衡阳市南岳国际大酒店工程项目可行性研究报告

1 衡阳市南岳国际大酒店工程项目 第一章 总 论 项目提要 (1)项目名称：衡阳市南岳国际大酒店工程项目 (2)建设单位：湖南祥顺置业有限公司 (3)项目单位法人代表： 李祥禄 (4)建设地点：衡阳市南岳区祝融南路与广济路交界处西北角 (5)项目单位所有制形式：民营企业 (6)项目建设性质：新建 (7)项目建设总投资： 8800 万元 (8)项目建设期限： 2004 年 7 月至 2006 年 7 月 (9)可行性研究报告编制单位及资质 编制单位：衡阳市投资咨询中心 资质证书：国家计委乙级工程咨询资格证书 1030123006 法人代表：易建江 (10)项目的背景及建设目标 旅游业是国民经济具有重大拉动作用的支柱产业。国家、省、市都对旅游业的发展制定出了许多鼓励政策。历届 中央 领导对 旅游业的发展作出了重要指示，邓 小平同志 指出：“ 旅游事业大有文章可做，要突出地搞，加快地搞 ”。江 泽民同志 也 明确指出： “必须采 2 取有力的政策和扶持措施，加快信息、文化、教育、旅游、社区服务和中介服务的发展。 ” 2002 年 7 月，国家旅游局将南岳衡山风景名胜区的生态环境问题专题报告了 朱 镕 基 总理，朱总理在报告上批示：“重新规划， 重整山河，旅游业才有真 正的前途。”为了落实中央领导同志对旅游业发展的指示精神，衡阳市政府贺仁雨市长在2002 年 12 月 28 日的政府工作报告中提出：衡阳市要以“开发南岳为龙头的大旅游”为目标，加快发展全市旅游业，用五年的时间，把衡阳市建设成优秀的旅游城市。 五岳独秀的南岳衡山，可谓聚天地之灵气，集佛道文化于一体，自古以来游人如织，留下了无数骚客文人的墨宝和真迹， 有着厚重的历史底蕴和文化内涵， 为了提升南岳旅游品位，进一步贯彻落实中央和省、市领导对南岳做出的“重新规划，重振山河”和“显山、露庙、见秀”的指示精神，全面贯彻执行南岳风 景名胜区总体发展规划，经南岳区委、区政府研究，决定对南岳古镇分步实施全面改造。作为 2003 年度南岳区五项重点工程之一的四星级豪华宾馆建设项目被提上政府工作的重要议事日程。 该宾馆建成将极大地提升南岳旅游服务设施的档次和总体水平，具有较大的经济效益和社会效益。对衡阳的经济社会发展起到积极的促进作用。 编制的依据和范围 制的依据 3 (1)衡阳市人大常委会通过的衡阳市城市总体规划（ 20022020）； (2)衡阳市人大常委会 2003 年 6 月 27 日通过的关于加快民营经济发展的决定； (3)国家和地方制订的有关法规、规范和标准； (4)南岳国际大酒店用地现状图； (5)国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）； (6)建设单位提供的有关资料。 制的范围 (1)调查、了解建设项目及项目区现状； (2)对项目建设的必要性、有利条件进行分析，确定建设规模； (3)提出项目建设的指导思想，建设的原则、目标，建设的内容及方案； (4)对项目招标的范围，招标的形式，组织机构及定员做出说明； (5)拟定项目建设进度； (6)对项目建设总投资进行估算，对效益进行分 析； (7)对项目的可行性提出结论性意见和建议。 4 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见表 1 表 1 要 技 术 经 济 指 标 序号 项 目 名 称 单 位 数 据 备 注 1 总投资 万元 8800 2 建设用地面积 亩 107 3 建筑面积 40000 其中：宾馆面积 21931 豪华配套用房面积 18069 4 容积率 5 建筑密度 % 6 绿地率 % 45 7 营业收入 万元 4077 8 利润总额 万元 1827 9 税金总额 万元 224 10 财务内部收益率 % 部投资 11 投资回收期 年 部投资 12 财务净现值 万元 部投资 13 财务内部收益率 % 有资金 14 投资回收期 年 有资金 15 财务净现值 万元 有资金 16 投资利润率 % 17 投资利税率 % 5 18 盈亏平衡点 % 第二章 项目区域概况 项目区域概况 建设单位简介 6 第二章 项目区域概况 项目区域概况 (1) 地理交通 衡阳市位于湖南省中南部，因居南岳衡山之南而得名，它北背衡岳，南面五岭，西连黔滇，北通鄂豫，距广州约 600 公里、长沙近 200 公里、桂林 300 余公里，素有“南北要冲、两广咽喉”之称，是湖南省第二大城市；全市 平方公里，人口 712 万人，其中市区面积 374市人口 75 万多人，现辖衡南、衡阳、衡山、衡东、祁东五县和耒阳、常宁两市及珠晖、雁峰、石鼓、蒸阳、南岳五区。衡阳市是我 国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程 250 公里，有火车站 33 个。