委 19 号令 ； （ 9） 其他有关依据资料。 12 第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 展规划分析 武汉市发展规划分析 经过“十一五”时期的发展， 武汉 市经济社会发展跃上了新的历史平台，迈上了新的发展起点。从经 济发展看，经过“十一五”的持续提升，城市综合实力进一步增强。 2010 年，全市地区生产总值将突破 5000 亿元，人均生产总值超过 8000 美元，社会固定资产投资达到3500亿元。 进 入 “十二五”，武汉将进入 经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关健时期 。 武汉市“十二五”规划确定发展目 标为： 抢抓国家实施促进中部地区崛起战略、两型社会建设综合配套改革试验和省“两圈一带”发展战略的重大机遇，进一步解放思想，乘势而上，在两型社会建设取得重大突破，着力打造全国重要的先进制造业中心、 现代服务业中心 和综合性高新技术产业基地、综合交通枢纽基地，努力把武汉建设成为中部地区崛起的龙头城市、全国重要的中心城市，成为全国两型社会会建设和自主创新典型示范区 。 规划指出：“把结构大调整作为经济发展的战略主线。 ” “ 坚持扩大内需特别是消费需求的方针，在稳步提高投资需求和出口需求的基础上，努力增强居民消费能力，着力培 育消费新热点，促进经济增长由主要依靠投资拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，构建内需型经济重要支点。推进产业结构大调整加快建没以高新技术产业为先导，先进制造业和现代服务收为支撑，现代都市农业相协调的现代产业体系。 ” 13 并提出新举措：“ 促进先进制造业和现代服务业互动发展，构建现代产业体系。坚持服务业与制造业配套发展，规模扩张与结构调整紧密结合，打造一批千亿元规模的支柱产业，培育一批具有战略意义的新型产业，构建具有强大竟争力的现代产业体系。重点发展钢铁、汽车、石化、电子信息、船舶及装备制造等支机产业，支持轻工 纺织、烟草食品业等传统优势产业优化发展，突破发展半导体及大规模集成电路、新型显示、节能环保装备、新一代移动通信、新能源、生物医药、激光、新动力汽车、数控机床、新材料、现代物流、金融服务、创意产业、软件及服 务外包、地球空间信息等战略性新兴产业。 做大做强商贸业，打造 全国性商贸中心。 稳步发展房地产业。大力发展总部经济、会展业、旅游业、文化创意等产业。 项目建设 符合和响应了发展 武汉市 规划的要求 ，其对于现代服务业发展，做大做强商贸业起到积极的推动作用 。 区域 发展规划分析 上世纪 90年代， 化工企业是 硚 口工 业经济的重头戏，武汉市 80%以上的化工企业集聚 硚 口 古田 。 大量产能过剩和高污染、高消耗企业在新经济形势下遭受市场的“物竞天择” ， 老工业基地的改造，化工企业搬迁成为了 硚 口区“四大改造”的重点内容。 在产业转型思路的指引下， 根据湖北省产业布局规划，武汉市决定将三环线内的化工企业迁出主城区，搬迁后古田地区作为城市主城区。 硚 口区的 “腾笼换鸟” ，为 硚 口 古田商业中心的发展提供更大的空间。 在 整体 规划的指导下， 硚 口区提出，在 “ 十二五 ” 时期，将加快形成以现代服务业为首位经济、以特色商贸为支撑、以总部集聚为导 14 向的新型产业体系，把 硚 口建设成为中部领先、文明宜 居的现代商贸物流区和都市产业创新区。 围绕这一目标要求， 硚 口区将重点建设 “ 五区一带 ” 六大功能区：汉正街商贸旅游区（全国区域性商品交易和旅游购物中心）、宝丰商务区（全市重要商务板块和全省知名的特色文化服务区）、 中央采购区（中部地区家居家装产业 “ 品牌大本营 ” 和 “ 创意设计中心 ” ） 、都市产业集聚区（武汉城市圈内最具创新活力的中小企业创业园）、国际商业休闲区（中部地区重要的国家旅游目的地、汉江生态商务带（全市与武昌、江岸齐名的重要临水商务板块）。 