公路纵横交错，四通八达，北京至广州的京珠高速公路、衡阳至广西、衡昆高速国道、连接湘赣闽三角的“三南公路”贯穿全境。全市 100%的乡镇、88%的村通了公路，通车总里程 7643 公里。其中，高等级公路 3140公里，高速公路 149 公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。 (2) 社会经济 近几年来，衡阳市的经济有了较大的发展， 2003 年全市经济发展速度明显加快。据统计， 2003 年全市实 现地区生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10%，为 1998 年以来增长最快的一年，比上年快 百分点。 2003 年，全市经济结构有了明显改善，经济运行总体质量和效益不断提高。二、三产业在全市经济中的比重上升，农业的比重下降；规模以上工业占全市工业的比重上升，主导产业、优势企业发展势头强劲；民营经济总量占全部经济总量的比重上升，私营、个体经济不断发展壮大。 2003 年全市实现财政总收入 元，按可比口径计算，高于 长 百分点。 2003 年衡阳市城市居 民人均可支配收入为 7205 元，比上年增长 农村人均可支配收入 2999 元，比上年增长 2003 年全社会完成固定资产投资 元，增长 投资规模的扩张在近几年来是少见的。 (3) 气候概况 本项目属亚热带半湿润季风大陆性气候，夏季炎热干燥，冬季严寒湿润，冬季少雪，基本雪压 最低气温出现在2 月份，极值为 夏季平均温度在 28，最高平均气温在 39左右。本区主导风向受季风控制，冬季多北风和东北风，以东北风最强；夏季多南风和东南风，以东南风为盛行风，全 ， 最 大 风 速 东 北 风 ， 风 速 可 达 15M/S ， 基 本 风 压W=2。 (4) 南岳简介 南岳衡山，位于湖南省中部偏东南，素有“文明奥区”、“五 8 岳独秀”、“宗教圣地”、“避暑天堂”之美育，是全国著名的风景名胜区，现称为湖南的中心花园。 南岳区以南岳古镇为中心点，东至衡山城 15 公里，南至衡阳市区 51 公里，西至邵阳市 170 公里，北至长沙市区 146 公里。对外交通依靠 107 过国道、京珠高速公路道路和京广铁路，衡山火车站距南岳仅 15 公里，由长沙黄花机场经京珠高速公路到南岳两个小时路程，衡阳市到南 岳约 40 分钟；全区下辖 3 乡 1 镇， 31 个行政村、 358 个村民小组， 5 个居民居委会， 17 个居民小组；方公里，总人口 52312 人，人口密度 185 人 /k ，其中南岳镇人口 31459 人，人口自然增长率为 全区国民生产总值35025 万元。 南岳衡山，人杰地灵，钟灵毓秀，拥有许多得天独厚的旅游资源。尤以“佛道并存，共荣一山（庙）”和“五岳独秀，秀在其林”的特色，而被广大海内外游客称诵。 2001 年中国南岳寿文化节暨庙会期间，新建的中华万寿大鼎项目，同时创造了三项新的吉尼斯纪录 ,更加巩固了南岳衡山 “寿岳 ”的至尊地位。 1982 年成为首批荣获由国务院命名的“国家级重点风景名胜区”称号的地区之一，先后被国家授予“ 4A 级旅游区”、中央文明办授予“文明风景区示范点”等殊荣。 建设单位简介 湖南祥顺企业 (集团 )公司现有员工 1500 余人， 90%为大专以上 9 学历，其中硕士生 5 人。公司拥有湖南祥顺置业有限公司，湖南云峰酒业有限公司，湖南小酒仙酒业有限公司，武汉小糊涂仙酒业有限公司，江西小糊涂仙酒业有限公司，广西小糊涂仙酒业有限公司，湖南金嗓子喉宝药业有限公司，江西金嗓子喉宝药业有限公司，河南金嗓子喉宝药业有 限公司等九家控股子公司。公司资产 资产 8000 万元。 公司自成立以来，始终坚持以创新和发展为核心，以至诚至信为宗旨，以“创造客户，注重效益，以人为本 ”为企业经营理念，牢固树立“服务意识、创新意识、市场意识、团队精神、敬业精神、求精精神”，取得了优良的业绩。 2002 年公司销售额突破 2 亿元大关，产生了良好的经济效益和社会效益。 湖南祥顺置业有限公司是一家注册资金 1000 万元的专业置业公司，现有 固定员工 30 人，高级工程师有 3 人，经济师及会计师各 2 人 ，同时聘请了优秀的房产、法律、旅游、酒店管理等方面的专 家作为公司顾问 。公司 90%以上的员工是 本科 以上学历，公司自成立以来，充分利用人才，狠抓企业内部管理，在人才开发利用、销售组织、 信息 管理等方面建立了一套有效的管理制度，并在实践中不断完善和强化，建立公开、平等、竞争的用人机制，培养了一支高素质的专业技术队伍 。 10 第三章 项目建设的必要性及有利条件 项目建设的必要性 项目建设的有利条件 11 第三章 项目建设的必要性及有利条件 项目建设的必要性 (1)是提高城市旅游服务建设的需要 南 岳衡山自设立风景区以来，旅游服务设施得到了较大发展， 至 2001 年，全区有宾馆招待所 70 多个，床位 6500 个，家庭客栈有床位 4500 个，在香期最多能够提供 11000 个床位，基本上满足来南岳游客的住宿需求。 通过对南岳区现有宾馆招待所服务设施和生产经营情况进行分析，我们发现：南岳的宾馆服务设施主要以中低档为主，只有南岳电信宾馆为三星级宾馆，为南岳区目前最高级别旅游服务住宿物业，仅有高档床位 252 个，占南岳所有床位不足 绝大多数的家庭客栈、宾馆设施水平较低，服务质量较差，特色服务较少，“城市化、商业化” 问题严重。 为了改变这种状况， 2002 年，南岳区人民政府委托中国城市规划设计院制定了新的南岳风景名胜区总体规划，规划中明确提出了加强四星级宾馆以上服务设施的建设，使风景名胜区高端旅游服务设施保有率达到 10 15%的经营建设目标，与此相应，南岳区人民政府 2003 年政府工作报告 亦明确提出了今后五年 旅游服务设施建设的重点是规划建设好游客服务中心、四星级以上宾馆，同时提高招商质量， 狠抓合同履约率、资金到位率和项目开工率， 12 争取全年兴办内资企业 3 个，实际到位资金 5000 万元，实现外资企业税收入库 260 万元。 为了 抓住这一有利的历史发展契机， 提升南岳区旅游总体实力 ， 提高 南岳旅游服务设施总体水平，为南岳经济的快速发展做出应有的贡献，经多方论证，湖南祥顺置业有限公司决定在南岳区投资建设四星级大酒店。 (2)是建设优秀旅游城市的需要 旅游业是促进经济增长方式转变的先导型产业， 是一种 无烟工业 。 加 快发展旅游产业，有利于充分发挥其在经济活动中的催化 剂 作用。 市委、市人大和市政府根据衡阳市的实际情况，“重整山河”制定了新的衡阳市城市发展规划（ 2002，规划中提出了“极化一点，构筑一圈”的城市总体目标，目标确定用 5年的时间把衡阳市建设成国家级园林城市和优秀的 旅游 城市。要求各级政府 树立大旅游观念， 要 加强旅游基础设施建设，健全旅游综合服务体系，走健康和谐旅游产业发展之路。 在硬件方面，决心 加大对城市建设的实质性投入， 围绕“敞口、拓城、秀内”的总体思路，拓展城市通道，拉开城市骨架，完善城市功能，打造城市亮点，加快中心城区建设。 加快 雁峰 公园 、古樟 公园、 珠晖公园 和 三江风光带的改造和建设，使城市“显山、露水、见秀” 。 同时还着手 加快 解决 宾馆、饭店、地方产品购物中心及旅游产品加工企业的建设等有关问题。 要建设 优秀的 旅游 城市，没有高档次的 酒店 是不行的。因此， 兴建南岳国际大酒店是建设优秀旅游城市的需要。 13 (3)是扩大就业 促进 稳定的需要 就业是民生之本。旅游业是扩大就业、促进稳定的重要支撑产业。旅游业 其社会性、综合性很强，涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素。大力发展旅游业，可以极大地带动这些相关产业的发展。据 统计，旅游业直接收入每增加 1 元，商业、饮食、交通等第三产业产值就增加 10； 旅游业直接就业者每增加一人，社会间接就业者至少可增加 5 人。 由于旅游业是综合性很强的行业，其经营范围涉及国民经济的许多部门 。 因而发展旅游业，使其他有关联的产业 都随之得到发展。根据世界旅游理事会发表的年度报告 显示 ，旅游业 每年可为全世界提供 个 就业岗位 ，本项目建设可提供近 160 个岗位。 因此，兴建衡阳市南岳国际大酒店，是扩大就业 促进 稳定的需要。 项目建设的有利条件 (1)政府及其各有关职能部门的大力支持。 南岳区 大力优化经济发展环境，进一步规范政务服务中心办事程序，积极推行开展 “ 一站式 ” 服务、实行 “ 一口式 ” 收费、开通“ 一条服务热线 ” 的 “ 三个一 ” 工作制度，并出台了关于加强南岳经济发展若干政策规定 ，并在 2003 年度政府工作报告明确提出今后五年 旅游服务设施建设的重点是规划建设好游客服务中心、四星级以上宾馆，力争 2003 年完成兴办内资企业 3 个，实际到位资金 5000 万元，实现外资企业税收入库 260 万元的工作目标，所有这些都表明了政府对四星级宾馆的重视和坚强决心，为项目的实施 14 打下了坚实的基础。 (2)自然环境优美、地理位置极为优越。 南岳五星级宾馆项目选址地处南岳镇正在大力开发的新城区南端；位于祝融南路以西，广济路（拟建）以北，北与即将搬迁过来的党委、政府、人大、政协“四大家”办公区毗邻，南与规划拟建的天子山森林公园隔广济路相望，可以说是自然环境优美， 地理位置极为优越。 (3)交通条件十分便利。 新的 107 国道环绕整个祝融南路地段，项目所在地为游客出入南岳的必经之路。