古田地区 地处长江之邻、汉水之滨的 硚 口区西部 。其 北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区 ，区位优势突出 ， 辐射范围极广，商业潜力巨大。 新时期 应通过转变观念，以新的资源观来加快古田商业中心的建设，以新的发展观来认识古田商业中心的地位和作用 ， 抢抓王家墩商务区（ 线开发机遇， 顺应规划要求， 进一步 加快古田 “中央采购区”建设 步伐。 一是古田板块要强化泛 互补、互惠、互利、共兴、共赢、共荣 ” 。 二是两型社会建设必须调整和优化产业结构， 现代服务业是中心城区唯一的、也是最重要的产业 ，古田商 业中心应发展符合 “ 两型社会 ” 要求的 “ 两型产业 ” ，以城市功能定位来引导建设 ,创造具有不同业态、特色鲜明的综合性商业中心。 15 三是以更长远的眼光为古田商业中心建设创造条件 ， 硚 口区 将 进一步 “ 腾笼换鸟 ” 为古田商业中心发展提供更大的空间。 四是根据古田板块的特点特色，注重发展建材家居产品的研发和设计，形成一头是产品研发设计和市场信息 ;另一头是展示销售和室内装饰的终端服务的 “ 哑铃式 ” 古田商业模式。 按照 硚 口区的发展规划，未来十年里，古田商圈将以南泥湾大道和古田四路的路网十字型交叉结构，定位簇团发展，以商业核心区带动经济带 、商业街的蓬勃发展。南泥湾大道与古田四路交汇处附近也将发展成为动漫创意产业园。瑞典宜家家居公司拟在 硚 口额头湾建设亚洲最大的宜家家居商场和购物中心，古田地区征地 400亩，建设集研发、设计、产业化、孵化、展示、培训于一体的华中地区首家创意产业园，预计年产值过 20亿元。这几年政府把古田地区作为 硚 口发 展的战略核心，而当下古田商圈的逐渐成形和发力，必将为 硚 口带来历史的嬗变 。 武汉红星美凯龙世博家居广场项目建于 武汉市 硚 口区 ，项目建设符合 硚 口区 发展规划 。 红星美凯龙落户古田，将于大武 汉家装、香江家居、金太阳市场以及筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群， 其将 奠定了 古田 区在全市的商业地位，使之成为古田商业中心的发动机，为打造建材家居的中央采购区汇聚人气， 同时 其 也成为拉动湖北省乃至华中地区内需的大型平台 ， 带动武汉商贸服务业发展。 16 业政策分析 项目 建成后主要以租赁形式进行 家居销售 和办公 场所租赁 ，属于租赁服务 项目，根据 国家发改委发布的 产业结构调整指导目录（ 2011年本），拟建项目 属于 商业服务业中 鼓励类 “租赁服务” ，符合产业政策要求 。 业准入分析 本项目 建设 单位为 武汉 红星美凯龙世博家居广场发展有限公司 ，该公司持有企业法人营业执照，批准经营范围： 家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发 。 公司 全部手续真实合法， 符合国家行业准入政策。 17 第 三 章 项目建设方案 设条件 形地貌 本项目位于武汉市 硚 口 区。 硚 口 区地貌单元属汉江冲积一级阶地，场地地形总体上较为平坦，地面标高在 武汉地区处于地质构造相对稳定阶段，根据建筑抗震设计规范（ 汉地区设计地 震分组为第一组，抗震设防烈度为6 度，设计基本地震加速度值为 建场区地势开阔、平坦 ， 该场区属于抗震一般地段 。 候条件 项目 拟建地 处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年 7、 8、 9 为高温期， 12 月至次年 2 月为低温期，并有霜冻和降雪发生。 年平均气温为 ，多年月最高平均气温 （ 7 月），最低平均气温 （ 1 月）。一月最冷，极端最低气温 ，极端最高气温 ，无霜期为 245 天。 年平均降水量 1284水集中在 4 至 9 月， 10 月至次年 3 月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的 夏季雨量占全年降雨量的 秋季雨量占全年降雨量的 年降水量最高 降水量最低 平均蒸发 18 量 对湿度年平均 巴，年平均相对湿度 77%。 