由项目所在地通往新 107 国道，东南走万福路为1200m，西南走广济路为 900m；通过新 107 国道可十分便捷的达到京珠高速、衡枣高速、潭邵高速与衡大高速；北至长沙 1 小时，南下广州 6 小时，直达衡阳只需 30 分钟，投资这一区域，项目增值潜力及人气将得到极大提升。 (4)周边配套设施齐备。 从南岳区祝融南路街区修建性详细规划来看，项目土地范围目前已经做到通水、通电、通路及通讯的畅通，甚至保持了适度超前，规划建设中的天子山森林公园及山下的城市广场隔广济路与五星级宾馆相映成趣，娱乐中心、休闲中心、网球场、游泳池、咖啡厅等均匀环绕项目周围，一系列大型商业楼，综合楼等坐落在项目附近，有充足的购物场所及金融服务设施，附三医院及其医药大楼所在地步行在五分钟之内。周边市政配套设施的规划建设较为完备，为今后五星级宾馆的经营提供了极大的便利。 15 (5)超前的设计、豪华的设施将为宾馆的发展提供广阔前景。 除南岳电信宾馆（三星级）外，南岳区目前还没有一家真正意义上的高档豪华宾馆，以致相当部分高消费游客宁可投宿衡阳、长沙等中 心城市也不愿意留宿南岳，这与南岳在全国旅游界的地位极不相称，五星级宾馆的兴建能最大程度的满足相当部分高消费游客的住宿需求和当地中高收入阶层的享受需求，对目标客户具有极大的吸引力； (6)项目规模较大，规划自由度较高，创新的规划设计理念和较高的绿化率，可在当地率先开创面向中高阶层的理想生活模式。 (7)土地购置成本较低，易于发展商追求前期的规模和素质，从而形成良好口碑，树立品牌，达到良好的社会效益； (8)南岳旅游前景十分看好，游客数量及旅游消费呈现不断扩大的趋势。 根据“衡山游览，南岳住宿；以需定量，渐进调 整；利用现状，合理布局；尊重环境，绿色高效”的基本规划原则。绝大部分原来住宿南岳山上的旅客将只能在山下或外地住宿，在岳游客停留时间将有可能由原来的 延长至 2 天以上，加上每年 270 万的游人、 60%以上的宾馆入住率，使在南岳兴建四星级宾馆有了可靠的客源保证，作为实力雄厚，床位数只占宾馆床位总数 10%的豪华高档宾馆，床位将更是供不应求。 (9)南岳区社会经济发达，人民生活富足； 国内生产总值（ 银行居民储蓄分别以每年 10. 56%超常规速度增长，也为项目建成以后提供了强大的消费 16 基础 。 第四章 市场调查报告 游业的市场环境 衡阳市旅游业发展概况 酒店市场的发展趋势 衡阳市酒店的市场研究 17 第四章 市场调查报告 游业的市场环境 从 1999 年开始，每年出现 2 个旅游“黄金周”，城市人的全年法定公休假日有 14 天，如果加上各类其他旅游休闲时间，总休闲时间将会加长。这意味着旅游业迎来了一个新时代 休闲时代，也意味着一个新的产业的形成 休闲产业。项目业主之所以在南岳地区新建酒店，并且计划在异地进行宣 传，就是对未来旅游度假这种休闲产业蓬勃发展的心理判断及市场潜力的默化，以旅游消费的日常消费作为开发的出发点。我国大城市居民收入在不断提高的同时，用在旅游的花费也不断增加。在国家统计局针对 2000 年 10大城市收入、消费情况调查中，元；广州市、上海市、北京市、厦门市居民家庭人均可支配收入已达 1 万元以上。深圳市人均旅游支出也超 600 元，天津居民在假日期间外出旅游人数大幅上升，家庭人均旅游消费支出增长 21%；哈尔滨居民 2000 广 州市居民旅游消费成了“假日消费”新亮点，外出游览名胜古迹甚至出境领略异国风情，成了广州居民假日消费的重要内容；武汉、西安等城市旅游消费也有不同程度的增长。 18 衡阳市旅游业发展概况 2002 年衡阳市旅游业有迅猛的发展。全市旅游业得到社会各界的支持，呈现出产业规模不断扩大、行业管理日趋规范、产品特色更加鲜明、旅游品牌日益彰显、假日经济蓬勃兴起的良好发展势头。全年共接待国内外旅客 人，旅游总收入 别比上年增长 17%和 日旅游经济高潮迭起 。春节旅游黄金周，全市共接待国内外游客 人，旅游总收入 元，分别比上年同期增长 游客人数和旅游总收入跃居全省第二和第三位。“五一”旅游黄金周，全市共接待国内外游客 人次（含城区一日游），旅游总收入 元，过夜游客数和旅游总收入分别居全省第三位，比上年同期增长 阳市政府依法治旅游步伐加快。衡阳市编制了旅游产业发展规划，市政府先后出台了旅游质量监督管理办法等旅游行政法规，使衡阳市旅游行业管理步入了依 法治旅的轨道，旅游环境明显改善。 创建”工程圆满完成。“五一”黄金周期间，南岳举办山地车攀登赛。“十一”黄金周期间，南岳举办寿文化节。通过举行挑战基尼斯记录竞赛、明星足球赛等形式多样的活动，吸引国内外众多媒体的注意，国内外游客纷至沓来，使雁城之旅 寿岳之旅品牌得到凸显，“十一”黄金周期间南岳共接待游客 15 万余人次， 19 旅游总收入 4314 万元。通过几年积极“创建”，衡阳市南岳风景名胜区通过了 旅游区的认定。 酒店市场的发展趋势 店在服务行业中有着特殊的地位，特别是 在以旅游为龙头产业的城市和区域性经济中心城市，它是反映当地（区）的经济发展的晴雨表和当地的消费水平。现代的酒店业，它除了提供客户基本的住宿外还充分考虑了酒店的附加值和品质的提升，如配置好的“中西餐厅、咖啡厅、商务会所、休闲馆”等功能配套，从而大大提升酒店的附加值和酒店品质。酒店最早的原始雏形为当时的兵站，后进一步的转化脱变都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每个角落都有各类酒店物业的身影，酒店作为一个传统的产业仍经久不衰，欣欣向荣，这个具有千年历史的行业，正在迸发着生机。 济的 发展，人们生活水平的提高，更加速了酒店的发展，这时单纯的传统守旧的酒店业也开始受到了市场的冲击，传统的酒店行业有以下几个特征： (1) 经营风格及模式守旧，缺乏科学化、规范化的管理； (2) 经营人才的缺乏，缺少软件上的支撑； (3) 建筑设计风格、规划设计、环境、配套设计陈旧，造成酒店品质低下； (4) 酒店配套功能的缺乏，使之缺少现代酒店应有的特征。 20 代的酒店不仅要在门面上作足功夫（设计、配套、规划），且应在管理上、经营上下足功夫，这也是我们通常所讲的硬、软件。而现今，中国的酒店行业除了一 些经济发达城市特为注重硬、软件建设外，如北京、上海、深圳、广州、大连等地，其它地区（内陆地区）则没有较大的特色。 店是一项投入较大的行业，它一共分为两大部分，前期投入即建造阶段，二期投入即运营阶段，在这过程中两者皆不可缺，且在运营中，经营的风险存在，根据目前市场测定一般酒店前期运行阶段（一般为二至三年）是亏损的，之后，酒店才会转盈，当然，我们也不能排除其它因素，市场是变动的，我们只能去按市场之规律进行调控，但却不能从根本上控制，故现代酒店业是一个投入较多、风险也较大，但收益也较高的行业。根据市 场有关报道，一般酒店（宾馆）只要经营了二、三年以上，就可确定其开始赢利，更不用说酒店的投资回报率有时高达 100%以上。 何减去投资投资的风险，特别是减少前期投入风险是现代发展酒店业的投资者所关注的问题：“既要赚钱，又要减少风险”怎么去做呢？这时一种新型的酒店投资浮出水面，闪亮登场，成为大家关注的焦点“一种以旅游为嫁妆，又同房地产相结合的酒店新产品正式出台 产权式酒店”，产权式酒店出现的背景： (1) 中国的经济高速发展，各项配套、基础设施的逐步完善，带动相关产业的发展； (2) 人们生活水平的 提高，消费空间增长，房地产从只有满足 21 居住条件发展到以投资为主的多用途房地产新开发模式。 (3) 中国顺利的加入 济一体化，带动全球人气转移； (4) 假日经济的热旺及中国成为世界是最大的、最受欢迎的旅游国家。 衡阳市酒店的市场研究 衡阳市在酒店建设方面还属于比较落后。大部分酒店经过星级评定后，上规模、上档次的酒店不多。在经过星级评定的几家酒店当中最好的是“雁城宾馆”和“神龙大酒店”评有四星级酒店，另外三星级酒店八家。按照严格的评定规定，这两家四星级酒店也不能完全符合标准。其他的酒店都是按 三星级酒店配置或者是对外称相当三星级的酒店。按照四星级标准兴建的酒店在衡阳地区可以说是还没有，所以对居住条件要求比较高的客人只能在这酒店当中选择。因此外国游客、港澳台游客和一大部分国内经济比较好地区的游客入住都基本上选择这些有星级评定或者在居住方面具备星级酒店条件的酒店。在政府加大对衡阳旅游产业开发和建设的环境下，可以预见，衡阳市的游客将不断增加，游客对居住条件的要求将不断提高，因此在衡阳市南岳区兴建有规模和上档次的酒店是相当有必要的。 22 第五章 建设的原则与条件 项目建设 的指导思想 项目建设的原则 项目选址 项目建设的主要内容和规模 工程设计初步方案 项目地质条件 23 第五章 建设的原则与条件 项目建设的指导思想 本项目 按四星级 标准设计、参照 五星级标准修建的 南岳国际大酒店 除 应在 满足 客户住宿、休闲娱乐 功能需要 的同时，还应结合南岳当地的 地域 特征 和 自然、人 文 背景，尽量 吸收 南岳 本地的、民俗的风格以及 该 区历史所遗留的种种文化痕迹 ，以使其 具有极强的可识别性。 重点需关注 三个主要因素： 1、南岳 本 地的地域环境、自然条件、季节气候。 2、佛道并存，共荣一山一庙的宗教特色 。 3、民俗礼仪、本土文化、风土人情、当地用材。 通过四星级宾馆的建设 构架出 南岳 地 区 独特 的人文历史与自然 风貌 ，使其成为南岳的标志性建筑与引领生活、消费新时尚的代表作品。 项目建设的原则 (1)以城市总体规划为基础，坚持前瞻性和可持续发展的原则； (2)充分考虑项目区的自然环境，从营造高效的生态环境的高度出发，科学规划、优化设计、力求环境优美、文化浓厚、个性鲜明、新颖求实的原则。 (3)加强文化设施的合理配置，营造酒店的文化氛围与文 化内涵，建设数字化、生态化酒店的原则； 24 (4)强调酒店人、环境和自然的共存与融合，以提高酒店环境质量为目标，充分考虑人的需要，创造人性化的交往空间，坚持以人为本的原则。 (5)重视项目区现有的地形地貌，从实际出发，坚持管网就位，排水就近，标高就势的原则； (6)生态效益，社会效益和经济效益相统一的原则； (7)结合项目的建设目标，坚持全面考虑，统一规划，分期实施的原则。 项目选址及条件 项目地址位于南岳镇正在大力开发的新城区南端；祝融南路与广济路交叉之西北角。北与即将搬迁过来的政府“四大家”毗邻 ，南与规划拟建的天子山森林公园相望。项目土地位所在处为临街地，东临祝融南路，南靠广济路，广济路与万福路（在建）向东南、西南两侧延伸，为连接 107 国道的交通要冲。通过 107 国道可十分便捷的达到京珠高速、衡枣高速、潭邵高速与衡大高速及衡阳到南岳的旅游专线；北至长沙 1 小时，南下广州 5 小时，直达衡阳只需30 分钟。交通极为便利。 项目用地北临财政局办公大楼和政府四大家。西与南岳镇中学及南岳佛教学院紧邻，南隔广济路与规划中的天子山公园相望，东与正在兴建的衡山商业中心相连，整个地块为道路环绕，通过祝融南路北 南，天子山南 北两条景观视线走廊可以远眺如飞的南岳 25 诸峰，鸟瞰古镇全貌及衡山大庙、万寿广场，自然景观及人文景观俱佳。 项目土地范围目前已经做到了通水、通电、通路、电信、宽带等“七通”；南岳最大的城市广场、唯一的公园 天子山公园紧邻项目周围 ；娱乐中心、休闲中心、网球场、游泳池、咖啡厅等均环绕项目周围。一系列大型的商业楼、综合楼等坐落在项目的附近，有充足的购物场所及金融服务设施。南华大学附三医院及其医药大楼所在地步行在五分钟之内。 项目建设的主要内容和规模 项目总用地面积 建 筑面积 40000投资 8800 万元。 拟建的南岳国际大酒店建设内容包括宾馆和豪华配套用房两大部分。其中：宾馆建设主要内容：宾馆主楼、多功能宴会厅和其他诸如庭院、广场、喷泉、道路、停车场等公用配套服务设施；豪华配套用房建设内容：以宾馆豪华套房配套的用房部分。 (1)接待大厅建筑面积 12002)客房建筑面积 165313)餐厅建筑面积 13504)娱乐室建筑面积 16505)大小会议室建筑面积 12006)豪华配套用房建筑面积 1806926 (7)其他附属设施 了使南岳国际大酒店上档次，需建立智能化管理体系，根据我们查阅有关资料，生活居住区的智能化管理分高、中、低三档次，档次不同，投入也不一样，建议对本次项目采用中档次的智能化管理，其内容是： (1) 南岳国际大酒店设计算机管理中心； (2) 水、电、气、热等自动计算收费； (3) 实现安全防范系统自动化监控管理； (4) 火灾、有 害气体泄露等实现自动报警； (5) 对南岳国际大酒店的关键设备、设施实现集中管理，对其运行状态实施运程监控。 工程设计初步方案 本项目的主要建筑为宾馆主体、豪华配套用房及附属设施等技术要求较高的中小型建筑，酒店主体设计为全框架结构，墙体考虑200 厚轻质隔墙，同时要求宾馆内柱，梁为隐形的，即室内尽量不突出柱和梁；要求平均每间客房的建筑面积不得少于 120 。工程等级为 3 级，设计使用年限为 50 年。 本工程设计时应遵循以下标准和规范： (1)建筑结构设计统一标准 2001； (2)建 筑结构荷载规范 2001； (3)建筑地基基础设计规范 2002； 27 (4)建筑桩基技术规范 94； (5)砌体结构设计规范 2001； (6)混凝土结构设计规范 2002； (7)建筑结构制图标准 87； (8)钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规范 91； (9)建筑设计防火规范 87； (10)建筑给水排水设计规范 88； (11)民用建筑电气设计规范 92； (12)火灾自动报警系统设计规范 98。 项目地质条件 地位置及地形地貌 拟建场地位于湖南衡阳市南岳区广济路与祝融路交汇处西南角。场地原始地貌单元属剥蚀残丘、由于修路、建房等，部分原始地貌已遭破坏，勘察场地原始地形起伏较大， 层岩性 根据本次钻探揭露，场地内埋藏的地层主要有人工填土层、植物层、第四系坡积层、第四系残积层及强风化花岗岩等。各地层的野外特征自上而下依次描述如下： 工填土（ (为地层编号，下同 )：褐黄、灰褐等色，杂填土，主要由粘性土组成，含砂 20%含生活垃圾 28 及砖、砼块 10%左右，属新近堆积，均匀性差，结构松散，未完成自重固结，场地内钻孔 17、 9、 13、 19、 2225、 3135、 38、 39、42 号遇见该层，层厚 物层（ :灰褐色，可见树根等，机构松散；场地内钻孔 10、 11、 1518、 22、 27、 30、 3236、 40、 41 号见该层，层厚 四系坡积（ 质粘土 ：褐红 、褐黄色，含石英颗粒 510%，见网状条纹，摇振无反应，光泽反应稍有光滑，干强度中等，韧性中等，呈稍湿，硬塑状态。