程地质条件 场区土层分布较稳定，土质较均匀，适宜工程建设。 工程区处于扬子准地台上，无区域性大断裂发育 ，区域地壳基本稳定。 根据建筑抗震设计规范（ 和中国地震动参数区划图 (武汉市抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度为 计地震分组为第一组。本地区地震基本烈度为 6度，拟建物按 6度进行抗震设防。 场地 15米深度范围内无液化土层，可不考虑场地地基土的液化影响。 文地质条件 项目区域水系涉及有 汉江 等。 项目区场地地下水类型主要为上层滞水和承压水。上层滞水主要受大气降水补给，水量小，承压水则与汉江水有密切的水力联系，枯水期地下水向汉江 排泄，汛期江水补给地下水。 场地 附近 无不良污染源，根据地下水水质分析结果，本场地地下水对砼及砼中 钢筋 无 腐蚀性。 通运输条件 项目拟建地位于武汉市 硚 口区 古田 。 古田区拥有极其便利的交通：古田区 地处中环以内，紧邻 107、 318 国道。城区段并连接京珠、沪蓉高速公路。距汉口火车及客运站 3 公里，距离天河国际机场 20 分钟车程，距离“黄金水道”长江码头 7 公里，距汉水码头 里。 项目拟建地位于三环线的出口处，无疑可以享受三环线的便利。设计时速为80 公里 /小时的三环线，沟通城市大型综合组团和三大开发区，是武汉 19 市客运货运快速通道，同时，它也串起二环线和三环线之间的大型组团居住区，包括后湖、古田、四新、南湖、东湖高新等、是主城区一条真正意义上的快速道。 且该地区公共交通设施齐全， 多路公交可到达； 轨道交通 1 号线二期工程 在一期工程的基础 上，分别向东、西延伸，西段从宗关站开始，以东吴大道为终点，沿线 设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等 9 站。而舵落口离 红星美凯龙 在汉的选址之处也已不远，市民可以乘轻轨 到达 ，交通运输条件十分优越 。 用设施社会依托条件 供电： 项目所在区电力供应来自华中电网，市政设施已按照城市 规划设计统一布局，城市道路上有电力电缆沟设施，分布在主干道两侧 ，接入既可 。 区内 额头湾变电站在规划建设中 。 供水： 项目所在 区 距离 汉口宗关水厂 距离 约 7公里 左右 ，供水水源充足，周边均有城市积水管道通过（便于内部给水管道 的接入），给水条件理想。 水质优良，四季供应均衡 。 排水： 项目所在区建有完善的污水收集和处理系统，项目所在地污水直接接入城市污水管网系统，经收集和污水处理站处理后才能排放。 区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。 硚 口 区已具有较为完善的城市基础设施系统、服务设施系统、良好的产业配套环境、服务环境等 。 20 筑 方案 计依据 民用建筑设计通则 建筑地基基础设计规范 建筑结构荷载规范 混凝土结构设计规范 砌体结构设计规范 汽车库建筑设计规范 民用建筑电气设计规范 建筑给水排水设计规范 建筑设计防火规范 建筑工程抗震设防分类标准 建筑抗震设计规范 （ 2009年版） 采暖通风与空调调节设计规范 公用建筑节能设计标准 工程建设标准强制性条文 (房屋建筑部分 )（ 2009年版 ） 其他相关国家、部、省市现行规范规程 等 图设计 总平面布置 整个基地布置成一个设置内街的建筑群，建筑分两个部分： 美凯龙 商场 及 高层 办公 写字 楼 。 美凯龙 商场 由主楼及附楼组成， 6 层 主楼 平行 桥 孝高速 布置 ， 2 附楼 环绕大商场主楼 布置 ，与主楼通过连廊相连 ；用地西南角 布置 23 层 高层 办公 写字 楼 。项目设 二层 地下室， 地下 21 一层设 地下家居商城、 机动 车库及设备用房 ，地下二层设机动车库及设备用房 。 建筑西侧设置商场主入口景观绿化配合城市道路景观；建筑西北侧设置一处地下机动车库坡道；建筑南、北、东侧各设置一处地下机动车库坡道；在西南侧设置了具有特设的主题旱喷广场，其余各侧沿建筑均为硬铺装广场。 建筑地上部分退让北侧用地红线 15 米，退让东侧规划道路红线最小处 15 米，退让南侧用地界限高层最小距离为 20 米 ,多层退让用地界线最小距离为 15 米，退让西侧用地红线最小距离为 15 米。满足和规划、消防设 计要求 。 交通组织 美凯龙世博家居广场 用地四面均临市政道路， 结合用地外城市道路分布情况，设有 多 个出入口 ： 基地东侧为美凯龙大商场的主要入口，设置了两处主要人行出入口，北侧设置一处 车 行出入口，主要作为 车辆 出入通行，出入口宽度为 12米；西侧设置两处机动车出入口及两处人行出入口。 车行入口配合地下车库入口设置，减少地面车流对人行干扰 。 家居广场 内部环绕建筑设置 车 行道路 ，连通各 入口， 方便到达各栋建筑， 路幅宽大于等于 6M， 满足场内消防车及其他车辆通行需要 。 停车设置 项目停车需求 分析 ： 根据武汉市国土资源和规划局武汉市建筑 22 物停车配建指标值的相关规定， 按 8辆 /1000平方米 配置车位 ， 项目商业 及办公 建筑面积 合计 227743 平方米， 需配置 机动车停车位 1822个 。 项目 停车设计：项目 采取“地面地下相结合”的方法，以地下停车为主 。美凯龙家居广场地下 设 机动车库 ， 充分利用地下空间， 可提供 1649个地下停车位； 地面停车 配合场内绿化，沿 场院东南北侧的区内道路设置，供提供 196 个地面停车位 。 项目停车位合计可达到 1845个， 满足 项目 停车需求。 绿化景观 景观设计充分考虑周边自然环境与周边地 块景观设计，力图使基地内外景观相互统一。西南角设置大型主入口景观广场，作为重要的景观节点之一。室外铺装采用高档材质。绿化布置层次丰富，加大绿化密度，景观层次分别为带状景观、节点景观、城市景观渗透。 带状景观 有机结合道路和建筑形状，作为基地和外部环境的过渡和引导，沿道路边、沿规划河、沿建筑周围布置沿带状绿化景观。 节点景观 在主次入口处设置节点景观，内街人流交汇处设置节点景观，结合功能需求，协调布置绿化、广场以及小品。 城市景观渗透 将城市景观渗透到基地中来，综合考虑城市、基地内部景观设计，提高景观设 计效率，提高基地对城市景观的尊重 。 总平面布置详见“总平面 图” 。 竖向设计 23 项目 建筑室内外高差暂定为 筑建筑以一层平面高度为 1985国家高程基准）。地上 1下一层层高 下二层层高为 根据所处的区位及 武汉市的降雨情况，整个 区内 地势应比周边市政道路高。其中竖向设计采用平坡式，合理确定 区内 标高，并充分利用地下室及建筑基础挖方，最大限度的减少土方量，同时有利于区内雨 水的排出。 环保与节能设计 （ 1） 为减少噪声源的干扰，加强主干道的绿化同时尽量后退城市道路。 （ 2） 为保证 环境空气质量良好，合理布置了集中绿化和一般绿地，营造怡然的购物 氛围，形成都市中的 “ 绿洲 ” 。 （ 3） 生活垃圾根据环卫部门的需要合理布置垃圾收集处，实行有人管理的袋装式，确保环境洁美观。 （ 4） 以武汉的气候条件 来说，自然冷却，自然通风及冬季保温是主要的可持续发展的措施。 在项目的规划设计中已考虑到日照、通风、采光对区内不同地方的生态环境影响。所考虑的设计元素包括整个建筑群的建筑密度设计、 建筑 分布及朝向等，使之能充分利用太阳光及风等自然力量去优化各栋建筑的内外部环境。 （ 5） 尽量减少能源的消耗，在技术设计中， 建筑 外墙尽可能采用建筑材料自保温，冷热桥部位采用聚苯已烯泡沫塑料板保温层。铝合 24 金型材料采用断热铝合金，阻断冷桥、热桥的发生。 建筑节能设计 满足国家的相关法规。 