场地内钻孔： 13、 1728、3143 号遇见该层，层厚 四系残积（ 质粘土 ：灰白、红褐色，为花岗岩风化残积而成，原岩结构清晰可辨，摇振无反应，光泽反应稍有光泽，干强度中等，韧性中等，呈稍湿，硬塑状态，场地内各钻孔均见该层，钻探揭露厚度 生代（中生代 25）燕山期风化（ 岗岩 ：灰白、肉红色，矿物成 分主要为石英、长石等，部分长石已风化，中粗粒结构，块状构造，节理、裂隙极发育，岩芯多呈碎块状、砂粒状，该层为场地内下伏基岩，本次勘察场地内仅钻孔 1、 5、 6 号钻入该层一定深度，揭露厚度 厚不详。 震效应 根据建筑抗震设计规范（ 参照中国地震动参数区划图（ 有关标准判定：拟建地震分 29 组为第一组，拟建场地土类型属于中硬场地土， 类建筑场地，场地设计特征周期值为 地内无液化地层，属可进行建设的一般场地。 下水 勘察期间，拟建场地内仅部分处于低洼带的钻孔中遇见地下水，主要附存于第四系残积粉质粘土 层的下部，属潜水类型， 主要受大气降水的补给，水量较少，当于标高 根据勘察时在钻孔 1， 17 号中采取 2 件地下水试料进行的水质分析结果，场地环境条件按 类，弱透水性地层考虑，参照岩土工程勘察规范（ 有关规定判定：拟建场地内地下水水质对砼结构具弱腐蚀性；对钢筋砼结构中的钢筋不具腐蚀性；对钢结构具具弱腐蚀性。拟建建（ 构）筑物基础设计和施工时，地下水水质对建筑材料的腐蚀的防护，应符合工业建筑防腐蚀设计规范（ 有关规定。 勘察期间，拟建场地东西两侧距场地 200500 米均发育较大的冲沟，见地表水流呈溪流状沿坡势向池塘、稻田中排泄，根据有关区域地质资料，勘察场地下部为侵入岩岩体，受其影响，场地或周边下伏基岩侵入体接触带附近可能含有较大的基岩裂隙承压水，具体须进行专门的水文地质勘察工作，如水文地质调查、测绘、水文地址物探、钻探及进行地下水抽水实验等工作，对场地进行专门的水文地质评价。 30 土工程 分析与与评价 地稳定性与环境条件评价 根据本次勘察结果，拟建场地在勘察深度范围内，除场地拟建颂诗亭北东部已形成的边坡外，未发现影响场地稳定性的不良地质作用及可液化地层，场地是稳定的，适宜建筑拟建项目。 拟建场地大部分位于山坡地形，地形起伏较大，场地拟建颂诗亭北东部祝融南路进行人工机械整平时已形成一土质边坡，局部坡度较陡，近乎直立，最高与最底处高差约 25m，最小高差约为 3m,边坡长约 300m,在坡顶边缘比表距离坡坎约 见有 3 条裂缝，裂缝宽约 地最高山顶位 置距边坡约 15m 处有高压电线杆。该边坡如遇大雨或人工挖方整平施工时，可能产生坡面坍塌、滑动。因此，建议进行专门的岩土工程勘察，以便采取有效的边坡治理措施。 地层岩土性能评价 根据室内土工实验及原位测试结果。场地内埋藏的各地层岩土性能评述如下： (1)人工填土（ :系近期堆积，成分杂乱，结构松散，且密实程度不均匀，该层未经处理不能作为拟建（构）建筑物的天然地基持力层：植物层（ :结构松散，未经处理亦不能作为拟建建（构）筑物的天然地基持力层。 (2)第四系坡积（ 质粘 土：场地内大部地段分布，层 31 厚 硬塑状态，可作为拟建建（构）筑物的天然地基持力层。 (3)第四系残积（ 质粘土：分布于整个场地，层位稳定，具有中等的强度及压缩性，为力学性能良好的地基土，是拟建（构）建筑物较好的天然地基持力层和下卧层。 (4)燕山期（ 25）强风化（ 3）花岗岩：为场地内稳定基岩，强度高，变形小，是拟建（构）建筑物较好的桩端持力层或天然地基下卧层。 础选型分析 根据本次勘察结果，结合拟建（构）建筑物的特点，现将各拟建（构）建筑物的基础选型及 持力层选择分析如下： (1)拟建的阳光现代园基础建议采用天然地基，基础形式可采用条形基础，选择第四系残积粉质粘土层作为天然地基持力层。 (2)拟建依山居建（构）筑物建议设计时，根据场地具体岩土工程条件选用合适的设计地坪标高，其基础形式可采用条形基础，选择第四系坡积粉质粘土层或第四系残积粉质粘土层作为天然地基持力层。 (3)拟建颂诗亭及拜经亭等建（构）筑物基础建议采用天然地基，基础形式可采用条形基础或独立柱基，选择第四系坡积粉质粘土层作为天然地基持力层。 土工程施工注意事项 (1)当拟建建（构）筑物基础埋深 ，应采用有效的基 32 坑支护措施，确保施工安全。 (2)若拟建建（构）筑物基础采用天然地基，基坑开挖施工时，应采取有效的降排水措施，防止地下水浸泡和扰动地基土，降低地基承载能力。 (3)由于拟建场地地形起伏较大，部分地段已形成规模大小不一的边坡，建议对这些边坡进行专门边坡工程勘察，以便采取有效的边坡治理措施，保障施工安全。 论与建议 察结果表明，拟建场地在勘察深度范围内，除场地拟建颂诗亭北东部的已形成的边坡外，未发现其他影响场地稳定性的 不良地质作用和可液化地层，场地是稳定的，适宜建筑拟建项目。 据建筑抗震设计规范（ 中国地震动参数区划图（ 场地抗震设防烈度小于 6度，设计基本地震加速度值小于 计地震分组为地一组，设计特征周期 据勘察结果，场地土类型为中硬场地土，建筑场地类别为类，属可进行建设的一般场地。 据勘察结果，拟建场地内建（构）筑物基础选型分析、持力层选择建议及岩土工程施工注意事项等，详见“ ：基础选型分析 ”及“ ：岩土工程施工注意事项”。 据本次勘察结果，参照建筑地基基础设计规范（ 关规程规范，场地内除人工填土，植物层外，其余各地作为天然地基时，有关工程特性指标及基（槽）坑 33 壁或边坡支护设计参数建议采用下表 5。 表 5标 地层 地基承载力特征值压缩摸量天然重度（ KN/m） 内摩擦角（ o） 凝聚力C(土体与锚固体间粘结强度标准推荐值渗透 系数 土对挡土墙基底的摩擦系数 第四系坡积粉质粘土 210 0 30 50 6 10四系残积粉质粘土 220 3 25 60 8 10山期强风化 3花岗岩 25 500 / 5o （似内摩擦角） 150 / 建建（构）筑物基础开挖时，应采取有效的降排水措施，避免地下水浸泡和软化地基土，降低基础持力层的强度。 据水质分析结果，场地内地下水对砼结构具腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋不具有腐 蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。拟建建（构）筑物基础设计和施工时，地下水水质对建筑材料的腐蚀的防护，应符合工业建筑防腐蚀设计规范（ 有关规定。 地拟建颂诗亭北东部的已形成高 的边坡，建议对其进行专门的岩土工程勘察，以便采取有效的边坡治理 34 措施。 据勘察结果，结合拟建场地地形地貌及富水条件，场地及其附近范围可能埋藏一定量的地下水，如需要采取地下水做生活，生产用水，建议对场地进行专门的水文地质勘察工作。 35 第六章 项目建设的构想 规划构想 项目平面布局 主体建筑硬件设施 36 第六章 项目建设的构想 规划构想 (1) 生态环境需要融入南岳四千年的文化，充分体现南岳名山的特征。 南岳衡山为中华五岳之一。南岳遍山寺观林立，千余年来，即为僧道聚居活动的地方，所谓 佛道并存，共荣一山一庙； 人文历史长达四千余年，历史与山川的融合，形成了南岳一页光辉灿烂的篇章，形成了南岳一种独特文化；特别是晋、宋、民国期间三次南渡，三次抗争（如向士壁抗元， 王夫之抗清，国共合作抗日），给南岳带来新的活力，使她先后成为宗教圣地，学术（理学）中心，政治和军事重镇，使宗教文化，书院文化，旅游文化融于一山。重点体现南岳的香期、庙会、古迹、石刻、名游、名道、名僧等人文景观特色。 (2) 景观的设计要体现绿色、生态、健康、阳光、自然、个性化。 强化旅游功能，能够给酒店各个角度以最美的景色感受；体现绿色，健康，生态的特色；同时考虑祝融南路北 南，天子山南 北俯视两条景观视线走廊设计要求，体现南岳阳光、自然、个性化的名山特质。可选植被类型有温带针叶林中的黄山松林；落叶阔叶 37 林中 的锥栗林；常绿阔叶林中的多脉青冈林；竹林中的箭竹灌林；落叶阔叶灌丛中的美丽胡枝子灌丛、杜鹃花灌丛；古树名木中的水杉、银杏、香果树、伯乐树、连理枝、摇钱树等。 (3) 打破传统星级的评定标准与框框，力争客房宽敞舒适，配套精巧细致、品质高雅，符合休闲游客的消费行为和消费心理。 南岳以接待香客、游客为主，全年各种类型的会议较多，他们除对酒店的现代化要求较高外，对休闲与延年益寿更为重视，总希望能贴近感受自然，放松心情。因此，酒店设计以尽量贴近南岳山水、人文为宜，不宜一味参照星级酒店的划分标准进行设计 ，应该跳出传统星级酒店的划分评定标准的限制，多用当地的建材、植被，力争客房宽敞舒适，配套精巧细致、品质高雅，符合休闲游客的消费行为和消费心理。 (4) 建筑风格、造型、外立面要体现 “恒山如行、岱山如鹜、华山如立、嵩山如卧、惟有衡山独如飞”中南岳衡山独如飞的飘逸感觉。 项目平面布局 宾馆平面布局的总体主题：建设一个中心，保持二条景观轴线的完好，设计三大组团。 个中心 酒店主楼（宾馆一期工程） 酒店主楼建于地块正中区域高坡前，由西北向东南弧线展开、一侧面对南岳主峰，另一侧面向天子山公 园，底座为红色暖色调， 38 上部为乳黄色色调，做到线条简练，风格简洁、明快。 规划设计的重点紧紧围绕宾馆主楼这个中心进行，即着重营造了宾馆主楼及其周边的环境，以求宾馆宽敞舒适、阳光生态、周围处处有景、处