总平面主要设计指标 表 目总平面规划指标表 总用地面积 77546 总建筑面积 295443 其 中 地上建筑面积 200243 其中 家居商场面积 179986 办公 写字 楼 面积 20257 地下建筑面积 95200 其中 地下 一层建筑面积 47600 地下家居商场 27500 机动车库及设备用房 20100 地下二层建筑面积 47600 容积率 筑密度 % 45 绿地率 % 35 停车位 辆 1845 其中 地上停车 辆 196 地下停车 辆 1649 筑工程 要建构筑物及用途 项目 包括 美凯龙 家居 商场 1 栋， 主楼 6 层，周边为 2 附楼 ， 主要用于家居产品销售 ， 23 层高 层 写字楼 1 栋，主要用于办公租赁 。 地下设有两层 地下室，主要用作 地下家居商场、 地下车库 、设备用房 及 25 人防。 （ 1） 商业建筑 家居 商场 地上 建筑面积 合计 179986 平方米， 主楼 6 层 ， 附楼 2附楼与主楼通过连廊相连 。 楼内主要分为 固定商铺和对外 商铺。 项目结合多层次的购物主题和购物单元，创造立体多元的购物空间。在主商场内部以共享中庭为核心，布置南北、东西方向向交错贯通的室内休闲街作为商业布局的主干道；共享中庭采用中空的方式，自地下一层通高至 六 层，气势恢宏，空间开阔，以聚集人气，提供休闲观光的场所 。 在共享中庭内，布置 自动 扶梯和景观电梯。 （ 2） 办公 写字楼 用地西南侧建 23层高层 办公 写字楼 1栋，建筑面积 20257平方米，建成后 主要用于办公租赁。 写字楼 楼内设有 3 部电梯。 （ 3） 地下建筑 地下 设有 二 层地下室 ，地下室建筑面积 95200 平方米 。 地下一层47600平方米， 设置美凯龙家居卖场及机动车停车库、局部设备用房；地下二层 47600平方米， 用作 机动车库及设备用房 。 表 项目主要建筑物 功能布局表 建筑名称 楼层 用房设置 美凯龙商场 （ 建筑面积 179986 ） 1层 门厅、 共享中庭 、 对外商铺 、 固定商铺 、 卫生间、 楼梯前室、 候梯厅 、消防控制室 26 2层 共享中庭 、 对外商铺 、 固定商铺 、 卫生间 、楼梯前室、 候梯厅 3共享中庭 、 固定商铺 、 工具间、 卫生间、 电梯厅、楼梯前室、楼梯前室 写字楼 （建筑面积 20257 ） 1层 门厅、 休息区、传达室、物管办公用房 、 会议室、 卫生 间、 候梯厅、楼梯前室 2层 物管办公室、办公室、 会议室、 卫生间、 候梯厅、楼梯前室 3办公室（设独立卫生间）、候梯厅、楼梯前室 地下室 （建筑面积 95200 ） 地下 一层 固定商铺 、机动车库、设备用房 地下 二层 机动 车库， 设备用房 筑 造型 商场立面采用现代简约风格，简洁的建筑体形结合明快的玻璃幕墙整体设计，设计体现建筑的时代感与技术感。商场主要立面采用先进的双立面做法，既取得良好的感观效果，同时保证了建筑的节能。立面内层采用轻质隔墙，外为高档涂料，辅以装饰格栅与水平装饰条。立面外层为钢结构点式玻璃幕墙。 商场内对外 商铺以单间布局，商场 以大柱距、大开间布局，将多个店铺作为一个整体来整体规划，营造高端购物环境， 与现代化的商务主题相呼应。 建筑室内空间的高低变化与体型穿插设计，使建筑内部的公共空间活跃而充满吸引力。商场内以多种的垂 直交通手段与水平廊道系统相结合的方法营造便利可达的购物环境，提供休闲观光购 27 物的可能。 筑结构 本工程按 6度抗震设防，结构采 用现浇钢筋混凝土框架结构体系 ，基础拟采用桩基承台加片阀基础（具体 根据 地勘调整） 。 用工程 排水 （ 1）给水系统 用水量估算 给水用途可以分为生活用水和绿化浇洒用水。 A、商业建筑 生活用水 根据建筑给水排水设计规范（ 中 公共建筑生活用水定额 ， 商场 员工及顾客最高 生活用水 定额为 每平方米 5 8L，本项目取 6L/ d，项目 地上及地下商业建筑面积合计 207486 ，计算日生活用水量 约 1245 365天计， 年 生活用水量 约 454425 B、 写字楼 楼生活用水 写字楼 按 20 /人， 楼内 大约可容纳 1013人，根据用水定额，办公楼用水 每人每班 30本项目取 30L/人 d， 写字楼 楼日生活用水量约 30.4 年工作 250天计， 写字 楼年生活用水量 7600 C、绿化浇洒用水 绿化浇洒用水按 2L/， 用地内绿化 面积约 27141 ， 则日用水量约 化浇洒天数 按 150 天 /年 计 ，年 绿化 用水量为 8142.3 本项目日最高新鲜水总用水量约为 1330m，年新鲜水总用水量约为 47 万 含空调系统循环补水） 。 28 给水系统设计 本项目直接由市政管网供水，从 周边道路 市政给水管 接入 管 一根 ，经总水表后在 场院内形成环状供水主管网， 进入红线的给水引入管上设置倒流防止器。 给水系统 采用分区供水， 地下设有消防水池和生活水池 。 地下 二层至地上三层 由 场内 自来水干管直接供水， 地上四 层以上由 地下生活水池 变频给水装置联合供水。 消防给水系统 消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭 火系统等。 消防水量：室外消火栓用水量 15 升 /秒，火灾延续时间 2 小时；室内消火栓用水量 20 升 /秒，火灾延续时间 2 小时；自动喷水灭火系统 (中危险级 )用水量 22 升秒，火灾延续时间 1 小时。 全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。 室外消火栓由市政管网供给。室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过 原则分为高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。 自动喷水灭 火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池 消防主泵。高位消防水箱组成。为保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳压装置。 发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池 水喷雾泵 高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式控制雨淋阀 。 （ 2）排水系统 29 排水量估算 项目 排水量按 生活 用水量的 85计，则项目 年总排水量为 目给排水情况见表 表 目给排水情况（单位 m3/d） 项 目 给水 损耗 排水 商业用 水 1245 公 用水 化洒水 合 计 排水设计 建筑排水采用雨污分流 ， 污水采用排水管道系统重力排出室外 ，经化粪池 处理 后排入 汉西 污水处理厂 ，最终受纳水体为 府河。雨水通过雨落管引下，通过地面雨水口进入 场内 雨水管，排入市政雨水干管。地下室废水采用集水坑、设潜污泵自动抽排 ， 绿化全部采用雨水入渗措施 。 配电 （ 1） 用电范围 项目用电包括照明用电 和动力机械设备用电，照明用电 主要为 室内照明。动力用电主要为 电梯 、通讯设备、空调设备、消防设备 、泵站 等用电 。 （ 2） 供电负荷 根据民用建筑电气设计规范（ 等现行规范标准中的相关规定 ： 本项目 商场主楼每层建筑面积超过 1000 ，为 一 类公共建筑，其 消防用电 ， 如消防水泵、排烟 及正压送 风机 、 防火卷帘门以及消防 30 监控中心机房（消防控制室）电源； 应急照明 、疏散标志灯 ；经营管理用计算机系统电源 用电 为一级负荷 ； 客梯用电为二级负荷； 其余主要为 商业 照明 及办公 电器 用电，短时停电不会造成重大损失，负荷等级 为三级 。 根据本项目用电负荷性质、负荷容量、负荷分布及建筑功能 等，经测算，本项目 总用电 负荷 在地下一层设 总 变配电所，变压器 总装机容量 21000变压器负荷估算详见下表 ： 表 变压器负荷估算表 序号 区域名称 面积（ ） 变压器装机指标（ ） 总容量（ 变压器 1 美凯龙家居商场 179986 90 600压器 10台 2 高层 写字楼 20257 70 600压器 1台 3 地下家居商场 27500 90 2475 1000压器 1台